(Vervolg-Suite)

PROJET DE LOI MODIFIANT CERTAINES DISPOSITIONS EN MATIÈRE DE BAUX (ÉVOCATION)

PROPOSITION DE LOI VISANT À MODIFIER UN CERTAIN NOMBRE DE DISPOSITIONS DE LA NOUVELLE SECTION II, INTITULÉE « DES RÈGLES PARTICULIÈRES AUX BAUX RELATIFS À LA RÉSIDENCE PRINCIPALE DU PRENEUR » ET INSÉRÉE À LA SUITE DE L'ARTICLE 1762BIS DU CODE CIVIL PAR LA LOI DU 20 FÉVRIER 1991

Discussion générale

Examen d'articles et d'amendements

WETSONTWERP TOT WIJZIGING VAN SOMMIGE BEPALINGEN BETREFFENDE DE HUUROVEREENKOMSTEN (EVOCATIE)

WETSVOORSTEL HOUDENDE WIJZIGING VAN EEN AANTAL BEPALINGEN VAN DE NIEUWE AFDELING II MET ALS OPSCHRIFT « REGELS BETREFFENDE DE HUUROVEREENKOMSTEN MET BETREKKING TOT DE HOOFDVERBLIJFPLAATS VAN DE HUURDER IN HET BIJZONDER », DOOR DE WET VAN 20 FEBRUARI 1991 INGEVOEGD NA ARTIKEL 1762BIS VAN HET BURGERLIJK WETBOEK

Algemene bespreking

Bespreking van artikelen en amendementen

M. le président. ­ Nous abordons l'examen du projet de loi modifiant certaines dispositions en matière de baux.

Wij vatten de bespreking aan van het wetsontwerp tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten.

Conformément à notre règlement, le texte corrigé par la commission servira de base à notre discussion. (Voir document nº 1-505/4 de la commission de la Justice du Senat. Session 1996-1997.)

Overeenkomstig het reglement geldt de door de commissie verbeterde tekst als basis voor de bespreking. (Zie document nr. 1-505/4 van de commissie voor de Justitie van de Senaat. Zitting 1996-1997.)

La discussion générale est ouverte.

De algemene bespreking is geopend.

La parole est à la rapporteuse.

Mme Delcourt-Pêtre (PSC), rapporteuse. ­ Monsieur le président, nous allons voter aujourd'hui un projet particulièrement important relatif aux baux de résidence principale.

Le logement est un des droits fondamentaux que nous avons inscrits dans notre Constitution et auquel nous devons être particulièrement attentifs, étant donné qu'il pèse d'un poids très important dans le budget des ménages.

Une étude réalisée par l'Observatoire des loyers en 1993 montre en effet que de 1988 à 1993, la croissance des loyers dépasse la croissance des prix à la consommation. Une légère baisse s'est amorcée depuis pour les loyers les plus élevés, mais les loyers des logements les plus modestes, aussi bien à Bruxelles qu'en Wallonie, ont continué à dépasser l'indice des prix à la consommation. Il importe donc d'examiner des solutions appropriées à ce problème.

Le projet que nous allons voter modifie la loi du 20 février 1991, dite également loi Wathelet, du nom de notre ancien ministre de la Justice. On se souviendra que cette loi avait modifié de manière importante le régime des baux en présumant, à titre de règle générale, que tout bail de résidence principale était réputé avoir été conclu pour une durée de neuf années et que les baux d'une durée inférieure ne pouvaient être conclus que pour un terme égal ou inférieur à trois ans.

Cette loi de 1991 était à la fois stricte et souple. Elle était stricte en ce qui concerne la réglementation de la durée du bail et des modalités de congé, et elle était souple en ce qui concerne la fixation du loyer de base moyennant des conditions précises quant à l'indexation et la révision de celui-ci.

La révision et l'évaluation de la loi de février 1991 était inscrite dans l'accord du gouvernement qui devait se baser sur le rapport relatif à l'évaluation de l'application de la loi, rédigé à la demande de Melchior Wathelet. Les abus devaient être corrigés et une attention particulière devait être apportée aux groupes les plus vulnérables.

La réforme qui nous est proposée comprend des modifications suggérées par cette commission d'évaluation et d'autres, provenant d'initiatives gouvernementales, l'ensemble du texte ayant été corrigé et amendé par la Chambre avant de nous être adressé.

Le texte soumis à nos suffrages peut être résumé d'un point de vue technique en une quinzaine de points.

Certaines sous-locations sont désormais admises moyennant le respect de conditions strictes. Ainsi, les C.P.A.S. et les A.S.B.L. pourront sous-louer à des personnes démunies et le preneur d'un bail commercial pourra sous-louer en partie le bien loué à titre de résidence principale.

En ce qui concerne l'état du bien mis en location, le projet donne le pouvoir au Roi de déterminer les conditions minimales à remplir pour que le bien soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité. De plus, si le bien ne devait pas correspondre à ces critères, le preneur aura le choix entre, soit exiger l'exécution des travaux nécessaires, soit demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts. Dans cette hypothèse, le magistrat peut même octroyer une diminution de loyer en attendant la mise en conformité. Cet élément revêt, à mon point de vue, une importance énorme puisqu'il était temps que l'on empêche certains propriétaires de mettre sur le marché des immeubles dans un état particulièrement déplorable et parfois même dangereux pour la santé ou la vie des locataires. Ces conditions minimales prévaudront pour les nouveaux contrats, mais non pour les contrats en cours. Il n'empêche que le preneur pourra s'adresser au juge de paix pour obliger le bailleur à effectuer des travaux en se référant au nouvel arrêté royal.

Aucun congé pour occupation par des membres de la famille du troisième degré ne sera possible durant les trois premières années.

Le preneur pourra demander la preuve du lien de parenté en cas de congé pour occupation par des membres de la famille. Le bailleur devra alors y répondre dans un délai de deux mois, à défaut de quoi le preneur pourra demander la nullité du congé.

En cas de travaux de rénovation à exécuter dans plusieurs logements d'un même immeuble, le bailleur pourra mettre fin à tout moment à plusieurs baux moyennant un congé de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié dans la première année.

Dans les hypothèses de congé pour travaux, le bailleur devra entamer ces travaux dans les six mois et ils devront être achevés dans les vingt-quatre mois.

Nous avons expressément prévu qu'en cas de congé donné par le bailleur, le preneur puisse donner un contre-préavis plus court. En effet, nous avons jugé que le preneur étant « expulsé » de son logement, il devait lui être possible de partir plus vite s'il arrivait à trouver un logement adéquat à la fin du délai.

Un bail de courte durée, c'est-à-dire d'une durée inférieure ou égale à trois ans, ne pourra être prorogé qu'une seule fois et seulement par écrit aux mêmes conditions. À l'initiative de Mme Milquet et de moi-même, une discussion fut engagée en commission, afin de déterminer si les mots « mêmes conditions » comprenaient ou pas la durée du contrat de bail. En effet, si la durée du bail renouvelé devait être identique à celle du premier bail, on empêchait tout renouvellement lorsque le premier contrat était de plus d'un an et demi et, surtout, on empêchait, par exemple, la conclusion d'un deuxième contrat de durée différente, ce qui pouvait être préjudiciable à la fois au locataire et au propriétaire. Le ministre a donc annoncé expressément en commission que la condition de durée devait être exclue des conditions devant obligatoirement être reprises dans le second bail. Soulignons aussi en ce qui concerne les baux de courte durée que, s'il n'y est pas mis fin trois mois avant l'expiration, ils deviennent automatiquement un contrat de neuf années.

Le bail à vie sera autorisé et il prendra fin au décès du preneur.

M. Moens, vice-président, prend la présidence de l'assemblée

Dorénavant, l'indexation du loyer ne sera autorisée que si le bail a été conclu par écrit et les parties pourront renoncer dans le bail à toute révision de loyer.

En cas de baux successifs de courte durée, le loyer de base ne pourra pas ­ sauf majoration de la valeur locative de 20 % ­ être augmenté au-delà de l'indexation pendant neuf années.

À tout moment, chacune des parties pourra demander au juge la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réelles.

Nous avons instauré des conditions bien précises pour les baux de rénovation pour lesquels les abus étaient bien trop nombreux.

Afin de ne plus avoir de conflit en ce qui concerne la vente des immeubles loués, nous avons expressément déterminé que le bailleur ne pourra donner congé que dans les trois mois suivant la passation de l'acte authentique.

Enfin, il a été décidé que si le bailleur s'abstenait de placer la garantie locative auprès d'une institution financière, il serait tenu de payer au locataire les intérêts capitalisés de cette somme.

Plusieurs commissaires ont introduit des amendements, dont certains avaient déjà été déposés à la Chambre, sur les aspects suivants : la proposition d'écarter les biens immeubles meublés de l'application de la loi; la possibilité, pour les deux parties, de déterminer elles-mêmes de l'affectation du logement; le refus d'inscrire dans la loi les conditions minimales de sécurité et d'habitabilité du bien, en laissant au juge le soin de les apprécier; la volonté de déterminer un plafond financier pour l'exécution des travaux en fonction des possibilités financières du bailleur, et de fixer un délai de trois mois au preneur pour qu'il introduise sa demande d'exécution des travaux; enfin, un amendement mettait en cause toute la philosophie du projet en revenant à l'autonomie contractuelle telle qu'elle existait avant la loi de 1991.

Ces amendements ont été rejetés par 7 voix contre 2 et l'ensemble du texte a été adopté par 6 voix contre 3.

En raison de l'adoption du texte, la proposition de loi de MM. Foret et Desmedt devenait sans objet.

Il faut réaliser que les modifications introduites dans la loi sont importantes. Elles répondent à des exigences de protection des locataires contre des abus. La loi permet de préciser des normes minimales d'habitabilité et nous osons espérer que l'arrêté royal produira rapidement ses effets.

