4-1409/6 | 4-1409/6 |
2 MAART 2010
Nr. 54 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.
Art. 2
Dit artikel vervangen door wat volgt :
« Art. 2
In artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, worden de volgende wijzigingen aangebracht :
A) in de Franse tekst van de eerste zin van het eerste lid worden de woorden « la propriété est répartie » vervangen door de woorden « le droit de propriété est réparti »;
B) een vierde lid wordt toegevoegd, luidende : « De basisakte kan voorzien in de vorming van subonverdeeldheden per gebouw bij een groep van gebouwen of ingeval in een gebouw een fysieke verdeling in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, per onderdeel van dat gebouw. De regels van artikel 577-4/1 zijn hierop van toepassing. »
Verantwoording
A) Het artikel 2 van het wetsontwerp werd bij amendement toegevoegd, waarbij de woorden « gebouwen of groepen van gebouwen » vervangen werden door de notie « onroerende goederen of groepen van onroerende goederen ». In de bespreking in de Kamer werd duidelijk gemaakt dat het amendement ertoe strekt de regels inzake mede-eigendom van toepassing te maken op onbebouwde kavels van woonparken.
Momenteel zijn er twee situaties denkbaar ten aanzien van de woonparken : ofwel behoort een woonpark in mede-eigendom toe aan een aantal mede-eigenaars, zonder dat het woonpark verbonden is aan gebouwen. Dan is er sprake van een toevallige of een vrijwillige mede-eigendom en zijn de artikelen 577-3 en volgende van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing. Ofwel is het park wel aan woongelegenheden verbonden, en dan moet het in de statuten van die woongelegenheden worden opgenomen. De verantwoording bij het amendement nr. 97 (Kamer, Stuk nr. 52-1334/8, p. 3) waarbij gesteld wordt dat de kavels die deel uitmaken van woonparken momenteel niet onder de wettelijke regeling van de artikelen 577-3 en volgende vallen, is bijgevolg slechts deels correct.
Bovendien stelt zich de vraag hoe een onbebouwd onroerend goed reeds gemeenschappelijke en privatieve gedeelten kan omvatten. Artikelen 577-3 en volgende van het Burgerlijk Wetboek zijn van toepassing op de gedwongen mede-eigendom van onroerende goederen of een groep van onroerende goederen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een (gebouwd) privatief deel en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende delen bevatten. De vraag stelt zich hoe een onbebouwd onroerend goed gemeenschappelijke en privatieve gedeelten kan omvatten. Zoals de vertegenwoordiger van de minister van Justitie in de Kamer stelde wordt bij de onbebouwde kavels geen onderscheid gemaakt tussen de privatieve en de gemeenschappelijke delen.
Het opheffen van de vereiste van het gebouwd goed, brengt naast de technische vragen ook een belangrijke fundamentele wijziging met zich voor de verhoudingen tussen de bouwheer, aannemer en de latere mede-eigenaars.
Door de huidige vereiste van het gebouwde goed, blijft een gebouw in oprichting dat buiten het toepassingsgebied van de Appartementswet, zijn eigen wetten ondergaan, namelijk de regels van het aannemingsrecht. Een gevolg hiervan is dat de bouwpromotor voor de voltooiing van de bouw geen periodieke bijdragen van de aspirant-appartementseigenaars kan vragen. Zo zullen ook alle kosten en risico's van het bouwwerk tijdens de bouwfase voor de rekening blijven van de bouwpromotor, aannemer of onderaannemers. (R. Timmermans, « Het toepassingsgebied van de appartementswet en het ontstaan van de vereniging van mede-eigenaars », in : V. Sagaert en G. Rommel (ed.), Het appartementsrecht, Brugge, Die Keure, p. 6-7)
Wanneer de appartementswetgeving ook in de oprichtingsfase van toepassing zou worden, zal dit bijgevolg belangrijke consequenties kennen voor de verschillende betrokkenen.
B) De vermelding van de mogelijkheid om in de basisakte te voorzien in de vorming van subonverdeeldheden voor gebouwen of groepen van gebouwen in het toegevoegd vierde lid van artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek blijft behouden omdat dit een oplossing kan bieden voor een noodzaak die kan bestaan in grotere mede-eigendommen. De Raad van State geeft in zijn advies aan dat de regeling van deze nieuwe rechtsfiguur diepgaander moet worden uitgewerkt in een afzonderlijke onderafdeling, specifiek gewijd aan deze materie. De enkele verwijzing naar artikel 577-2, §§ 9 en 10 van het Burgerlijk Wetboek lost bijvoorbeeld niet de vraag op of er ook een algemene vergadering dient ingericht te worden of een syndicus aangesteld moet worden, wat de verhouding is tussen de subonverdeeldheid en de hoofdonverdeeldheid, enzovoort. Beter kan men verwijzen naar het artikel 577/4-1 alwaar de werking van de subonverdeeldheid geregeld wordt.
Daarom wordt enkel de eerste zin van het in het artikel 2 voorgestelde vierde lid weerhouden.
Een subonverdeeldheid moet bouwfysisch kunnen worden onderscheiden van een andere subonverdeeldheid. Ingeval van een groep van gebouwen, kan de subonverdeeldheid gevestigd worden per gebouw. Grote appartementen bestaande uit verschillende appartementsblokken kunnen ingedeeld worden in een subonverdeeldheid per blok.
Het is echter niet de bedoeling dat er voor elke verdieping een subonverdeeldheid zou kunnen worden opgericht.
Nr. 55 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.
Art. 3
Dit artikel doen vervallen.
Verantwoording
Door de terugkeer naar het oorspronkelijke begrip « gebouwen of groepen van gebouwen » (zie amendement nr. 54 bij artikel 2) wordt het artikel 3 zonder voorwerp.
Nr. 56 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.
