4-30/1 | 4-30/1 |
12 JULI 2007
Dit wetsvoorstel neemt de tekst over van een voorstel dat reeds op 7 februari 2006 in de Senaat werd ingediend (stuk Senaat, nr. 3-1561/1 — 2005/2006).
Al zijn naar verhouding veel Belgen huiseigenaar, toch zijn er ook nog veel mensen die de woning die hun als hoofdverblijf dient, huren. De wetgever wilde de huurders beschermen, met name door de wet van 20 februari 1991, die boek III, titel VIII, hoofdstuk V, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek vormt. Dit voorstel wil die bescherming aanvullen wat betreft de verzekering van de huurdersaansprakelijkheid.
Krachtens de artikelen 1732 en 1733 van het Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk ten aanzien van de verhuurder voor beschadigingen, verliezen en brand, tenzij hij kan bewijzen dat deze gebeurtenissen buiten zijn schuld hebben plaatsgehad. De verhuurder van zijn kant moet, overeenkomstig artikel 2 van de reeds genoemde wet van 20 februari 1991, de huurder een goed ter beschikking stellen dat beantwoordt « aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid » en dat voor de hele in de huurovereenkomst vastgestelde duur.
Elk van beide partijen heeft er belang bij om zich te verzekeren tegen de financiële gevolgen van een ramp zoals brand of waterschade. De huurder zal zijn aansprakelijkheid verzekeren met een huurdersaansprakelijkheidsverzekering, terwijl de verhuurder een zaakverzekeringsovereenkomst sluit.
In principe overlappen beide verzekeringsovereenkomsten elkaar niet. In geval van een ramp, zoals bijvoorbeeld een brand, gebeurt concreet het volgende : in eerste instantie vergoedt de verzekeraar van de verhuurder de schade. Deze verzekeringsovereenkomst treedt immers sneller in werking. Het volstaat om de ramp en de gevolgen ervan te bewijzen. In een tweede fase zal de verzekeraar van de verhuurder, verhaal uitoefenen op de huurder en diens eventuele verzekeraar, als de huurder er niet in slaagt te bewijzen dat de ramp niet door zijn schuld is ontstaan. De huurdersaansprakelijkheidsverzekering treedt in het algemeen minder snel in werking omdat de drie klassieke elementen moeten worden bewezen, namelijk de fout, de schade en het causaal verband tussen beide.
Rekening houdend met de vermoedens waarin de artikelen 1732 en 1733 van het Burgerlijk Wetboek voorzien, is de aansprakelijkheidsverzekering voor de huurder van primordiaal belang. Maar die verzekering is ook belangrijk voor de verhuurder. Enerzijds kan hij daardoor worden vergoed in de weliswaar zeldzame gevallen dat hij niet zelf verzekerd is. Anderzijds zal hij een minder hoge premie moeten betalen omdat zijn verzekeraar de mogelijkheid heeft om verhaal uit te oefenen.
Brandverzekeringen worden vaak bij overeenkomst opgelegd. De hypothecaire schuldeiser zal de lener vaak verplichten om het gehypothekeerde goed te verzekeren. Ook de huurder is vaak krachtens een beding in de huurovereenkomst verplicht om zijn aansprakelijkheid te verzekeren. Helaas gaat de verhuurder niet vaak na of deze verplichting ook wordt nageleefd nadat de overeenkomst is getekend. Nog niet zolang geleden, toen verzekeringsovereenkomsten meestal voor tien jaar werden gesloten en huurovereenkomsten voor negen jaar, kon een eenmalige controle wellicht volstaan, maar dat is nu volstrekt onvoldoende aangezien verzekeringsovereenkomsten momenteel jaarlijks kunnen worden opgezegd.
Wij stellen niet voor om de verzekering van de huurder of die van de verhuurder wettelijk verplicht te maken. Dat zou immers moeilijk te overkomen technische problemen doen rijzen.
Bij de meeste verplichte verzekeringen is de verzekeringnemer (dat wil zeggen de persoon op wie de verplichting rust en die de premies betaalt) niet degene die de vergoeding ontvangt waarop de verplichte verzekering nu juist betrekking heeft. Dat geldt voor de aansprakelijkheidsverzekeringen zoals de motorvoertuigenverzekering. Dat geldt niet voor de verzekering die de eigenaar neemt om zijn eigen goed tegen brand te verzekeren. Het is niet duidelijk waarom men de eigenaar tegen zichzelf zou moeten beschermen, behalve wegens het feit dat hij niet wordt vergoed in geval van brand. Er is dus geen enkele efficiënte sanctie te bedenken in geval van niet-verzekering. Het opsporen van gevallen van niet- verzekering zou bovendien erg moeilijk zijn en duur uitvallen voor zeer onzekere resultaten.