En sachant combien le logement peut avoir des répercussions sur les relations humaines et la reconnaissance de la dignité des personnes, je suis persuadée que l'application de cette législation pourra contribuer à améliorer les conditions de vie des plus faibles. Pour toutes ces raisons, le PSC votera en faveur de ce projet et je vous invite à faire de même. (Applaudissements.)

De voorzitter. ­ Het woord is aan de heer Goris.

De heer Goris (VLD). ­ Mijnheer de voorzitter, het ontwerp tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten wil uitvoering geven aan het regeerakkoord dat een aanpassing van de huurwetgeving inhoudt.

De minister verduidelijkte in de commissie dat het ontwerp misbruiken wil corrigeren, voornamelijk bij opeenvolging van contracten, bij opzeg wegens eigen gebruik en bij de beëindiging van huurovereenkomsten in het algemeen.

Het ontwerp voorziet eveneens in de invoering van een aantal elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Wat dit laatste betreft wens ik, namens de VLD-fractie, te stellen dat de bedoeling van de regering zeer nobel is en onze goedkeuring wegdraagt. Het omzetten van deze bedoeling in een wettekst is echter allerminst geslaagd. Het tegengestelde effect is dan hetgeen beoogd werd wordt bereikt en daarom verdient dit ontwerp niet te worden goedgekeurd.

Reeds vorig jaar drong de VLD-fractie aan op een volledige herziening van de huurwet. Volgens de minister was een ruimere maatschappelijke reflectie inderdaad onvermijdelijk. Toch stellen wij vast dat het ontwerp andermaal een « reparatiewet » is en dat er enkel een aantal wijzigingen aan de wet van 20 februari 1991 worden voorgesteld. De VLD-fractie betreurt dit. De rechtszekerheid en de transparantie van een dergelijke belangrijke wetgeving is met deze opeenvolging van kleine fractionaire reparaties immers niet gediend.

Er was beloofd dat het ontwerp begin 1996 zou worden behandeld, maar het voorontwerp van wet werd slechts op 12 juli 1996 goedgekeurd. Ditmaal kan niemand zich verschuilen achter een laattijdig advies van de Raad van State.

Een andere opmerking betreft het nut van de wet van 1 december 1995 tot verlenging van bepaalde huurovereenkomsten met een jaar. Die « reparatiewet » kwam zeer moeizaam en slechts na veel discussie tot stand. Aan deze verlengde huurovereenkomsten kwam een einde op 31 december 1996, voor zover zij vóór 1 juli 1996 werden opgezegd.

Bij vergelijking van de toenmalige wet met het huidig ontwerp rijzen toch een aantal vragen. Sommige huurovereenkomsten verkregen destijds een voordeel van één jaar, andere niet. Dit gaf aanleiding tot heel wat speculaties. Indien er in 1995 absoluut een verlenging nodig was, waarom dan nu niet ? Of als er nu geen verlenging nodig is, waarom in 1995 dan wel ?

In de commissie zei de minister dat het aantal huurovereenkomsten dat betrekking had op de wet van 1 december 1995 minder omvangrijk was dan aanvankelijk werd verwacht, meer zelfs, dat deze huurovereenkomsten een uitdovend karakter hadden. Dat is precies het argument dat de VLD uitgebreid heeft aangevoerd bij de bespreking van de bewuste « reparatiewet » van 1995.

De VLD-fractie heeft een aantal fundamentele opmerkingen bij het ontwerp dat nu wordt besproken. Wij zijn het met het ontwerp eens, voor zover het een einde wil maken aan een aantal misbruiken. Vaak gaat het ontwerp te ver, soms niet ver genoeg. Het gaat te ver waar het een aantal problemen wil oplossen door eenzijdig de belangen van de huurder te verbeteren en het eigendomsrecht van de verhuurder bij wet in te perken. De perversiteit van deze aanpak is duidelijk : de eigenaars zullen zich, nog meer dan vroeger, afkeren van investeringen in onroerende goederen, meer bepaald in de woonmarkt. Het aanbod van woningen op de vrije huurmarkt zal dalen waardoor de huurprijzen zullen stijgen en de huurders uiteindelijk de dupe zullen worden van een wet die hen diende te beschermen.

Het wetsontwerp gaat niet ver genoeg, aangezien het beperkt is tot enkele vrij disparate ingrepen in de wet van 20 februari 1991. Een huurwet mag niet beperkt zijn tot het reguleren van rechten en plichten van huurders en verhuurders. Een goede huurwet kan een instrument zijn om de woonmarkt nieuwe impulsen te geven, zodat vele eigenaars verhuurders terug in deze specifieke investering kunnen geloven.

Een goede huurwet kan het aanbod van woningen zowel kwantitatief als kwalitatief verbeteren, bijvoorbeeld door fiscale stimuli aan de eigenaars-investeerders toe te kennen en hen aan te moedigen in plaats van af te schrikken, zoals het huidige ontwerp duidelijk doet. Het meest opvallende en afschrikwekkende effect van het ontwerp is namelijk dat de huurder het recht verwerft om de eigenaar in alle omstandigheden te dwingen verbeteringswerken uit te voeren, ook wanneer de woning reeds verhuurd is, de huurprijs al vast ligt en niet meer kan worden gewijzigd.

Totaal uit den boze is in dit opzicht de bepaling dat de huurder de vrederechter met deze actie kan vatten, waar vroeger de vrederechter zelf kon beslissen of de verbreking van de overeenkomst gekoppeld aan een schadevergoeding in bepaalde omstandigheden niet een billijker oplossing, een oplossing ex aequo et bono zou kunnen zijn. De malafide huurder die na de woning te hebben gezien, akkoord gaat om deze tegen een belachelijk lage prijs te huren, kan nu de huurder meteen na de ingebruikneming van het goed tot zware onkosten verplichten, zonder dat aan de huurprijs of aan de huurtermijn mag worden geraakt. In feite komt het erop neer dat men rechtsmisbruik bij wet wil toelaten.

Om die reden heb ik een amendement ingediend dat ertoe strekt de bevoegdheid van de vrederechter terzake te herstellen. Bovendien stel ik mij de juridisch-technische vraag of, wanneer het voorwerp van de overeenkomst, het verhuurde goed, niet aan de minimumvereisten voldoet bij de aanvang van de overeenkomst, er geen sprake is van nietigheid ab initio , zodat een dergelijke overeenkomst zonder voorwerp is en zij in haar geheel als onbestaande moet worden beschouwd.

Dit ontwerp beperkt zich helaas tot een zoveelste poging om de economische realiteit met een hele reeks ingrepen, regels en rigoureuse verplichtingen te verdoezelen. Wij betreuren dit ten zeerste, omdat de ondervinding ons heeft geleerd dat deze aanpak contraproductief is. Ik besef terdege dat onze politieke opponenten dit standpunt beschouwen als een verdediging van de verhuurders. Toch blijf ik erbij dat de huurders enkel gediend zijn met een flexibele woningmarkt en met een ruim aanbod. Alleen deze kunnen normale en betaalbare huurprijzen garanderen.

Het ontwerp introduceert het nieuwe principe van de huurovereenkomsten voor het leven. Wij volgen de redenering van de minister, die zegt dat hij hiermee aan een verzoek van zowel huurders als verhuurders tegemoetkomt. Toch wordt hiermee mijns inziens aan een gevaarlijke vermenging van zakelijke en persoonlijke rechten gedaan. De huurder voor het leven kan zich immers beroepen op de voordelen van een zakelijk recht, hoewel dit recht in feite persoonsgebonden is, terwijl de verhuurder het genot van zijn goed voor het leven verliest zonder dat hij zich kan onttrekken aan de verplichtingen gekoppeld aan dit zakelijk recht. Het lijkt ons veel beter in deze aangelegenheden terug te grijpen naar een bestaand zakelijk recht, zoals het recht van gebruik en bewoning of het recht van vruchtgebruik. Deze zakelijke rechten scheppen een volledige rechtszekerheid en een rechtvaardige verdeling van rechten en plichten tussen beide partijen. Ook hieraan zou men eventueel een aantal fiscale stimuli of andere maatregelen kunnen koppelen teneinde eventuele hogere kosten te compenseren. Om die redenen diende ik een amendement in dat het principe van de huurovereenkomsten voor het leven wil schrappen. Het legt immers de basis voor een zeer grote onevenwichtigheid die een hele reeks problemen zal meebrengen.

Artikel 9 van het ontwerp voert de vaste huurprijs in. Het betreft hier weliswaar alleen de woningen die het voorwerp zijn van opeenvolgende huurovereenkomsten met verschillende huurders, waarbij de basishuurprijs gedurende negen opeenvolgende jaren niet mag toenemen. Ik meen dat dit een gevaarlijke schending is van het belangrijke gemeenrechtelijke principe van de relativiteit van de verbintenissen. Een verbintenis heeft immers alleen voor de betrokken partijen kracht van wet. Het ontwerp maakt het echter mogelijk dat een derde partij rechten kan putten uit een vroegere overeenkomst, afgesloten met een vorige huurder. Dit lijkt mij juridisch onmogelijk.

Wat zal daarvan het concrete gevolg zijn ? Het is best mogelijk dat een eerste huurder een vrij lage huurprijs betaalt. Deze huurder kan een vriend of een familielid zijn, aangezien een verhuurder aan een bekende gemakkelijker tegen een lagere prijs verhuurt. Indien de overeenkomst na korte tijd wordt verbroken, kan een derde onbekende huurder zich beroepen op de huurprijs die het familielid of de vriend van de verhuurder betaalde. Typerend voor dit ontwerp is andermaal dat deze bepaling slechts in één richting werkt. Een aanvankelijk hoge huurprijs is niet bindend voor latere huurders.

Ik vraag mij af wat deze bepaling te maken heeft met woonzekerheid en hoe ze de huurprijzen zou kunnen drukken. Welke verhuurder zal het nog aandurven zijn eigendom eerst tegen een lage huurprijs aan te bieden ? Dit wetsontwerp heeft duidelijk het omgekeerde effect van wat aanvankelijk werd beoogd. De huurwet dreigt dezelfde tekortkomingen te vertonen als de pachtwet. Bij de pachtwet kon men uitsluitend door de betaling van een eenmalig hoog instapgeld ­ uiteraard niet officieel ­ tot een overeenkomst komen. Dit is uiteraard niet de bedoeling van het huidige ontwerp, maar het zal helaas wel de praktijk worden.