Art. 4
Letter A) doen vervallen.
Verantwoording
Door de terugkeer naar het oorspronkelijke begrip « gebouwen of groepen van gebouwen » (zie amendement nr. 54 bij artikel 2) wordt de voorgestelde wijziging in A) zonder voorwerp.
Nr. 57 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.
(Subamendement op amendement nr. 12)
Art. 4
De volgende wijzigingen aanbrengen :
1º Letter b) doen vervallen.
2º In letter d), in de voorgestelde zin, de woorden « het onroerend goed of de groep van onroerende goederen » vervangen door de woorden « het gebouw of de groep van gebouwen ».
Verantwoording
1º De bedoeling van de wijziging van art. 577-4, § 1 is de verdeling van de aandelen op een uniforme wijze te laten verlopen, en daarvoor criteria aan te geven.
Door het stellen in amendement nr. 12 dat deze criteria eigenlijk niet limitatief zijn, zou men terugvallen op de vroegere situatie waarin ieder gebouw op basis van andere criteria is onderverdeeld.
Bovendien is het begrip « met name » verwarrend. In andere wetteksten bestaat discussie over het limitatieve of niet-limitatieve karakter ervan.
2º Door de terugkeer naar het oorspronkelijke begrip « gebouwen of groepen van gebouwen » (zie amendement nr. 54 bij artikel 2) moet de tekst worden aangepast.
Nr. 58 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.
Art. 11
In het voorgestelde artikel 577-8/1 de woorden « onroerend goed of groep van onroerende goederen » vervangen door de woorden « gebouw of groep van gebouwen ».
Verantwoording
Cf. amendement nr. 54 op artikel 2.
Nr. 59 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.
Art. 14.
Letter D) doen vervallen.
Verantwoording
Cf. amendement nr. 54 op artikel 2.
Nr. 60 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.
Art. 16
Dit artikel doen vervallen.
Verantwoording
Cf. amendement nr. 54 op artikel 2.
Nr. 61 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.
Art. 18
In het eerste lid, de woorden « onroerend goed of groep van onroerende goederen » vervangen door de woorden « gebouw of groep van gebouwen ».
Verantwoording
Cf. amendement nr. 54 op artikel 2.
Nr. 62 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.
Art. 15/1 (nieuw)
Een artikel 15/1 invoegen, luidende :
« Art. 15/1. In hetzelfde Wetboek wordt een artikel 577-11/1 ingevoegd, luidende :
« Art. 577-11/1. Een mede-eigenaar kan op zijn verzoek, een vertaling verkrijgen van enig document met betrekking tot de mede-eigendom uitgaande van de vereniging van mede-eigenaars, indien de bedoelde vertaling dient te gebeuren naar de taal of een van de talen van het taalgebied waarin het gebouw of de groep van gebouwen gelegen zijn.
De syndicus draagt er zorg voor dat deze vertaling binnen een redelijke termijn ter beschikking wordt gesteld.
De kosten van de vertaling zijn ten laste van de vereniging van mede-eigenaars. » »
Verantwoording
Uit het advies van de afdeling wetgeving van de Raad van State van 24 november 2009 blijkt dat er bevoegdheidsrechtelijke problemen rijzen met betrekking tot het aangenomen artikel 15/1. Het regelen van het taalgebruik in deze aangelegenheid zou immers principieel tot de bevoegdheid van de gemeenschappen behoren.
Huidig amendement heeft de bedoeling genoemde bevoegdheidsrechtelijke problemen te vermijden en toch een antwoord te bieden op de praktische problemen die artikel 15/1 beoogde op te lossen. Het is inderdaad onaanvaardbaar dat mede-eigenaars geen toegang zouden hebben tot de documenten van de vereniging van mede-eigenaars in hun eigen taal, zeker niet wanneer die taal (één van) de officiële ta(a)l(en) is van het gebied waarin het onroerende goed zich bevindt.
Met respect voor de taalvrijheid van elke burger, en dus ook van elke rechtspersoon, en dus ook van elke vereniging van mede-eigenaars, beoogt dit amendement het recht van elke mede-eigenaar veilig te stellen om toegang te hebben tot de documenten die uitgaan van de vereniging van mede-eigenaars in de streektaal. Dit is immers een maatregel die enkel kan bijdragen tot de transparantie van het beheer van mede-eigendommen, hetgeen een van de hoofddoelen is van het wetsontwerp.
Wanneer wordt gevraagd om een vertaling naar die streektaal, zal dit niet kunnen worden geweigerd, en dient de vereniging van mede-eigenaars de vertaalkosten te dragen. Vanzelfsprekend zijn ook vertalingen naar andere talen mogelijk, maar hiertoe is de vereniging niet verplicht, net zomin als zij verplicht is de kosten hiertoe te dragen.
Een weigering over te gaan tot vertaling of onredelijke vertraging in de vertaling, kan de aansprakelijkheid van de vereniging en van de syndicus in het gedrang brengen. Hetzelfde geldt vanzelfsprekend voor het verstrekken van vertalingen die kwalitatief waardeloos zijn.
Er weze ten slotte verduidelijkt dat het hier gaat om een recht een vertaling te verkrijgen, en niet om een verplichting een bepaalde taal te hanteren. De vereniging van mede-eigenaars beslist autonoom of zij haar originele teksten in deze of gene taal opstelt, dan wel of zij beide taalversies als authentiek wenst te beschouwen.
Nr. 63 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.
(Subamendement op amendement nr. 16 van mevrouw Defraigne c.s.)
Art. 8
In het voorgesteld artikel 577-6 de volgende wijzigingen aanbrengen :
1º In § 4, eerste lid, de woorden « Behoudens strengere bepalingen in het reglement van mede-eigendom, beraadslaagt de algemene vergadering » vervangen door de woorden « De algemene vergadering beraadslaagt ».
