4-1431/1 | 4-1431/1 |
28 SEPTEMBRE 2009
Dit wetsvoorstel neemt, in aangepaste vorm, de tekst over van het voorstel van mevrouw Katrien Schryvers c.s., ingediend in de Kamer van volksvertegenwoordigers op 1 februari 2008 (Parl. St. Kamer, nr. 52 0766/001).
Er zijn studenten die tijdens hun studies thuis blijven wonen. Er zijn er ook anderen die uitkijken naar een andere, tijdelijke woongelegenheid, dichtbij de instelling waar ze studeren.
Zij kunnen hiervoor terecht in een studentenresidentie of -home, verbonden aan de onderwijsinstelling. De meeste studenten zijn evenwel aangewezen op de private huurmarkt, waar zij bij particulieren een kamer of « kot » huren. Daarnaast kunnen studenten ook een studio, appartement, huis of gemeenschapshuis huren op de gewone woningmarkt.
Bij gebrek aan enige specifieke wetgeving voor de huur van studentenkamers wordt deze in principe beheerst door het gemene huurrecht. De door de student gehuurde kamer of studio is meestal niet zijn hoofdverblijfplaats zodat de woninghuurwet niet van toepassing is. Het gemene huurrecht schenkt geen aandacht aan de specifieke context en de behoeften inzake studentenhuisvesting.
Vermits het gemene huurrecht voornamelijk aanvullend van aard is, kunnen de partijen er vrij van afwijken. Dat betekent dat de verhuurder zelf kan bepalen hoe het huurcontract eruit ziet en welke de contractduur en huurprijs is. De verhuurder kan elk jaar, als een nieuw contract wordt opgesteld, de huurprijs willekeurig aanpassen zonder hiervoor enige verantwoording te moeten afleggen.
Bovendien is de verhuurder van studentenkamers volledig vrij te bepalen ten belope van welk bedrag en op welke wijze de huurwaarborg moet worden voldaan en weer kan worden vrijgegeven. Herhaaldelijk rijzen er aan het einde van de huurovereenkomst problemen in verband met de vrijgave van deze waarborg.
Wij hebben geenszins de bedoeling de verhuurders van studentenkamers te benadelen of te bestraffen. Wel wil dit voorstel het evenwicht in de betrekkingen tussen studenten-huurders en verhuurders herstellen. De indieners zijn van oordeel dat studenten-huurders een minimum aan bescherming behoeven, vergelijkbaar met die waarop de huurders van woningen die zij als hoofdverblijfplaats betrekken aanspraak kunnen maken.
Vermits de huur van studentenkamers voor nietpendelende studenten een groot deel van de kosten opslokt, kan betaalbare studentenhuisvesting met enige vorm van prijszekerheid een positieve impact hebben op de democratisering van het hoger onderwijs.
De Vlaamse christen-democraten willen een recht op huurhernieuwing invoeren voor de huurder bij het verstrijken van diens huurovereenkomst. Hierdoor hebben studenten de mogelijkheid om hun studentenkamer opnieuw te huren, tegen dezelfde voorwaarden. Dit recht is beperkt tot vier hernieuwingen.
De verhuurder kan de huurhernieuwing weigeren indien hijzelf dan wel zijn naaste familieleden de kamer zullen betrekken; indien hij het onroerend goed of het gedeelte dat door de student wordt gehuurd te koop aanbiedt, wil wederopbouwen, verbouwen of renoveren; in geval van grove tekortkomingen van de student of bij gebrek aan bewijs dat de student regelmatig is ingeschreven aan een school of universiteit.
Tevens dient de huurwaarborg overeenkomstig de woninghuurwet bij een financiële instelling op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder te worden geplaatst.
Artikel 2
Dit artikel voegt een nieuwe afdeling in het Burgerlijk Wetboek in met regels die specifiek van toepassing zijn op de huur van studentenkamers :
Art. 1. — Dit artikel verduidelijkt het toepassingsgebied van de nieuwe afdeling 2ter, namelijk de huur van een kamer, appartement of studio die een regelmatig ingeschreven student gebruikt tijdens zijn studies en die niet onder het toepassingsgebied valt van de wet van 20 februari 1991houdende wijziging van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur.
Art. 2. — Een woning die voor studiedoeleinden wordt gehuurd, moet een minimum aan comfort bieden in die zin dat het goed veilig, gezond en bewoonbaar moet zijn.
