4-369/1 | 4-369/1 |
7 NOVEMBER 2007
Dit wetsvoorstel neemt de tekst over van een voorstel dat reeds op 30 mei 2006 in de Senaat werd ingediend (stuk Senaat, nr. 3-1732/1 — 2005/2006).
Huisvesting is een van de meeste elementaire essentiële behoeften van ieder mens, net als voeding en kleding. Het recht op huisvesting wordt zowel internationaal als nationaal erkend als een grondrecht van de mens.
Het recht op huisvesting wordt bekrachtigd bij verschillende internationale overeenkomsten, zoals de Universele Verklaring van de rechten van de mens van 1948 (artikel 25 waarborgt dat recht indirect aangezien het luidt als volgt : « Ieder mens heeft recht op een levensstandaard die voldoende is om zijn gezondheid, zijn welzijn alsmede deze van zijn familie te verzekeren, inzonderheid wat betreft (...) huisvesting ... ».), het akkoord van de Tweede Conferentie van de Verenigde Naties over de Menselijke Nederzettingen (Habitat II) of artikel 11 van het Internationaal Verdrag inzake Economische, Sociale en Culturele Rechten (dat het « recht op een behoorlijke huisvesting » bekrachtigt). Artikel 23 van de Grondwet erkent dat het « recht op een behoorlijke huisvesting » een grondrecht is dat voortvloeit uit het recht op de inachtneming van het menswaardig leven.
De samenstelling van een huurwaarborg is voor de kansarmen een van de, vaak onoverkomelijke, obstakels voor het verkrijgen van een woning omdat die waarborg doorgaans gelijk is aan drie maanden huur. Heel vaak wordt die financiële last verhoogd met de betaling van de eerste maand huur en met een eventuele courtage voor het woningbureau dat als tussenschakel is opgetreden.
Zwakke punten van de huidige reglementering inzake de samenstelling van huurwaarborgen
De wet van 20 februari 1991 houdende wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur (bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 22 februari 1991), die onder meer van toepassing is op de huurovereenkomsten die betrekking hebben op de hoofdverblijfplaats van de huurder, reglementeert de aangelegenheid van de huurwaarborg door in artikel 10 te bepalen dat, als de huurwaarborg een som geld is, het bedrag ervan niet hoger mag liggen dan drie maanden huur en dat het moet worden gestort op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder; de verhuurder van zijn kant verkrijgt er een voorrecht op, maar hij mag alleen over dat bedrag beschikken als de huurder daarmee instemt dan wel ingevolge een rechterlijke beslissing.
In werkelijkheid deinzen sommige eigenaars er niet voor terug opzettelijk — en doorgaans ongestraft — de wet te overtreden, bijvoorbeeld door een huurwaarborg te eisen waarvan het bedrag hoger ligt dan drie maanden huur, of door te eisen dat het bedrag hun ter hand wordt gesteld. Die onwettige eisen worden helaas niet altijd afgewezen door de kandidaat-huurders die snel een dak boven hun hoofd willen.
« De manière générale, on peut reprocher à l'article 10 de la loi sur les baux de résidence principale de n'envisager que la seule garantie locative délivrée en espèces et, partant, d'exclure de son champ (impératif) d'application les garanties constituées sous une autre forme. Par conséquent, la lettre de garantie par laquelle le CPAS se déclare caution solidaire du preneur ainsi que la garantie bancaire (...), fort prisée par les personnes démunies (ainsi que par les CPAS), ne sont soumises à aucune réglementation; leur montant, les modalités de leur délivrance, etc. relèvent donc de l'entière discrétion des parties, c'est-à-dire dans les faits, du propriétaire. » (1) . « Le maillage juridique tressé par la loi sur les baux de résidence principale autour de la question de la garantie locative apparaît donc distendu par endroits. » (2) .
Onvolmaaktheden van de steunregelingen bij de samenstelling van huurwaarborgen
Mensen met een laag inkomen hebben het zeer moeilijk om een huurwaarborg samen te stellen. Om op die moeilijkheid in te spelen, zijn alternatieve oplossingen naar voren geschoven. Het « Steunpunt tot bestrijding van de armoede, bestaansonzekerheid en sociale uitsluiting » heeft de situatie beschreven in zijn tweejaarlijks verslag (3) .
