5-785/1 | 5-785/1 |
17 FEBRUARI 2011
Alles wijst er op dat de vergrijzing grote invloed zal hebben op het socio-economisch draagvlak van ons land. De vergrijzing zet vooral het bestaande pensioenstelsel onder druk. Veel Belgen vrezen dan ook dat het wettelijk pensioen niet zal volstaan om ook na het beëindigen van hun loopbaan verder een financieel onbezorgd leven te leiden.
Kosten noch moeite worden gespaard om ons pensioensysteem voor te bereiden op de demografische toekomst. Dat neemt niet weg dat het blijven garanderen van de betaalbaarheid ervan een uitdaging wordt. Volgens de Studiecommissie voor de vergrijzing zal het beslag van de pensioenen op het bruto binnenlandse product (BBP) oplopen van 8,8 % in 2007 naar 12,3 % in 2030 (1) . Het beslag van de kosten van de vergrijzing in haar geheel ziet de Studiecommissie evolueren van 22,6 % van het BBP in 2007 naar 28,9 % in 2050.
De Studiecommissie voor de Vergrijzing maakte in haar jaarverslag 2007 een procentuele verdeling van de bevolking volgens eigendomsstatus en leeftijdscategorie. Hieruit blijkt eens te meer dat België op Europees vlak koploper is inzake particulier woningbezit. Het percentage bij de beroepsbevolking is iets kleiner dan dat bij de vijfenzestig-plussers.
Procentuele verdeling van de bevolking volgens eigendomsstatus en leeftijdscategorie
De Studiecommissie voor de vergrijzing stelt duidelijk dat dit grote percentage huiseigenaars uiteraard ook gevolgen heeft voor de vermogenstoestand van de vijfenzestig-plussers. Door de zogenaamde « geïmputeerde rente » moeten ze geen huur betalen of hun hypotheek aflossen (2) .
Elke woning moet na jarenlang gebruik vernieuwd worden. Bovendien heeft een woning die door bejaarden wordt bewoond andere noden in gebruik, onder andere op vlak van toegankelijkheid en veiligheid. Het bedrag dat woningeigenaren uitsparen met hun « geïmputeerde rente » komt hier van pas. Soms volstaat dit echter niet.
De verwerving van een eigen woning leidt tijdens het beroepsleven tot een significante belastingsaftrek en bovenal financiële stabiliteit. Dit wetsvoorstel wil particuliere eigenaars van een woning die stabiliteit ook laten behouden in hun latere levensfases. Middels een omgekeerd woonkrediet zijn ze in staat hun levensstandaard te behouden na hun actieve loopbaan.
Bij een omgekeerd woonkrediet worden de rollen, zoals de naam laat vermoeden, omgedraaid. Terwijl bij een traditioneel woonkrediet de eigenaar een lening afbetaalt aan zijn financiële instelling, verkoopt die eigenaar in het kader van een omgekeerd woonkrediet zijn woning aan de bank. Op die manier voorziet de eigenaar zichzelf van een aanvullend pensioen. De eigenaar geniet overigens een levenslang woonrecht in de betrokken woning. De bank recupereert het betaalde kapitaal wanneer het huis verkocht wordt, eenmaal de eigenaar de woning verlaat of wanneer hij overlijdt.
Het omgekeerd woonkrediet (OWK) laat senioren op die manier toe de waarde van hun onroerend goed te activeren zonder dat zij het goed moeten verlaten of verkopen. Het OWK is een echt krediet. Maar de kredietnemer hoeft geen periodieke terugbetaling van kapitaal of interesten te doen. De kredietnemer ontvangt integendeel ofwel een kapitaal bij het aangaan van dit krediet, ofwel periodieke (bijvoorbeeld maandelijkse) betalingen. Het kapitaal dat aangroeit met de interesten wordt eerst opeisbaar bij overlijden of verhuis. Een OWK kan bijdragen tot de verhoging van de levenskwaliteit van ouderen en tot het waardig ouder worden, aangezien het de consument de mogelijkheid biedt over (meer) middelen te beschikken om in zijn levensonderhoud te voorzien.
Het omgekeerd woonkrediet zorgt aldus voor een aanvullend inkomen, bovenop het pensioen dat de eigenaars van de woning reeds ontvangen. Daarenboven vermijdt het OWK dat ouderen hun huis dienen te verkopen om de kosten van het ouder worden te dragen. Een goed uitgewerkt syteem van OWK zorgt voor een aanvullend inkomen, activeert slapend kapitaal en stimuleert zo de economische groei. Het is geschikt voor zowel gezinnen zonder als met kinderen. In het eerste geval kan men het huis toch aan niemand nalaten. Bij gezinnen met kinderen is het vaak zo dat die kinderen ondertussen zelf een huis verworven hebben en bij het overlijden van de ouders toch vaak overgaan tot het verkopen van de vroegere ouderlijke woning.
