1-505/2 | 1-505/2 |
12 FEBRUARI 1997
Evocatieprocedure
Art. 3bis (nieuw)
Een artikel 3bis (nieuw) invoegen, luidende :
« Art. 3bis. In boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling II van het Burgerlijk Wetboek, wordt artikel 1 vervangen als volgt :
« Artikel 1. Deze afdeling is van toepassing op de huurovereenkomsten voor niet-gemeubileerde onroerende goederen die met de instemming van de partijen tot hoofdverblijfplaats van de huurder dienen.
Bij ontstentenis van een geschrift kan de verhuurder met alle wettelijke middelen het bewijs leveren dat de woning niet tot hoofdverblijfplaats van de huurder dient.
Elk beding volgens hetwelk het gehuurde goed niet tot hoofdverblijfplaats van de huurder mag dienen, moet met een ernstige verantwoording worden gestaafd. »
Verantwoording
Hier wordt een grondige wijziging voorgesteld van artikel 1 van afdeling II, die de wet van 20 februari 1991 na artikel 1762bis van het Burgerlijk Wetboek heeft ingevoegd.
Deze bepaling is immers te vaag en biedt de verhuurder geen enkele keus : de huurder beslist dat hij het gehuurde goed tot hoofdverblijfplaats bestemt.
De redactie dient dus vereenvoudigd te worden en te bepalen dat de partijen het eens moeten zijn om het goed tot hoofdverblijfplaats van de huurder te bestemmen.
Op enkele aanpassingen na behouden wij het beginsel dat een bepaling die verbiedt het gehuurde goed te bestemmen tot hoofdverblijfplaats van de huurder, op een ernstige motivering moet berusten.
Art. 5
Dit artikel doen vervallen.
Verantwoording
Wij zijn de mening toegedaan dat het de rechter toekomt te bepalen of een gehuurd goed al dan niet aan de elementaire vereisten inzake veiligheid, netheid en bewoonbaarheid voldoet. De rechter vult dus zelf die vereisten in.
De rechtspraak heeft voorts klaar en duidelijk afgelijnd wat de gevolgen zijn als niet aan die vereisten wordt voldaan.
(Subsidiair amendement op amendement nr. 2)
Art. 5
In het eerste lid van de voorgestelde tekst, de woorden « De Koning stelt de voorwaarden vast » vervangen door de woorden « Na raadpleging van de eigenaars- en huurdersverenigingen bepaalt de Koning de voorwaarden ».
Verantwoording
De vertegenwoordigers van de eigenaars- en huurdersverenigingen waren het op de vergaderingen van de commissie die de « wet-Wathelet » heeft geëvalueerd, eens geworden over de minimale voorwaarden waaraan een woning moet voldoen. Aangezien er een vergelijk is tussen de vertegenwoordigers van de personen op wie deze maatregel rechtstreeks van toepassing is, ware het aangewezen mocht de Koning beide groepen raadplegen om na te gaan of de door Hem voorgestelde criteria hun goedkeuring kunnen wegdragen.
(Subsidiair amendement op amendement nr. 2)
Art. 5
In de voorgestelde tekst :
A. in het tweede lid tussen de woorden « de vereisten van het eerste lid, » en de woorden « ofwel de ontbinding », de woorden « wanneer die uitvoering mogelijk is, » invoegen;
B. tussen het tweede en het derde lid, het volgende lid invoegen :
« De rechter spreekt zich uit over de uitvoering van de geëiste werken, waarbij hij rekening houdt met de respectieve belangen van de partijen en de financiële draagkracht van de verhuurder. Zo die werken duurder uitvallen dan de huurprijs voor twee jaren, wordt de tenuitvoerlegging van de verplichting voor de verhuurder om het goed in de bij het eerste lid bepaalde staat ter beschikking te stellen, onmogelijk geacht. »
Verantwoording
Artikel 1184 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt het volgende : « In wederkerige contracten is de ontbindende voorwaarde altijd stilzwijgend begrepen, voor het geval dat een van beide partijen haar verbintenis niet nakomt.
In dit geval is het contract niet van rechtswege ontbonden. De partij jegens wie de verbintenis niet is uitgevoerd, heeft de keus om ofwel de andere partij te noodzaken de overeenkomst uit te voeren, wanneer de uitvoering mogelijk is, ofwel de ontbinding van de overeenkomst te vorderen, met schadevergoeding ».
