| SÉNAT DE BELGIQUE | BELGISCHE SENAAT | ||||||||
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| Session 2022-2023 | Zitting 2022-2023 | ||||||||
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| 20 avril 2023 | 20 april 2023 | ||||||||
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| Question écrite n° 7-1976 | Schriftelijke vraag nr. 7-1976 | ||||||||
de Kurt De Loor (Vooruit) |
van Kurt De Loor (Vooruit) |
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au vice-premier ministre et ministre de la Justice et de la Mer du Nord |
aan de vice-eersteminister en minister van Justitie en Noordzee |
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| Copropriété - Réunions écrites - Date - Manque de clarté | Mede-eigendom - Schriftelijke vergaderingen - Datum - Onduidelijkheid | ||||||||
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| copropriété |
mede-eigendom |
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| Aussi posée à : question écrite 7-1963 | Aussi posée à : question écrite 7-1963 | ||||||||
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| Question n° 7-1976 du 20 avril 2023 : (Question posée en néerlandais) | Vraag nr. 7-1976 d.d. 20 april 2023 : (Vraag gesteld in het Nederlands) | ||||||||
Il s'agit bien entendu d'une compétence essentiellement fédérale, mais les compétences en matière d'habitat, de logement et de location relèvent des Régions. Il s'agit donc assurément d'une compétence transversale. L'article 3.87 du Code civil permet d'organiser des assemblées générales de copropriété par écrit (plutôt qu'en présentiel). Cette disposition a été appliquée plus fréquemment pendant la pandémie de coronavirus, faisant apparaître un certain nombre d'ambiguïtés et de lacunes. Le paragraphe 1er de l'article susmentionné prévoit ainsi que chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et peut participer aux délibérations, physiquement ou à distance, si la convocation le prévoit. Pendant la crise du coronavirus, la participation à distance est donc souvent devenue la règle. Selon le paragraphe 3, la convocation indique le lieu, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement d'ordre intérieur, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu. Au paragraphe 11 du même article, on peut lire que les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale (à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique). Le syndic en dresse le procès-verbal. Le paragraphe 12 dispose que le syndic consigne les décisions visées aux paragraphes 10 et 11 dans le registre (visé à l'article 3.93, § 3), dans les trente jours suivant l'assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, à tout titulaire d'un droit réel sur un lot disposant, le cas échéant en vertu de l'article 3.87, § 1er, alinéa 2, du droit de vote à l'assemblée générale, et aux autres syndics. Si l'un d'eux n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il en informe le syndic par écrit. Cependant, une réunion (écrite) tenue conformément à l'article 3.87, § 11, ne détermine pas la date à laquelle aura lieu l'assemblée générale. En d'autres termes, il s'avère impossible d'indiquer la date et l'heure de la réunion, puisqu'aucune réunion (physique) n'a effectivement eu lieu. 1) Compte tenu du manque de clarté concernant la date à laquelle une assemblée générale a lieu en cas d'application de l'article 3.87, § 11, il est important de faire la lumière à ce sujet (notamment en ce qui concerne le début et la fin de la période pendant laquelle des objections peuvent être déposées). Pourriez-vous clarifier ce point? Autrement dit, quand cette réunion est-elle réputée avoir eu lieu? 2) Étant donné qu'aucune date n'est fixée pour l'assemblée générale organisée en vertu de l'article 3.87, § 11, comment appliquer l'article 3.87, § 12 de manière à garantir au maximum le respect des droits de toutes les parties? |