Opdat die minimumvoorwaarden worden nageleefd, is er in een sanctie voorzien. De huurder kan eisen dat de verhuurder de werken verricht die noodzakelijk zijn om het goed in veilige, gezonde en bewoonbare staat te herstellen. Tot zolang kan de rechter een huurprijsvermindering toekennen.
De huurder kan tevens een huurprijsherziening vragen wanneer de normale huurwaarde twintig percent lager ligt dan de gevraagde huurprijs. De beslissing van de rechter wijzigt het bedrag van de huur ook voor de reeds vervallen en betaalde huurtermijnen. Om te vermijden dat de verhuurder in onzekerheid verkeert betreffende de huurprijs en dat de huurder misbruik maakt van de regeling die er louter op gericht is huurgelden terug te krijgen, dient de huurder zijn vordering in te stellen binnen een termijn van drie maanden na het sluiten van de huurovereenkomst.
Deze regeling doet geen afbreuk aan de kwaliteits- en veiligheidsnormen die worden vooropgesteld door de verschillende gewesten.
Art. 3. — Dit artikel bepaalt de duur van huurovereenkomsten betreffende studentenkamers.
Daar waar de huurperiode vroeger doorgaans tien maanden bedroeg, loopt deze thans in de meeste gevallen over twaalf maanden.
Een twaalfmaandelijks huurcontract biedt de grootste zekerheid aan de studenten dat zij ook tijdens een eventuele tweede zittijd hun studentenkamer verder kunnen betrekken.
Art. 4. — Naar analogie van het vroegere artikel 10 van de bovenvermelde wet van 20 februari 1991dat gold vóór de wetswijziging van 25 april 2007, wordt bepaald dat de huurwaarborg gestort dient te worden op een geblokkeerde en geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder. Over deze waarborg en de interesten welke die heeft opgebracht, kan slechts worden beschikt na schriftelijk akkoord tussen de student en de verhuurder of na een rechterlijke beslissing.
De waarborg mag niet meer dan één maand huur bedragen. Voor studenten of hun ouders is een waarborg immers een enorme hap uit hun budget die in het begin van het school- of academiejaar opgehoest moet worden samen met andere grote uitgaven zoals het inschrijvingsgeld, de aankoop van cursussen, enzovoort.
Art. 5 tot 8. — Vandaag stijgen de huurprijzen bijna jaarlijks. Studenten huren doorgaans voor korte periodes en de verhuurders hebben zo de kans om de huurprijs telkens op te trekken, ook al gaan zij een nieuwe overeenkomst aan met dezelfde huurder. Dit heeft als gevolg dat het huren voor studenten en/of hun ouders dikwijls een financieel zware en tevens onzekere last met zich meebrengt.
Deze artikelen willen enige prijszekerheid en -stabiliteit invoeren. Ze zijn deels gebaseerd op de bepalingen in de handelshuurwet in verband met het recht op hernieuwing van de huur.
Zolang de student studeert, kan de huurder de huurovereenkomst verlengen, telkens voor een periode van twaalf maanden en beperkt tot vier hernieuwingen. Op het einde van deze periode heeft een student gewoonlijk zijn studies afgerond. Om misbruiken te voorkomen, dient de huurder aan te tonen dat de student regelmatig is ingeschreven aan een school of universiteit.
De huurder dient de verhuurder bij aangetekende brief in kennis te stellen van zijn wens tot uitoefening van het recht op huurhernieuwing, ten laatste één maand vóór het eindigen van zijn huurovereenkomst.
De hernieuwing geschiedt tegen dezelfde prijs en voorwaarden als vastgelegd in de huurovereenkomst, mits een jaarlijkse aanpassing aan het indexcijfer der consumptieprijzen.
Hiervan kan worden afgeweken indien de normale huurwaarde met ten minste twintig percent gestegen is of met tien percent wanneer er werken zijn uitgevoerd.
De verhuurder kan de hernieuwing weigeren wanneer de huurder niet kan aantonen dat de student nog studeert of wanneer hijzelf dan wel iemand uit zijn naaste familie het verhuurde goed wil betrekken. Ook in geval van grote werken aan de studentenkamer of bij grove tekortkomingen van de student kan de hernieuwing worden geweigerd. Zonder motivering kan de verhuurder de hernieuwing slechts weigeren mits hij de huurder een vergoeding betaalt van drie maanden huur.