Als de verhuurder zijn verplichtingen bij het ter beschikking stellen van het goed niet nakomt (het goed moet immers beantwoorden aan de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid), mag de huurder krachtens voormelde bepaling de verhuurder dwingen de overeenkomst uit te voeren, voor zover die uitvoering mogelijk is.
Die laatste voorwaarde hangt met name af van de financiële draagkracht van de verhuurder. Het kan niet de bedoeling van de wetgever zijn de verhuurder investeringen op te leggen die hij niet echt kan opbrengen.
De gedwongen uitvoering van de werken moet voorts worden opgelegd in verhouding tot de effectief betaalde huurprijs, omdat de verhuurder anders kan worden verplicht een goed dat structurele gebreken vertoont, helemaal te restaureren. Als de kostprijs van die werken hoger ligt dan de huurprijs voor twee jaren, wordt het onmogelijk geacht het goed tegen de bij de wet bepaalde voorwaarden ter beschikking te stellen.
(Subsidiair amendement op amendement nr. 2)
Art. 5
De voorgestelde tekst aanvullen met het volgende lid :
« De rechter bepaalt de nieuwe huurprijs die opeisbaar is vanaf het einde van de voorgeschreven werken. Indien de huurprijs in dat geval vermeerderd wordt met ten minste 25 %, is de huurder, in afwijking van artikel 3, § 5, slechts de helft verschuldigd van de vergoeding waarin is voorzien bij beëindiging van de huurovereenkomst tijdens de eerste driejarige periode. »
Verantwoording
Het is best mogelijk dat bij het aangaan van de huurovereenkomst de huurprijs wordt bepaald met inachtneming van de belabberde staat waarin het goed zich bevindt (zo kan een goed waarvan de huurprijs normaal 12 000 frank per maand zou bedragen, voor 7 000 frank worden verhuurd). De verhuurder wordt gedwongen renovatiewerken uit te voeren. Zodra dat gebeurd is, is het niet meer dan billijk dat de huurprijs wordt aangepast aan de verbeterde staat van het goed. Zo niet, zouden huurders misbruik kunnen maken van die bepaling door goederen die zich in slechte staat bevinden, tegen een zeer lage huurprijs te huren en de verhuurder vervolgens te dwingen werken uit te voeren zodat ze het goed kunnen blijven huren tegen een huurprijs die niet meer overeenstemt met de staat ervan.
De huurder die financieel niet in staat is die verhoging van de huurprijs te betalen kan, overeenkomstig artikel 3, § 5, van de bestaande wet te allen tijde een eind maken aan de huur door een opzeggingstermijn van drie maanden in acht te nemen. Ons amendement wil een correctie aanbrengen door de vergoeding die normaal verschuldigd is bij beëindiging van de overeenkomst tijdens de eerste driejarige periode, met de helft te verminderen.
(Subsidiair amendement op amendement nr. 2)
Art. 5
De voorgestelde tekst aanvullen met het volgende lid :
« De huurder moet, op straffe van nietigheid, binnen drie maanden na de inwerkingtreding van de overeenkomst, zijn vordering tot ontbinding van de overeenkomst of tot uitvoering van de nodige werken, indienen. »
Verantwoording
Het huidige artikel 2 van de wet van 20 februari 1991 bepaalt terecht dat de beoordeling geschiedt aan de hand van de staat van het goed op het ogenblik dat de huurder in het genot ervan treedt.
Voorkomen moet worden dat de huurder zijn vordering indient op het ogenblik dat de staat van het goed bij de inwerkingtreding van de overeenkomst niet meer kan worden aangetoond.
Bovendien moet ook de rechtszekerheid van de verhuurder worden gewaarborgd. Het is derhalve billijk een termijn te bepalen waarbinnen de vordering wordt ingesteld.
Daarmee voorkomt men dat de huurder dat middel tot ontbinding aanvoert, bijvoorbeeld om een einde te maken aan de lopende overeenkomst en te ontsnappen aan zijn wettelijke en contractuele verplichtingen.
