4-1661/1

4-1661/1

Belgische Senaat

ZITTING 2009-2010

11 FEBRUARI 2010


Wetsvoorstel tot instelling van een huurwaarborgfonds

(Ingediend door mevrouw Fatma Pehlivan)


TOELICHTING


Dit wetsvoorstel herneemt in aangepaste vorm het voorstel 3-1308/1 - 2004/2005.

Artikel 23 van de Grondwet waarborgt het recht op een behoorlijke huisvesting :

ę Ieder heeft het recht een menswaardig leven te leiden.

Daartoe waarborgen de wet, het decreet of de in artikel 134 bedoelde regel, rekening houdend met de overeenkomstige plichten, de economische, sociale en culturele rechten, waarvan ze de voorwaarden voor de uitoefening bepalen.

Die rechten omvatten inzonderheid :

[...] 3ļ het recht op een behoorlijke huisvesting; [...] Ľ

Zelf hebben wij op 14 juli 2005 het reeds aangehaalde wetsvoorstel tot instelling van een huurwaarborgfonds (stuk nr. 3-1308/1) ingediend omdat we van mening waren dat de manier waarop een huurwaarborg moet worden betaald doorslaggevend kan zijn in het al dan niet succesvol afsluiten van de zoektocht naar een geschikte woning.

Ook artikel 103 van de wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen had deze intentie en bracht wijzigingen aan in artikel 10 van de huurwet inzake de huurwaarborg.

Concreet hield die wijziging in dat de huurder uit drie vormen van huurwaarborg kan kiezen en dat de waarborg — afhankelijk van de vorm — maximaal twee of drie maand huur bedraagt.

De wet laat de volgende huurwaarborgen toe :

— twee maanden huur op een geÔndividualiseerde geblokkeerde rekening op naam van de huurder;

— drie maanden huur door middel van een bankwaarborg. Een financiŽle instelling kan deze waarborg niet weigeren om redenen in verband met de kredietwaardigheid van de huurder. Bovendien kan de financiŽle instelling geen debetrente aanrekenen;

— drie maanden huur door middel van een bankwaarborg met tussenkomst van het OCMW.

De rente op de huurwaarborg wordt gekapitaliseerd ten voordele van de huurder. De verhuurder moet de huurder een rente betalen tegen de gemiddelde rentevoet van de financiŽle markt wanneer hij in het bezit is van de waarborg en hij nalaat deze te plaatsen op een geÔndividualiseerde bankrekening op naam van de huurder.

Er kan niet worden beschikt over de huurwaarborg dan na het voorleggen van een schriftelijk akkoord tussen de huurder en verhuurder bij de beŽindiging van het huurcontract of een kopie van een rechterlijke beslissing.

Zowel Test-Aankoop als de huurdersbonden hebben ondertussen klachten over de niet-correcte toepassing van de wetgeving op de huurwaarborgen. Het blijkt dat vooral de banken moeilijk doen over de wettelijke verplichting die hen is opgelegd om een waarborg van drie maanden huur voor te schieten aan huurders en dit zonder debetrente. In de praktijk omzeilen de banken deze wet door dossierkosten of provisiekosten aan te rekenen en door hun cliŽnten niet of niet correct te informeren over hun rechten in verband met de huurwaarborg.

Ook de regeling via de OCMW's loopt niet van een leien dakje. De huurdersbonden moesten vaststellen dat op een zeer verschillende manier invulling wordt gegeven aan de nieuwe wettelijke bepalingen. Voorts moeten ook de OCMW's zich tot de banken wenden, waarbij zij dan op hun beurt opdraaien voor dossierkosten e.d.m..

In de wet van 25 april 2007 was reeds vermeld dat de regeling binnen het jaar na de invoering (in mei 2007) zou worden geŽvalueerd door de minister van Justitie.

Op 4 juli 2008 keurde de regering het Federaal Armoedeplan goed waarin onder meer een evaluatie van de huurwaarborgregeling in uitzicht werd gesteld — en waarin letterlijk gestipuleerd wordt dat het de bedoeling is om ze te verbeteren.