In het kader van de maatschappelijke dienstverlening zijn de OCMW's bevoegd om de samenstelling van een huurwaarborg te vergemakkelijken. Ze maken daartoe gebruik van drie formules :
ten eerste, « de waarborgbrief waarin het OCMW verklaart een solidaire borgstelling voor de huurder te stellen »;
ten tweede, « de bankwaarborg wanneer een bank met hulp van het Gewest en op aanraden van het OCMW een solidaire borgstelling voor de huurder stelt »;
ten derde, « de waarborg in contant geld op een geblokkeerde rekening ». De buitengewone Ministerraad van Oostende van 21 maart 2004 heeft, op voorstel van minister Arena, beslist aan de OCMW's een federale subsidie van 25 euro toe te kennen per samengestelde huurwaarborg, teneinde de samenstelling van die waarborgen door de OCMW's te bevorderen. Die subsidie van 25 euro wordt geacht de financiële last te dekken die gepaard gaat met de opening van de huurwaarborg door een OCMW bij een bank. Als voorwaarde wordt gesteld dat het OCMW een aflossingsplan opstelt dat afgestemd is op het bedrag van de toegekende huurwaarborg.
Het optreden inzake het samenstellen van huurwaarborgen van het OCMW doet echter tal van moeilijkheden rijzen. « De actoren melden dat eigenaars in de praktijk geneigd zijn waarborgen via het OCMW te weigeren. Dit lijkt ons een discriminatie « op basis van het fortuin » in de zin van de wet van 25 februari 2003 (4) . » (5) .
Aangezien de OCMW's bovendien heel onafhankelijk optreden bij de toepassing van de maatschappelijke dienstverlening, handelen ze almaar diverser : « Toute une série de questions touchant au problème de la garantie locative (montant, mode de constitution, usage, modalités de remboursement, décision de procéder à une enquête sociale, etc.) reçoivent ainsi une réponse différente d'une commune à l'autre, instillant la confusion dans le chef des demandeurs d'aide, quand ce n'est pas un sentiment d'arbitraire. » (6) . Bovendien is de traagheid van de procedure nadelig voor de kandidaat-huurder, die heel vaak de woning die hij graag had betrokken, al verhuurd ziet.
Er bestaan ook verenigingen of gewestfondsen die steun verlenen om de samenstelling van huurwaarborgen te vergemakkelijken. Zo heeft in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een ordonnantie van 16 juli 1998 (7) het Woningfonds van de Gezinnen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest belast met de organisatie van het verlenen van steun bij de samenstelling van huurwaarborgen. De toekenningscriteria van die steun zijn echter verre van eenvormig. « Het meest wordt blijkbaar de regel toegepast dat de OCMW's begunstigden van maatschappelijke dienstverlening helpen, terwijl de Fondsen andere kwetsbare personen bijstaan. Om voor hulp van het Brusselse Fonds in aanmerking te komen, gelden dezelfde inkomens-, vermogens- en toelatingsvoorwaarden als voor sociale woningen; het inkomen moet echter hoog genoeg zijn om de huur en de gespreide terugbetaling van de waarborg (over 18 maanden) te kunnen betalen. » (8) .
De thans bestaande mechanismen die een oplossing aanreiken om iets te doen aan het onvermogen van bepaalde huurders een huurwaarborg samen te stellen, vertonen dus een aantal zwakke punten (trage procedures, te strikte toekenningscriteria, enzovoort).
Die mechanismen hebben geen einde kunnen maken aan de slinkse discriminatie van kandidaat-huurders die er niet in slagen de gevraagde huurwaarborg onmiddellijk te betalen. Bovendien komen heel wat mensen die nochtans over een bescheiden inkomen beschikken, niet in aanmerking voor die regeling.
De particuliere huurmarkt
Volgens de algemene directie Statistiek en Economische Informatie van de FOD Economie (het voormalige NIS) zouden er in België op 1 oktober 2001 (9) 4 248 502 woningen zijn geweest, waarvan circa 1 156 914 huurwoningen. Dat cijfer ligt wellicht lager dan in werkelijkheid, want sommige woningen komen niet in de statistieken voor (woningen met studentenkamers, clandestiene huurwoningen, enzovoort).
Bron : ex-NIS : « Vraag 7a : Meer mensen zijn eigenaar van hun woning ».
Volgens dezelfde dienst wordt « [het] gros van de huurwoningen in België, bijna 87 %, [...] verhuurd voor minder dan 496 euro (20 000 Belgische frank). In Antwerpen en Gent zijn verhoudingsgewijs meer goedkope huurwoningen (minder dan 248 euro of 10 000 frank) beschikbaar dan in het Vlaams Gewest in zijn geheel. Ook in Charleroi en Luik treffen we meer goedkope huurwoningen aan dan in het Waals Gewest in zijn geheel. In Brussel echter wordt slechts één op vijf woningen verhuurd aan minder dan 248 euro. Het aantal dure woningen (met een huurprijs van 992 euro of 40 000 Belgische frank en meer) ligt er ook gevoelig hoger dan in de rest van het land » (10) .