Art. 6
Dit artikel vervangen als volgt :
« Art. 6. Artikel 3 van dezelfde afdeling II wordt vervangen als volgt :
« Art. 3. § 1. Als in de huurovereenkomst geen duur is bedongen, wordt de overeenkomst geacht te zijn aangegaan voor de duur van drie jaar, ingaande op de aanvangsdatum van de huurovereenkomst. Kan die datum niet worden bepaald, dan kan hij met alle wettelijke middelen worden vastgesteld.
Na verloop van drie jaar kan de verhuurder of de huurder aan de huurovereenkomst een einde maken met een opzegging van zes maanden voor de verhuurder en van drie maanden voor de huurder; gebeurt dat niet, dan wordt de huurovereenkomst voor een zelfde termijn van drie jaar vernieuwd.
§ 2. Als een huurovereenkomst voor bepaalde duur wordt gesloten, kunnen de partijen een of meer tussentijdse vervaldagen overeenkomen.
De verhuurder of de huurder kan op elke tussentijdse vervaldag de huurovereenkomst beëindigen met een opzegging van ten minste zes maanden voor de verhuurder en van drie maanden voor de huurder.
Indien de huurder het goed blijft bewonen bij de eindvervaldag van de huurovereenkomst, wordt die onder dezelfde voorwaarden vernieuwd maar wordt de duur geregeld overeenkomstig het bepaalde in § 1 van dit artikel.
§ 3. Wenst de huurder de huurovereenkomst wegens uitzonderlijke en persoonlijke omstandigheden vervroegd te beëindigen, dan kan hij dat te allen tijde doen met een opzegging van drie maanden. Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste drie jaar van de huurovereenkomst, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur, naargelang de huurovereenkomst een einde neemt in de loop van het eerste, het tweede of het derde jaar. »
Verantwoording
Dit artikel stelt voor de geldende bepaling van artikel 3 van dezelfde afdeling II volledig te vervangen.
Wij hebben er reeds op gewezen dat de regeling die de nieuwe wet heeft ingevoerd, veel te ingewikkeld is en dat zowel de commentatoren als de rechtsbeoefenaars er tal van vraagtekens bij plaatsen.
Daarom wil dit voorstel de regeling van de wettelijke huurovereenkomst van negen jaar vervangen door een van drie jaar.
Dit voorstel heeft tot doel artikel 3 van de nieuwe afdeling II drastisch te vereenvoudigen door de wettelijke termijn van de huurovereenkomsten voor onbepaalde duur tot een driejarige verlengbare periode terug te brengen. Dat is een redelijke en bovendien gebruikelijke termijn en zo zal de verhuurder aan de overeenkomst een einde kunnen maken zonder te moeten aanvoeren dat hij het goed zelf zal bewonen, dat hij werken wil laten uitvoeren of, mits hij een vergoeding betaalt, zonder een reden op te geven. De huurder heeft derhalve absolute woonzekerheid gedurende een periode van ten minste drie jaar. Wordt de huurovereenkomst niet opgezegd, dan wordt ze verlengd met een zelfde periode van drie jaar.
Paragraaf 2 van de nieuwe versie voorgesteld voor artikel 3 gaat uit van het beginsel van de vrijheid om huurovereenkomsten voor bepaalde duur te sluiten met bovendien de mogelijkheid van tussentijdse vervaldagen zoals die vroeger bij het huren gebruikelijk waren : drie jaar, zes jaar, negen jaar. Daarbij komt nog dat, om de zekerheid van de partijen en vooral die van de huurder te waarborgen, die overeenkomsten worden verlengd indien de huurder het goed blijft betrekken zonder dat de verhuurder daartegen opkomt.
Paragraaf 3 van de nieuwe lezing voorgesteld voor artikel 3 ten slotte biedt alleen aan de huurder de mogelijkheid de huurovereenkomst wegens uitzonderlijke en persoonlijke omstandigheden te allen tijde op te zeggen, mits hij dat drie maanden van te voren doet. Wenst de huurder de huurovereenkomst te beëindigen tijdens de eerste drie jaar van de overeenkomst, dan kan de verhuurder aanspraak maken op een degressieve vergoeding. Wordt de huurovereenkomst stilzwijgend verlengd, dan gaat men ervan uit dat de aanvangsdatum van de oorspronkelijke overeenkomst het uitgangspunt vormt voor de berekening van de termijn van drie jaar.