Hieruit kan men afleiden dat de regering zich dus niet alleen bewust is van het feit dat vele huurders zich in een precaire financiŽle situatie bevinden en niet bij machte zijn om een waarborg van 2 maanden samen met een eerste maandhuur te betalen, maar ook dat er duidelijk wat schort aan het systeem van de huurwaarborgen.

Vanuit dezelfde optiek keurde de Antwerpse gemeenteraad op 9 juni 2009 een resolutie goed waarbij uitdrukkelijk gevraagd werd naar een federaal huurwaarborgfonds.

Ook uit andere studies blijkt dat er een belangrijke correlatie is tussen huren en armoede.

Percentage van eigenaars of huurders met een inkomen beneden de armoededrempel

Status BelgiŽ Vlaanderen WalloniŽ EU25
Eigenaar 10,3 % 7,9 % 13,3 % 13 %
Huurder 29,4 % 21,9 % 35,4 % 25 % (Bron EU-SILC 2007)

Het Brussels Gewest kwam in deze statistiek niet voor, maar over Brussel bestaan wel concrete en recente cijfers. De gemiddelde huurprijs in Brussel bedraagt 553 euro /per maand. 54 % van de Brusselse huurders spendeert tussen 41 % en 65 % van zijn inkomen aan huur en in Brussel is 58 % van de bevolking huurder (bron : L'Observatoire des loyers — rapport 2008).

Het is evident dat arme mensen vaak niet in staat zijn een huurwaarborg te betalen en dat er hier niet alleen naar tijdelijke remediŽring gezocht dient te worden, maar dat een fundamentele wijziging van het systeem zich opdringt.

Ongetwijfeld kunnen op korte termijn enkele achterpoortjes van de huidige wet gesloten worden. Maar het lijkt zinvol om ook de nodige lessen te trekken uit het verleden. Als de banken niet echt gemotiveerd zijn om de wettelijke beschikkingen tot in de kleinste details toe te passen, omdat de sector er nu eenmaal geen voordeel in ziet en als er een zinvol en haalbaar alternatief bestaat, dan is het zinloos om telkens nieuwe achterpoortjes te moeten dichten.

Dit is dan ook de reden waarom wij het wetsvoorstel tot oprichting van een huurwaarborgfonds hernemen en op die manier alle huurwaarborgen, veelal twee of drie maanden huur, verspreid over de verschillende kredietinstellingen verplicht centraliseren in ťťn huurwaarborgfonds.

De oprichting van een centraal georganiseerd huurwaarborgfonds kan mensen helpen om een huurwoning te vinden. Het fonds treedt in de plaats van de verhuurder en vraagt de huurder de betaling van de waarborg; de verhuurder wordt een zelfde zekerheidsstelling als in het bestaande systeem geboden.

Belangrijkste opdracht van het Fonds zal zijn aan de verhuurder de huurwaarborg te garanderen, ongeacht de huurder en diens al dan niet precaire inkomenssituatie.

Gegroepeerd worden al deze huurwaarborgen een krachtig beleidsinstrument in het voordeel van huurders en verhuurders. Het beheer wordt verzorgd door ťťn kredietinstelling, aangeduid na openbare aanbesteding, in overleg met vertegenwoordigers van huurders en verhuurders en van de overheid. De werking ervan wordt bekostigd uit de belegging van de huurwaarborgen. Om een goede start te garanderen zal de federale overheid een startkapitaal ter beschikking stellen. Door de centralisering van al die gelden zijn wij ervan overtuigd een meerwaarde te bieden voor huurder ťn verhuurder, maar ook voor het federale woonbeleid : enerzijds worden de OCMW's ontlast van een zware taak en anderzijds kunnen hierdoor bijkomende middelen gegenereerd worden die kunnen worden geÔnvesteerd in ondersteunende maatregelen voor de private huursector. Ik denk hierbij bijvoorbeeld aan innoverende projecten inzake energiebesparing.

Het voorstel

Onderhavig wetsvoorstel beoogt de verplichting in te schrijven in de Huurwet dat alle huurwaarborgen die in contant geld gesteld worden, moeten gestort worden in ťťn gecentraliseerd huurwaarborgfonds in plaats van telkens op een geÔndividualiseerde, geblokkeerde bankrekening.