De op geblokkeerde bankrekeningen gestorte huurwaarborgen, die moeten garanderen dat de huurders hun verplichtingen nakomen, zouden alles samen goed zijn voor een bedrag van ten minste 1 miljard euro (11) . Een optimistische extrapolatie op grond van de cijfers van voormelde dienst toont aan dat het wel eens om meer dan 1,3 miljard euro kan gaan (12) .
Voorgestelde wijzigingen
Dit wetsvoorstel strekt ertoe een einde te maken aan de discriminatie van kandidaat-huurders die niet bij machte zijn onverwijld de gevraagde huurwaarborg te betalen. In plaats daarvan moet het mogelijk worden het geblokkeerde bedrag van de huurwaarborg geleidelijk op te bouwen. Daarom stellen de indieners voor de betaling van de huurwaarborg los te koppelen van de onderhandelingen in verband met het sluiten van de huurovereenkomst, alsook een solidariteitsmechanisme in te stellen via de invoering van een specifieke « bankhuurwaarborg ».
In het wetsvoorstel wordt bepaald dat de verhuurder die de garantie wil dat zijn huurder zijn verplichtingen nakomt, van die huurder slechts een specifieke « bankhuurwaarborg » kan eisen die wordt geboden door een kredietinstelling. Dat die vormvereiste wel degelijk werd nagekomen, moet dan worden bewezen door voorlegging van een standaarddocument. Die specifieke waarborg ten opzichte van de verhuurder combineert twee zaken : een voorrecht op de som geld die werd gestort op een op naam van de huurder geopende, geïndividualiseerde rekening; voorts een waarborg van het « Federaal huurwaarborgfonds » ten belope van een bedrag dat overeenstemt met het verschil tussen de bedragen op de voormelde bankrekening en het equivalent van drie maanden huur. Op die bankrekening moet de huurder, binnen een termijn van maximum 36 maanden (of korter indien de huurovereenkomst niet zolang duurt), een bedrag storten dat gelijk is aan drie maanden huur. Aldus komt de relatie huurder-bank volkomen los te staan van de relatie huurder-eigenaar.
In samenwerking met de kredietinstellingen wordt een « Federaal huurwaarborgfonds » opgericht, teneinde de gevolgen op te vangen van het feit dat sommige huurders hun verplichtingen niet nakomen. Dat Fonds wordt ermee belast de verplichtingen die de huurder is aangegaan bij het sluiten van een huurovereenkomst met betrekking tot zijn hoofdverblijfplaats, geheel of gedeeltelijk te waarborgen. Het Fonds zal onder andere worden gefinancierd met een heffing op de intrest die wordt gegenereerd door de bedragen die op de voormelde geïndividualiseerde rekeningen zijn geplaatst. Daarnaast zullen ook de kredietinstellingen een forfaitaire bijdrage betalen ter financiering van dat Fonds. De kostprijs van het met dit wetsvoorstel in uitzicht gestelde solidariteitsmechanisme wordt dus gespreid over alle bedragen die dienen ter waarborging van de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder. Het beheer van dat Fonds zal worden toevertrouwd aan een kredietinstelling, die na een offerteaanvraag voor een periode van tien jaar zal worden aangewezen.
Voorts strekt het wetsvoorstel er ook toe een einde maken aan de illegale praktijken die inzake huurwaarborgen worden vastgesteld. Concreet wordt in de voorgestelde tekst bepaald dat elke andere vorm van persoonlijke of zakelijke zekerheid verboden is en nietig van rechtswege. Teneinde de huurder niet te benadelen, stelt de tekst eveneens in uitzicht dat hem door de verhuurder intresten tegen de wettelijke intrestvoet moeten worden betaald ingeval de huurder hem, ter waarborging van zijn verplichtingen, contanten of andere waardepapieren heeft overhandigd.
Artikel 2
Deze bepaling creëert een nieuwe openbare instelling : het Federaal huurwaarborgfonds, dat tot taak heeft de verbintenissen van de huurders met betrekking tot de hoofdverblijfplaats deels of gedeeltelijk te waarborgen.
Artikel 3
Deze bepaling schrijft de werkingswijze van het Fonds voor. Het bestuur van het Fonds wordt toevertrouwd aan een kredietinstelling die bij offerteaanvraag wordt geselecteerd voor een periode van tien jaar, onder leiding van de raad van bestuur.