De VLD-fractie heeft sympathie voor de nobele intentie van dit ontwerp. Wij betreuren dat dit ontwerp om tot resultaat te komen nog meer regels invoert en de vrijheid van de contracterende partijen verder inperkt. Wij zijn ervan overtuigd dat dit een pervers, averechts effect zal hebben. Het lijkt ons beter een aantal fiscale of andere stimuli bij wet in te voeren om een aantal minimumvereisten inzake woon- en leefcomfort te garanderen. Dit zou zowel het wooncomfort als het marktaanbod ten goede komen in het belang van de huurder. Die huurder zal uiteindelijk de dupe zijn van dit ontwerp. De belangen van de huurder en de verhuurder worden met dit soort wetgeving niet verdedigd. De VLD-fractie zal dan ook resoluut tegen dit ontwerp stemmen. (Applaus.)

M. le président . ­ La parole est à M. Desmedt.

M. Desmedt (PRL-FDF). ­ Monsieur le président, le projet de loi que nous évoquons aujourd'hui entend corriger et améliorer la loi de 1991 sur les baux à loyer. Il s'agit là d'une erreur. En effet, la loi de 1991 que le PRL et le FDF ont vivement combattue est une législation inadéquate qu'il aurait fallu totalement revoir plutôt que de vouloir modifier quelques points d'une façon d'ailleurs parfois peu judicieuse.

C'est pour modifier cette législation que M. Foret et moi-même avons déposé le 25 juin 1996 une proposition de loi visant à revoir un certain nombre de dispositions de la section relative aux règles particulières aux baux concernant la résidence principale du preneur. Notre proposition vise essentiellement à rétablir la liberté contractuelle des parties en ce qui concerne la durée du bail.

En effet, l'erreur essentielle de la loi de 1991 a été d'imposer un système rigide de bail de neuf ans tout en l'assortissant d'une série de dérogations pouvant elles-mêmes être remises en cause sous forme de prorogations illimitées dans le temps. C'est ce système apparemment strict mais finalement peu cohérent qu'il aurait fallu revoir. En effet, il ne satisfait pas le propriétaire qui peut être lié à un locataire plus longtemps qu'il ne le souhaite pas plus que le locataire qui, en raison des dérogations prévues par la loi, n'a aucune certitude de rester dans les lieux pour une période même limitée. Malheureusement, le gouvernement n'a pas voulu modifier le système instauré en 1991 et il entend simplement le corriger sur certains points.

Deux des modifications proposées apparaissent positives. Il s'agit tout d'abord de l'article 10 qui donne un caractère juridique précis au bail de rénovation. Cet article fixe les conditions de réalisation de ce type de bail quant au délai d'exécution des travaux, au descriptif de ceux-ci et à leur réception. De même, une durée d'occupation devra être garantie au preneur afin qu'il ait la certitude de pouvoir avoir l'usage pendant une durée raisonnable du bien qu'il aura amélioré. L'article 14 nous semble également intéressant puisqu'il permet au locataire commerçant de sous-louer à usage d'habitation les locaux non utilisés. Bien appliquée, cette disposition pourrait maintenir ou ramener des habitants dans des quartiers à usage principalement commercial.

Mais la plupart des autres dispositions de la loi appellent de notre part de larges réserves voire une totale opposition.

Il s'agit d'abord de l'article 6 qui autorise le Roi à fixer les conditions d'habitabilité du bien. Il nous paraît qu'il s'agit là d'une disposition contestable et inutile. En effet, dans le cadre légal actuel, les juges de paix peuvent parfaitement prendre les dispositions nécessaires si un bailleur ne délivre pas le bien en état locatif normal. Cependant cette notion d'état locatif normal peut être fort différente d'une région à l'autre, voire d'une ville à l'autre.

Par ailleurs la définition des critères ne sera guère aisée, et lorsque l'on examine ceux retenus par la commission spéciale d'évaluation de la loi de 1991, on reste quelque peu perplexe.

À titre d'exemple : « la superficie du logement ne peut être inférieure à 10 m² + 2 m² par personne supplémentaire. La hauteur des pièces ne peut être inférieure à 1 m 90 ». Et encore « le logement doit comporter un W.C. convenable ou tout au moins l'accès à un W.C. collectif réservé à quatre logements individuels maximum. Il faut prévoir un moyen de fermeture minimum pour les ouvertures extérieures permettant aux seuls occupants d'avoir accès... », etc.

Ces critères semblent tellement minimalistes qu'ils risquent même d'avoir un effet négatif et il serait préférable de laisser une marge d'appréciation aux juges de paix. Le mieux est parfois l'ennemi du bien.

L'article 8 exige pour l'indexation du loyer que celle-ci ait été expressément prévue par écrit, ce qui renverse le système instauré par la loi de 1991. Il s'agit là d'une disposition injuste puisque, d'une part, même sans écrit, on impose une durée de bail de neuf ans, mais, d'autre part, on exige un écrit pour que le loyer soit indexé pendant cette période, alors que l'indexation n'est qu'une adaptation du loyer à l'évolution du coût de la vie. Pourquoi modifier ainsi le système au détriment évident du bailleur ?

Nous regrettons également la disposition qui ne permet qu'une seule prorogation en cas de bail à durée réduite même si la durée de trois ans n'est pas atteinte.

À ce système s'oppose la proposition PRL-FDF qui est également à notre ordre du jour.

Cette proposition vise à rétablir le principe de la liberté contractuelle des parties quant à la durée du bail. La loi n'intervient qu'à titre supplétif pour fixer cette durée qui est dans ce cas de trois ans renouvelable par tacite reconduction.

En outre, si les parties fixent contractuellement la durée de la location, des seuils intermédiaires peuvent être prévus.

Notre proposition réserve au seul preneur la possibilité de mettre fin à un bail à durée déterminée en cas de circonstances exceptionnelles et personnelles moyennant un préavis de trois mois.

L`indexation annuelle est automatique sauf exclusion expresse. Enfin, une seule prorogation d'un an peut être accordée au preneur qui veut se maintenir à l'expiration du bail sans l'accord du bailleur.

Notre proposition constitue donc un ensemble cohérent et une discussion ouverte aurait pu permettre d'arriver à un texte équilibré et de large consensus.

Malheureusement et, je dois le dire, contrairement à son habitude, le ministre a fait preuve de beaucoup d'intransigeance dans l'examen de ce projet.

Que ce soit à la Chambre ou au Sénat, il s'est opposé à tout amendement et a exigé le vote de son texte tel quel, s'opposant à tous les amendements même s'ils n'avaient qu'une portée technique.

Puisque nous sommes dans le cadre de la procédure d'évocation et que celle-ci ne se justifie que par la volonté d'amender les textes, nous avons réintroduit treize amendements qui reprennent les dispositions essentielles de notre proposition et dont certains visent également à corriger des dispositions nouvelles que nous jugeons néfastes. Je m'en expliquerai lors de la discussion des articles.

Avant de conclure, je voudrais vous rappeler, monsieur le ministre, la nécessité, lorsque la loi aura été votée, de coordonner la législation relative aux baux d'habitation, comme vous le permet l'article 17 de la loi de février 1991 et comme vous vous y êtes engagé en réponse à une question écrite que je vous avais posée l'an dernier, ainsi qu'en commission.

Que conclure, sinon regretter que le gouvernement s'obstine à poursuivre dans la voie tracée par la loi de 1991, en ne proposant que des rectifications limitées alors que c'est la philosophie même de cette législation qu'il aurait fallu remettre en cause. (Applaudissements.)

De voorzitter. ­ Het woord is aan de heer Raes.

De heer Raes (Vl. Bl.). ­ Mijnheer de voorzitter, het Vlaams Blok kan in grote lijnen akkoord gaan met de opzet en de uitwerking van dit wetsontwerp. De minister had vroeger al aangekondigd dat het niet zijn bedoeling was de huurwetgeving revolutionair te wijzigen. Hij wenste er alleen een aantal zwakke of storende elementen uit te verwijderen. Er is inzake huurwetten al te veel geëxperimenteerd en aan nieuwe buitenissigheden heeft niemand behoefte. Het ontwerp is evenwichtig. Het werkt misbruiken weg en het roept de ongebreidelde speculatie een halt toe. Huisjesmelkers en andere speculanten krijgen niet langer de vrije hand. De OCMW's krijgen belangrijke bijkomende huisvestingsmogelijkheden en storende elementen verdwijnen uit de bestaande wetgeving.

Het meest positieve in de voorgestelde wet is de betere bescherming van de huurder, in de praktijk toch meestal de zwakkere partij. Deze zwakkere partij moet, zeker in onze huidige samenleving, gewapend zijn tegen de willekeur of het winstbejag van de economisch sterkeren en dus zeker tegen onrechtvaardige of uitbuitende huurcontracten. Wij vinden het daarom goed dat de amendementen van de liberale fracties het in de commissie niet hebben gehaald.

Het wetsontwerp is ons inziens evenwichtig en rechtvaardig. Wel blijven wij het moeilijk hebben met de inhoud van artikel 5. Dat bepaalt namelijk dat « de Koning de minimum voorwaarden vaststelt waaraan moet worden voldaan opdat het gehuurde goed beantwoordt aan de vereisten bepaald in het eerste lid... ».