De verzekering van de huurder is wel degelijk een aansprakelijkheidsverzekering maar, zoals hierboven aangetoond en in tegenstelling tot bijvoorbeeld de burgerrechtelijke aansprakelijkheidsverzekering inzake motorvoertuigen, heeft zij veeleer tot doel de huurder zelf te beschermen dan de verhuurder, die in de meeste gevallen wordt vergoed door zijn eigen verzekeraar. Als men deze verzekering verplicht zou maken, moet men ook gevallen van niet-verzekering gaan opsporen en voorzien in mechanismen (bijvoorbeeld een gemeenschappelijk waarborgfonds) om het ontbreken van een verzekering te verhelpen, wat ook weer duur zal uitvallen voor onzekere resultaten.
In dit voorstel geven wij de voorkeur aan een soepele aanpak, die rekening houdt met de bestaande praktijk, die een evenwicht bewaart tussen de belangen van de betrokken partijen onderling en die de aansprakelijkheidsregels niet diepgaand wijzigt. Dit voorstel is geïnspireerd op de zogenaamde clausules van afstand van verhaal die meestal zijn opgenomen in verzekeringen aangaande appartementsgebouwen. In die overeenkomsten doet de verzekeraar van het gebouw afstand van zijn recht om het hierboven beschreven verhaal uit te oefenen tegen de huurder of huurders die eventueel verantwoordelijk zijn voor de schade. De huurder is dus beschermd tegen dit verhaal zelfs als hij niet persoonlijk verzekerd is, terwijl de verhuurder het voordeel heeft van een snellere en minder kostelijke regeling van het schadegeval.
Artikel 2
In dit artikel wordt voorgesteld in de wet van 25 juni 1992 op de landverzekeringsovereenkomst een nieuw artikel 61bis in te voeren betreffende de verzekering van de huurderaansprakelijkheid.
In het eerste lid worden de werkingssfeer en de waarborgregeling vastgesteld. Die heeft betrekking op woningen die worden verhuurd als hoofdverblijfplaats van de huurder zoals blijkt uit de verwijzing naar boek III, titel VIII, hoofdstuk V, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek.
Het mechanisme bestaat erin dat de zaakverzekering van de verhuurder, dit wil zeggen de overeenkomst die hem beschermt tegen de gevaren opgesomd in artikel 61 (brand, blikseminslag, ontploffing, implosie ...), ook de aansprakelijkheid van de huurder moet dekken. De aansprakelijkheid van de huurder vloeit voort uit de artikelen 1732 en 1733 van het Burgerlijk Wetboek, dat wil zeggen de contractuele aansprakelijkheid van de huurder tegenover de verhuurder. Volledigheidshalve en om de zaak te vereenvoudigen heeft men er ook de aansprakelijkheden die voortvloeien uit de artikelen 544 (overlast) en 1382 tot 1386 (niet-contractuele aansprakelijkheden) aan toegevoegd.
Een afwijkend beding blijft evenwel toegestaan, dat wil zeggen een beding waardoor de bestaande situatie behouden blijft en de huurder zijn aansprakelijkheid dekt door een op zijn naam gesloten verzekering. Het is immers mogelijk dat de huurder de voorkeur geeft aan deze oplossing bijvoorbeeld omdat de dekking al deel uitmaakt van een overeenkomst waarin zijn roerende goederen worden verzekerd.
Omdat clausules van afstand van verhaal in de praktijk niet altijd gratis zijn en de huurder met het voorgestelde mechanisme niet langer een verzekeringsovereenkomst op zijn naam hoeft te sluiten, leek het logisch om de verhuurder toe te staan de kost van deze dekking door de huurder te laten dragen, dat wil zeggen deze kosten bij de huurlasten te voegen.
In het tweede lid wordt de inhoud vastgesteld van de huurdersaansprakelijkheidswaarborg die deel zal uitmaken van de verzekeringsovereenkomst van de verhuurder. Er wordt hier verwezen naar het koninklijk besluit van 24 december 1992 betreffende de verzekering tegen brand en andere gevaren wat de eenvoudige risico's betreft, dat is genomen op basis van artikel 67, § 2, van de wet op de landverzekeringsovereenkomst. Naast de reeds genoemde risico's worden ook andere waarborgen geboden, onder andere schade veroorzaakt door water en elektriciteit, ...
Het wordt aan de Koning overgelaten om de minimumgarantievoorwaarden vast te stellen, bijvoorbeeld door een wijziging van het reeds genoemde koninklijk besluit. De Koning kan ook de afwijkende bedingen regelen waarbij de verhuurder en de huurder overeenkomen dat die laatste zijn aansprakelijkheid zelf zal verzekeren. De bedoeling is te voorkomen dat zo'n beding een pro forma beding wordt in overeenkomsten waardoor dit voorstel een maat voor niets zou worden. Men kan bijvoorbeeld bepalen dat dit beding moet worden opgenomen in een afzonderlijke overeenkomst, los van de huurovereenkomst, met daarbij een verplichte vermelding van de gevolgen voor huurder en verhuurder.