Met « uitzonderlijke en persoonlijke omstandigheden » bedoelen wij bijvoorbeeld een niet te voorziene verandering van de arbeidsplaats, plotse wijzigingen in de samenstelling van het gezin dat het goed bewoonde, een ongeval met zo'n handicap als gevolg dat de huurwoning niet meer aan de eisen qua bewoonbaarheid voldoet, ...
(Subsidiair amendement op amendement nr. 7)
Art. 6
In de Franse tekst van het nieuwe lid voorgesteld in het 5º de woorden « S'il y est contraint » doen vervallen.
Verantwoording
Deze woorden zijn overbodig en het woord « contraint » is hier zelfs niet op zijn plaats.
(Subsidiair amendement op amendement nr. 7)
Art. 6
In het 7º, de voorgestelde tekst aanvullen als volgt :
« Wanneer de huurder de huurovereenkomst beëindigt, magt hij zich niet beroepen op de bepalingen van artikel 11. »
Verantwoording
Wanneer de huurder de overeenkomst heeft opgezegd hij moet een opzeggingstermijn van drie maanden in acht nemen (artikel 5) , neemt de verhuurder de nodige maatregelen om het appartement opnieuw te verhuren en weer in goede staat te brengen. Het is zelfs mogelijk dat hij erin slaagt het opnieuw te verhuren. In elk geval maakt hij kosten om een advertentie te plaatsen.
Het is dan ook logisch dat de huurder naderhand geen uitzonderlijke omstandigheden (artikel 11) kan aanvoeren. Die zouden zeer nadelig zijn voor de verhuurder en zelfs voor de toekomstige huurders.
(Subsidiair amendement op amendement nr. 7)
Art. 6
In het 7º, de voorgestelde tekst aanvullen met het volgende lid :
« Indien de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt overeenkomstig § 4 en de huurder een tegenopzegging betekent, wordt de vergoeding ten laste van de verhuurder met de helft verminderd. »
Verantwoording
Indien de verhuurder zonder motivering de huurovereenkomst beëindigt, moet hij een vergoeding betalen die gelijk is aan zes of negen maanden huur naargelang de huurovereenkomst ten einde loopt na de eerste of de tweede driejarige periode.
De verhuurder mag bovendien de huurovereenkomst slechts beëindigen mits hij een opzeggingstermijn van zes maanden in acht neemt.
Het wetsontwerp houdt een verbetering in van de wet van 20 februari 1991 aangezien het de huurder de mogelijkheid biedt op zijn beurt de huur op te zeggen met inachtneming van een termijn van één maand. Zou de huurder van die mogelijkheid gebruik maken, dan moet de verhuurder niet alleen een vergoeding betalen die gelijk is aan negen of zes maanden huur, maar verliest hij ook de huur gedurende de nog lopende maanden. Het is dan ook billijk dat die vergoeding met de helft wordt verminderd.
(Subsidiair amendement op amendement nr. 7)
Art. 6
In het 8º, het derde lid van de voorgestelde § 6 vervangen als volgt :
« Zij kan enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, met uitzondering wat de duur betreft, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur drie jaar te boven mag gaan. »
Verantwoording
In een aantal gevallen moeten de huurders opeenvolgende huurovereenkomsten kunnen sluiten voor een korte termijn. Indien de totale duur drie jaar niet te boven mag gaan, is er geen enkele reden waarom de overeenkomst maar eenmaal kan worden verlengd.
Als er een schriftelijke overeenkomst is en dezelfde voorwaarden, vooral met betrekking tot de huurprijs, worden nageleefd, dan menen wij dat een verlenging mogelijk moet zijn voor een duur die verschilt van die welke in het oorspronkelijke contract is bepaald. Zo niet, dan is het onmogelijk een overeenkomst van bijvoorbeeld twee jaar te verlengen, zelfs niet met één jaar.
Art. 8
Dit artikel vervangen als volgt :
« Art. 8. Artikel 6 van dezelfde afdeling II wordt vervangen als volgt :
« Art. 6. § 1. Indien zulks niet uitdrukkelijk is uitgesloten, is de aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud eenmaal per huurjaar verschuldigd op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst of op 1 januari voor de huurovereenkomsten gesloten vóór 1 januari 1981, onder de voorwaarden bepaald bij artikel 1728bis.