Dit wetsvoorstel wil een wettelijk kader creëren voor de invoering van het omgekeerd woonkrediet in België. In tegenstelling tot andere landen, zoals Frankrijk en Nederland, is het omgekeerd woonkrediet in België vooralsnog niet mogelijk. Nochtans is deze kredietvorm nuttig en bruikbaar voor enerzijds de particuliere woningeigenaars als anderzijds de banken en kredietverstrekkers.
TITEL II
Het pensioenkrediet
HOOFDSTUK I
Toepassingsgebied
Artikel 2
Het pensioenkrediet valt niet binnen het toepassingsgebied van de nieuwe richtlijn Consumentenkrediet, aangezien kredieten gewaarborgd door een hypotheek of een vergelijkbare waarborg op een onroerend goed of een onroerend recht uitgesloten zijn (artikel 2, 2. A, van de richtlijn). Met de toekomstige richtlijn Consumentenkrediet moet dus geen rekening worden gehouden.
Geopteerd werd om een zo soepel mogelijk wettelijk kader te ontwerpen om het pensioenkrediet (reverse mortgage, prêt viager, opeethypotheek, ...) een kans op slagen te geven. De kredietnemers moeten bijgevolg niet noodzakelijk volle eigenaars zijn van het hypotheekgoed en zij moeten evenmin het hypotheekgoed bewonen. Aan de opnamemogelijkheden van het krediet worden geen beperkingen gesteld (periodieke uitkeringen, een éénmalige uitkering, de combinatie van beide, ...).
Een wezenlijk kenmerk van het pensioenkrediet is de beperking van de verhaalsmogelijkheden van de schuldeiser (kredietgever). Alleen het hypotheekgoed — ongeacht aan wie dit toebehoort — vormt het (preferentieel) onderpand van de kredietgever. De kredietgever kan geen verhaal nemen op de andere goederen van de kredietnemer, zulks in afwijking van artikel 7 van de hypotheekwet.
In één enkel geval wordt van voormeld principe afgestapt, namelijk in geval van waardevermindering van het hypotheekgoed door een aan de kredietnemer of de eventuele derde hypotheekgever toerekenbare fout (zie artikel 12). Alleen dan staat de kredietnemer met heel zijn vermogen in ter terugbetaling van het krediet (zie artikel 16).
Twee vormen van pensioenkrediet worden onderscheiden : het pensioenkrediet dat terugbetaalbaar is bij overlijden van de langstlevende kredietnemer (« levenslang pensioenkrediet »), en het pensioenkrediet dat terugbetaalbaar is op een bepaalde datum (« tijdelijk pensioenkrediet »). De laatste vorm van pensioenkrediet bestaat in Noorwegen (« bolig pensjon ») en maakt het de kredietnemer en de eventuele derde hypotheekgever mogelijk om op de eindvervaldag van het krediet opnieuw vrij te beslissen over de eventuele hernieuwing van zijn pensioenkrediet (zie artikel 13).
Naast het verstrijken van de normale duur van de overeenkomst, kan het pensioenkrediet ook vervroegd een einde nemen om de redenen vermeld in de overeenkomst (zie artikel 13).
HOOFDSTUK II
Rente, kosten en vergoedingen
Artikel 3
Het risico van de kredietgever bij een pensioenkrediet is veel groter dan bij een gewoon hypothecair krediet. Er is de onzekerheid wat betreft de duur van het krediet (overlijdensrisico), de evolutie van de marktrente (renterisico), de evolutie inzake de waarde van het onroerend goed (vastgoedrisico), ... Tegen al deze risico's moet de kredietgever zich zo goed mogelijk indekken. Het pensioenkrediet enkel aanbieden tegen vaste rentevoet zou kunnen betekenen dat geen enkele kredietgever bereid is het pensioenkrediet te commercialiseren. Daarom moet de keuze gelaten worden tussen een vaste of een veranderlijke rentevoet en moet de veranderlijkheid ten volle kunnen spelen. De veranderlijkheid van de rentevoet moet vanzelfsprekend in functie staan van de evolutie van de marktrente.
Een afwijking op het algemeen verbod van kapitalisatie van interesten (artikel 1154 van het Burgerlijk Wetboek) is evenzeer noodzakelijk, aangezien het uitstel van de eisbaarheid van de rente tot op het ogenblik van de beëindiging van het krediet zijn prijs heeft.