2º In § 7, eerste lid, de woorden « tenzij de wet of de statuten een gekwalificeerde meerderheid of de eenparigheid vereisen » vervangen door de woorden « tenzij de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist ».
Verantwoording
Ingeval het reglement van mede-eigendom in een strengere meerderheid of unanimiteit voorziet, om beslissingen te nemen, of in een strenger aanwezigheidsquorum, kan een kleine minderheid van mede-eigenaars elke verandering met betrekking tot het gebouw tegenhouden.
In vele basisakten van voor de wet van 1994 was voor verschillende beslissingen de unanimiteit voorzien. Om een eenvormige regeling voor de werking van de algemene vergaderingen te verkrijgen, kan deze mogelijkheid beter worden opgeheven.
Nr. 64 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.
Art. 9
In dit artikel een A)/1 invoegen, luidende : « A)/1. In het eerste lid van § 1 worden de woorden « Behoudens strengere bepalingen in het reglement van mede-eigendom, beslist de algemene vergadering : « vervangen door de woorden « De algemene vergadering beslist : »
Verantwoording
Ingeval het reglement van mede-eigendom in een strengere meerderheid of unanimiteit voorziet, om beslissingen te nemen, kan een kleine minderheid van mede-eigenaars elke verandering met betrekking tot het gebouw tegenhouden.
In vele basisakten van voor de wet van 1994 was voor verschillende beslissingen de unanimiteit voorzien. Om een eenvormige regeling voor de werking van de algemene vergaderingen te verkrijgen, kan deze mogelijkheid beter worden opgeheven.
| Hugo VANDENBERGHE Tony VAN PARYS Pol VAN DEN DRIESSCHE. |
Nr. 65 VAN DE HEER DELPÉRÉE C.S.
Art. 8
In het voorgesteld artikel 8, A), eerste lid, de woorden « Ieder jaar moet er minstens één algemene vergadering worden gehouden op de in het reglement van mede-eigendom statutair vastgelegde datum. Indien deze datum op een wettelijke feestdag valt, kan deze vergadering gehouden worden op de eerstvolgende werkdag of op een andere door de algemene vergadering vastgelegde dag. » vervangen door de woorden « Ieder jaar wordt er minstens één algemene vergadering gehouden tijdens de in het reglement van mede-eigendom statutair vastgelegde periode van maximum vijftien dagen. ».
Verantwoording
Met dit amendement willen de indieners het begrip van « in het reglement van mede-eigendom statutair vastgelegde periode » invoeren, tijdens welke de syndicus de algemene vergadering van mede-eigendom moet bijeenroepen.
In plaats van een statutaire dag vast te stellen — een klassieke en stroeve oplossing — of de syndicus de datum van de algemene vergadering naar eigen inzicht te laten kiezen — een te soepele oplossing-, wordt hier immers een compromis voorgesteld waarbij de datum van de algemene vergadering moet worden vastgesteld tijdens een periode van maximum vijftien dagen die op voorhand in het reglement van mede-eigendom is vastgesteld.
Nr. 66 VAN DE HEER DELPÉRÉE C.S.
Art. 10
De volgende wijzigingen aanbrengen :
1º het D) en E) vervangen als volgt :
« D) paragraaf 4, 1º, wordt vervangen als volgt :
1º de algemene vergadering bijeen te roepen tijdens de door het reglement van medeëigendom statutair vastgestelde periode of telkens als er dringend in het belang van de medeëigendom een beslissing moet worden genomen of overeenkomstig artikel 577-6, § 2; de oproeping vermeldt de plaats waar, alsook de dag en het uur waarop de vergadering plaatsvindt, alsmede de agenda met opgaaf van elk punt dat ter bespreking aan de vergadering wordt voorgelegd. Deze oproeping geschiedt bij een ter post aangetekende brief, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk ermee hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen. ».
2º in het F), in het 1º-1), de woorden « ten minste drie weken vóór de statutair bepaalde datum van de gewone algemene vergadering » vervangen door de woorden « ten minste drie weken vóór de eerste dag van de statutaire periode waarin de gewone algemene vergadering moet plaatsvinden ».
Verantwoording
Technische wijzigingen die noodzakelijk zijn op grond van de invoering van de statutaire periode die de datum van de algemene vergadering bevat als bedoeld in het vorige amendement.
| Francis DELPÉRÉE Christine DEFRAIGNE Marie-Hélène CROMBÉ-BERTON. |
Nr. 67 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.
(Subamendement op amendement nr. 54)
Art. 2
In letter B) het woord « subonverdeeldheden » vervangen door het woord « deelverenigingen ».
Verantwoording
Taalkundige verbetering.
| Hugo VANDENBERGHE Tony VAN PARYS Pol VAN DEN DRIESSCHE. |
Nr. 68 VAN DE HEER MAHOUX
(Ter vervanging van amendement nr. 49)
Art. 12
Het voorgestelde artikel 577-8/2 vervangen als volgt :
« Art. 577-8/2. De algemene vergadering wijst jaarlijks een mede-eigenaar, een extern accountant of een bedrijfsrevisor aan als verificateur van de rekeningen.
Wanneer de verificateur van de rekeningen een mede-eigenaar is, bepaalt het reglement van mede-eigendom zijn verplichtingen en bevoegdheden. ».
Verantwoording
Op de vraag die de Raad van State stelde in zijn advies 47.359/2 van 24 november 2009 kunnen we antwoorden dat de taak van het « nazien en corrigeren » van de boekhoudstukken in de zin van de wet van 22 april 1999 betreffende de boekhoudkundige en fiscale beroepen een gezamenlijke opdracht is voor de externe accountant en de bedrijfsrevisor.