Deze aanpassing vindt slechts plaats op schriftelijk verzoek van de belanghebbende partij en werkt slechts terug tot twaalf maanden voorafgaand aan die van het verzoek.
§ 2. Indien de huurder inzake indexering meer betaald heeft dan hij met toepassing van de wet of de overeenkomst verschuldigd is, moet hem het te veel betaalde op zijn verzoek worden terugbetaald. Dat verzoek moet aan de verhuurder worden gericht bij een ter post aangetekende brief.
De teruggave kan evenwel slechts gevorderd worden voor de bedragen die zijn vervallen en betaald tijdens de twee jaar die aan dit verzoek voorafgaan.
De vordering tot teruggave verjaart door verloop van een jaar, zoals bepaald is in artikel 2273. »
Verantwoording
Ons voorstel wil artikel 6 van de afdeling II, die de wet van 20 februari 1991 na artikel 1762bis van het Burgerlijk Wetboek heeft ingevoegd, vervangen teneinde rekening te houden met de volgende opmerkingen.
1. Kritiek op de ontwerp-tekst :
Het is de bedoeling van de wetgever om, dankzij overeenkomsten met een lange looptijd (negen jaar), de huurder meer zekerheid inzake huisvesting te garanderen.
Dit artikel daarentegen wil de verhuurder dwingen een schriftelijke overeenkomst aan te gaan en de kans is groot dat hij daarvan profiteert om zijn kandidaat-huurder een kortlopende overeenkomst voor te stellen en er daarbij nog voor zorgt dat hij de huurprijs kan indexeren.
Artikel 6 van de wet van 20 februari 1991 huldigt nu net een beginsel dat haaks op dat van de door ons bekritiseerde regeling staat. Tenzij die mogelijkheid door de overeenkomst « uitdrukkelijk wordt uitgesloten », kan de huurprijs jaarlijks aangepast worden aan de kosten van levensonderhoud. Die regeling is niet meer dan billijk omdat alle mondelinge overeenkomsten, die tot dusver op elk moment opgezegd konden worden mits de verhuurder en de huurder een opzeggingstermijn van respectievelijk zes en drie maanden in acht namen, wettelijk konden worden omgezet in langlopende overeenkomsten met een duur van negen jaar.
Terwijl men de huurovereenkomst tot dan kon aanpassen wanneer men wilde, maakte de nieuwe wet dat voortaan onmogelijk.
In de memorie van toelichting van de wet van 20 februari 1991 staat het volgende te lezen : « Het ontwerp van wet staat voor alle overeenkomsten waarop het betrekking heeft toe dat de huurprijs wordt aangepast aan de kosten van levensonderhoud, zelfs indien zulks niet tussen de partijen was overeengekomen. Die bepaling ... brengt het inkomen, dat de huurprijs voor de verhuurder vormt, in overeenstemming met het geheel van de andere inkomsten waarvan is overeengekomen ze voortaan te indexeren. »
Wij zien niet in waarom die motieven thans niet meer zouden gelden.
Op grond waarvan zou men de verhuurder het recht op een indexering kunnen ontzeggen ? Die aanpassing is geen verhoging van de huurprijs maar slechts bedoeld om de huurprijs gelijke tred te kunnen laten houden met de muntontwaarding.
Een afschaffing vna de jaarlijkse indexering van de huurprijs betekent voor de verhuurder een jaarlijkse vermindering van zijn inkomen terwijl de huurder daarentegen steeds minder betaalt. Zo zouden de huurprijzen tussen 1987 en 1995 met 20 % zijn gedaald.
Wij wijzen er ook op dat de eventuele onmogelijkheid om de huurprijzen te indexeren niet werd aangevochten door de evaluatiecommissie en dat de vertegenwoordigers van de huurders in dezen geen vragende partij blijken te zijn.
Ten slotte kan met deze bepaling worden gevreesd dat zij de rechtsonzekerheid vergroot doordat er een controverse bestaat over de definitie van de mondelinge huurovereenkomst : blijft een schriftelijke huurovereenkomst met een duur van drie jaar die, doordat binnen de wettelijke termijn geen opzegging betekend werd, automatisch met zes jaar verlengd wordt, een schriftelijke overeenkomst of wordt ze een mondelinge ... of « wettelijke » overeenkomst ?