Artikel 4
Deze bepaling voorziet in de middelen van het Fonds. De werkingskosten worden hoofdelijk gedragen door de kredietinstellingen die « bankhuurwaarborgen » uitreiken. Er wordt bepaald dat de Koning de heffing van een bijdrage mag toestaan op de op geïndividualiseerde rekeningen geplaatste activa die als waarborg worden aangewend voor de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder.
Artikel 5
Dit artikel wijzigt artikel 10 van de wet van 20 februari 1991, opgenomen in de afdeling « Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder » van het Burgerlijk Wetboek. Het stelt een specifieke huurwaarborg in die een voorrecht op het geldbedrag op de geïndividualiseerde rekening combineert met een waarborg van het Federaal huurwaarborgfonds.
Er wordt inzonderheid bepaald dat de huurder zal beschikken over een maximumtermijn van 36 maanden of over de duur van de huurovereenkomst als deze korter is, om op die rekening een bedrag te storten dat overeenstemt met drie maanden huur.
Het optreden van het Federaal huurwaarborgfonds is secundair en wordt maar overwogen als het actief van de rekening geen drie maanden huur bedraagt. Het gebruik van de waarborg geschiedt overeenkomstig de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek (artikelen 2011 en volgende). Het Fonds treedt dus in de rechten van de huurder ten belope van het vrijgemaakte bedrag.
Artikel 6
Dit artikel verbiedt en bestraft met nietigheid « elke andere vorm van persoonlijke of zakelijke waarborg » die in de huurovereenkomst met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder is bepaald. Teneinde de huurder niet te benadelen, moet de verhuurder hem krachtens deze bepaling intresten betalen, tegen het wettelijk tarief, ingeval de huurder hem contanten of andere waarden als waarborg voor zijn verplichtingen heeft overhandigd.
| Marc ELSEN. Georges DALLEMAGNE. Francis DELPÉRÉE. |
Artikel 1
Deze wet regelt een aangelegenheid als bedoeld in artikel 78 van de Grondwet.
Art. 2
Er wordt een Federaal huurwaarborgfonds opgericht, dat tot taak heeft van wie een huurovereenkomst met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder aangaat, de verbintenissen deels of gedeeltelijk te waarborgen, volgens de nadere regels die zijn bedoeld in artikel 10 van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek.
De Koning keurt de statuten goed en reglementeert de controle op de activiteiten van het Federaal huurwaarborgfonds. Hij wijst de akten aan die in het Belgisch Staatsblad moeten worden bekendgemaakt.
Art. 3
Het Fonds wordt ingesteld bij een kredietinstelling die voor een hernieuwbare periode van tien jaar wordt geselecteerd, na een procedure van offerteaanvraag waarvan de nadere regels worden bepaald bij een besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad.
Het Fonds wordt beheerd door een raad van bestuur die is samengesteld uit twee vertegenwoordigers van de geselecteerde kredietinstelling, twee vertegenwoordigers van de regering, twee vertegenwoordigers van organisaties die de huurders verdedigen en twee vertegenwoordigers van organisaties die de eigenaars verdedigen. Die vertegenwoordigers worden aangewezen bij een besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad.
De Koning bepaalt de voorwaarden en de nadere regels voor de aanwijzing van die vertegenwoordigers.
Art. 4
De kredietinstellingen die « bankhuurwaarborgen » uitreiken zijn er hoofdelijk toe gehouden de nodige stortingen te verrichten met het oog op de vervulling van de taken van het Fonds, en zijn werkingskosten te dragen. Nadat Hij het advies van het Fonds heeft ingewonnen, bepaalt de Koning elk jaar de berekeningswijze van die stortingen, alsook de nadere regels voor de inning ervan.
Nadat hij het advies van het Fonds heeft ingewonnen, bepaalt de Koning bij een besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad het maximumbedrag van de kosten voor de samenstelling van het dossier, de opening van een rekening en het beheer ervan, alsook de maximale bijdrage die jaarlijks door de kredietinstellingen mag worden geheven op de intresten van de activa op de geïndividualiseerde rekeningen die worden aangewend als waarborg voor huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder.
Art. 5
In boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek, wordt in afdeling 2, « Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder », ingevoegd bij de wet van 20 februari 1991, artikel 10, gewijzigd bij de wet van 13 april 1997, vervangen door de volgende bepaling :
« Art. 10. — Behalve de bij artikel 1752 van het Burgerlijk Wetboek bepaalde garanties mag van de huurder ter verzekering van de nakoming van zijn verplichtingen maar een « bankhuurwaarborg » worden geëist die op voorlegging van de door de partijen ondertekende huurovereenkomst wordt uitgeschreven door een door de huurder gekozen kredietinstelling, in de vorm van een document waarvan het model wordt bepaald door het Federaal huurwaarborgfonds.