Om elk misverstand te vermijden : met « vervallen » rente wordt geen « eisbare » rente bedoeld — aangezien het krediet niet moet worden terugbetaald zolang het krediet loopt — maar wel « afgeworpen » rente.
Artikel 4
Aangezien de schatter wordt aangesteld door de kredietnemer (zie artikel 6) komen deze kosten niet aan bod in de rechtsverhouding tussen kredietgever en kredietnemer.
Naast dossierkosten, moet de kredietgever ook beheerkosten kunnen aanrekenen. Het beheer van een pensioenkrediet valt immers niet te vergelijken met een gewoon hypothecair krediet. Er is niet alleen de periodieke uitkering van bedragen die met een pensioenkrediet gepaard kan gaan, maar ook — en vooral — de periodieke controle van de staat van het hypotheekgoed, controle van het voortbestaan van de brandverzekering, ...
Uiteraard mogen ook de vergoedingen worden aangerekend waarin de andere artikelen van deze wet voorzien (rente, wederbeleggingsvergoeding, ...).
HOOFDSTUK III
Totstandkoming van de kredietovereenkomst
Artikel 5
Bij pensioenkredieten speelt de terugbetalingscapaciteit van de kredietnemer geen rol.
Toch moet met de Centrale voor kredieten aan particulieren (CKP) rekening gehouden worden.
Het gaat ook om mogelijke exposure van het bezit van de kredietnemer, dus de situatie moet zo juist mogelijk financieel ingeschat kunnen worden. Het willen raadplegen van de CKP op pensioenkredietgegevens betekent vanzelfsprekend ook het moeten meedelen van deze gegevens door de kredietgevers.
De verantwoording van de toepasselijkheid van de wet van 2001 kan ook gevonden worden in de bescherming van de consument aan wie desgevallend later nog (consumenten-)kredieten zouden kunnen toegekend worden.
Dus deze kredieten worden ook geregistreerd in de CKP en raadpleging van de CKP zal ook vereist zijn ter gelegenheid van het toekennen van een dergelijk krediet. Desgevallend worden ook de wanbetalingen geregistreerd (zie artikel 13, tweede lid).
Krachtens het gemeen recht rust op de professionele kredietgever de verplichting om de (ondeskundige) kredietnemer te informeren en raad te geven. Zo zal de kredietgever desgevallend de kredietnemer er op moeten wijzen dat hij niet over de vereiste terugbetalingscapaciteit beschikt. De terugbetalingscapaciteit van de kredietnemer speelt in het kader van het pensioenkrediet evenwel geen, of alleszins een ondergeschikte, rol. Dit komt nog het meest tot uiting daar waar het pensioenkrediet maar moet worden terugbetaald bij het overlijden van de langstlevende kredietnemer. De mededeling aan het positieve luik van de Centrale voor de kredieten aan particulieren kan hier dus zinvol zijn, het aspect mededeling van wanbetalingen speelt echter geen rol.
De basis waarop de kredietgever zijn kredietbeslissing steunt is, in het geval van een pensioenkrediet, gelegen in de waarde van het onroerend goed waarop de hypotheek wordt gevestigd. Het is ook aan de hand van het hypotheekgoed dat uiteindelijk het krediet zal worden terugbetaald (als alles verloopt zoals de kredietgever heeft ingeschat). Bijgevolg moet bij een pensioenkrediet de informatie- en raadgevingsplicht van de kredietgever anders georiënteerd worden. Onder andere moet de hypotheekgever gewezen worden op de gevolgen van zijn hypotheekvestiging, zodat hij zich bewust is van de draagwijdte van zijn rechtshandeling.
Artikel 6
Aangezien het hypotheekgoed de basis vormt voor de kredietbeslissing van de kredietgever, is een omstandige schatting van het onroerend goed essentieel. Ook voor de kredietnemer en de eventuele derde hypotheekgever is de schatting belangrijk, omdat deze een rechtstreekse invloed uitoefent op het bedrag of de uitkeringen waarop de kredietnemer aanspraak zal kunnen maken. De schatter wordt aangesteld door de kredietnemer na akkoord van de kredietgever. De kosten van de schatting worden geregeld tussen de kredietnemer en de schatter. Uiteraard zal, om de schatting praktisch mogelijk te maken, de kredietnemer zich ook moeten verstaan met de eventuele derde hypotheekgever.