Het wetsvoorstel beoogt op die manier tegemoet te komen aan twee belangrijke knelpunten waarmee financieel weinig draagkrachtige mensen geconfronteerd worden bij het vinden van een geschikte woning op de private huurmarkt.

Bij de aanvang van een verhuring wordt men geacht in ťťn keer drie maand huur te voldoen : de huur voor de komende maand en twee maanden huurwaarborg. Voor meer en meer mensen is die financiŽle drempel te hoog, zodat zij geen geschikte en aangepaste woning meer vinden op de private huurmarkt. Het huurwaarborgfonds kan hen hierbij bijstaan door de nodige middelen voor te schieten en stapsgewijze terug te vorderen.

Het huurwaarborgfonds verlicht ook de taak van de OCMW's die thans mensen bijstaan in het verstrekken van een huurwaarborg : het huurwaarborgfonds geeft de verhuurder de zekerheid van een huurwaarborg en vordert dit op de huurder in functie van zijn financiŽle mogelijkheden.

Een belangrijk gevolg van een gecentraliseerd huurwaarborgfonds is dat alle gestelde huurwaarborgen beschikbaar komen voor overheidsinitiatieven in de private huurmarkt, onder welbepaalde voorwaarden natuurlijk.

TOELICHTING BIJ DE ARTIKELEN

Artikel 2

Dit artikel regelt de oprichting van een huurwaarborgfonds voor alle huurwaarborgen die overeenkomstig de Huurwet in contant geld gesteld worden, alsmede voor de huurwaarborgen ten gunste van studentenkamers. Ook de huurwaarborgen die door de gewestelijke socialehuisvestingsmaatschappijen gevraagd worden, kunnen in het huurwaarborgfonds ondergebracht worden, wanneer die huisvestingsmaatschappijen dit wensen.

Het huurwaarborgfonds wordt ondergebracht bij ťťn private kredietinstelling, die geselecteerd wordt na een openbare aanbesteding, voor een periode van 10 jaar. Deze periode is hernieuwbaar.

De federale regering kent jaarlijks een bedrag van 553 475 euro (begroting 2008) toe aan de OCMW's als tussenkomst voor het stellen van de huurwaarborghandelingen. Na oprichting van een centraal huurwaarborgfonds is die overheidstussenkomst niet langer vereist en kan dit bedrag, of een deel ervan, aangewend worden als startkapitaal voor het huurwaarborgfonds.

Artikel 3

Het fonds wordt beheerd door een raad van bestuur die paritair wordt samengesteld als volgt :

— twee vertegenwoordigers van de kredietinstelling waaraan het Fonds toegewezen werd;

— twee vertegenwoordigers van de federale overheid;

— twee vertegenwoordigers van huurdersorganisaties;

— twee vertegenwoordigers van verhuurdersorganisaties.

De voorwaarden en de modaliteiten voor de aanstelling van die beheerders worden geregeld bij koninklijk besluit. Ook de aanwijzing zelf geschiedt bij koninklijk besluit.

Artikel 4

Bepaalt de opdrachten van de raad van bestuur van het huurwaarborgfonds.

Een belangrijke taak is te bepalen waarin alle beschikbare activa belegd zullen worden. Die beleggingen zullen uiteraard een rendement moeten opleveren, maar tegelijkertijd zal een bij koninklijk besluit te bepalen minimumgedeelte moeten geÔnvesteerd worden in innoverende projecten op de private huurmarkt, bijvoorbeeld inzake energiebesparende maatregelen, enz. De modaliteiten van die beleggingen moeten verder bij koninklijk besluit uitgewerkt worden.

Belangrijk is ook dat de raad van bestuur jaarlijks de marktrente bepaalt, want de gestorte huurwaarborgen worden tegen die rentevoet gekapitaliseerd in het voordeel van de huurder en hem op het einde van het huurcontract, na akkoord van de verhuurder, uitbetaald. Op die manier wordt bekomen dat de huurder geen enkel financieel nadeel oploopt ten opzichte van een waarborg gestort op een geblokkeerde bankrekening.