Ik kan slechts het standpunt van onze fractie in de Kamer van volksvertegenwoordigers herhalen. Ons inziens is de Koning in deze materie niet bevoegd. Aan de gewesten werd het takenpakket van huisvesting en openbare gezondheid toegewezen. Vrij onverwacht wordt juist voor deze materie aan de Koning een bevoegdheid toegekend. De minister zal bijgevolg wel inzien dat dit problemen kan doen ontstaan. Hij wil met de gewesten een regeling uitwerken die gelijk is voor het noorden en het zuiden van het land. Zo belanden wij weer eens bij het Belgische compromissenstelsel waarbij voor alles en allen wel een « arrangement » kan worden gevonden. Dit lijkt ons, zeker in de huidige sociale context, niet meer werkbaar. De huurwet ­ zoals alles wat met huren en wonen verband houdt ­ is iets dat de hele bevolking aanbelangt. De bevolking voelt er zich nauw bij betrokken en bijgevolg dient daar ook rekening mee te worden gehouden. Ook op dit vlak is er een grondig verschil tussen de mentaliteit in Vlaanderen en Wallonië. De wetgeving moet zich aan deze realiteit aanpassen. Het woonbeleid moet worden gesplitst en de gewesten moeten hun verantwoordelijkheid ten volle kunnen opnemen. Een huurwetgeving moet duidelijk zijn en liefst zo eenvoudig mogelijk. Ze moet de zwakkeren in de samenleving, de minder geschoolden en degenen die het niet zo begrepen hebben op ingewikkelde technische of juridische bepalingen, duidelijke teksten bieden. Bovendien moet er een zo groot mogelijke standvastigheid worden nagestreefd.

Wij hopen dat de huurwetten in de toekomst niet meer om de haverklap zullen worden gewijzigd. Dat schept rechtsonzekerheid, terwijl wonen voor vele mensen en zeker voor de gezinnen een grote bekommernis is. Afgezien van de door ons geëiste en nagestreefde regionalisering pleiten wij voor een stabiele huurwetgeving. Voor het overige is het wetsontwerp voor ons positief genoeg om het te kunnen steunen. (Applaus.)

De voorzitter. ­ Het woord is aan de heer Loones.

De heer Loones (VU). ­ Mijnheer de voorzitter, de Volksuniefractie zal dit ontwerp goedkeuren. Wij hebben daarvoor enkele goede redenen. Wij maakten destijds deel uit van de meerderheid die de wet-Wathelet heeft goedgekeurd. Dus kunnen wij ons nu moeilijk verzetten tegen het concept van deze wet. Voorts menen wij dat dit ontwerp een aantal verbeteringen aanbrengt.

In haar uitstekend verslag heeft mevrouw Delcourt duidelijk benadrukt dat het niet de bedoeling is de hele huurwetgeving te herschrijven. Toch moeten nog een aantal zaken veranderen. Ik denk hierbij aan het huisvestingsbeleid, de premiepolitiek en de hele investeringsproblematiek.

Dit ontwerp dat de huurwetgeving verbetert, houdt wel rekening met de suggesties van de bijzondere commissie voor de evaluatie van de huurwet van 1991.

De VU-fractie heeft twee bedenkingen bij dit ontwerp. In de eerste plaats zijn wij van mening dat de bevoegdheid inzake de kwaliteitsnormen, zoals veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, aan de gewesten moet worden toevertrouwd. Overigens heeft het Arbitragehof geoordeeld dat alles inzake huisvesting aan de gewesten toekomt. Wij menen dat er een veel coherenter beleid kan worden gevoerd wanneer de gewesten ook de kwaliteitsnormen vastleggen. Zij zijn immers bevoegd voor huisvesting, renovatiepremies, voor verhuis- en huurtoelagen en voor het hele vergunningenbeleid, dat eigenlijk het knelpunt vormt. Wij menen dat het beoordelen van de staat van het huurgoed eerder tot de vergunningsproblematiek behoort dan tot de conflictproblematiek. Wij zouden graag zien dat de wetgever minimale normen bepaalt die goed controleerbaar zijn en worden vastgelegd in de vergunningen. Men kan dan onmiddellijk vaststellen welke huizen kunnen worden verhuurd. Zo zou men heel wat geschillen kunnen vermijden.

In haar inleidende uiteenzetting in de commissie hoopt mevrouw Delcourt dat het nieuwe wetsontwerp zal bijdragen tot een betere verstandhouding tussen de huurder en de verhuurder en zal leiden tot een wezenlijke vermindering van het aantal geschillen. Ik vrees echter dat rond de staat van het huurgoed in de toekomst nog veel geschillen zullen ontstaan.

Onze tweede bedenking slaat op de huursubsidies. Voor een hele categorie mensen bedragen de huurkosten 30 % tot 60 % van het inkomen. Dit geldt vooral voor de secundaire woningmarkt. De voorgestelde prijsreglementering getuigt van weinig creativiteit. Men concentreert zich enkel op de prijzen en stelt enkel een reglementering voor als alternatief voor het vrijemarktmechanisme. Wij zijn van mening dat men eindelijk werk moet maken van een weldoordachte politiek van huurtoelagen voor de probleemgevallen. Nu moeten de OCMW's in dit verband op geïmproviseerde wijze optreden. Ook deze materie is bij uitstek een gewestmaterie.

Ondanks deze twee bedenkingen zullen wij dit ontwerp toch goedkeuren. De amendementen die door de PRL en de VLD zijn ingediend zullen wij niet goedkeuren, hoewel sommige amendementen ons gegrond lijken. Zij staan echter meestal haaks op de filosofie van het ontwerp. Men zou inderdaad, zoals de PRL voorstelt, tijd moeten vrijmaken om in het Parlement de globale huurproblematiek aan te pakken en niet alleen de gebreken in verband met de bestaande wetgeving. (Applaus.)

De voorzitter. ­ Het woord is aan minister De Clerck.

De heer De Clerck, minister van Justitie. ­ Mijnheer de voorzitter, ik hoop dat dit wetsontwerp, dat na de goedkeuring in de Kamer, door de Senaat ongewijzigd zal worden goedgekeurd, spoedig zal worden gepubliceerd. Dit ontwerp heeft niet als doel de bestaande evenwichten te verstoren, maar moet enkel worden beschouwd als een reparatiewetgeving.

Bij mijn aantreden heb ik het evaluatieverslag over de wetgeving van 1991 ontvangen. In dit ontwerp wordt rekening gehouden met de opmerkingen van dit evaluatieverslag.

Er waren toen twee problemen. In de eerste plaats bestond het risico dat een groot aantal huurovereenkomsten zou worden opgezegd tegen 1 januari 1996 omdat de wet van 20 februari 1991 voor heel wat huurovereenkomsten 1 januari 1987 als fictieve aanvangsdatum had ingevoerd. Het verleden heeft ons geleerd dat de mogelijkheid van massale opzeggingen tegen een bepaalde datum de huurmarkt ernstig verstoort. Door de goedkeuring van de wet van 1 december 1995, waarbij een selectief aantal huurovereenkomsten met een jaar werd verlengd, werd dit risico beperkt. Uit de praktijk is gebleken dat zich door deze verdere spreiding van opzegmogelijkheden geen grote problemen voordeden, noch rond 1 januari 1996, noch rond 1 januari 1997.

Een tweede probleem had betrekking op de omzetting van de moeilijkheden die werden gesignaleerd in het evaluatierapport. De regering wenste hierbij enerzijds strikt het evenwicht te behouden dat met de huurwet van 20 februari 1991 ongetwijfeld werd bereikt, doch anderzijds moesten de vastgestelde misbruiken onmogelijk worden gemaakt.

Ik verheel niet dat dit geen eenvoudige evenwichtsoefening was. Bij elke wijziging van de huurwet beweren sommigen inderdaad dat de verdere reglementering ongetwijfeld zal leiden tot minder investeringen in huurwoningen en dus tot verschraling van het aanbod, terwijl volgens anderen het grondwettelijk recht op wonen nog onvoldoende wordt gerealiseerd. Het probleem is echter dat de huurmarkt geen homogene markt is. Er zijn zowel gefortuneerde huurders als verhuurders, terwijl er ook huurders zijn met zeer bescheiden inkomens en eigenaars voor wie zelfs lage huurgelden een substantieel deel van hun inkomen vormen. Hun belangen moeten dus eveneens worden verdedigd.

De regering heeft zich terzake dan ook in de eerste plaats gebaseerd op het rapport van de evaluatiecommissie, waarin zowel huurders als verhuurders, vrederechters, notarissen en universiteitsprofessoren waren vertegenwoordigd. Ook wetsvoorstellen waren een nuttige inspiratiebron en ondertussen werden ook rechtsleer en rechtspraak gepubliceerd, waardoor verdere krijtlijnen werden uitgetekend. Tegelijkertijd werd de evolutie van de huurprijzen op de huurmarkt van de privé-woningen nauwgezet gevolgd zoals die blijkt uit het maandelijkse indexcijfer van de consumptieprijzen. Uit deze cijfers blijkt dat er zich feitelijk een zekere stabilisatie voordeed. In sommige provincies en in sommige maanden konden zelfs sporadische dalingen worden geconstateerd. Ook dat evenwicht mocht niet worden verstoord.

Het ontwerp zoals het door de Kamer werd goedgekeurd en zoals toegelicht in het verslag, maakte intussen reeds het voorwerp uit van studiedagen die door een duizendtal personen werden bijgewoond. Tijdens deze studiedagen is gebleken dat het ontwerp de reële problemen op een adequate wijze beantwoordt.

Met dit ontwerp worden zes punten geregeld. In de eerste plaats worden de mogelijkheden van de sociale verhuurkantoren vergroot. Voorts wordt de problematiek van de staat van de huurwoning beter geregeld. Tegelijkertijd wordt aan de Koning de bevoegdheid gegeven de minimale vereisten meer concreet in te vullen. In nauw overleg met de gewesten werd terzake reeds een ontwerp van koninklijk besluit opgesteld dat eerstdaags voor advies aan de Raad van State wordt voorgelegd. Het gaat vooralsnog over absoluut minimale vereisten die bovendien slechts geleidelijk van toepassing zullen worden, aangezien deze bepalingen enkel gelden voor contracten die worden gesloten of worden hernieuwd nadat deze wet van kracht zal zijn.