Artikel 7
De tussenkomst van de notaris is sowieso vereist voor de vestiging van de hypotheek. Zijn verplichte tussenkomst op het vlak van de kredietovereenkomst moet een bijkomende bescherming bieden ten voordele van de kredietnemer en de eventuele derde hypotheekgever (naast de tussenkomst van een onpartijdige schatter). Een goede voorlichting van de kredietnemer en de eventuele derde hypotheekgever is onontbeerlijk. Op die manier komen zij te weten of het krediet aan de behoefte van de kredietnemer beantwoordt en op welke wijze de schuld accumuleert. Uiteraard kan de derde hypotheekgever in dit stadium maar geïnformeerd worden indien de kredietnemer aan de kredietgever mededeelt dat het in hypotheek aangeboden onroerend goed geheel of gedeeltelijk toebehoort aan een derde. Blijkt pas later dat het hypotheekgoed geheel of gedeeltelijk toebehoort aan een derde, dan is het de taak van de notaris deze derde te informeren.
Het kredietaanbod moet alle kredietvoorwaarden vermelden. Het kredietaanbod verbindt enerzijds de kredietgever en strekt anderzijds tot voorlichting van de kredietnemer en de eventuele derde hypotheekgever. Het sluiten van de kredietovereenkomst wordt evenwel uitgesteld tot op het ogenblik van het verlijden van de notariële akte. Dit moet de kredietnemer en de eventuele derde hypotheekgever behoeden voor het nemen van ondoordachte beslissingen. Tevens wordt de rol van de notaris erdoor versterkt.
Artikel 8
Reverse mortgage wordt in de praktijk niet alleen aangewend om het periodiek inkomen van de kredietnemer aan te vullen, maar ook om aan een éénmalige kredietbehoefte te voldoen (of een combinatie van beide). Daarom wordt de partijen de vrijheid gelaten te bepalen hoe van het krediet gebruik zal worden gemaakt (zie 3º). Zo zal het bijvoorbeeld mogelijk zijn om een pensioenkrediet aan te wenden om het woonhuis van de kredietnemer aan te passen aan de oude dag (bijvoorbeeld verbouwing tot een kangoeroewoning).
De illustratieve tabel moet de kredietnemer en de eventuele derde hypotheekgever in staat stellen zich rekenschap te geven van de toename van de schuld, rekening houdend met de eventuele toename van de uitkeringen, de vervallen rente en de kapitalisatie van rente.
Artikel 9
Voor de start van een pensioenkrediet worden in de wet een aantal formalismen en drempels ingebouwd, die ervoor moeten zorgen dat de kredietnemer of de derde hypotheekgever zich goed bewust is van de beslissingen die zij nemen (schatting, kredietaanbod, tussenkomst notaris). Één en ander vertegenwoordigt voor de kredietnemer of de eventuele derde hypotheekgever een relatief grote financiële inspanning (schattingskosten, dossierkosten, notariskosten). Eens het pensioenkrediet tot stand is gekomen moet het relatief gemakkelijk worden gemaakt voor de betrokkenen om wijzigingen door te voeren aan de initiële kredietovereenkomst, zelfs al zouden deze wijzigingen schuldvernieuwing teweegbrengen (bijvoorbeeld verhoging van de uitkeringen, schrappen van een kredietnemer). Vandaar de mogelijkheid om deze wijzigingen onderhands te realiseren, mits het akkoord van alle betrokken partijen (kredietgever, kredietnemer, eventuele derde hypotheekgever). Aangezien hoe dan ook in al die gevallen de hypotheek behouden moet blijven, voorziet de wet best in een uitdrukkelijke afwijking van artikel 1278 van het Burgerlijk Wetboek.
Alleen wanneer opnieuw hypotheek moet gevestigd worden (tot zekerheid van een pensioenkrediet) is het verantwoord dat de voorzorgsmaatregelen van de artikelen 5 tot en met 8 opnieuw in werking treden.
HOOFDSTUK IV
Rechten en plichten voortvloeiend uit de kredietovereenkomst
Artikel 10
Van zodra de kredietovereenkomst is gesloten, is de kredietgever verbonden. Hij is met andere woorden verplicht om de overeengekomen bedragen uit te keren. Economisch betekent zulks dat de kredietgever zich jegens zijn geldschieters heeft moeten verbinden en wel op een zodanige wijze dat de volledige uitvoering van het pensioenkrediet kan worden verzekerd. Ook de kredietnemer heeft zich door het sluiten van de overeenkomst verbonden tot uitvoering van de overeenkomst. Zulks betekent dat hij in principe verplicht is de periodiek uitgekeerde bedragen in ontvangst te nemen. De kredietnemer kan zich alleen aan zijn verplichting onttrekken door aan de kredietgever een vergoeding te betalen die overeenstemt met de economische schade die de kredietgever lijdt.