De woorden « een daartoe erkende expert » worden bijgevolg vervangen door « een extern accountant of bedrijfsrevisor ». De uitoefening van de opdracht door een bedrijfsrevisor of een accountant vergt geen andere bijkomende erkenning dan het lidmaatschap van een van de instituten. De status van lid van het Instituut van de bedrijfsrevisoren of van het Instituut van de accountants en de belastingconsulenten, met de verplichte toepassing van een aantal bijhorende beroepsnormen, volstaat om de taak van verificateur van de rekeningen van de mede-eigendommen uit te oefenen. De toegang tot het beroep is immers gereglementeerd, alsook de plichtenleer en, in voorkomend geval, het toezicht op het beroep.
Tevens is het raadzaam, wanneer de taak aan de bedrijfsrevisoren en externe accountants wordt gegeven, de bepaling te doen vervallen dat hun verplichtingen in het reglement van mede-eigendom moeten worden vastgesteld, aangezien die verplichtingen en bevoegdheden reeds bepaald zijn bij de wet (wet van 22 juli 1953 houdende oprichting van een Instituut der Bedrijfsrevisoren en organisatie van het publiek toezicht op het beroep van bedrijfsrevisor en wet van 22 april 1999 betreffende de boekhoudkundige en fiscale beroepen, alsook hun uitvoeringsbesluiten).
| Philippe MAHOUX. |
Nr. 69 VAN DE HEER DELACROIX
Art. 10
In het K), in het voorgestelde 11º, na de woorden « documenten of gegevens over mede-eigendom » de woorden « met inbegrip van alle boekhoudkundige stukken » invoegen.
Verantwoording
De verplichting om alle boekhoudkundige stukken ter beschikking van de mede-eigenaars te stellen, biedt de mede-eigenaars de mogelijkheid hun gebouw op een effectieve en concrete manier te controleren, wat een doeltreffend middel kan zijn in de strijd tegen fraude en misbruik.
Nr. 70 VAN DE HEER DELACROIX
Art. 10
In het K), in het voorgestelde 11º, de woorden « inzonderheid » vervangen door de woorden « minstens ».
Verantwoording
De verplichting om de documenten met betrekking tot de mede-eigendom op het internet te publiceren via een beveiligde toegang, biedt de mede-eigenaars een snelle, makkelijke en vrij goedkope mogelijkheid om in real time toegang te hebben tot de stukken met betrekking tot het beheer van hun goed.
Deze transparantie kan misbruik voorkomen en versterkt het toezicht van de mede-eigenaars op het werk van hun syndicus.
De elektronische openbaarheid vormt in die zin een absoluut minimum.
Nr. 71 VAN DE HEER DELACROIX
Art. 10
Het K) aanvullen met een 18º, luidende : « 18º erop toe te zien dat de gegevens met betrekking tot de mede-eigendom worden opgenomen en bijgewerkt in de Kruispuntbank van Ondernemingen ».
Verantwoording
Artikel 4, 1º, van de wet van 16 januari 2003 tot oprichting van een Kruispuntbank van Ondernemingen, tot modernisering van het handelsregister, tot oprichting van erkende ondernemingsloketten en houdende diverse bepalingen, bepaalt dat in de Kruispuntbank van Ondernemingen gegevens betreffende de rechtspersonen naar Belgisch recht worden opgenomen.
Het is zo dat de mede-eigenaars rechtspersoonlijkheid bezitten en bijgevolg in aanmerking komen om in deze rubriek te worden opgenomen.
Het opnemen van deze gegevens zou het mogelijk maken de gedwongen mede-eigendommen te inventariseren en aldus te beschikken over een register hiervan met het oog op controle en toezicht.
De openbaarheid die hieruit voortvloeit kan verwarring bij derden over het bestaan van de mede-eigendom zelf en de elementen ervan voorkomen.
| Michel DELACROIX. |
Nr. 72 VAN MEVROUW STEVENS
Art. 4
In letter C), het voorgestelde lid aanvullen met de volgende zin : « Deze basisakte omvat een plan opgesteld door een landmeter-expert. »
Verantwoording
Het artikel 3, 2º, van de wet tot bescherming van de titel en van het beroep van landmeter-expert van 11 mei 2003 bepaalt in verband met de beroepswerkzaamheid van de landmeter-expert volgende werkzaamheden :
« het opmaken en ondertekenen van plannen die moeten dienen voor een grenserkenning, voor een mutatie, voor het regelen van gevallen van gemeenheid en voor gelijk welke akte of proces-verbaal, welke in een identificeren van grondeigendom voorzien en welke ter hypothecaire overschrijving of inschrijving kunnen worden voorgelegd. »
Hieruit volgt dat ook een notariële basisakte van mede-eigendom een door een landmeter-expert opgesteld plan dient te bevatten. Ter bescherming van deze beroepsgroep is het zinvol om dit te expliciteren in het voorliggende wetsontwerp.
| Helga STEVENS. |
Nr. 73 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.
Art. 2
Dit artikel vervangen als volgt :
« Art. 2
In het artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, worden de volgende wijzigingen aangebracht :
A) in de Franse tekst van de eerste zin van het eerste lid worden de woorden « la propriété est répartie » vervangen door de woorden « le droit de propriété est réparti ».
B) een vierde lid wordt toegevoegd, luidende : « De basisakte kan, ingeval de hoofdvereniging bestaat uit meer dan twintig kavels, voorzien in de vorming van deelverenigingen per gebouw bij een groep van gebouwen of ingeval in een gebouw een fysieke verdeling in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, per onderdeel van dat gebouw. De regels van artikel 577-4/1 zijn hierop van toepassing. »
Verantwoording
A) Het artikel 2 van het wetsontwerp werd bij amendement toegevoegd, waarbij de woorden « gebouwen of groepen van gebouwen » vervangen werden door de notie « onroerende goederen of groepen van onroerende goederen ». In de bespreking in de Kamer werd duidelijk gemaakt dat het amendement ertoe strekt de regels inzake mede-eigendom van toepassing te maken op onbebouwde kavels van woonparken.