Uiteraard is dit een hoofdzakelijk federale bevoegdheid, maar de bevoegdheden wonen, huisvesting en huren liggen bij de Gewesten. Het gaat dus zeker over een transversale bevoegdheid. Artikel 3.87 van het Burgerlijk Wetboek laat toe dat algemene vergaderingen mede-eigendom schriftelijk (dus niet fysiek) worden georganiseerd. In de coronatijd werd dit frequenter toegepast waardoor een aantal onduidelijkheden en hiaten aan de oppervlakte kwamen. Paragraaf 1 van bovenstaand artikel zegt dus dat iedere eigenaar van een kavel dat lid is van de algemene vergadering – op fysieke wijze of, indien de bijeenroeping daarin voorziet, vanop afstand – deel kan nemen aan de beraadslagingen. Deelname op afstand drong zich in coronatijden bijgevolg vaker op. Paragraaf 3 bepaalt dat de bijeenroeping de plaats vermeldt waar, alsook de dag en het uur waarop de vergadering plaatsvindt, alsmede de agenda met opgave van de punten die ter bespreking zullen worden voorgelegd. De syndicus agendeert de schriftelijke voorstellen die hij heeft ontvangen van de mede-eigenaars, van de raad van mede-eigendom, ten minste drie weken vóór de eerste dag van de in het reglement van interne orde bepaalde periode waarin de gewone algemene vergadering moet plaatsvinden. Paragraaf 11 van hetzelfde artikel zegt dat de leden van de vereniging van mede-eigenaars, mits eenparigheid, schriftelijk alle beslissingen kunnen nemen die tot de bevoegdheden van de algemene vergadering behoren (met uitzondering van die welke bij authentieke akte moeten worden verleden). De syndicus stelt hiervan notulen op. Paragraaf 12 bepaalt dat de syndicus binnen dertig dagen na de algemene vergadering de beslissingen bedoeld in de paragrafen 10 en 11 opneemt in het register (bedoeld in artikel 3.93, § 3), en die binnen diezelfde termijn bezorgt aan elke titularis van een zakelijk recht op een kavel die, in voorkomend geval krachtens artikel 3.87, § 1, tweede lid, stemrecht heeft in de algemene vergadering en aan de andere syndici. Als een van hen het proces-verbaal niet binnen de gestelde termijn heeft ontvangen, brengt hij de syndicus daarvan schriftelijk op de hoogte. Een (schriftelijke) vergadering die conform artikel 3.87, § 11, wordt gehouden, bepaalt echter niet de datum waarop de algemene vergadering wordt gehouden. Blijkt met andere woorden dat er geen datum en uur van de zitting kan worden aangegeven aangezien er geen effectieve (fysieke) vergadering plaatsvond. 1) Gezien er geen duidelijkheid bestaat met betrekking tot de datum waarop een algemene vergadering plaatsvindt in geval artikel 3.87, § 11, wordt toegepast, is het belangrijk hieromtrent duidelijkheid te verkrijgen (onder andere voor wat betreft het starten en eindigen van de termijn om bezwaren in te dienen). Kan deze duidelijkheid geboden worden? Wanneer wordt deze vergadering met andere woorden geacht te hebben plaatsgevonden? 2) Aangezien er geen datum wordt bepaald waarop de algemene vergadering die plaatsvindt in geval artikel 3.87, § 11, wordt toegepast, stelt zich de vraag hoe de toepassing gebeurt van artikel 3.87, § 12. Dit alles om de rechten van alle partijen maximaal te respecteren. |
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| Réponse reçue le 25 septembre 2023 : | Antwoord ontvangen op 25 september 2023 : | ||||||||
Compte tenu de l’interdépendance de ces deux questions, elles sont traitées ensemble ci-dessous. L’article 3.87, § 11, du Code civil est libellé comme suit: «Les membres de l’association des copropriétaires peuvent prendre à l’unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l’assemblée générale, à l’exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.» La prise de décision par écrit par les membres de l’association des copropriétaires n’est donc possible qu’à l’unanimité. Pour qu’il y ait unanimité, il faut que tous les membres de l’association des copropriétaires expriment leur accord par écrit. Contrairement à une assemblée générale physique, une prise de décision par écrit ne présuppose pas nécessairement une délibération préalable au cours de laquelle des objections peuvent être