Art. 9. — Door expliciet te bepalen dat de regels met betrekking tot de huur van studentenkamers van dwingend recht zijn, wordt de aandacht erop gevestigd dat de partijen hiervan niet kunnen afwijken, op straffe van relatieve nietigheid.
Art. 10. — De nieuwe bepalingen zullen slechts van toepassing zijn op de huurovereenkomsten van studentenkamers die gesloten worden na de inwerkingtreding van de wet.
De bepalingen met betrekking tot de huurhernieuwing zullen evenwel reeds toegepast worden op de lopende overeenkomsten. Aldus kunnen huurders die vóór de inwerkingtreding van de wet reeds een studentenkamer huren, hun recht op huurhernieuwing tegen dezelfde prijs en voorwaarden reeds inroepen.
| Wouter BEKE Sabine de BETHUNE Pol VAN DEN DRIESSCHE Tony VAN PARYS. |
Artikel 1
Deze wet regelt een aangelegenheid als bedoeld in artikel 78 van de Grondwet.
Art. 2
In boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek wordt een afdeling IIter ingevoegd, luidende :
« Afdeling IIter. — Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot studentenkamers in het bijzonder.
Artikel 1. — Deze afdeling is van toepassing op huurovereenkomsten betreffende een kamer, appartement of studio die een regelmatig ingeschreven student gebruikt tijdens zijn studies en niet tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt.
Art. 2. — § 1. Onder voorbehoud van de toepassing van de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers, vastgelegd door de bevoegde overheid, beantwoordt het verhuurde goed aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.
Deze voorwaarde wordt beoordeeld aan de hand van de staat van het goed op het ogenblik dat de student in het genot ervan treedt.
§ 2. Indien deze voorwaarde niet is vervuld binnen drie maanden na het sluiten van de huurovereenkomst, heeft de huurder de keuze ofwel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van paragraaf 1, ofwel een herziening van de huurprijs te vragen, te rekenen vanaf de dag waarop de huurovereenkomst is gesloten, indien blijkt dat de normale huurwaarde van het goed ten minste twintig percent lager is dan de gevraagde huurprijs.
In afwachting van de uitvoering van de werken kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan.
Art. 3. — De huurovereenkomst wordt geacht te zijn aangegaan voor een duur van twaalf maanden.
Art. 4. — Indien de huurder ter nakoming van zijn verbintenissen een waarborg stelt die bestaat uit een som geld mag deze een bedrag gelijk aan één maand huur niet overtreffen.
Deze waarborg wordt geplaatst bij een financiële instelling op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder. De interest wordt gekapitaliseerd en de verhuurder verkrijgt een voorrecht op het actief van de rekening voor elke schuldvordering voortvloeiend uit de gehele of gedeeltelijke niet-nakoming door de huurder van zijn verplichtingen.
Wanneer de verhuurder in het bezit is van de waarborg en nalaat deze te plaatsen op de wijze als bedoeld in het tweede lid, is hij de huurder de gemiddelde marktrente op het bedrag van de waarborg verschuldigd vanaf de overhandiging ervan.
Deze interest wordt gekapitaliseerd. Vanaf de dag waarop de huurder de verhuurder aanmaant de verplichting na te komen als bedoeld in het tweede lid zijn evenwel de wettelijke interesten op het bedrag van de waarborg verschuldigd.
Over de waarborgrekening, zowel wat de hoofdsom als de interesten betreft, wordt niet beschikt ten bate van de ene of de andere partij, dan op voorlegging van hetzij een schriftelijk akkoord, opgemaakt ten vroegste na beëindiging van de huurovereenkomst, hetzij van een afschrift van een rechterlijke beslissing. Deze beslissing is uitvoerbaar bij voorraad, niettegenstaande verzet of beroep en zonder borgtocht noch kantonnement.
Art. 5. — De huurder heeft het recht, bij voorkeur boven alle andere personen, de hernieuwing van zijn huurovereenkomst te krijgen voor een duur van twaalf maanden wanneer hij zijn studies voortzet, hetzij bij het verstrijken van de huurovereenkomst, hetzij bij het verstrijken van de eerste, tweede of derde hernieuwing. Dit recht is beperkt tot vier hernieuwingen.