Momenteel zijn er twee situaties denkbaar ten aanzien van de woonparken : ofwel behoort een woonpark in mede-eigendom toe aan een aantal mede-eigenaars, zonder dat het woonpark verbonden is aan gebouwen. Dan is er sprake van een toevallige of een vrijwillige mede-eigendom en zijn de artikelen 577-3 en volgende van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing. Ofwel is het park wel aan woongelegenheden verbonden, en dan moet het in de statuten van die woongelegenheden worden opgenomen. De verantwoording bij het amendement nr. 97 (Kamer, Stuk nr. 52-1334/8, p. 3) waarbij gesteld wordt dat de kavels die deel uitmaken van woonparken momenteel niet onder de wettelijke regeling van de artikelen 577-3 en volgende vallen, is bijgevolg slechts deels correct.
Bovendien stelt zich de vraag hoe een onbebouwd onroerend goed reeds gemeenschappelijke en privatieve gedeelten kan omvatten. Artikelen 577-3 en volgende van het Burgerlijk Wetboek zijn van toepassing op de gedwongen mede-eigendom van onroerende goederen of een groep van onroerende goederen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een (gebouwd) privatief deel en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende delen bevatten. De vraag stelt zich hoe een onbebouwd onroerend goed gemeenschappelijke en privatieve gedeelten kan omvatten. Zoals de vertegenwoordiger van de minister van Justitie in de Kamer stelde wordt bij de onbebouwde kavels geen onderscheid gemaakt tussen de privatieve en de gemeenschappelijke delen.
Het opheffen van de vereiste van het gebouwd goed, brengt naast de technische vragen ook een belangrijke fundamentele wijziging met zich voor de verhoudingen tussen de bouwheer, aannemer en de latere mede-eigenaars.
Door de huidige vereiste van het gebouwde goed, blijft een gebouw in oprichting dat buiten het toepassingsgebied van de Appartementswet, zijn eigen wetten ondergaan, namelijk de regels van het aannemingsrecht. Een gevolg hiervan is dat de bouwpromotor voor de voltooiing van de bouw geen periodieke bijdragen van de aspirant-appartementseigenaars kan vragen. Zo zullen ook alle kosten en risico's van het bouwwerk tijdens de bouwfase voor de rekening blijven van de bouwpromotor, aannemer of onderaannemers. (R. Timmermans, « Het toepassingsgebied van de appartementswet en het ontstaan van de vereniging van mede-eigenaars », in : V. Sagaert en G. Rommel (ed.), Het appartementsrecht, Brugge, Die Keure, p. 6-7)
Wanneer de appartementswetgeving ook in de oprichtingsfase van toepassing zou worden, zal dit bijgevolg belangrijke consequenties kennen voor de verschillende betrokkenen.
Bovendien kan met betrekking tot het begrip van de functioneel samenhangende gebouwen het volgende gesteld worden. (R. Timmermans, « Het toepassingsgebied van de appartementswet en het ontstaan van de vereniging van mede-eigenaars », in V. Sagaert en G. Rommel (ed.), Appartementsrecht, Brugge, Die Keure, 2008, p. 4-6)
Naast een appartementensplitsing komt appartementseigendom ook voor bij een zogenaamde domeinsplitsing.
De van deze splitsing deel uitmakende gebouwen bestaan in dit geval niet uit verdiepingen, maar uit vrijstaande gebouwen, die door middel van een bouwkundige samenhang functioneel geïntegreerd worden.
Meer bepaald worden zij door een gemeenschappelijke infrastructuur onderling verbonden, bijvoorbeeld door een entree, een portiersloge, een vergaderzaal of een bar.
De afgescheiden constructies zelf staan al dan niet op eigen grond en worden ieder op zich als privégedeelten beschouwd.
Dergelijke projecten kunnen op de eerste plaats betrekking hebben op woningclusters voor permanent gebruik, bijvoorbeeld bungalows, fermettes, villa's of gewone woningen, voor zover ze bediend worden door gemeenschappelijke zaken.
Het kan ook gaan om gebouwen voor tijdelijk gebruik, bijvoorbeeld vakantiehuisjes en weekendverblijven, voor zover ze eveneens voorzien zijn van gemeenschappelijke zaken, bijvoorbeeld restaurant, winkel, tennisterrein, parkeerterrein, en dergelijke.
Wanneer echter de gemeenschappelijke infrastructuur exclusief eigendom blijft van de stichter van het complex doch enkel bezwaard is met erfdienstbaarheden ten voordele van derden, bijvoorbeeld bij een weekendverblijfpark, dan is de Appartementswet niet van toepassing.
Verder kunnen bedrijvenparken (businessparken) en kantorenparken in een appartementensplitsing worden betrokken; in dit geval zijn de individuele gebouwen geïntegreerd door gemeenschappelijke voorzieningen, zoals beveiliging, bewegwijzering, elektronische infrastructuur en zelfs branding (markering/promotie).
Ook winkelcentra met gemeenschappelijke voorzieningen kan men onder deze categorie rangschikken. Verder worden beveiligde woongemeenschappen (gated communities) eveneens onder deze noemer gebracht; het gaat meer bepaald om een combinatie van individuele woningen met collectief beheer van de omgelegen gronden en gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen (golfbaan, tennisveld, zwembad, fitnesspark, en dergelijke).
Ten slotte kan ook een jachthaven met aanlegplaatsen, waarbij het jachthaventerrein en het trafohuisje met bootaccu's de gemene delen vormen, de aanlegplaatsen afgebakend met steigers de privégedeelten.