soulevées, et l’exigence d’unanimité ne concerne donc que la prise de décision. La loi ne précise pas explicitement le moment auquel la prise de décision dans le cadre de la procédure écrite est réputée avoir eu lieu mais on pourrait considérer logiquement que la décision est prise à la date à laquelle le syndic a reçu le dernier accord écrit. Il est important de rappeler que la procédure de l’article 3.87, § 11, du Code civil est un régime exceptionnel. Le législateur avait principalement à l’esprit des situations et des décisions «simples» permettant de gagner du temps et d’économiser des frais grâce à la procédure proposée. L’incompatibilité de la procédure de décision par écrit avec les exigences procédurales propres à l’assemblée générale est apparue lors de la pandémie de COVID-19, lorsque le législateur a permis un assouplissement temporaire de l’exigence d’unanimité de l’article 3.87, § 11, du Code civil (article 55 de la loi du 20 décembre 2020). L’objectif était de faciliter la prise de décision par écrit lorsque les réunions en présence physique ne pouvaient se tenir. Le législateur avait explicitement indiqué dans l’exposé des motifs: «Dans le régime de droit commun de l’article 577-6, § 11, de l’ancien Code civil, selon lequel une décision écrite requiert l’unanimité des copropriétaires, aucune règle de procédure n’est évidemment requise: (uniquement) si tous les copropriétaires votent pour et que ce n’est qu’à partir de ce moment que la proposition est adoptée.» (doc. Chambre, no 55 1668/001, p. 35). |
Gelet op de onderlinge samenhang van beide vragen, zullen deze hieronder samen worden behandeld. Artikel 3.87, § 11, van het Burgerlijk Wetboek luidt als volgt: «De leden van de vereniging van mede-eigenaars kunnen, met eenparigheid, schriftelijk alle beslissingen nemen die tot de bevoegdheden van de algemene vergadering behoren, met uitzondering van die welke bij authentieke akte moeten worden verleden. De syndicus stelt hiervan notulen op.» De schriftelijke besluitvorming door de leden van de vereniging van mede-eigenaars is aldus enkel mogelijk bij eenparigheid. Een eenparigheid vereist dat alle leden van de vereniging van mede-eigenaars hun akkoord schriftelijk kenbaar maken aan de syndicus. Anders dan bij een fysieke algemene vergadering veronderstelt een schriftelijke besluitvorming niet noodzakelijk een voorafgaande beraadslaging waarbinnen bezwaren kunnen worden geuit en heeft de vereiste van de eenparigheid dus betrekking op de besluitvorming. De wet preciseert niet expliciet het moment waarop de besluitvorming volgens de schriftelijke procedure wordt geacht te hebben plaatsgevonden maar dit is logischerwijze de datum waarop de syndicus het laatste schriftelijk akkoord heeft ontvangen. Het is belangrijk eraan te herinneren dat de procedure van artikel 3.87, § 11, van het Burgerlijk Wetboek een uitzonderingsregime is. De wetgever had voornamelijk «eenvoudige» situaties en beslissingen voor ogen die middels de vooropgestelde procedure een tijds- en kostenbesparing konden bijbrengen. Dat de procedure van schriftelijke besluitvorming niet rijmt met procedurevoorschriften eigen aan de fysieke algemene vergadering is gebleken ten tijde van de COVID-19 pandemie, toen de wetgever een tijdelijke versoepeling van de unanimiteitsvereiste in artikel 3.87, § 11, van het Burgerlijk Wetboek toeliet (artikel 55 van de wet van 20 december 2020). De doelstelling bestond erin om de schriftelijke besluitvorming te vergemakkelijken op momenten dat vergaderingen met fysieke aanwezigheid niet konden plaatsvinden. De wetgever stelde in de toelichting uitdrukkelijk: «In het gemeenrechtelijk regime van artikel 577-6, § 11, van het oud Burgerlijk Wetboek, waarbij voor een schriftelijke beslissing unanimiteit van de mede-eigenaars wordt vereist, zijn uiteraard geen procedurevoorschriften nodig: (alleen) als alle mede-eigenaars voor stemmen en pas vanaf dat ogenblik, is het voorstel goedgekeurd.» (doc. Kamer, nr. 55 1668/001, blz. 35). |