Un troisième domaine est également modifié, à savoir celui des contrats de courte durée qui, en 1991, étaient censés être une exception au principe selon lequel un contrat de bail est conclu pour une durée de neuf ans. Il est toujours possible de conclure un contrat pour une durée de trois ans ou moins, mais cette matière est mieux réglementée.

En quatrième lieu, la possibilité de conclure un bail à vie est à nouveau donnée aux parties.

Une autre modification importante concerne la disposition relative à la garantie locative. La pratique a démontré que les obligations légales n'étaient pas toujours respectées. Des doutes subsistaient quant à la sanction qui pouvait ou devait être appliquée dans ce cas. La nouvelle disposition vise à clarifier les choses.

Une dernière modification tend à promouvoir le contrat écrit.

De regering is van oordeel dat zij met dit ontwerp niet enkel een belofte uit het regeerakkoord inlost, doch terzelfder tijd ook een fundamentele bijdrage levert in de realisatie van het grondwettelijk gewaarborgd recht op huisvesting en tevens stimulansen geeft om verder te blijven investeren in huurwoningen en in de renovatie ervan.

Met deze bijsturingen wordt uiteraard het hele huisvestingsprobleem niet opgelost. Andere elementen zijn bij voorbeeld minstens even determinerend. Ik denk aan maatregelen die een stimulans kunnen zijn om een eigendom te verwerven, om te investeren in huurwoningen of in de renovatie daarvan. Die maatregelen kunnen trouwens zowel uitgaan van de verschillende overheden als van de privé-sector. Daarnaast denk ik ook aan de noodzakelijke investeringen die moeten worden gedaan in sociale huurwoningen, aan de politiek inzake ruimtelijke ordening en stedebouw en aan alle maatregelen die een rechtstreekse of onrechtstreekse invloed hebben op het beschikbaar inkomen.

Met dit ontwerp trachten wij misbruiken uit te sluiten en voor het overige de rust te herstellen op de huurmarkt voor de resterende duur van dit millenium.

Ik dank de Senaat voor de samenwerking en de spoedige afhandeling van dit wetsontwerp. De wetgeving was voorbereid sinds het voorjaar 1996, maar de debatten in Kamer en Senaat hebben een hele tijd in beslag genomen.

De materies die onder de bevoegdheid van het departement van Justitie vallen, worden nog steeds in beide Kamers behandeld. Dit is wellicht niet de snelste methode, maar hopelijk wel een garantie voor de kwaliteit van het gepresteerde werk. (Applaus.)

De heer Swaelen treedt opnieuw als voorzitter op

M. le président. ­ Plus personne ne demandant la parole dans la discussion générale, je la déclare close et nous passons à l'examen des articles auxquels des amendements ont été déposés.

Daar niemand meer het woord vraagt in de algemene beraadslaging verklaar ik ze voor gesloten en bespreken wij de artikelen waarbij amendementen werden ingediend.

MM. Desmedt et Foret proposent l'insertion d'un article 3bis (nouveau) rédigé comme suit :

« Art. 3bis. Dans le livre III, titre VIII, chapitre II, section II du Code civil, l'article 1^er est remplacé par la disposition suivante :

« Article 1^er . La présente section s'applique aux baux relatifs aux biens immeubles non meublés qui, de l'accord des parties, constituent la résidence principale du preneur.

En l'absence d'écrit, le bailleur peut apporter la preuve, par toute voie de droit, que le logement n'est pas affecté à la résidence principale du preneur.

Toute clause interdisant l'affectation des lieux loués à la résidence principale du preneur doit être appuyée par une justification sérieuse. »

« Art. 3bis. In boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling II van het Burgerlijk Wetboek, wordt artikel 1 vervangen als volgt :

« Artikel 1. Deze afdeling is van toepassing op de huurovereenkomsten voor niet-gemeubileerde onroerende goederen die met de instemming van de partijen tot hoofdverblijfplaats van de huurder dienen.

Bij ontstentenis van een geschrift kan de verhuurder met alle wettelijke middelen het bewijs leveren dat de woning niet tot hoofdverblijfplaats van de huurder dient.

Elk beding volgens hetwelk het gehuurde goed niet tot hoofdverblijfplaats van de huurder mag dienen, moet met een ernstige verantwoording worden gestaafd. »

La parole est à M. Desmedt.

M. Desmedt (PRL-FDF). ­ Monsieur le président, cet amendement vise à donner une autre définition du champ d'application de la loi. En particulier, nous excluons les logements meublés et nous permettons au bailleur d'apporter, par toute voie de droit, la preuve que le logement ne constitue pas la résidence principale du preneur.

M. le président. ­ Le vote sur l'amendement est réservé.

De stemming over het amendement wordt aangehouden.

L'article 5 est rédigé comme suit:

Art. 5. L'article 2 de la même section est complété par les alinéas suivants :

« Le Roi fixe les conditions minimales à remplir pour que le bien loué soit conforme aux exigences de l'alinéa 1^er .

Si les conditions prescrites par les alinéas précédents ne sont pas remplies, le preneur a le choix soit d'exiger l'exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'alinéa premier, soit de demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts.

En attendant l'exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer. »

Art. 5. Artikel 2 van dezelfde afdeling wordt aangevuld met de volgende leden :

« De Koning stelt de voorwaarden vast waaraan ten minste voldaan moet zijn opdat het gehuurde goed beantwoordt aan de vereisten bepaald in het eerste lid.

Indien de door de vorige leden voorgeschreven voorwaarden niet zijn vervuld, heeft de huurder de keuze ofwel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van het eerste lid, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding.

In afwachting van de uitvoering van de werken, kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan. »

MM. Desmedt et Foret proposent la suppression de cet article.

De heren Desmedt en Foret stellen voor dit artikel te doen vervallen.

La parole est à M. Desmedt.

M. Desmedt (PRL-FDF). ­ Monsieur le président, j'ai déjà parlé de cet amendement lors de mon intervention dans la discussion générale.

M. le président . ­ MM. Desmedt et Foret proposent deux amendements subsidiaires à l'amendement nº 2, rédigés comme suit :

« Dans le texte proposé :

A. au deuxième alinéa, entre les mots « avec les conditions de l'alinéa premier » et les mots « soit de demander » insérer les mots « lorsque celle-ci est possible »;

B. entre les deuxième et troisième alinéas, insérer l'alinéa suivant :

« Le juge se prononce sur l'exécution des travaux demandés, en tenant compte des intérêts respectifs des parties et des possibilités financières du bailleur. Si ces travaux s'élèvent à plus de deux ans de loyer, l'exécution de l'obligation du bailleur de délivrer le bien dans l'état prévu à l'alinéa 1^er , est présumée impossible. »

« In de voorgestelde tekst :

A. in het tweede lid tussen de woorden « de vereisten van het eerste lid, » en de woorden « ofwel de ontbinding », de woorden « wanneer die uitvoering mogelijk is, » invoegen;

B. tussen het tweede en het derde lid, het volgende lid invoegen :

« De rechter spreekt zich uit over de uitvoering van de geëiste werken, waarbij hij rekening houdt met de respectieve belangen van de partijen en de financiële draagkracht van de verhuurder. Zo die werken duurder uitvallen dan de huurprijs voor twee jaren, wordt de tenuitvoerlegging van de verplichting voor de verhuurder om het goed in de bij het eerste lid bepaalde staat ter beschikking te stellen, onmogelijk geacht. »

« Compléter le texte proposé par l'alinéa suivant :

« Le preneur doit, à peine de nullité, introduire son action en résolution du contrat ou en exécution des travaux nécessaires, dans les trois mois de l'entrée en vigueur du contrat. »

« De voorgestelde tekst aanvullen met het volgende lid :

« De huurder moet, op straffe van nietigheid, binnen drie maanden na de inwerkingtreding van de overeenkomst, zijn vordering tot ontbinding van de overeenkomst of tot uitvoering van de nodige werken, indienen. »

La parole est à M. Desmedt.

M. Desmedt (PRL-FDF). ­ Monsieur le président, il s'agit d'amendements importants parce que la disposition légale permet au locataire qui estime que les lieux ne sont pas en état d'habitabilité de demander la résolution du bail ou d'exiger l'exécution de travaux.

Nous proposons que le juge de paix apprécie si les travaux sont possibles. Si ce n'est pas le cas, le juge devrait prononcer la résolution du bail.

De voorzitter . ­ De heer Goris stelt volgend amendement voor :

« A. Het voorgestelde tweede lid vervangen als volgt :

« Indien de door de vorige leden voorgeschreven voorwaarden niet zijn vervuld, kan de huurder de ontbinding van de huurovereenkomst vorderen met schadevergoeding, behoudens het geval waarin het verval van het goed mede door de huurder veroorzaakt is. »

B. Het voorgestelde derde lid doen vervallen. »

« A. Remplacer l'alinéa 2, proposé par ce qui suit :

« Si les conditions prescrites par les alinéas précédents ne sont pas remplies, le preneur peut demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts, sauf le cas où la dégradation du bien est notamment le fait du preneur. »

B. Supprimer le troisième alinéa proposé. »

Het woord is aan de heer Goris.

De heer Goris (VLD). ­ Mijnheer de voorzitter, ons amendement bij artikel 5 gaat in dezelfde richting als dat van de PRL. Wij gaan ervan uit dat onze vrederechters goede rechtspraak afleveren, dat zij dat altijd hebben gedaan en ook in de toekomst zullen blijven doen. Met andere woorden de actuele appreciatiebevoegdheid van de vrederechters schenkt ons voldoening.

M. le président . ­ Le vote sur les amendements est réservé.

De stemming over de amendementen wordt aangehouden.