Wat de splitsing in appartementseigendom van samenhangende gebouwen betreft, dient aangestipt te worden dat artikel 126 van de CWATUP een specifiek administratiefrechtelijk voorschrift bevat wat « des constructions groupées » betreft.
Bedoeld zijn « plusieurs constructions et que ces constructions impliquent la réalisation d'infrastructures et d'équipements communs en ce compris les équipements d'épuration des eaux usées ».
Dit decretale regime, houdende een bijzondere bouwvergunning voor woongroepen of groeperingen van woningen, onderscheidt zich in het Waals Gewest van een verkavelingsvergunning in die zin dat de laatste alleen een toelating inhoudt om een stuk grond in percelen te verkopen met waarborg voor de kopers dat, voor zover de opgelegde voorschriften gerespecteerd worden, op die percelen gebouwd mag worden, terwijl de eerste de toelating inhoudt om meerdere gebouwen op te richten en te vervreemden op een in bebouwde percelen gesplitst terrein, welke door een gemeenschappelijke infrastructuur en voorzieningen bediend worden (parkeerplaatsen, wegenis).
Het maakt van de grondeigenaar tevens bouwpromotor doordat hij geen onbebouwde percelen mag verkopen, maar percelen, volledig ingericht met woningen, waaronder een privégrondaandeel.
B) De vermelding van de mogelijkheid om in de basisakte te voorzien in de vorming van subonverdeeldheden voor gebouwen of groepen van gebouwen in het toegevoegd vierde lid van artikel 577-3 BW blijft behouden omdat dit een oplossing kan bieden voor een noodzaak die kan bestaan in grotere mede-eigendommen. De Raad van State geeft in zijn advies aan dat de regeling van deze nieuwe rechtsfiguur diepgaander moet worden uitgewerkt in een afzonderlijke onderafdeling, specifiek gewijd aan deze materie. De enkele verwijzing naar artikel 577-2, §§ 9 en 10 van het Burgerlijk Wetboek lost bijvoorbeeld niet de vraag op of er ook een algemene vergadering dient ingericht te worden of een syndicus aangesteld moet worden, wat de verhouding is tussen de subonverdeeldheid en de hoofdonverdeeldheid, enzovoort. Beter kan men verwijzen naar het artikel 577/4-1 alwaar de werking van de subonverdeeldheid geregeld wordt.
Daarom wordt enkel de eerste zin van het in het artikel 2 voorgestelde vierde lid weerhouden.
Een subonverdeeldheid moet bouwfysisch kunnen worden onderscheiden van een andere subonverdeeldheid. Ingeval van een groep van gebouwen, kan de subonverdeeldheid gevestigd worden per gebouw. Grote appartementen bestaande uit verschillende appartementsblokken kunnen ingedeeld worden in een subonverdeeldheid per blok.
Het is echter niet de bedoeling dat er voor elke verdieping een subonverdeeldheid zou kunnen worden opgericht.
Om deelverenigingen op te richten moet de hoofdvereniging uit minstens twintig kavels bestaan.
Nr. 74 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.
Art. 4
Letter B) doen vervallen.
Verantwoording
De loskoppeling van de overschrijving van de gemeenschappelijke delen van deze van de privatieve delen is juridisch niet correct.
De vereniging van mede-eigenaars is geen eigenaar van de gemeenschappelijke delen. De gemeenschappelijke delen zijn namelijk een accessorium van de privatieve delen, die tot de eigendom behoren van de individuele eigenaars.
Het overschrijven van de akten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen kan dus niet gebeuren ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaars.
Daarom wordt het voorgestelde tweede lid van artikel 577-4, § 1 geschrapt.
Nr. 75 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.
Art. 5
Dit artikel vervangen door wat volgt :
In hetzelfde Wetboek wordt een artikel 577-4/1 ingevoegd, luidende :
« Art. 577-4/1. Zo de basisakte, overeenkomstig artikel 577-3, vierde lid, voorziet in de vorming van een deelvereniging, kunnen de statuten voor die deelvereniging bepalen dat voor de betrokken mede-eigenaars een deelvereniging van mede-eigenaars wordt opgericht, en er de werkingsregels van vastleggen.
Die deelvereniging heeft rechtspersoonlijkheid onder dezelfde voorwaarden als de hoofdvereniging van mede-eigenaars.
De deelvereniging is enkel bevoegd voor de gemeenschappelijke delen die enkel dienstig zijn voor de betrokken deelvereniging, met dien verstande dat de hoofdvereniging van mede-eigenaars exclusief bevoegd blijft voor alle gemeenschappelijke delen die dienstig zijn voor het geheel van de mede-eigendom en voor de beslissingen die een weerslag hebben op de rechten welke die van de betrokken deelvereniging van mede-eigenaars overstijgen. De in artikel 577-3 en volgende opgenomen bepalingen zijn van toepassing op deze deelvereniging. »
Verantwoording
De Raad van State gaf in zijn advies aan dat de bevoegdheid van de deelverenigingen beter omschreven diende te worden.
De deelverenigingen zijn bevoegde over de gemeenschappelijke delen, die enkel dienstig zijn voor de betrokken deelvereniging en die geen weerslag hebben op de hoofdvereniging.
De hoofdvereniging blijft exclusief bevoegd voor de gemeenschappelijke delen, die dienstig zijn voor het geheel van de mede-eigendom of voor de beslissingen die een weerslag hebben op de rechten welke die van de betrokken deelvereniging van mede-eigenaars overtreffen.
Nr. 76 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.
Art. 6
Dit artikel doen vervallen.
Verantwoording
1º Het artikel 6, 1º bepaalde dat de woonplaats door de vereniging van mede-eigenaars diende gekozen te worden in de woonplaats of de gemeenschappelijke zetel van de syndicus.