Het verschil tussen de marktrente en het jaarlijkse rendement, hier meerrendement genoemd, kan vervolgens gebruikt worden om andere overheidsinitiatieven op de private huurmarkt te ondersteunen, gericht op het verbeteren van de woningkwaliteit.

Artikel 5

Voegt het huurwaarborgfonds toe aan de Huurwet en regelt eveneens het voorrecht van de verhuurder ten belope van het volstorte bedrag, indien de huurder bepaalde verplichtingen niet nagekomen is en de verhuurder de huurwaarborg mag aanspreken.

Artikel 6

De bepalingen van artikel 5 zijn ook van toepassingen op de studentenkamers en desgevallend op de waarborgen ten gunste van socialehuurwoningen.

Artikel 7

De inwerkingtreding wordt bij koninklijk besluit geregeld.

Fatma PEHLIVAN.

WETSVOORSTEL


Artikel 1

Deze wet regelt een aangelegenheid als bedoeld in artikel 78 van de Grondwet.

Art. 2

Er wordt een federaal huurwaarborgfonds opgericht, dat de huurwaarborgen overeenkomstig artikel 10 van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling II, van het Burgerlijk Wetboek en de huurwaarborgen met betrekking tot de huur van een studentenkamer centraliseert. Het fonds kan tevens de huurwaarborgen met betrekking tot huurovereenkomsten, afgesloten door de socialehuisvestingsmaatschappijen en steden en gemeenten centraliseren, mits die daarom verzoeken.

Het fonds wordt ingesteld bij een kredietinstelling aangewezen voor een hernieuwbare periode van 10 jaar, na openbare aanbesteding daartoe georganiseerd bij een besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad.

Bij een besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad ontvangt het fonds een startkapitaal.

Art. 3

Het beheer van het fonds wordt uitgeoefend door de raad van bestuur, samengesteld uit twee vertegenwoordigers van de kredietinstelling, twee vertegenwoordigers van de regering, twee vertegenwoordigers van de huurdersorganisaties en twee vertegenwoordigers van de verhuurdersorganisaties. De aanwijzing ervan gebeurt bij een besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad.

De Koning bepaalt de voorwaarden voor en de modaliteiten van de aanwijzing van die vertegenwoordigers.

Art. 4

De raad van bestuur heeft tot opdracht :

1ļ de normale marktrente voor het afgelopen kalenderjaar te bepalen, die gekapitaliseerd wordt in het voordeel van de huurder;

2ļ de activa van het huurwaarborgfonds te beleggen volgens de modaliteiten, bepaald bij een besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad; een te bepalen minimumgedeelte moet belegd worden in innoverende projecten op de private woningmarkt;

3ļ het aandeel van het meerrendement te bepalen, dat door de overheid aangewend kan worden om de kwaliteit van de woningen op de private huurmarkt te verbeteren;

4ļ de werkingskosten voor het komende kalenderjaar vast te leggen.

Beslissingen worden genomen bij meerderheid van de stemmen.

Art. 5

Artikel 10 van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling II, van het Burgerlijk Wetboek, wordt vervangen als volgt :

ę Art. 10. — Het federaal huurwaarborgfonds garandeert ter nakoming van de verbintenissen van de huurder een waarborg van drie maanden huur. Het fonds staat in voor de betaling door de huurder van deze som geld; in samenspraak met de huurder kan die som in schijven betaald worden.

De interest op deze waarborg wordt gekapitaliseerd ten voordele van de huurder.

De verhuurder verkrijgt een voorrecht ten belope van het actief, door de huurder volstort, voor elke schuldvordering voortvloeiend uit de gehele of gedeeltelijke niet-nakoming van de verplichtingen van de huurder.

De waarborg, zowel de hoofdsom als de interesten, wordt de huurder terugbetaald op voorlegging van een schriftelijk akkoord van de partijen, opgemaakt ten vroegste na de beŽindiging van de huurovereenkomst. Ľ.

Art. 6

Artikel 5 van deze wet is van overeenkomstige toepassing op de andere huurwaarborgen bedoeld in artikel 2.

Art. 7

Deze wet treedt in werking op de door de Koning te bepalen datum.

15 december 2009.

Fatma PEHLIVAN.