L'article 6 est rédigé comme suit :

Art. 6. À l'article 3 de la même section sont apportées les modifications suivantes :

1º Le § 2, alinéa 1^er , est complété par ce qui suit :

« Lorsque le congé est donné en vue de permettre l'occupation du bien par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat à partir de l'entrée en vigueur du bail. »

2º Le § 2, alinéa 2, est complété par ce qui suit :

« À la demande du preneur, le bailleur doit apporter la preuve du lien de parenté. Le bailleur doit accéder à cette demande dans un délai de deux mois à dater de sa notification, faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l'expiration du délai de préavis. »

3º Le § 2, alinéa 3, est remplacé par la disposition suivante :

« Les lieux doivent être occupés dans l'année qui suit l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. Ils doivent rester occupés de façon effective et continue pendant deux ans au moins. »

4º Le § 2 est complété par l'alinéa suivant :

« Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée. »

5º Au § 3, l'alinéa suivant est inséré entre les alinéas 1^er et 2 :

« En vue d'assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année. »

6º Le § 3, alinéa 3, est remplacé par la disposition suivante :

« Les travaux doivent être commencés dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. »

7º Le § 5 est complété par l'alinéa suivant :

« Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux §§ 2 à 4, le preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un congé d'un mois. Dans ce cas, il n'est pas redevable de l'indemnité prévue à l'alinéa précédent. »

8º Le § 6 est remplacé par la disposition suivante :

« § 6. Par dérogation au § 1^er , un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.

Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5.

Il ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.

Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue.

Nonobstant toute clause ou toute convention contraires, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1^er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courte durée, sans préjudice de l'application des articles 6 et 7. »

9º L'article est complété par un § 8, rédigé comme suit :

« § 8. Par dérogation au § 1^er , un bail écrit peut être conclu pour la vie du preneur. Le bail prend fin de plein droit au décès du preneur. Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 4 à moins que les parties n'en disposent autrement. »

10º L'article est complété par un § 9, rédigé comme suit :

« § 9. Dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné. »

Art. 6. In artikel 3 van dezelfde afdeling worden de volgende wijzigingen aangebracht :

1º Paragraaf 2, eerste lid, wordt aangevuld als volgt :

« Wordt de opzegging gegeven opdat bloedverwanten in de derde graad het goed kunnen betrekken, dan kan de opzeggingstermijn niet verstrijken vóór het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. »

2º Paragraaf 2, tweede lid, wordt aangevuld als volgt :

« Deze laatste moet op verzoek van de huurder de band van verwantschap bewijzen. De verhuurder moet aan dit verzoek voldoen binnen een termijn van twee maanden te rekenen van de kennisgeving ervan; zoniet kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen. Die vordering moet op straffe van verval uiterlijk twee maanden vóór het verstrijken van de opzeggingstermijn worden ingesteld. »

3º Paragraaf 2, derde lid, wordt vervangen door de volgende bepaling :

« Het goed moet binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder, worden betrokken. Het goed moet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven. »

4º Paragraaf 2 wordt aangevuld met het volgende lid :

« De partijen kunnen evenwel overeenkomen om de mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken. »

5º In § 3 wordt tussen het eerste en het tweede lid het volgende lid ingevoegd :

« Met het oog op het goede verloop van de werken kan de verhuurder van verscheidene woningen in eenzelfde gebouw te allen tijde verscheidene huurovereenkomsten beëindigen, met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, voor zover de huurovereenkomst niet tijdens het eerste jaar wordt opgezegd. »

6º Paragraaf 3, derde lid, wordt vervangen door de volgende bepaling :

« De werken moeten worden aangevat binnen zes maanden en worden beëindigd binnen vierentwintig maanden na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder. »

7º Paragraaf 5 wordt aangevuld met het volgende lid :

« Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt overeenkomstig de §§ 2 tot 4, kan de huurder op zijn beurt de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand. In dat geval is hij de vergoeding bedoeld in het vorige lid niet verschuldigd. »

8º Paragraaf 6 wordt vervangen door de volgende bepaling :

« § 6. In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar.

Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5.

Zij kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.

Zij wordt beëindigd mits een van de partijen ten minste drie maanden vóór het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent.

Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, wordt bij ontstentenis van een tijdig betekende opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden en is zij derhalve onderworpen aan de §§ 1 tot 5. In dat geval blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die welke bepaald waren in de aanvankelijk gesloten huurovereenkomst van korte duur, zulks onverminderd de toepassing van de artikelen 6 en 7. »

9º Het artikel wordt aangevuld met een § 8, luidend als volgt :

« § 8. In afwijking van § 1 kan de huurder een schriftelijke huurovereenkomst sluiten voor het leven. Die huurovereenkomst eindigt van rechtswege bij het overlijden van de huurder. Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 4, tenzij partijen anders overeenkomen. »

10º Het artikel wordt aangevuld met een § 9, luidend als volgt :

« § 9. In alle gevallen waarin een opzegging te allen tijde kan worden gedaan, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging wordt gedaan. »

MM. Desmedt et Foret proposent l'amendement que voici :

« Remplacer cet article par la disposition suivante :

« Art. 6. L'article 3 de la même section II est remplacé par la disposition suivante :

« Art. 3. § 1^er . Si aucune durée n'est convenue dans le bail, celui-ci est présumé conclu pour une durée de trois années prenant cours à la date d'entrée en vigueur du bail. Si celle-ci n'est pas définie, elle peut être établie par toute voie de droit.

À l'issue des trois ans, le bailleur ou le preneur peut mettre fin au bail moyennant un préavis de six mois pour le bailleur et de trois mois pour le preneur; à défaut, le bail est prorogé pour une même durée de trois années.

§ 2. Si un bail est conclu pour une durée déterminée, les parties peuvent convenir d'une ou plusieurs échéances intermédiaires.

Le bailleur ou le preneur peut mettre fin au bail à chaque échéance intermédiaire moyennant un préavis d'au moins six mois pour le bailleur et de trois mois pour le preneur.

Si le preneur est maintenu dans les lieux à l'échéance finale du bail, celui-ci est renouvelé, aux mêmes conditions, sous réserve de la durée qui est déterminée conformément au § 1^er du présent article.

§ 3. Si en raison de circonstances exceptionnelles et personnelles le preneur désire mettre fin anticipativement au bail, il peut le faire à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours des trois premières années du contrat de bail, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année. »

« Dit artikel vervangen als volgt :

« Art. 6. Artikel 3 van dezelfde afdeling II wordt vervangen als volgt :

« Art. 3. § 1. Als in de huurovereenkomst geen duur is bedongen, wordt de overeenkomst geacht te zijn aangegaan voor de duur van drie jaar, ingaande op de aanvangsdatum van de huurovereenkomst. Kan die datum niet worden bepaald, dan kan hij met alle wettelijke middelen worden vastgesteld.

Na verloop van drie jaar kan de verhuurder of de huurder aan de huurovereenkomst een einde maken met een opzegging van zes maanden voor de verhuurder en van drie maanden voor de huurder; gebeurt dat niet, dan wordt de huurovereenkomst voor een zelfde termijn van drie jaar vernieuwd.

§ 2. Als een huurovereenkomst voor bepaalde duur wordt gesloten, kunnen de partijen een of meer tussentijdse vervaldagen overeenkomen.

De verhuurder of de huurder kan op elke tussentijdse vervaldag de huurovereenkomst beëindigen met een opzegging van ten minste zes maanden voor de verhuurder en van drie maanden voor de huurder.

Indien de huurder het goed blijft bewonen bij de eindvervaldag van de huurovereenkomst, wordt die onder dezelfde voorwaarden vernieuwd maar wordt de duur geregeld overeenkomstig het bepaalde in § 1 van dit artikel.

§ 3. Wenst de huurder de huurovereenkomst wegens uitzonderlijke en persoonlijke omstandigheden vervroegd te beëindigen, dan kan hij dat te allen tijde doen met een opzegging van drie maanden. Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste drie jaar van de huurovereenkomst, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur, naargelang de huurovereenkomst een einde neemt in de loop van het eerste, het tweede of het derde jaar. »

La parole est à M. Desmedt.

M. Desmedt (PRL-FDF). ­ Monsieur le président, cet amendement reprend en fait la proposition que M. Foret et moi-même avons déposée l'an dernier et qui est également à l'ordre du jour.

Nous voulons substituer, au système prévu par le gouvernement, le principe de la liberté contractuelle pour la durée du bail. De façon supplétive, la durée du bail serait de trois ans, avec tacite reconduction.

M. le président. ­ MM. Desmedt et Foret proposent trois amendements subsidiaires à l'amendement nº 7, rédigés comme suit :

« Au 7º, compléter le texte proposé par ce qui suit :

« Lorsque le preneur met fin au bail, il ne peut invoquer les dispositions de l'article 11. »

« In het 7º, de voorgestelde tekst aanvullen als volgt :

« Wanneer de huurder de huurovereenkomst beëindigt, mag hij zich niet beroepen op de bepalingen van artikel 11. »

« Au 7º, compléter le texte proposé par l'alinéa suivant :

« Si le bailleur met fin au bail conformément au paragraphe 4 et que le preneur signifie un contre-préavis, l'indemnité à charge du bailleur est diminuée de moitié. »

« In het 7º, de voorgestelde tekst aanvullen met het volgende lid :

« Indien de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt overeenkomstig § 4 en de huurder een tegenopzegging betekent, wordt de vergoeding ten laste van de verhuurder met de helft verminderd. »

« Au 8º, remplacer le troisième alinéa du § 6 proposé par la phrase suivante :

« Il ne peut être prorogé que par écrit et, à l'exception de la durée, aux mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans. »

« In het 8º, het derde lid van de voorgestelde § 6 vervangen als volgt :

« Zij kan enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, met uitzondering wat de duur betreft, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur drie jaar te boven mag gaan. »

La parole est à M. Desmedt.

M. Desmedt (PRL-FDF). ­ Le premier amendement subsidiaire vise à interdire au preneur de solliciter une prorogation s'il a lui-même notifié congé.

Le deuxième réduit l'indemnité à verser au preneur s'il a donné un contre-préavis.

Le troisième permet de renouveler des baux de courte durée à plusieurs reprises, pour autant que la durée totale n'excède pas trois ans.