Art. 6. — Tenzij de normale huurwaarde van het goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden met ten minste twintig percent of ten gevolge van werken in het gehuurde goed met ten minste tien percent is gestegen, wordt de huur hernieuwd tegen dezelfde prijs en voorwaarden als bepaald in de huurovereenkomst, met dien verstande dat de basishuurprijs proportioneel wordt aangepast aan de kosten van levensonderhoud volgens de regels als bedoeld in artikel 1728bis.
Art. 7. — § 1. De huurder die het recht op hernieuwing wenst uit te oefenen, brengt zulks op straffe van verval bij aangetekende brief ter kennis van de verhuurder, ten vroegste vier maanden en ten laatste twee maanden vóór het eindigen van de lopende huur. Bij deze kennisgeving wordt een bewijs gevoegd dat de student regelmatig ingeschreven is aan een school of universiteit. De verhuurder wordt geacht met de hernieuwing van de huur in te stemmen indien hij niet op dezelfde wijze binnen één maand kennis geeft van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing.
§ 2. De verhuurder kan de hernieuwing van de huur weigeren om één van de volgende redenen :
1º de huurder legt geen bewijs voor waaruit blijkt dat de student regelmatig is ingeschreven aan een school of universiteit;
2º zijn wil om persoonlijk en werkelijk het verhuurde goed te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van zijn echtgenoot tot in de derde graad.
De aangetekende brief waarin de verhuurder zijn weigering ter kennis brengt vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder. Deze laatste bewijst op verzoek van de huurder de band van verwantschap, bij gebreke waarvan de weigering als ongeldig wordt beschouwd.
Het goed wordt binnen twaalf maanden na de weigering door de verhuurder betrokken en blijft ten minste één jaar werkelijk en doorlopend betrokken. Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de betrekking van het goed niet verwezenlijkt, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan drie maanden huur.
3º zijn wil om het verhuurde goed of een gedeelte ervan weder op te bouwen of te renoveren, op voorwaarde dat die werkzaamheden :
a) worden uitgevoerd met eerbiediging van de bestemming van het goed die voortvloeit uit de wetgeving inzake stedenbouw;
b) worden uitgevoerd aan het door de student bewoonde gedeelte;
c) meer kosten dan twaalf maanden huur van het verhuurde goed ofwel, indien verscheidene verhuurde goederen van de werkzaamheden ongerief hebben, meer kosten dan twee jaar huur voor al die goederen samen.
De verhuurder geeft aan de huurder kennis van de hem verleende stedenbouwkundige vergunning, een omstandig bestek, een beschrijving van de werkzaamheden samen met een gedetailleerde kostenraming of van een aannemingsovereenkomst.
De werken worden aangevat binnen twaalf maanden na de kennisgeving van de weigering door de verhuurder.
Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de werken niet uitvoert, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan drie maanden huur.
Op verzoek van de huurder deelt de verhuurder kosteloos de documenten mee waaruit blijkt dat de werken overeenkomstig de bij deze paragraaf gestelde voorwaarden zijn uitgevoerd;
4º grove tekortkomingen van de student aan de verplichtingen die voor hem uit de lopende huurovereenkomst voortvloeien, met inbegrip van de waardevermindering van het verhuurde goed met ten minste twintig percent veroorzaakt door de student en van belangrijke veranderingen aangebracht zonder instemming van de verhuurder, alsook elke ongeoorloofde handeling van de student, die objectief beschouwd de voortzetting van de contractuele betrekkingen tussen de verhuurder en de huurder onmogelijk maakt.
§ 3. Buiten de gevallen als bedoeld in paragraaf 2 kan de verhuurder de hernieuwing weigeren mits hij aan de huurder een vergoeding wegens uitzetting uitkeert gelijk aan drie maanden huur.
Art. 8. — Wanneer de verhuurder de huurhernieuwing weigert zonder te voldoen aan de voorwaarden als bedoeld in artikel 7, kan de huurder zich binnen een maand na de weigering tot de rechter wenden die alsnog de huurhernieuwing kan toekennen.
Art. 9. — De bepalingen van deze afdeling zijn van dwingend recht. »
Art. 3
De artikelen 5 tot 8 van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling IIter, van het Burgerlijk Wetboek, zoals ingevoegd door artikel 2, zijn van toepassing op de overeenkomsten die de partijen hebben gesloten vóór de inwerkingtreding van deze wet. ».
7 september 2009.
| Wouter BEKE Sabine de BETHUNE Pol VAN DEN DRIESSCHE Tony VAN PARYS. |