In een derde lid wordt in zekere zin voorzien in een sanctie voor de niet-naleving van de vorige twee leden. Men is uitgegaan van de vaststelling dat een aantal huurovereenkomsten de huurder verplichten om zijn aansprakelijkheid te verzekeren en dat de verhuurder normaal gezien zal moeten controleren of de huurder deze verplichting heeft nageleefd. Het is de bedoeling om de verhuurders hierop attent te maken.
In dit lid wordt een onderscheid gemaakt tussen drie situaties. In het eerste geval verzekert de verhuurder zijn goed niet. In het tweede geval heeft de verhuurder het goed wel verzekerd, maar dekt de verzekeringsovereenkomst de huurdersaansprakelijkheid niet. In het derde geval heeft de verhuurder het goed verzekerd en dekt de overeenkomst de huurdersaansprakelijkhied wel maar stemt de inhoud niet overeen met de wet- en regelgeving (bijvoorbeeld omdat waterschade niet gedekt is).
In deze drie gevallen en uiteraard op voorwaarde dat de huurder zijn aansprakelijkheid niet zelf heeft verzekerd, kunnen de verhuurder en zijn verzekeraar geen verhaal uitoefenen op de huurder tenzij in geval van opzet van die laatste.
Uit deze bepaling blijkt overigens ook dat de verhuurder, nu de dekking van de huurdersaansprakelijkheid de regel wordt voor alle verzekeringsovereenkomsten met betrekking tot verhuurde goederen, er alle belang bij heeft om het bewijs te bewaren van een afwijkend beding, dat krachtens het eerste lid van dit artikel mogelijk blijft.
Artikel 3
Dit artikel regelt de inwerkingtreding van de nieuwe bepalingen. De wet zelf treedt in werking na een relatief korte termijn, die echter volstaat om de verzekeraars toe te staan hun algemene voorwaarden en tarieven aan te passen.
Vervolgens wordt in het artikel een onderscheid gemaakt tussen de toepassing van de wet op nieuwe overeenkomsten enerzijds en op overeenkomsten die al bestaan bij zijn inwerkingtreding anderzijds.
De wet is onmiddellijk van toepassing op overeenkomsten die worden gesloten na zijn inwerkingtreding. Voor de reeds bestaande overeenkomsten wordt in de bepaling verwezen naar artikel 148 van de wet op de landverzekeringsovereenkomst. Daarin staat dat de nieuwe wetsbepalingen op lopende overeenkomsten pas van toepassing zijn vanaf de dag van de wijziging of de vernieuwing van de overeenkomst, in dit geval dus na maximum één jaar (min één dag).
| Olga ZRIHEN. Sfia BOUARFA. Joëlle KAPOMPOLÉ. |
Artikel 1
Deze wet regelt een aangelegenheid als bedoeld in artikel 78 van de Grondwet.
Art. 2
In de wet van 25 juni 1992 op de landverzekeringsovereenkomst wordt een artikel 61bis ingevoegd, met als opschrift « Verzekering van de huurdersaansprakelijkheid », dat luidt :
« Art. 61bis. — Tenzij tussen verhuurder en huurder anders is bedongen, heeft de verzekering van de verhuurder, die een onroerend goed, als bedoeld in boek III, titel VIII, hoofdstuk V, afdeling 2 van het Burgerlijk Wetboek, verzekert tegen de in artikel 61 opgesomde risico's, ook betrekking op de aansprakelijkheid die op de huurder van hetzelfde goed rust op basis van de artikelen 544, 1382 tot 1386, 1732 en 1733 van hetzelfde Wetboek. De verhuurder mag de kosten van deze dekking toevoegen aan de kosten die ten laste van de huurder komen.
Het verhuurde goed is verzekerd tegen de eenvoudige risico's, gedefinieerd met toepassing van artikel 67, § 2. De Koning kan de minimumgarantievoorwaarden vaststellen, alsook de voorwaarden met betrekking tot het afwijkende beding als bedoeld in het eerste lid.
Als de verhuurder de verhuurde goederen niet verzekert tegen de risico's bedoeld in artikel 61 of als zijn verzekeringsovereenkomst de in het eerste lid bedoelde dekking niet bevat of als deze dekking niet beantwoordt aan de voorwaarden bedoeld in of overeenkomstig het tweede lid en bij gebreke van een afwijkend beding als bedoeld in het eerste lid, is de huurder alleen aansprakelijk in geval van opzet. »
Art. 3
Deze wet treedt in werking de eerste dag van de zesde maand na die waarin hij in het Belgisch Staatsblad is bekendgemaakt.
Hij is van toepassing op de lopende overeenkomsten onder de voorwaarden bedoeld in artikel 148 van de reeds genoemde wet van 25 juni 1992.
12 juli 2007.
| Olga ZRIHEN. Sfia BOUARFA. Joëlle KAPOMPOLÉ. |