Artikel 11
Dit artikel betreft de vrijwillige vervroegde terugbetaling van het krediet door de kredietnemer.
De vrijwillige volledige vervroegde terugbetaling van het krediet moet onderscheiden worden van de vervroegde beëindiging van het krediet, als bedoeld in artikel 13. De volledige vervroegde terugbetaling heeft steeds betrekking op de volledig uitstaande schuld (kapitaal en rente). De beperking van de verhaalsmogelijkheid van de kredietgever, zoals in artikel 15 is bepaald, speelt bijgevolg niet bij een vrijwillige volledige vervroegde terugbetaling.
Het recht om de uitkeringen te doen stoppen (artikel 11) en het recht op vervroegde terugbetaling (artikel 12) kunnen los van elkaar uitgeoefend worden. Beide rechten kunnen ook samen uitgeoefend worden en op die manier — in het geval van een volledige vervroegde terugbetaling — leiden tot een vervroegde beëindiging van het krediet. Maar ook dan speelt de beperkte verhaalsmogelijkheid van artikel 15 niet.
Artikel 12
Het behoud van de waarde van het onroerend goed dat in hypotheek werd gegeven is van cruciaal belang voor de kredietgever. De kredietnemer en de derde hypotheekgever dienen op dit vlak alle inspanningen te leveren die van een normaal voorzichtige eigenaar verwacht mogen worden. Ook al zou het hypotheekgoed bewoond worden door een derde, dan nog moet de kredietgever op dezelfde wijze kunnen rekenen op het waardebehoud van het hypotheekgoed. Hetzelfde geldt voor de hypothese dat een derde (bijvoorbeeld een erfgenaam) inmiddels een zakelijk recht in het hypotheekgoed zou hebben verworven. De kredietnemer en eventuele derde hypotheekgever moeten geacht worden voor deze derden in te staan. Ook in die gevallen moet de kredietgever immers in dezelfde mate kunnen rekenen op het waardebehoud van het hypotheekgoed.
Onder waardebehoud moet de normale evolutie van de waarde van het hypotheekgoed worden begrepen. Waardebehoud kan dus ook een waardestijging betekenen.
Eén en ander geldt evenzeer wat betreft de verplichting om controle vanwege de kredietgever toe te laten op het beheer van het onroerend goed. Die controle moet ruim worden opgevat. Het bevat alle aspecten die van belang kunnen zijn voor het waardebehoud van het hypotheekgoed (staat van het goed, betaling van de brandverzekeringspremie, ...).
HOOFDSTUK V
Einde van de kredietovereenkomst
Artikel 13
De redenen voor de kredietgever om vervroegd een einde te maken aan een pensioenkrediet kunnen verband houden, hetzij met een aan de kredietnemer of de derde hypotheekgever toerekenbare fout (bijvoorbeeld de brandverzekeringspremie niet betalen, geen controle van de staat van het hypotheekgoed toelaten, het hypotheekgoed verwaarlozen, ...), hetzij met andere oorzaken (bijvoorbeeld onteigening van het onroerend goed, uitwinning van het onroerend goed door een andere schuldeiser, ...). De vervroegde beëindiging van het krediet mag alleszins niet afhangen van de loutere wil van de kredietgever. Ook de vervroegde beëindiging geeft aanleiding tot betaling van een vergoeding aan de kredietgever, aangezien deze laatste bij zijn kredietbeslissing geen rekening kon houden met een vervroegde beëindiging van de kredietovereenkomst.
Het wijzigen van een pensioenkrediet moet op een soepeler manier kunnen gerealiseerd worden dan het vestigen van een pensioenkrediet (zie artikel 9). Op dezelfde wijze moet de eventuele hernieuwing van een tijdelijk pensioenkrediet benaderd worden. Op het einde van een pensioenkrediet heeft men dus de keuze tussen : ofwel de aanzuivering van de schuld, ofwel de hernieuwing van het pensioenkrediet (met of zonder nieuwe uitkeringen). Ten slotte kunnen de betrokkenen overeenkomen de uitstaande schuld af te lossen. Ook al beantwoordt het krediet in dit laatste geval niet meer aan de begripsomschrijving van het pensioenkrediet (zie artikel 2), toch is een verdere toepassing van onderhavige wet verantwoord. Zo zal bijvoorbeeld het hypotheekgoed het enige verhaalsobject blijven voor de kredietgever.
