5-1072/1 | 5-1072/1 |
1 JUNI 2011
De meeste caféhouders zijn zelf geen eigenaar van het pand waarin zij hun zaak uitbaten. Velen onder hen huren dit pand van een brouwerij of een bierhandel die eigenaar of hoofdhuurder van het pand is. De huurovereenkomsten bevatten naast een opsomming van de rechten en plichten die te maken hebben met de huur van het pand ook steeds afnameverplichtingen.
Afnameverplichtingen zijn eenzijdige verbintenissen ten laste van de huurder. De caféhouder verbindt er zich toe om bepaalde dranken, producten en, eventueel, diensten uitsluitend af te nemen bij de brouwerij of bierhandel die hem het pand verhuurt of bij de door hem aangewezen derde.
Hoewel afnameverplichtingen niets te maken hebben met de wijze waarop de caféhouder het pand zal mogen of moeten gebruiken, maken ze onlosmakelijk deel uit van de huurovereenkomst. De koppeling van deze verplichtingen aan de huurovereenkomst gaat zelfs zo ver dat in de huurovereenkomst gestipuleerd wordt dat de verhuurder de huurovereenkomst mag opzeggen indien de caféhouder tekort komt aan zijn afnameverplichtingen.
Op die manier volgt de huurovereenkomst het lot van de afnameverplichtingen en wordt ze hieraan ondergeschikt gesteld. Dit wordt verklaard door het feit dat de economische winst uit de afnameverplichtingen veel groter is dan de huuropbrengst. Voor een brouwerij en een bierhandel is een huurovereenkomst slechts een middel om afnameverplichtingen op te leggen, om op die manier een zo groot mogelijk volume aan dranken, andere producten en zelfs diensten te verkopen aan de caféhouder.
Deze zienswijze wordt ook in de rechtsleer erkend. « Een huurcontract afgesloten met een brouwer heeft, in zijn oorspronkelijke zin niet zozeer tot doel huurverplichtingen te doen ontstaan, dan wel een contract van exclusieve bevoorrading op te leggen. » (Pauwels P. en Raes P., Bestendig handboek huishuur en handelshuur, deel 3, 1989, blz. 3).
Door de koppeling van de afnameverplichtingen aan de huurovereenkomst ontstaat voor de caféhouder een zeer gevaarlijke situatie. Indien hij de afnameverplichtingen niet naleeft of niet kan naleven, loopt hij het risico dat de verhuurder de overeenkomst opzegt, waardoor hij zijn geïnvesteerd kapitaal en zijn bron van inkomsten verliest. Desgevallend moet de caféhouder bovendien een schadevergoeding betalen, omdat de huurovereenkomst gewoonlijk ook een schadebeding bevat.
Door de plotse invoering van een algemeen rookverbod dreigt de omzet in de zogenaamde biercafés zeer sterk te dalen. Maar deze cafés zijn vaak nog gebonden aan afnameverplichtingen die geen rekening hielden met het omzetverlies. Dus zullen de uitbaters tweemaal het gelag betalen : minder omzet en gestraft worden via ontbinding van de huurovereenkomst.
Daarbij komt nog dat naast de beperking van de aftrekbaarheid van de restaurantkosten tot 69 %, ook de hoge btw-kosten voor de verbruiker impliciet een zware aderlating voor de horeca-exploitanten betekenen.
In maart 2009 heeft de Europese Commissie het licht op groen gezet voor een btw-verlaging in de horeca. Ondanks het feit dat door minister van Financiën Reynders en de Open Vld al jaren een btw-verlaging in de horeca werd beloofd, kwam men niet verder dan een maatregel beperkt tot de restaurants. Op 1 januari 2010 werd immers enkel voor restaurant- en cateringdiensten het tarief verlaagd van 21 % naar 12 %. De horecasector is echter niet gebaat bij een opsplitsing voor de restaurants. Het is onzinnig dat men in een meeneem-Chinees 6 % btw betaalt op een pintje en dat men in een café daarop 21 % btw moet betalen.