Die waarborg combineert een voorrecht op een som geld op een geïndividualiseerde rekening die op naam van de huurder bij de door hem gekozen kredietinstelling is geopend met een waarborg van het Federaal huurwaarborgfonds voor een bedrag dat overeenstemt met het verschil tussen de bedragen op de rekening en het equivalent van drie maanden huur.
De huurder is ertoe verplicht op die geïndividualiseerde rekening een bedrag te storten dat overeenstemt met drie maanden huur, binnen een termijn die geen 36 maanden mag overschrijden, of de duur van de huurovereenkomst als die korter is.
De verhuurder verkrijgt het voorrecht op het actief van de rekening voor elke schuldvordering die voortvloeit uit de gehele of gedeeltelijke niet-nakoming door de huurder van zijn verplichtingen.
Het actief van de rekening, vermeerderd met de gemiddelde marktrente en verminderd met de bijdrage voor de werking van het Federaal huurwaarborgfonds, wordt ten voordele van de huurder of verhuurder alleen vrijgemaakt dan op voorlegging of van een schriftelijk akkoord, opgemaakt ten vroegste na beëindiging van de huurovereenkomst, of van een afschrift van een rechterlijke beslissing.
Als het actief van de rekening geen drie maanden huur bedraagt, kan voor het verschil een beroep worden gedaan op de waarborg van het Federaal huurwaarborgfonds. ».
Art. 6
In dezelfde afdeling van dezelfde wet wordt een artikel 10bis ingevoegd, luidende :
« Art. 10bis. — Behalve de bij artikel 10 bepaalde waarborg is elke andere vorm van persoonlijke of zakelijke waarborg van rechtswege verboden en nietig. Elke vorm van onregelmatige zakelijke waarborg geeft recht op de betaling, van rechtswege en zonder voorafgaande aanmaning door de huurder, van een vergoeding die wordt berekend tegen de wettelijke intresten op de tegenwaarde van de geïmmobiliseerde of in pand gegeven activa, vanaf de datum van overhandiging door de huurder tot de datum van teruggave door de verhuurder. ».
23 oktober 2007.
| Marc ELSEN. Georges DALLEMAGNE. Francis DELPÉRÉE. |
(1) N. Bernard, « L'octroi d'aides publiques à la constitution de garanties locatives comme instrument de mise en œuvre du droit au logement » in : Les Échos du Logement, nr. 2, april 1999, blz. 35.
(2) N. Bernard, o.c., blz. 34.
(3) Steunpunt tot bestrijding van de armoede, bestaansonzekerheid en sociale uitsluiting (Centrum voor gelijkheid van kansen en voor racismebetrijding). In dialoog, tweejaarlijks verslag — december 2003, hoofdstuk « Naar het herstel van het recht op een behoorlijke huisvesting », blz. 185.
(4) Wet van 25 februari 2003 ter bestrijding van discriminatie en tot wijziging van de wet van 15 februari 1993 tot oprichting van een Centrum voor gelijkheid van kansen en voor racismebestrijding.
(5) Steunpunt tot bestrijding van de armoede, bestaansonzekerheid en sociale uitsluiting (Centrum voor gelijkheid van kansen en voor racismebetrijding), op. cit. blz.185.
(6) N. Bernard, o.c., blz. 35.
(7) Ordonnantie van 16 juli 1998 houdende organisatie van de toekenning door het gewest van een toelage voor de samenstelling van een huurwaarborg inzake huisvesting (Belgisch Staatsblad van 1 oktober 1998).
(8) Steunpunt tot bestrijding van de armoede, bestaansonzekerheid en sociale uitsluiting (Centrum voor gelijkheid van kansen en voor racismebetrijding), op. cit. blz. 185.
(9) NIS, algemene Socio-Economische enquête 2001.
(10) http://www.statbel.fgov.be/census/results4_namelijkasp
(11) Tim Vanbrabant (medewerker van senator Jacinta De Roeck), « Verslag Infosessie Huurwaarborgfonds 23 maart 2006 ».
(12) Dat cijfer wordt verkregen op basis van de NIS-statistieken, door het aantal verhuurde woningen uit elke categorie te vermenigvuldigen met de mediane huur van de geëxtrapoleerde categorie, waarna dat resultaat met drie wordt vermenigvuldigd.