2. Strekking van ons amendement :
Op grond van de verschillende wetten inzake blokkering van de huurprijzen werden de vóór 1 januari 1981 gesloten huurovereenkomsten op 1 januari van elk jaar geïndexeerd. Dat is evenwel niet het geval met de huurovereenkomsten gesloten na 1 januari 1981, die elk jaar geïndexeerd worden op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
Om redenen die te maken hebben met rechtszekerheid en die hier verder niet hoeven te worden uitgelegd, is het bijgevolg raadzaam voor de huurovereenkomsten gesloten vóór 1 januari 1981 het principe van de jaarlijkse indexering op 1 januari te behouden. Daarom behoort het eerste lid van het geldende artikel 6 van de afdeling II in die zin te worden aangevuld.
Volgens het tweede lid van dat artikel 6 « werkt de aanvraag tot indexering slechts terug tot drie maanden voorafgaand aan het verzoek ».
Uiteraard wordt het indexcijfer pas op het einde van de maand bekendgemaakt. Wanneer de verhuurder afwezig, ziek, gewond of overleden is, zal een maand of zullen zelfs meer dan drie maanden verstrijken vooraleer hij of zijn rechtverkrijgenden de indexering aan de huurder kunnen vragen. Op die manier wordt het des te moeilijker het verhuurde goed te beheren.
Voorts is artikel 2273 van het Burgerlijk Wetboek altijd zo geïnterpreteerd dat de verhuurder de indexering gedurende een jaar kan vorderen en dat is nooit betwist. Dat is trouwens niet meer dan logisch, aangezien de huurder over een termijn van vijf jaar beschikt om teruggave van het te veel betaalde te vorderen. Er is opnieuw een wanverhouding ontstaan.
De woorden « drie maanden » moeten in het tweede lid van artikel 6 derhalve worden vervangen door de woorden « twaalf maanden ».
In de nieuwe voorgestelde tekst vormen de twee leden van het geldende artikel 6 van afdeling II de eerste paragraaf van het nieuwe artikel 6 dat dit voorstel wil invoeren.
Wij stellen immers voor aan artikel 6 een tweede paragraaf toe te voegen.
Het huidige artikel 1728quater bepaalt dat de huurder die meer betaald heeft dan hij met toepassing van de wet verschuldigd is (met name de ten onrechte toegepaste indexeringen), de bedragen kan terugvorderen die werden betaald tijdens de vijf jaar die aan het verzoek voorafgaan.
Zoals hierboven werd uiteengezet, kan de verhuurder daarentegen alleen maar de indexeringen vorderen die niet gedurende de drie voorafgaande maanden werden geëist.
Dat is een onlogische discriminatie en bijgevolg wil ons voorstel de aan de huurder toegekende termijn van vijf jaar tot twee jaar terugbrengen.
Art. 9
Dit artikel vervangen als volgt :
« Art. 9. Artikel 7 van dezelfde afdeling II wordt opgeheven. »
Verantwoording
Dit artikel beoogt artikel 7 van de afdeling II betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats zonder meer te doen vervallen.
Deze bepaling is hier immers niet langer op haar plaats omdat dit voorstel artikel 3 van dezelfde afdeling grondig heeft gewijzigd.
Bovendien valt niet te ontkennen dat een dergelijke bepaling moeilijk uit te voeren is en de rechtbanken heel wat overwerk bezorgt.
(Subsidiair amendement op amendement nr. 13)
Art. 9
A. Het 1º van dit artikel doen vervallen;
B. Het 3º van dit artikel doen vervallen.
Verantwoording
a) Dit amendement sluit aan op ons amendement nr. 5 volgens hetwelk de rechter de nieuwe huurprijs bepaalt die opeisbaar is vanaf het einde van de voorgeschreven werken.
b) In het advies van de Raad van State staat te lezen (Gedr. St., Kamer, nr. 717/1, blz. 26) : « De vraag rijst of de doelmatigheid van de bepaling opgenomen in het ontworpen artikel 7, § 1bis , niet zeer twijfelachtig is, gelet op de moeilijkheid om met zekerheid alle gegevens te kunnen bepalen die voor de toepassing van deze bepaling in aanmerking moeten worden genomen. »
De commissie die door de minister van Justitie is ingesteld om de wet van 20 februari 1991 te evalueren, is voor een aantal niet bovendien onbelangrijke punten, tot een akkoord gekomen. Die commissie bestond onder meer uit vertegenwoordigers van huurders en eigenaars. De bereikte consensus steunde op een bijna-evenwicht dat zo goed mogelijk door de wetgever moest worden gerespecteerd.