Om tegemoet te komen aan de beperking van de aftrekbaarheid, diende het Vlaams Belang reeds wetsvoorstellen in (stukken Senaat, nrs. 5-770/1 en 5-594/1). Het Vlaams Belang diende eveneens een voorstel in ter verlaging van het btw-tarief tot 6 % voor restaurants, cateringdiensten en cafés (stuk Senaat, nr. 5-794/1). In diezelfde lijn, teneinde de rendabiliteit en de overlevingskansen van tal van bedrijven uit de horecasector te verhogen, beoogt het Vlaams Belang met dit wetsvoorstel dat het niet halen van de minimale afnameverplichting door het rookverbod niet onmiddellijk leidt tot de ontbinding van de handelshuurovereenkomst en dit in een overgangsperiode van drie jaar.
1. Analyse van de afnameverplichtingen
De minimale afnameverplichting is de verbintenis van een caféhouder om een minimale hoeveelheid bier af te nemen (uitgedrukt in hectoliters).
De naleving van een minimale afnameverplichting gebeurt onafhankelijk van de wil van een caféhouder. Welke inspanningen een caféhouder ook levert, het blijft steeds onzeker of hij de minimale afnameverplichting zal realiseren. De verkochte hoeveelheid kan ook negatief beïnvloed worden door factoren waarover de caféhouder geen controle heeft, zoals bijvoorbeeld slecht weer en openbare werken.
Bovendien stellen we in de praktijk soms vast dat brouwerijen en bierhandels onrealistisch hoge en onevenwichtige afnameverplichtingen opleggen. Hoewel dit veelal een minderheid is, tonen praktijkvoorbeelden aan dat het toch gebeurt.
Aangezien een tekortkoming aan een minimale afnameverplichting contractueel gesanctioneerd wordt met zeer zware boetes en de ontbinding van de huurovereenkomst, heeft de huurder geen enkele huurzekerheid.
Op deze manier wordt het evenwicht dat de handelshuurwet beoogt tussen de rechten van de verhuurder en die van de huurder in de horeca niet gerealiseerd. De caféhouder die gebonden is aan een minimale afnameverplichting heeft geen enkele huurzekerheid, zeker en vast niet op het moment dat zijn omzet zeer sterk dreigt te dalen door het rookverbod.
2. Een verbod op de mogelijkheid een handelshuurovereenkomst op te zeggen ingevolge het niet naleven van een afnameverplichting
De afnameverplichtingen in een huurcontract beïnvloeden de concurrentiepositie van de huurder uiterst negatief en maken zijn huurrechten zeer precair.
Het is nochtans aanvaardbaar dat een brouwerij of bierhandel in ruil voor het toestaan van een handelshuur een voordeel bedingt dat niets te maken heeft met de handelshuur, zelfs indien dit voordeel de concurrentiepositie van de caféhouder negatief beïnvloedt.
Het is echter niet toelaatbaar dat het bedongen voordeel de caféhouder elke vorm van huurzekerheid ontneemt. Op dat moment wordt immers volledig afbreuk gedaan aan het subtiele evenwicht dat de handelshuurwet beoogt.
Aan de huurder-uitbater worden bijkomende verplichtingen opgelegd, welke allerminst in verhouding staan tot de verplichtingen die gelden in hoofde van de verhuurder en waarvan de naleving bovendien, door toedoen van omstandigheden buiten de wil van de huurder om — bijvoorbeeld het rookverbod —, niet kan worden gegarandeerd.
Daarom stelt de indiener voor een artikel in de handelshuurwet op te nemen waarin bepaald wordt dat een tekortkoming aan een afnameverplichting niet geldt als legitieme reden voor de opzegging van een huurovereenkomst. Dit betekent dat een brouwerij of bierhandel zich niet meer kan baseren op de niet-naleving van een minimale afnameverplichting om de huurovereenkomst op te zeggen.