In plaats van over te gaan tot de vervroegde beëindiging van het krediet, moet het de kredietgever mogelijk gemaakt worden enkel de uitkeringen op te schorten (eventueel in afwachting van een volledige vervroegde beëindiging).
Artikel 14
De beperking van het verhaal van de kredietgever tot het goed dat in hypotheek werd gegeven, is een wezenlijk kenmerk van het pensioenkrediet (zie artikel 2).
Artikel 15
Bij beëindiging van het pensioenkrediet, al dan niet vervroegd, moet in eerste instantie de mogelijkheid worden gelaten het krediet in der minne aan te zuiveren. Gelet op het beperkt verhaalsrecht van de kredietgever, is het aangewezen dat de kredietgever en al diegenen die zakelijke rechten hebben in het hypotheekgoed een akkoord sluiten over de waarde van het hypotheekgoed. De periode om tot zo'n akkoord te komen wordt bepaald op drie maanden en veertig dagen, dit wil zeggen ook de termijn voor aanvaarding van een nalatenschap onder het voorrecht van boedelbeschrijving. Op die wijze wordt de beslissing om een nalatenschap te aanvaarden niet bemoeilijkt door de beslissing over de terugbetaling van het pensioenkrediet. Na een tijdig akkoord omtrent de waarde van het onroerend goed dient binnen de negen maanden (na het einde van het pensioenkrediet) de betaling te volgen. Het is op het ogenblik van de betaling dat de vergelijking moet worden gemaakt tussen de overeengekomen waarde van het hypotheekgoed enerzijds, en de schuldvordering zoals die nog na het einde van het pensioenkrediet is blijven toenemen anderzijds. Ligt die waarde hoger, dan wordt de schuldvordering van de kredietgever volledig aangezuiverd en is het excedent voor de zakelijk gerechtigden in het hypotheekgoed. Ligt de waarde lager, dan moet de kredietgever genoegen nemen met de betaling van die waarde. In de beide gevallen dooft de schuldvordering van de kredietgever uit.
Aan voormelde termijnen moet strikt de hand worden gehouden, zoniet dreigt de schuldvordering van de kredietgever onaanvaardbaar hoog op te lopen. Worden de termijnen niet strikt gerespecteerd, dan moet de kredietgever onmiddellijk tot hypotheekuitwinning kunnen overgaan. De klassieke eis dat de vervolgende schuldeiser over een uitvoerbare titel moet beschikken vervalt (cf. artikel 1494 van het Gerechtelijk Wetboek). Zulks heeft te maken met de wijzigingen en hernieuwingen die partijen onderhands aan hun pensioenkrediet kunnen aanbrengen en die afbreuk zouden kunnen doen aan het uitvoerbaar karakter van de initiële notariële akte (zie de artikelen 9 en 13).
Artikel 16
Een kredietgever hoeft geen rekening te houden met het risico van een waardedaling of mindere waardestijging, ingevolge een aan de kredietnemer of derde hypotheekgever toerekenbare fout (zie artikel 12). Zodoende is het gerechtvaardigd dat in die hypothese het beperkt verhaalsrecht van de kredietgever doorbroken wordt.
Artikel 17
De toelating tot de procedure van collectieve schuldenregeling, een faillietverklaring, ... dient niet noodzakelijk te leiden tot een beëindiging van het pensioenkrediet. Anderzijds moet het pensioenkrediet hetzelfde verloop kunnen krijgen als in het geval dat er geen samenloop zou zijn : dit zowel wat betreft het ogenblik waarop het krediet — al dan niet vervroegd — een einde neemt, als wat betreft het recht van de kredietgever om zonodig tot hypotheekuitwinning over te gaan.
Artikel 18
Het wettelijk kader voor het pensioenkrediet zou een lacune vertonen indien de bepalingen van titel III van de wet van 4 augustus 1992 niet van toepassing zouden zijn op pensioenkredieten.
Het moet duidelijk zijn dat met betrekking tot bestaande pensioenkredieten de hypotheek niet kan worden opgezegd, dus ook niet wat betreft eventuele toekomstige periodieke uitkeringen van een bestaand pensioenkrediet. Dit zou immers neerkomen op een stopzetting van de uitkeringen van het pensioenkrediet, en zulks kan alleen bewerkstelligd worden binnen de grenzen van artikel 10 van de wet.
De opzegging van een hypotheek raakt evenmin de eventuele wijzigingen of hernieuwingen als bedoeld in de artikelen 9 en 13. In die artikelen is immers uitdrukkelijk bepaald dat de hypotheek de eventuele nieuwe schuldvordering volgt.