In tegenstelling tot artikel 9, 3º, van het ontwerp lag het geenszins in de bedoeling van de wet van 20 februari 1991 om de evolutie van de huurprijzen aan de marktmechanismen te onttrekken.
Het probleem van de bepaling van de huurprijs in de opeenvolgende huurovereenkomsten van korte duur werd wel in de evaluatiecommissie aangekaart, maar men kwam niet tot een akkoord dat in de lijn van het huidige ontwerp ligt.
De invoering van die bepaling bedreigt het broze evenwicht dat aan de basis lag van de tussen eigenaars en huurders bereikte consensus.
Bovendien is het aantal overeenkomsten van korte duur sinds de inwerkingtreding van de wet van 20 februari 1991 fors gedaald ten opzichte van de huurovereenkomsten met de normale duur van negen jaar.
(Subsidiair amendement op amendement nr. 14, b )
Art. 9
In het 3º, tussen het eerste en het tweede lid van de voorgestelde § 1bis , een nieuw lid invoegen, luidende :
« De woorden « nieuwe omstandigheden » hebben dezelfde betekenis als in § 1 van dit artikel. »
Verantwoording
Dit artikel noch de memorie van toelichting waarin te lezen staat dat « de algemene evolutie van de immobiliën- of huurmarkt als dusdanig geen nieuwe omstandigheden mag inhouden in de zin van artikel 9, 3º, (artikel 7, § 1bis ) van het ontwerp », komen tegemoet aan het bezwaar van de Raad van State. In zijn advies (Gedr. St., Kamer, nr. 717/1, blz. 26) heeft de Raad van State immers opgemerkt dat « het van een gebrek aan samenhang zou getuigen indien een zelfde begrip verschillend wordt opgevat naargelang de ene of de andere paragraaf van hetzelfde artikel toepassing vindt ». Tijdens de parlementaire voorbereiding van de wet van 20 februari 1991 is echter uitdrukkelijk verklaard dat de ontwikkelingen op de markt een nieuwe omstandigheid kunnen vormen die een verhoging van de huurprijs wettigen in de zin van artikel 7, § 1.
Art. 12bis (nieuw)
Een artikel 12bis (nieuw) invoegen, luidende :
« Art. 12bis. Artikel 11 van dezelfde afdeling II wordt vervangen als volgt :
« Art. 11. Wanneer een huurovereenkomst vervalt of eindigt ten gevolge van een opzegging, kan de huurder om een verlenging verzoeken indien hij het bewijs levert van buitengewone omstandigheden.
Deze verlenging wordt, op straffe van nietigheid, uiterlijk twee maanden vóór de vervaldag van de huurovereenkomst aan de verhuurder gevraagd bij een ter post aangetekende brief.
Indien de huurovereenkomst eindigt ten gevolge van een opzegging gegeven door de in artikel 9, tweede lid, van deze afdeling bedoelde verkrijger, moet deze verlenging, in afwijking van het voorgaande lid en op straffe van nietigheid, uiterlijk vijftien dagen na de kennisgeving van de opzegging worden gevraagd bij een ter post aangetekende brief.
Bij gebreke van overeenstemming tussen de partijen kan de rechter de verlenging toestaan met inachtneming van de belangen van beide partijen. Hij stelt de duur ervan vast zonder dat die evenwel één jaar mag overschrijden. Indien de rechter het billijk acht, kan hij eveneens een verhoging van de huurprijs toestaan op verzoek van de verhuurder. »
Verantwoording
Wij stellen de vervanging voor van het huidige artikel 11 van afdeling II, dat de wet van 20 februari 1991 in het Burgerlijk Wetboek heeft ingevoegd.
