4-407/1 | 4-407/1 |
22 NOVEMBER 2007
Dit wetsvoorstel neemt de tekst over van een voorstel dat reeds op 6 juni 2005 in de Senaat werd ingediend (stuk Senaat, nr. 3-1226/1 - 2004/2005).
De huurprijs voor een woning is vrij. Bij elk nieuw contract kan de verhuurder de huurprijs vrij bepalen. Dat maakt dat de huurprijzen voor woningen sinds het begin van de jaren '80 (tot 1982 gold een huurprijsblokkering) sterk opgelopen zijn en alleszins veel sterker gestegen zijn dan de jaarlijkse inflatie.
Het is ons duidelijk dat het liberale concept van vraag en aanbod in dit onderdeel van de huisvesting — een nochtans grondwettelijk gewaarborgd recht — niet werkt. Zo is het frappant dat verhuurders eerder leegstand verkiezen boven een daling van de huurprijs. Meer, het mechanisme van vraag en aanbod brengt mee dat de huurprijzen van woningen in het laagste prijssegment de jongste jaren het sterkst gestegen zijn : de hoge huurprijzen maken die woningen immers sterk gegeerd. Veelal gaat het dan om woningen van mindere kwaliteit, waarvan het aantal overeenkomstig diverse studies over de jaren heen stabiel blijft op een 300 000-tal. Ondanks de inspanningen ter zake is ook de socialewoningbouw geen remmende factor in die huurprijzenontwikkeling. Veel mensen die in aanmerking komen voor een sociale woning zijn immers genoodzaakt zich op de private huurmarkt te richten door de aanhoudende schaarste aan socialehuurwoningen.
Wij zijn dan ook de mening toegedaan dat een structurele ingreep in de prijsontwikkeling op de private huurmarkt noodzakelijk is, waarbij meteen ook een koppeling wordt gemaakt tussen de kwaliteit van de woning en de (ver)huurwaarde ervan. Weliswaar is het kadastraal inkomen daartoe een graadmeter, maar we trappen een open deur in als we stellen dat de actuele kadastrale inkomens (die veelal dateren van 1975) compleet achterhaald zijn. Liever dan een geheel nieuw systeem uit te werken (zoals bijvoorbeeld een puntensysteem geldend in Nederland) pleiten wij ervoor om op het kadastraal inkomen — dat de nettohuurwaarde van een woning vastlegt op basis van verschillende indicaties, waarbij ook rekening gehouden wordt met regionale verschillen — een vermenigvuldigingscoëfficiënt toe te passen.
Die vermenigvuldigingscoëfficiënt wordt jaarlijks bij een in de Ministerraad overlegd koninklijk besluit vastgelegd. Zulke werkwijze maakt het mogelijk rekening te houden met diverse specifieke elementen, zoals regionale en zelfs plaatselijke verschillen, op de woningmarkt.
Vermits naar onze mening slechts de « modale gezinswoningen », bestemd tot hoofdverblijfplaats van de huurder, onderworpen dienen te worden aan een maximale huurprijs, kunnen tevens bepaalde woningen vrijgesteld worden.
Wijzigingen van het kadastraal inkomen in de loop van het jaar worden pas verrekend vanaf het jaar, volgend op dat van de wijziging. Zij geldt wat betreft de maximale huurprijs evenwel uitsluitend als ze het gevolg is van werken uitgevoerd door de eigenaar of op zijn kosten.
Overschrijdt de gevraagde huurprijs de jaarlijkse maximale huurprijs, dan wordt de huurprijs van rechtswege tot deze laatste ingekort. De huurder kan zich dus op de wet zelf beroepen, zonder enige procedure te moeten voeren. Stelt hij vast dat hij toch teveel betaald heeft, dan is uiteraard artikel 1728quater van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.
| Guy SWENNEN. |
Artikel 1
Deze wet regelt een aangelegenheid als bedoeld in artikel 78 van de Grondwet.
Art. 2
In boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling II, van het Burgerlijk Wetboek wordt een artikel 7bis ingevoegd, luidende :
« Art. 7bis. — § 1. De huurprijs per jaar mag evenwel nooit meer bedragen dan de jaarlijkse maximale huurprijs.
§ 2. De Koning kan bij een in de Ministerraad overlegd besluit bepaalde woningen vrijstellen van de maximale huurprijs.
§ 3. De jaarlijkse maximale huurprijs wordt bekomen door het kadastraal inkomen van de woning te vermenigvuldigen met de coëfficiënt, bepaald bij een in de Ministerraad overlegd koninklijk besluit.
Die coëfficiënt wordt jaarlijks uiterlijk op 31 januari vastgelegd.
§ 4. Ingeval het kadastraal inkomen in de loop van het jaar gewijzigd wordt, ingevolge werken uitgevoerd door de eigenaar of op zijn kosten, heeft die wijziging slechts gevolgen voor de berekening van de maximale huurprijs voor het daaropvolgende jaar.
§ 5. Indien de indexatie, overeenkomstig artikel 6, of de herziening van de huurprijs, overeenkomstig artikel 7, de jaarlijkse maximale huurprijs overschrijdt, wordt de huurprijs van rechtswege tot die laatste ingekort. »
9 november 2007.
| Guy SWENNEN. |