M. le président. ­ M. De Decker propose l'amendement que voici :

« Remplacer l'alinéa 3 du § 6, proposé au 8º de cet article, par ce qui suit :

« Le bail ne peut être prorogé qu'une seule fois et seulement par écrit et sous les mêmes conditions. »

« Het derde lid van § 6, voorgesteld in het 8º van dit artikel, vervangen als volgt :

« De huurovereenkomst kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd. »

La parole est à M. De Decker.

M. De Decker (PRL-FDF). ­ Monsieur le président, comme M. Desmedt l'a brillamment expliqué à la tribune, nos amendements visent à rétablir la liberté contractuelle des parties en ce qui concerne la durée du bail.

Je constate qu'à l'article 6, il est prévu de modifier le paragraphe 6 en stipulant, en contradiction avec la règle générale des baux de neuf ans, que des baux d'une durée inférieure ou égale à trois ans peuvent exister. Or, le paragraphe 3 prévoit qu'ils ne peuvent être prorogés qu'une seule fois, uniquement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location puisse excéder trois ans.

L'idée de mon amendement, qui a donc une portée assez importante, est de prévoir au contraire que le bail ne puisse être prorogé qu'une seule fois, uniquement par écrit et sous les mêmes conditions, mais sans maintenir cette limite maximum de trois ans.

En effet, comme le texte actuel prévoit que le loyer de base ne peut être modifié pendant la prorogation, sous la seule réserve de l'indexation, il est évident qu'un bail de trois ans qui serait renouvelé une seule fois pour une durée de trois ans ­ qui courrait donc au maximum pour six ans ­ ne romprait pas du tout l'équilibre entre les parties. C'est la raison pour laquelle j'ai, en complément aux amendements de MM. Desmedt et Foret, déposé le présent amendement.

De voorzitter. ­ De heer Goris stelt volgend amendement voor :

« Het voorgestelde 9º doen vervallen. »

« Supprimer le 9º proposé. »

Het woord is aan de heer Goris.

De heer Goris (VLD). ­ Mijnheer de voorzitter, ik sluit mij aan bij wat de heren Desmedt en De Decker daarnet hebben gezegd, namelijk dat de wil van partijen om een overeenkomst te sluiten, steeds moet worden geëerbiedigd. Huurovereenkomsten voor het leven werden door minister Wathelet afgeschaft. Nu worden ze opnieuw ingevoerd. Het lijkt ons gevaarlijk een zakelijk recht te koppelen aan een persoonlijk recht met name een overeenkomst voor het leven van een persoon. Een huurovereenkomst heeft immers altijd betrekking op een goed en schept daardoor een zakelijk recht. Teneinde elke verwarring te vermijden stellen wij voor het 9º van artikel 6 te schrappen.

De voorzitter. ­ De stemming over de amendementen wordt aangehouden.

Le vote sur les amendements est réservé.

L'article 8 est rédigé comme suit :

Art. 8. L'article 6, alinéa 1^er , de la même section est remplacé par la disposition suivante :

« Si elle n'a pas été exclue expressément et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil. »

Art. 8. Artikel 6, eerste lid, van dezelfde afdeling wordt vervangen door de volgende bepaling :

« Indien zulks niet uitdrukkelijk is uitgesloten en op voorwaarde dat de huurovereenkomst bij geschrift is gesloten, is de aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud eenmaal per huurjaar, verschuldigd op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, volgens de regels bepaald bij artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek. »

MM. Desmedt et Foret proposent l'amendement que voici :

« Remplacer cet article par la disposition suivante :

« Art. 8. L'article 6 de la même section II est remplacé par la disposition suivante :

« Art. 6. § 1^er . Si elle n'a pas été exclue expressément, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due une fois par année de location à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail ou au 1^er janvier pour les baux antérieurs au 1^er janvier 1981, dans les conditions prévues à l'article 1728bis.

Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite et n'a d'effet pour le passé que pour les douze mois précédant celui de la demande.

§ 2. Les sommes que le preneur aurait payées en matière d'indexation, au-delà de celles dues en application de la loi ou de la convention lui seront remboursées à sa demande. Celle-ci devra être adressée au bailleur par lettre recommandée à la poste.

La restitution n'est toutefois exigible que pour des montants échus et payés au cours des deux années qui précèdent cette demande.

L'action en recouvrement se prescrit dans un délai d'un an comme prévu à l'article 2273. »

« Dit artikel vervangen als volgt :

« Art. 8. Artikel 6 van dezelfde afdeling II wordt vervangen als volgt :

« Art. 6. § 1. Indien zulks niet uitdrukkelijk is uitgesloten, is de aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud eenmaal per huurjaar verschuldigd op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst of op 1 januari voor de huurovereenkomsten gesloten vóór 1 januari 1981, onder de voorwaarden bepaald bij artikel 1728bis.

Deze aanpassing vindt slechts plaats op schriftelijk verzoek van de belanghebbende partij en werkt slechts terug tot twaalf maanden voorafgaand aan die van het verzoek.

§ 2. Indien de huurder inzake indexering meer betaald heeft dan hij met toepassing van de wet of de overeenkomst verschuldigd is, moet hem het te veel betaalde op zijn verzoek worden terugbetaald. Dat verzoek moet aan de verhuurder worden gericht bij een ter post aangetekende brief.

De teruggave kan evenwel slechts gevorderd worden voor de bedragen die zijn vervallen en betaald tijdens de twee jaar die aan dit verzoek voorafgaan.

De vordering tot teruggave verjaart door verloop van een jaar, zoals bepaald is in artikel 2273. »

La parole est à M. Desmedt.

M. Desmedt (PRL-FDF). ­ Monsieur le président, cet amendement concerne le système de l'indexation des loyers. La loi de 1991 prévoyait que, sauf dispositions contraires, les baux concernés par la loi étaient automatiquement indexés. Le projet soumis à notre approbation renverse le système. Désormais, il faudrait une disposition expresse pour indexer le loyer. Les explications avancées par le ministre ne sont en aucune manière convaincantes. Nous ne comprenons pas les raisons de ce bouleversement.

Cela nous semble d'autant plus inéquitable que même en l'absence d'écrit, les parties se voient imposer un bail de neuf ans. Cette durée est fort longue. Dans ce cas, le bailleur ne pourra exiger l'indexation puisque, par définition, il n'y a pas d'écrit. Or, l'indexation n'est que l'adaptation du loyer au coût de la vie.

Dès lors, le système avancé par le gouvernement n'est pas équitable. Nous proposons par conséquent d'en revenir au système antérieur, prévoyant l'indexation automatique.

M. le président. ­ Le vote sur l'amendement est réservé.

De stemming over het amendement wordt aangehouden.

L'article 9 est rédigé comme suit :

Art. 9. À l'article 7 de la même section sont apportées les modifications suivantes :

1º Le § 1^er , alinéa 3, est complété par la disposition suivante :

« à l'exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'article 2, alinéa 1^er . »

2º Le § 1^er est complété par l'alinéa suivant :

« Dans le cas de l'article 3, § 8, les parties peuvent cependant renoncer à la faculté de demander la révision du loyer. »

3º Il est inséré un § 1^er bis , rédigé comme suit :

« § 1^er bis. Si un bien fait l'objet de baux successifs, conclus avec des preneurs différents pour une durée inférieure ou égale à trois ans, auxquels il est mis fin moyennant un congé donné par le bailleur, le loyer de base ne peut, pendant neuf années successives, pas être supérieur au loyer exigible au début de cette période, proportionnellement adapté au coût de la vie, sauf si la valeur locative normale du bien loué a augmenté de vingt pour cent au moins par le fait de circonstances nouvelles ou de dix pour cent au moins en raison de travaux effectués dans le bien loué.

Nonobstant toute clause ou toute convention contraire, le juge réduit le loyer au loyer exigible en vertu du précédent bail, proportionnellement adapté au coût de la vie, si le bailleur ne prouve pas que le loyer a été fixé conformément aux dispositions de l'alinéa 1^er .

Le loyer proportionnellement adapté est calculé comme suit : loyer de base au début de la période de neuf années, multiplié par l'indice du mois précédant le mois de la conclusion du nouveau bail et divisé par l'indice du mois précédant le mois de la conclusion du bail au début de la période de neuf années. »

4º Au § 2, les mots « Dans les mêmes délais » sont remplacés par les mots « À tout moment ».

Art. 9. In artikel 7 van dezelfde afdeling worden de volgende wijzigingen aangebracht :

1º Paragraaf 1, derde lid, wordt vervangen door de volgende bepaling :

« Hij kan tevens een verhoging van de huurprijs toestaan aan de verhuurder die bewijst dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed met ten minste tien percent van de op het tijdstip van de indiening van het verzoek eisbare huurprijs is gestegen ten gevolge van werken die op zijn kosten in het gehuurde goed zijn uitgevoerd, met uitzondering van de werken die noodzakelijk waren om het goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van artikel 2, eerste lid. »

2º Paragraaf 1 wordt aangevuld met het volgende lid :

« In het geval van artikel 3, § 8, kunnen partijen evenwel overeenkomen af te zien van het recht de huurprijs te herzien. »

3º Er wordt een § 1bis ingevoegd, luidend als volgt :

« § 1bis. Indien een woning het voorwerp is van opeenvolgende huurovereenkomsten met verschillende huurders, gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar en die beëindigd worden door een opzegging door de verhuurder, mag de basishuurprijs gedurende negen opeenvolgende jaren niet hoger zijn dan de bij het begin van de negenjarige periode eisbare huurprijs, proportioneel aangepast aan de kosten van levensonderhoud, tenzij de normale huurwaarde van het goed ondertussen ten gevolge van nieuwe omstandigheden, met ten minste twintig percent of ten gevolge van werken in het gehuurde goed met ten minste tien percent is gestegen.

Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst vermindert de rechter de huurprijs tot de huurprijs die eisbaar is krachtens de vorige huurovereenkomst, proportioneel aangepast aan de kosten van levensonderhoud, wanneer de verhuurder niet bewijst dat de huurprijs werd vastgesteld overeenkomstig de bepalingen van het eerste lid.