TITEL IV
Wijzigingsbepalingen
Artikel 20
De redenen om een hypotheek tot zekerheid van een pensioenkrediet vrij te stellen van het hypotheekrecht van 0,30 % zijn dezelfde als inzake de vrijstelling van het evenredig registratierecht van 1 % (zie artikel 23).
Artikel 21
Een aanpassing van de Hypotheekwet is noodzakelijk, aangezien het kapitaal van een hypotheek tot waarborg van een pensioenkrediet niet bepaald of bepaalbaar is.
Artikel 22
Het aldus gewijzigd artikel 83 Hypotheekwet voorziet in een aangepaste hypothecaire publiciteit. De inschrijving die de kredietgever van een pensioenkrediet zal willen nemen zal normalerwijze een eersterangsinschrijving zijn. De omvang van de schuld is immers niet bepaald of bepaalbaar. De kredietgever zal zich bijgevolg zoveel mogelijk door de hypothecaire waarborg willen indekken. De hypothecaire waarborg vormt trouwens de basis van zijn kredietbeslissing. Om dezelfde reden zal een andere schuldeiser niet geneigd zijn een inschrijving te nemen na een (eersterangs)inschrijving ten gunste van de verstrekker van een pensioenkrediet. Hypothecaire publiciteit blijft niettemin noodzakelijk om derden op de hoogte te brengen van het bestaan van een dergelijke hypotheek.
Artikel 23
In het kader van een pensioenkrediet moet tijdens het leven van de kredietnemer kapitaal noch rente worden (terug)betaald. Niettemin moet de kredietgever de zekerheid hebben voorrang te genieten bij een eventuele hypotheekuitwinning wat betreft zijn volledige schuldvordering (uitgekeerde bedragen en al dan niet gekapitaliseerde rente).
Artikel 25
Krachtens artikel 93 van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten wordt het evenredig registratierecht van 1 % berekend op de door de hypotheek gewaarborgde bedragen, met uitsluiting van de interesten die gewaarborgd zijn krachtens artikel 81 Hypotheekwet (dus op de hoofdsom en de bijhorigheden). Bij een pensioenkrediet is de gewaarborgde schuld niet bepaald of bepaalbaar. Bijgevolg kan het evenredig registratierecht niet berekend worden. Een wetsaanpassing dringt zich dus hoe dan ook op.
Voorgesteld wordt het evenredig registratierecht af te schaffen. Hiervoor bestaan diverse redenen. Vooreerst brengt een pensioenkrediet heel wat risico's mee voor de kredietgever en kosten voor de kredietnemer. De verhoogde risico's voor de kredietgever impliceren dat de rentevoet van het pensioenkrediet zich op een hoger niveau zal situeren dan de rentevoet van een gewoon hypothecair krediet. Ook de kosten van een pensioenkrediet zullen hoger liggen dan bij een normaal hypothecair krediet het geval is. Er zal telkens een schatting moeten gebeuren en deze schatting zal grondiger moeten gedaan worden dan bij een gewoon hypothecair krediet (zo zal de schatting bijvoorbeeld ook een plaatsbeschrijving omvatten). Voor een gewoon hypothecair krediet worden vandaag nog maar zelden schattingen ondernomen.
Tevens zal de kredietgever periodiek de staat van het hypotheekgoed moeten controleren (waarbij hij desgevallend opnieuw een beroep zal moeten doen op een schatter), waarvoor hij beheerskosten zal aanrekenen. Deze beheerskosten dekken tevens de administratieve last van de periodieke uitkeringen aan de kredietnemer. Beheerskosten zijn onbestaande voor het gewoon hypothecair krediet.
Tot slot zal van eventuele bestaande hypotheken « voor alle sommen » geen gebruik kunnen worden gemaakt. Deze hypotheken zijn immers klassieke hypotheken, die ingeschreven zijn voor een bepaald kapitaal. Deze hypotheken zijn voor het pensioenkrediet onbruikbaar, aangezien de omvang van de gewaarborgde schuld in hoofdsom bij voorbaat niet kan worden bepaald. Bovendien moeten méér dan drie jaar interesten door de hypotheek kunnen gewaarborgd worden.