In de eerste plaats dient bepaald te worden dat die verlenging aan de verhuurder niet kan worden gevraagd dan uiterlijk drie maanden vóór het verstrijken van de huurovereenkomst. Een termijn van een maand, zoals de huidige bepaling luidt, is immers veel te kort.
Er geldt evenwel één uitzondering : indien de opzegging door de nieuwe eigenaar van het goed ter kennis wordt gebracht overeenkomstig artikel 9, tweede lid, van afdeling II, moet het verzoek tot de nieuwe eigenaar worden gericht binnen vijftien dagen volgend op de kennisgeving van de opzegging.
Vervolgens stellen wij ook voor elke verwijzing naar de eventuele hoge leeftijd van een der partijen te schrappen. Deze bepaling voegt niets toe aan de beoordelingsbevoegdheid van de rechter en is dus overbodig. Men zou overigens evengoed kunnen verwijzen naar lichamelijk of geestelijk gehandicapten, alleenstaande vrouwen met jonge kinderen,... Daar komt nog bij dat zo'n uitdrukkelijke verwijzing naar een categorie van huurders bijzonder nadelig kan uitvallen : bepaalde verhuurders weigeren soms een huurovereenkomst te sluiten met oudere huurders omdat zij beducht zijn voor extra last.
De bevoegdheid die men aan de rechter toekent om de huur te verlengen, moet overigens worden beperkt. Bij de huidige stand van zaken is die bevoegdheid overdreven ruim. Niets belet een vrederechter immers een verlenging toe te staan van vijf, tien of twintig jaar. Een verlenging van ten hoogste een jaar volstaat.
Tot slot dienen het vierde en het vijfde lid van het huidige artikel 11 te vervallen. De verlenging moet de uitzondering blijven en mag niet de regel worden. Het is ons niet duidelijk waarom de huurder na een eerste verlenging er nog een tweede zou kunnen krijgen.
Art. 12ter (nieuw)
Een artikel 12ter (nieuw) invoegen, luidende :
« Art. 12ter. In dezelfde afdeling II wordt een artikel 13 (nieuw) ingevoegd, luidende :
« Art. 13. Bij ontstentenis van een eigen decreet, ordonnantie of besluit van het Vlaamse Gewest, het Waalse Gewest of het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest, waarin andersluidende bepalingen zijn neergelegd, zijn de bepalingen van deze afdeling van overeenkomstige toepassing op de sociale woningen. »
Verantwoording
Dit artikel bepaalt dat bij ontstentenis van andersluidende regels die eigen zijn aan het Vlaamse Gewest, het Waalse Gewest of het Brusselse Gewest, de bepalingen van deze afdeling van overeenkomstige toepassing zijn op de sociale woningen.
Het verslag van de Evaluatiecommissie wijst er terecht op dat de jurisprudentie de regelgevende bevoegdheid van de gewestelijke overheden erkent onder voorbehoud van de toepassing van de federale wet wanneer de gewestelijke wetgever in gebreke blijft.
We begrijpen echter niet goed waarom huurders van een sociale woning, die per definitie van hun woning hun hoofdverblijfplaats hebben gemaakt, niet de bescherming kunnen genieten waarin afdeling II voorziet. Wat is het verschil tussen de hoofdwoning van een particuliere huurder enerzijds en de hoofdwoning van een sociale huurder anderzijds ?
Bovendien wijzen zowel de rechtsleer als de rechtspraak op het tweeslachtige karakter van de rechtsverhouding tussen de huurder van een sociale woning en de erkende huisvestingsmaatschappij : nu eens is het gemeen recht betreffende de huishuur van toepassing, dan weer de administratieve regeling betreffende de huur van sociale woningen.
Art. 16 (nieuw)
Een artikel 16 (nieuw) toevoegen, luidende :
« Art. 16. Deze wet treedt in werking zes maanden na de bekendmaking ervan in het Belgisch Staatsblad. »
Verantwoording
Om aan deze wet voldoende publiciteit en verspreiding te geven bepaalt dit artikel dat ze niet eerder in werking treedt dan zes maanden nadat ze in het Belgisch Staatsblad is bekendgemaakt.
| Claude DESMEDT. Michel FORET. |