Het moet aan de vereniging van mede-eigenaars toekomen om de maatschappelijke zetel van de mede-eigendom te kiezen en een goede ontvangst van de poststukken en dergelijke meer te organiseren.
Wat betreft de betekening van akten kan verwezen worden naar de algemene regelen van artikelen 33 tot 35 van het Gerechtelijk Wetboek.
2º Een nieuwe § 3/1 werd door artikel 6 ingevoegd stellende dat voor de gemeenschappelijke delen, de vereniging van mede-eigenaars de bij de artikelen 1384, eerste lid, en 1386 bedoelde aansprakelijke persoon is.
Men werkt hier voor twee specifieke gevallen van aansprakelijkheidsregelingen een bijzonder regime uit. Er bestaan echter nog heel wat andere uiteenlopende vraagstukken, zoals bijvoorbeeld de revindicatie, de erkenningsprocedures, de ontkenningsprocedures met betrekking tot erfdienstbaarheden, de bezitsvorderingen, maar ook de vorderingen met betrekking tot de aansprakelijkheid wegens burenhinder, ingevolge een gebrekkige zaak of de instorting van het gebouw en ten slotte de vorderingen in verband met de tienjarige aansprakelijkheid.
Nr. 77 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.
Art. 9
In letter B, in het eerste lid van het voorgestelde c) het woord « minder » vervangen door het woord « meer ».
Verantwoording
Het is de bedoeling dat in mede-eigendommen van meer dan 20 kavels een raad van mede-eigendom kan worden opgericht. De huidige tekst leidt ertoe dat enkel in kleine mede-eigendommen van minder dan 20 kavels een raad van mede-eigendom kan worden opgericht.
Nr. 78 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.
(Subamendement op amendement nr. 16 van mevrouw Defraigne c.s.)
Art. 8
In het voorgestelde artikel 577-6 worden de volgende wijzigingen aangebracht :
1º In § 1, tweede lid, tweede zin, de woorden « niet kan deelnemen » vervangen door de woorden « en zijn wettelijke of conventionele vertegenwoordiger niet kunnen deelnemen ».
2º Paragraaf 1 aanvullen met een derde lid, luidende : « Ingeval slechts één belanghebbende van een van de genoemde rechten op een kavel aanwezig is op de algemene vergadering, wordt hij geacht de andere houders van rechten van rechtswege te vertegenwoordigen, zonder dat hij zich daarbij moet beroepen op een document waaruit zijn aanwijzing formeel blijkt. »
3º In paragraaf 2, in de tweede zin, de woorden « zondag of op een » invoegen tussen de woorden « Indien deze datum op een » en de woorden « wettelijke feestdag ».
4º Paragraaf 6 aanvullen met volgend lid, luidende : « Een lasthebber of iemand die door de vereniging van mede-eigenaars in dienst is genomen of voor die vereniging diensten levert in het raam van enige andere overeenkomst, mag niet persoonlijk of bij volmacht deelnemen aan de beraadslaging en de stemmingen over de opdracht die hem werd toevertrouwd. »
5º Paragraaf 8 doen vervallen.
6º Paragraaf 9 wordt § 8.
Verantwoording
1º In zijn advies merkt de Raad van State op dat indien de onmogelijkheid om een gevolmachtigde aan te wijzen te wijten is aan de afwezigheid of de onbekwaamheid van de betrokken mede-eigenaar, diens wettelijke vertegenwoordiger moet optreden en is de ontworpen bepaling niet van toepassing. De wetgever dient de overige gevallen die hij op het oog heeft aan te geven.
De voorgestelde tekst van amendement nr. 16 spreekt van de situatie van « wanneer één van de belanghebbenden niet kan deelnemen aan de aanwijzing van een lasthebber ... ». Hierdoor wordt het bezwaar van de Raad van State onvoldoende opgevangen, aangezien het de deur openzet voor discussies en misbruiken (met name in het kader van familiale geschillen).
2º Deze bepaling werd geschrapt ten opzichte van het door de Kamer goedgekeurde ontwerp, omdat enkel de gevolmachtigde zal opgeroepen worden. Echter zal het in de praktijk gebeuren dat voor de betrokken kavel geen correcte oproeping is gebeurd, maar men toch kennis heeft van de algemene vergadering, in welk geval men aan de ene aanwezige mede-eigenaar het recht moet geven om deel te nemen aan de algemene vergadering. Als bewarende maatregel, kan deze regeling nuttig zijn.
Verduidelijkt wordt dat de belanghebbende over een van de genoemde rechten op het kavel moet beschikken, namelijk ingeval van verdeling van het eigendomsrecht, of een eigendom op een privatieve kavel die bezwaard is met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning.
3º Het begrip wettelijke feestdag omvat niet de zondagen (cf. artikel 52 van het Gerechtelijk Wetboek). Aangezien het niet de bedoeling is om algemene vergaderingen op een zondag te laten houden, worden deze uitdrukkelijk toegevoegd.
4º-6º In de herstructurering van het artikel 577-6 van het Burgerlijk Wetboek, zou de voorgestelde § 8, beter als laatste lid opgenomen worden in § 6.
Nr. 79 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.
(Subamendement op amendement nr. 20 van mevrouw Defraigne c.s.)
Art. 9
In het eerste lid van de voorgestelde § 4, de woorden « mits bijzondere motivering » invoegen tussen de woorden « de algemene vergadering » en de woorden « over de uitvoering ».
Verantwoording
Amendement nr. 20 kan worden bijgetreden, doch dient de bedoelde beslissing van de algemene vergadering bijzonder te worden gemotiveerd, aangezien deze regeling een uitzondering betreft op de fundamentele regel dat de vereniging van mede-eigenaars enkel bevoegdheid heeft over de gemeenschappelijke delen van het gebouw of de groep van gebouwen.