Aangezien de bepalingen van de handelshuurwet van dwingend recht zijn, zal een verhuurder zich tegen zijn huurder niet kunnen beroepen op een contractuele bepaling die zegt dat dit wel kan.
Het is belangrijk in te zien dat dit voorstel op geen enkele wijze de afnameverplichtingen zelf beperkt. De afnameverplichtingen die vandaag de dag opgelegd kunnen worden zonder de wet te overtreden, blijven geldig en zullen ook in de toekomst bedongen kunnen worden in ruil voor het toestaan van een handelshuur.
Dit voorstel wil het opzeggen van de handelshuurovereenkomst verbieden als sanctie voor het tekort komen aan een in de overeenkomst opgenomen afnameverplichting.
Enkel indien het niet-nakomen van een afnameverplichting te wijten is aan een grove en opzettelijke tekortkoming van de huurder, zal het voor de verhuurder mogelijk zijn de handelshuur te beëindigen. De bewijslast van die tekortkoming ligt bij de verhuurder.
Tot slot wensen de indieners te benadrukken dat het eveneens belangrijk is in te zien dat het verbod op het opzeggen van de handelshuurovereenkomst als sanctie voor het tekort komen aan een in de overeenkomst opgenomen minimale afnameverplichting door de verhuurder niet mag worden gecompenseerd door het opleggen aan de huurder van buitensporig hoge boetes. Dit kan uiteraard niet de bedoeling zijn. De financiële gevolgen zouden dan voor de huurder-caféhouder bij de minste tegenspoed enorm en misschien zelfs onoverkomelijk zijn, waardoor het voortbestaan van de handelszaak wordt bedreigd.
In dit verband verwijzen de indieners naar de bepalingen die zijn opgenomen in afdeling 6 « verbintenissen onder strafbepaling » van Hoofdstuk IV, Titel III van het Burgerlijk Wetboek zoals gewijzigd door de wet van 23 november 1998.
Artikel 1226 van het Burgerlijk Wetboek omschrijft een strafbeding als « een beding waarbij een persoon zich voor het geval van niet-uitvoering van de overeenkomst verbindt tot betaling van een forfaitaire vergoeding van de schade die kan worden geleden ten gevolge van de niet-uitvoering van de overeenkomst ».
Een strafbeding kan evenwel slechts een vergoedende functie hebben. Zij kan niets anders zijn dan de vooraf vastgestelde vergoeding van voorzienbare en potentiële schade (en niet de werkelijke schade).
Overtreft het strafbeding (de door de leverancier opgelegde boete) kennelijk de potentiële schade, dan zal de rechter ambtshalve of op verzoek van de schuldenaar gebruik kunnen maken van zijn matigingsbevoegdheid en het beding herleiden, dit conform artikel 1231, § 1 van het Burgerlijk Wetboek, of het beding verminderen in geval van gedeeltelijke uitvoering van de hoofdverbintenis (artikel 1231, § 2).
| Anke VAN DERMEERSCH Yves BUYSSE Filip DEWINTER. |
Artikel 1
Deze wet regelt een aangelegenheid als bedoeld in artikel 78 van de Grondwet.
Art. 2
In Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling IIbis, § 2, van het Burgerlijk Wetboek wordt een artikel 3/1 ingevoegd, luidende :
« Art. 3/1. Elk beding dat de verhuurder het recht geeft de huur te beëindigen wegens niet-nakoming van enige afnameverplichting door de huurder, wordt als niet geschreven beschouwd, tenzij de niet-nakoming te wijten is aan de grove en opzettelijke tekortkoming van de huurder.
De verhuurder levert het bewijs van de grove en opzettelijke tekortkoming als bedoeld in het vorige lid. »
30 mei 2011.
| Anke VAN DERMEERSCH Yves BUYSSE Filip DEWINTER. |