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Copropriété - Réunions écrites - Date - Manque de clarté
copropriété
| 20/4/2023 | Envoi question (Fin du délai de réponse: 26/5/2023) |
| 25/9/2023 | Réponse |
Aussi posée à : question écrite 7-1963
Il s'agit bien entendu d'une compétence essentiellement fédérale, mais les compétences en matière d'habitat, de logement et de location relèvent des Régions. Il s'agit donc assurément d'une compétence transversale.
L'article 3.87 du Code civil permet d'organiser des assemblées générales de copropriété par écrit (plutôt qu'en présentiel). Cette disposition a été appliquée plus fréquemment pendant la pandémie de coronavirus, faisant apparaître un certain nombre d'ambiguïtés et de lacunes.
Le paragraphe 1er de l'article susmentionné prévoit ainsi que chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et peut participer aux délibérations, physiquement ou à distance, si la convocation le prévoit.
Pendant la crise du coronavirus, la participation à distance est donc souvent devenue la règle.
Selon le paragraphe 3, la convocation indique le lieu, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement d'ordre intérieur, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.
Au paragraphe 11 du même article, on peut lire que les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale (à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique). Le syndic en dresse le procès-verbal.
Le paragraphe 12 dispose que le syndic consigne les décisions visées aux paragraphes 10 et 11 dans le registre (visé à l'article 3.93, § 3), dans les trente jours suivant l'assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, à tout titulaire d'un droit réel sur un lot disposant, le cas échéant en vertu de l'article 3.87, § 1er, alinéa 2, du droit de vote à l'assemblée générale, et aux autres syndics. Si l'un d'eux n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il en informe le syndic par écrit.
Cependant, une réunion (écrite) tenue conformément à l'article 3.87, § 11, ne détermine pas la date à laquelle aura lieu l'assemblée générale.
En d'autres termes, il s'avère impossible d'indiquer la date et l'heure de la réunion, puisqu'aucune réunion (physique) n'a effectivement eu lieu.
1) Compte tenu du manque de clarté concernant la date à laquelle une assemblée générale a lieu en cas d'application de l'article 3.87, § 11, il est important de faire la lumière à ce sujet (notamment en ce qui concerne le début et la fin de la période pendant laquelle des objections peuvent être déposées). Pourriez-vous clarifier ce point? Autrement dit, quand cette réunion est-elle réputée avoir eu lieu?
2) Étant donné qu'aucune date n'est fixée pour l'assemblée générale organisée en vertu de l'article 3.87, § 11, comment appliquer l'article 3.87, § 12 de manière à garantir au maximum le respect des droits de toutes les parties?
Compte tenu de l’interdépendance de ces deux questions, elles sont traitées ensemble ci-dessous.
L’article 3.87, § 11, du Code civil est libellé comme suit: «Les membres de l’association des copropriétaires peuvent prendre à l’unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l’assemblée générale, à l’exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.»
La prise de décision par écrit par les membres de l’association des copropriétaires n’est donc possible qu’à l’unanimité. Pour qu’il y ait unanimité, il faut que tous les membres de l’association des copropriétaires expriment leur accord par écrit. Contrairement à une assemblée générale physique, une prise de décision par écrit ne présuppose pas nécessairement une délibération préalable au cours de laquelle des objections peuvent être soulevées, et l’exigence d’unanimité ne concerne donc que la prise de décision. La loi ne précise pas explicitement le moment auquel la prise de décision dans le cadre de la procédure écrite est réputée avoir eu lieu mais on pourrait considérer logiquement que la décision est prise à la date à laquelle le syndic a reçu le dernier accord écrit.
Il est important de rappeler que la procédure de l’article 3.87, § 11, du Code civil est un régime exceptionnel. Le législateur avait principalement à l’esprit des situations et des décisions «simples» permettant de gagner du temps et d’économiser des frais grâce à la procédure proposée. L’incompatibilité de la procédure de décision par écrit avec les exigences procédurales propres à l’assemblée générale est apparue lors de la pandémie de COVID-19, lorsque le législateur a permis un assouplissement temporaire de l’exigence d’unanimité de l’article 3.87, § 11, du Code civil (article 55 de la loi du 20 décembre 2020). L’objectif était de faciliter la prise de décision par écrit lorsque les réunions en présence physique ne pouvaient se tenir. Le législateur avait explicitement indiqué dans l’exposé des motifs: «Dans le régime de droit commun de l’article 577-6, § 11, de l’ancien Code civil, selon lequel une décision écrite requiert l’unanimité des copropriétaires, aucune règle de procédure n’est évidemment requise: (uniquement) si tous les copropriétaires votent pour et que ce n’est qu’à partir de ce moment que la proposition est adoptée.» (doc. Chambre, no 55 1668/001, p. 35).