De bijzondere motivering laat de rechter naderhand toe om op een eenvoudigere wijze na te gaan of er geen misbruik van meerderheid is geweest.
Nr. 80 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.
(Subamendement op amendement nr. 25 van de heer Delpérée c.s.)
Art. 10
In de voorgestelde zin de woorden « op een goed zichtbare plaats » invoegen tussen de woorden « wordt aangeplakt » en de woorden « in de gemeenschappelijke delen »
Verantwoording
Dit subamendement beoogt te verduidelijken dat de aanplakking van de beslissing dient te gebeuren op een goed zichtbare plaats, opdat iedereen duidelijk de melding kan lezen.
Nr. 81 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.
Art. 13
In voorgestelde tweede lid, in de tweede zin, de woorden « en de anderen die het recht hebben om deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering » invoegen tussen de woorden « individuele mede-eigenaars » en de woorden « onverwijld in ».
Verantwoording
Dit amendement verduidelijkt het recht van de vereniging van mede-eigenaars om in rechte op te treden.
Nr. 82 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.
(Subamendement op amendement nr. 33 van de heer Delpérée c.s.)
Art. 13
De volgende wijzigingen aanbrengen :
a) Het 2º aanvullen met de volgende woorden : en worden de woorden « artikel 1017, eerste lid » vervangen door de woorden « artikel 1017, vierde lid. »
b) Het 3º doen vervallen.
Verantwoording
a) Bij een gedeeltelijke gegrondverklaring van een vordering is niet het eerste lid van artikel 1017 van het Gerechtelijk Wetboek van toepassing, doch wel het vierde lid van artikel 1017 van het Gerechtelijk Wetboek. « De kosten kunnen worden omgeslagen zoals de rechter het raadzaam oordeelt, hetzij wanneer de partijen onderscheidenlijk omtrent enig geschilpunt in het ongelijk zijn gesteld, hetzij over echtgenoten, bloedverwanten in de opgaande lijn, broeders en zusters of aanverwanten in dezelfde graad. »
b) Het nieuwe lid dat voorgesteld wordt in het 3º is overbodig, daar wanneer de aanspraak niet geheel of gedeeltelijk wordt ingewilligd, artikel 577-2, § 7 zijn toepassing herwint.
Nr. 83 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.
(Subamendement op amendement nr. 35 de heer Delpérée c.s.)
Art. 15
In het voorgestelde artikel 577-11 de volgende wijzigingen aanbrengen :
1º In § 1, eerste lid, de woorden « of van de aankoopbelofte » invoegen tussen de woorden « van het aankoopbod » en de woorden « de volgende inlichtingen ».
2º Paragraaf 2, vierde lid aanvullen met de volgende zin : « In dit geval kan de syndicus aangesproken worden voor de schade die door dit verzuim veroorzaakt wordt. »
Verantwoording
1º De aankoopbelofte moet worden toegevoegd.
2º Het vierde lid van § 2 wordt aangevuld om de syndicus aansprakelijk te stellen ingeval van verzuim van zijn plicht tot informatieverstrekking.
Nr. 84 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.
Art. 13
Letter A) vervangen door wat volgt :
A) paragraaf 1 wordt vervangen door wat volgt :
« § 1. Voor vorderingen die exclusief betrekking hebben op gemeenschappelijke delen, heeft de vereniging van mede-eigenaars de bevoegdheid en hoedanigheid om in rechte op te treden voor rekening van de mede-eigenaars, waarbij de mede-eigenaars vrijgesteld worden om ieder afzonderlijk op te treden.
De syndicus heeft de hoedanigheid om in rechte op te treden, zowel als eiser als verweerder, zelfs tegen enkele mede-eigenaars; met name kan hij optreden, al dan niet samen met een of meerdere mede-eigenaars, ter vrijwaring van alle rechten met betrekking tot het gebouw of de groep van gebouwen.
Niettemin beschikt elke mede-eigenaar over het recht afzonderlijk zijn vorderingen met betrekking tot de eigendom of het genot van zijn deel uit te oefenen, met de plicht de syndicus hierover te informeren. »
Verantwoording
Dit amendement verduidelijkt het recht van de vereniging van mede-eigenaars om in rechte op te treden.
Nr. 85 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.
Art. 4
In letter C), eerste zin, de woorden « een bouwkundige of juridische deskundige » vervangen door de woorden « de architect ».
Verantwoording
Voor elke bouw van een nieuw appartementsgebouw moet beroep gedaan worden op een architect. Om de kosten te beperken kan voorgesteld worden dat de waarde van de verschillende privatieve akten door deze architect wordt bepaald.
Nr. 86 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.
(Subamendementen op amendement nr. 66 van de heer Delpérée c.s.)
Art. 10
In letter D), in het voorgestelde 1º, in de Nederlandse tekst, het woord « opgaaf » vervangen door het woord « opgave ».
Verantwoording
Correctie van de Nederlandse tekst.
| Hugo VANDENBERGHE Tony VAN PARYS Pol VAN DEN DRIESSCHE. |
Nr. 87 VAN DE HEER SWENNEN
Art. 18
Het tweede, derde en vierde lid doen vervallen.
Verantwoording
Hierdoor wordt vermeden dat we die mensen nodeloos op kosten jagen.
Bovendien is het zeer twijfelachtig of de notarissen er zullen in slagen om binnen de termijn van vijf jaar alle basisakten en reglementen van mede-eigendom in overstemming te brengen met de nieuwe wet.
Door het tweede, derde en vierde lid gewoon te laten vallen, worden de bepalingen ervan een stringent recht, wanneer basisakten complementair zijn met de wet en niet noodzakelijk moeten worden aangepast. Het spreekt immers voor zich dat in dit geval de wet primeert op de basisakte.
| Guy SWENNEN. |