De proportioneel aangepaste huurprijs wordt berekend als volgt : basishuurprijs bij het begin van de negenjarige periode vermenigvuldigd met het indexcijfer van de maand voorafgaand aan die van het sluiten van de nieuwe huurovereenkomst en gedeeld door het indexcijfer van de maand voorafgaand aan die van het sluiten van de huurovereenkomst bij het begin van de negenjarige periode. »

4º In § 2, worden de woorden « Binnen dezelfde termijn kan iedere partij » vervangen door de woorden « Iedere partij kan te allen tijde ».

MM. Desmedt et Foret proposent l'amendement que voici :

« Remplacer cet article par la disposition suivante :

« Art. 9. L'article 7 de la même section II est abrogé. »

« Dit artikel vervangen als volgt :

« Art. 9. Artikel 7 van dezelfde afdeling II wordt opgeheven. »

MM. Desmedt, Foret et De Decker proposent un amendement subsidiaire à l'amendement nº 13, rédigé comme suit :

« Supprimer le 1º et le 3º de cet article. »

« De 1º en 3º van dit artikel doen vervallen. »

La parole est à M. Desmedt.

M. Desmedt (PRL-FDF). ­ Monsieur le président, je me réfère à mes justifications écrites.

De voorzitter . ­ De heer Goris stelt volgend amendement voor :

« Het voorgestelde 3º doen vervallen. »

« Supprimer le 3º proposé. »

Mijnheer Goris, mag ik u erop wijzen dat uw amendement hetzelfde effect beoogt als het amendement nummer 2 van de heren Desmedt en Foret ?

U hebt het woord.

De heer Goris (VLD). ­ Mijnheer de voorzitter, ik wens dit amendement te behouden, omdat in paragraaf 3, artikel 9, het algemeen rechtsprincipe van de relativiteit van de overeenkomsten wordt geschonden. Met toepassing van dit principe worden alleen de partijen die een overeenkomst sluiten, erdoor gebonden. Nadien kan een derde partij nooit rechten putten uit een overeenkomst die tussen andere partijen werd gesloten.

Aangezien deze schending een gevaarlijk juridisch precedent zou kunnen vormen, verzoeken wij het voorgestelde tertio te doen vervallen.

De voorzitter . ­ De stemming over de amendementen wordt aangehouden.

Le vote sur les amendements est réservé.

MM. Desmedt et Foret proposent l'insertion d'un article 12bis (nouveau) rédigé comme suit :

« Art. 12bis. L'article 11 de la même section II est remplacé par la disposition suivante :

« Art. 11. Lorsque le bail vient à échéance ou prend fin par l'effet d'un congé, le preneur peut demander une prorogation pour autant qu'il justifie de circonstances exceptionnelles.

À peine de nullité, cette prorogation est demandée au bailleur par lettre recommandée à la poste, au plus tard deux mois avant l'expiration du bail.

Par dérogation à l'alinéa précédent, lorsque le bail prend fin par l'effet d'un congé notifié par l'acquéreur visé à l'article 9, alinéa 2, de la présente section, la prorogation doit, à peine de nullité, lui être demandée par lettre recommandée à la poste au plus tard dans les quinze jours suivant la notification du congé.

À défaut d'accord entre les parties, le juge peut accorder la prorogation en tenant compte de l'intérêt des deux parties. Il en fixe la durée qui ne peut excéder un an. Il peut également, s'il l'estime équitable, accorder dans ce cas une augmentation de loyer au bailleur qui lui en fait la demande. »

« Art. 12bis. Artikel 11 van dezelfde afdeling II wordt vervangen als volgt :

« Art. 11. Wanneer een huurovereenkomst vervalt of eindigt ten gevolge van een opzegging, kan de huurder om een verlenging verzoeken indien hij het bewijs levert van buitengewone omstandigheden.

Deze verlenging wordt, op straffe van nietigheid, uiterlijk twee maanden vóór de vervaldag van de huurovereenkomst aan de verhuurder gevraagd bij een ter post aangetekende brief.

Indien de huurovereenkomst eindigt ten gevolge van een opzegging gegeven door de in artikel 9, tweede lid, van deze afdeling bedoelde verkrijger, moet deze verlenging, in afwijking van het voorgaande lid en op straffe van nietigheid, uiterlijk vijftien dagen na de kennisgeving van de opzegging worden gevraagd bij een ter post aangetekende brief.

Bij gebreke van overeenstemming tussen de partijen kan de rechter de verlenging toestaan met inachtneming van de belangen van beide partijen. Hij stelt de duur ervan vast zonder dat die evenwel één jaar mag overschrijden. Indien de rechter het billijk acht, kan hij eveneens een verhoging van de huurprijs toestaan op verzoek van de verhuurder. »

La parole est à M. Desmedt.

M. Desmedt (PRL-FDF). ­ Monsieur le président, notre amendement vise à régler le problème des prorogations. Nous souhaitons qu'il ne puisse y avoir qu'une seule prorogation, limitée à un an.

M. le président . ­ Le vote sur l'amendement est réservé.

De stemming over het amendement wordt aangehouden.

L'article 13 est rédigé comme suit :

Art. 13. À l'article 14 de la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer, modifié par la loi du 1^er mars 1991, il est inséré un paragraphe 2bis rédigé comme suit :

« § 2bis . Les dispositions de la même section ne s'appliquent pas aux baux à vie conclus avant l'entrée en vigueur de la présente loi. »

Art. 13 . In artikel 14 van de wet van 20 februari 1991 houdende wijziging van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur, gewijzigd bij de wet van 1 maart 1991, wordt een nieuwe paragraaf 2bis ingevoegd, luidend als volgt :

« § 2bis . De bepalingen van dezelfde afdeling zijn niet van toepassing op de huurovereenkomsten voor het leven, gesloten vóór de inwerkingtreding van deze wet. »

De heer Goris stelt voor dit artikel te doen vervallen.

M. Goris propose la suppression de cet article.

Het woord is aan de heer Goris.

De heer Goris (VLD). ­ Mijnheer de voorzitter, wij wensen dit amendement te behouden voor het geval ons amendement nummer 21 wordt goedgekeurd. Dit amendement sluit daar immers bij aan. Mocht amendement nummer 21 niet worden aangenomen, dan blijft artikel 13 bestaan en wordt onderhavig amendement overbodig.

De voorzitter . ­ De stemming over het amendement wordt aangehouden.

Le vote sur l'amendement est réservé.

L'article 15 est rédigé comme suit :

Art. 15. Les dispositions des articles 2, 4, 5, 6, 1º, 9º, 7, 8, 9, 1º, 2º, 3º et 10 sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés après l'entrée en vigueur de cette loi.

La période de neuf ans, prévue à l'article 9, 3º, ne peut commencer avant la date de l'entrée en vigueur de la présente loi.

Les dispositions des articles 3, 6, 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 9, 4º, 12, 13 et 14 sont applicables aux contrats en cours au moment de l'entrée en vigueur de la présente loi.

L'article 6, 7º, est applicable aux congés donnés par le bailleur après l'entrée en vigueur de la présente loi.

L'article 6, 8º, est applicable aux contrats de courte durée conclus, prorogés ou renouvelés après l'entrée en vigueur de la présente loi.

L'article 6, 10º, est applicable aux congés donnés après l'entrée en vigueur de la présente loi.

L'article 11 est applicable en cas de transfert de propriété survenu après l'entrée en vigueur de la présente loi.

Art. 15. De bepalingen van de artikelen 2, 4, 5, 6, 1º, 9º, 7, 8, 9, 1º, 2º, 3º en 10 zijn van toepassing op de huurovereenkomsten gesloten of vernieuwd na de inwerkingtreding van deze wet.

De periode van negen jaar, vermeld in artikel 9, 3º, kan maar een aanvang nemen na de inwerkingtreding van deze wet.

De bepalingen van de artikelen 3, 6, 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 9, 4º, 12, 13 en 14 zijn van toepassing op de overeenkomsten die lopen op het tijdstip van de inwerkingtreding van deze wet.

De bepalingen van artikel 6, 7º, zijn van toepassing op de opzeggingen door de verhuurder na de inwerkingtreding van deze wet.

Artikel 6, 8º, is van toepassing op de overeenkomsten van korte duur die gesloten, verlengd of vernieuwd worden na de inwerkingtreding van deze wet.

De bepalingen van artikel 6, 10º, zijn van toepassing op de opzeggingen gedaan na de inwerkingtreding van deze wet.

Artikel 11 is van toepassing wanneer de eigendomsoverdracht plaatsvindt na de inwerkingtreding van deze wet.

De heer Goris stelt volgend amendement voor :

« A. À l'alinéa 1^er , supprimer les références aux articles 6, 9º, et 9, 3º.

B. À l'alinéa 3, supprimer la référence à l'article 6, 2º. »

« A. In het eerste lid de verwijzingen naar de artikelen 6, 9º, en 9, 3º, doen vervallen.

B. In het derde lid de verwijzing naar artikel 6, 2º, doen vervallen. »

Het woord is aan de heer Goris.

De heer Goris (VLD). ­ Mijnheer de voorzitter, ik verwijs naar de motivatie bij mijn vorig amendement.

De voorzitter . ­ De stemming over het amendement wordt aangehouden.

Le vote sur l'amendement est réservé.

MM. Desmedt et Foret proposent l'insertion d'un article 16 (nouveau) rédigé comme suit :

« Art. 16. La présente loi entre en vigueur six mois après sa publication au Moniteur belge. »

« Art. 16. Deze wet treedt in werking zes maanden na de bekendmaking ervan in het Belgisch Staatsblad. »

La parole est à M. Desmedt.

M. Desmedt (PRL-FDF). ­ Monsieur le président, je me réfère à ma justification écrite.

M. le président . ­ Le vote sur l'amendement est réservé.

De stemming over het amendement wordt aangehouden.

Il sera procédé tout à l'heure aux votes réservés ainsi qu'au vote sur l'ensemble du projet de loi.

De aangehouden stemmingen en de stemming over het wetsontwerp in zijn geheel hebben zo dadelijk plaats.