Om de aantrekkingskracht van een pensioenkrediet te verhogen, is het noodzakelijk vrijstelling te verlenen van het evenredig registratierecht van 1 %.
| Bart TOMMELEIN Alexander DE CROO. |
TITEL I
Algemene bepaling
Artikel 1
Deze wet regelt een aangelegenheid als bedoeld in artikel 78 van de Grondwet
TITEL II
Het pensioenkrediet
HOOFDSTUK I
Toepassingsgebied
Art. 2
Deze wet is van toepassing op het krediet dat op cumulatieve wijze beantwoordt aan de volgende criteria :
1º het krediet wordt toegekend aan één of meer natuurlijke personen;
2º het krediet wordt gewaarborgd door een hypotheek in de zin van boek III, titel XVIII van het Burgerlijk Wetboek;
3º de onder het krediet uitbetaalde bedragen zijn, samen met de al dan niet gekapitaliseerde rente, terugbetaalbaar hetzij op een bepaalde datum, hetzij bij het overlijden van de langstlevende van de kredietnemers;
4º het goed (of de goederen), die het voorwerp uitmaken van de hypotheek, vormt (vormen) het enige verhaalsobject voor de kredietgever.
Voor de toepassing van deze wet wordt voornoemd krediet « pensioenkrediet » genoemd. Het pensioenkrediet heeft een bepaalde duur. Onder « tijdelijk » pensioenkrediet wordt het pensioenkrediet verstaan dat op een bepaalde datum moet worden terugbetaald. Onder « levenslang » pensioenkrediet moet het pensioenkrediet worden begrepen dat moet worden terugbetaald bij het overlijden van de langstlevende van de kredietnemers.
Op het pensioenkrediet zijn de bepalingen inzake lening uit boek III, titel X van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing.
HOOFDSTUK II
Rente, kosten en vergoedingen
Art. 3
§ 1. De overeengekomen rentevoet is vast of veranderlijk. De eventuele verandering van de rentevoet kan enkel afhangen van een index, die beantwoordt aan de volgende voorwaarden :
a) zijn vaststelling mag niet afhangen van de kredietgever;
b) zijn evolutie moet zonder de tussenkomst van de kredietgever kunnen gekend zijn door de kredietnemer;
c) hij moet representatief zijn voor de evolutie van de rentevoeten op de kapitaal- en geldmarkten.
§ 2. De kredietnemer is rente verschuldigd op de sommen die door de kredietgever worden uitbetaald. Vervallen rente mag worden gekapitaliseerd zonder dat voldaan moet zijn aan de vereisten opgelegd door artikel 1154 van het Burgerlijk Wetboek.
Art. 4
Behalve de wettelijke kosten die verband houden met de hypotheek en wat krachtens andere wettelijke of reglementaire bepalingen kan verschuldigd zijn, mag de kredietgever slechts de volgende kosten ten laste leggen van de kredietaanvrager of kredietnemer :
1º kosten voor de samenstelling van het dossier. Dossierkosten zijn maar verschuldigd in de mate dat de kredietaanvrager of kredietnemer ermee hebben ingestemd en nadat de kredietgever het in artikel 7 bedoelde kredietaanbod heeft gedaan. Een eventueel betaald voorschot wordt door de kredietgever terugbetaald, indien deze afziet van de overhandiging van een kredietaanbod;
2º kosten voor het beheer van het dossier tijdens de uitvoering van de kredietovereenkomst.
HOOFDSTUK III
Totstandkoming van de kredietovereenkomst
Art. 5
De kredietgever is niet verplicht de terugbetalingscapaciteit van de kredietnemer te onderzoeken.
De wet van 10 augustus 2001 betreffende de Centrale voor kredieten aan particulieren is van toepassing op de pensioenkredietovereenkomsten.
De kredietgever informeert de hypotheekgever over de gevolgen van zijn hypotheekvestiging. Indien de kredietnemer bij zijn kredietaanvraag geen gewag heeft gemaakt van de tussenkomst van een derde hypotheekgever informeert de instrumenterende notaris deze laatste over de gevolgen van zijn hypotheekvestiging.
Art. 6
Vooraleer een kredietovereenkomst te sluiten, stelt de kredietnemer een door de kredietgever aanvaarde schatter aan met het oog op de schatting van het goed waarop hypotheek zal worden gevestigd.
Het schattingsverslag, dat tevens een plaatsbeschrijving van het hypotheekgoed bevat, moet gedateerd en door de schatter ondertekend zijn.
Art. 7
De kredietovereenkomst, met inbegrip van de hypotheek, komt tot stand door het verlijden van een notariële akte.
De notariële akte moet worden voorafgegaan door een schriftelijk kredietaanbod, dat door de kredietgever aan de kredietnemer wordt overgezonden ten minste één maand vóór het verlijden van de notariële akte. Dezelfde verplichting heeft de kredietgever ten aanzien van een eventuele derde hypotheekgever, voor zover de kredietnemer bij zijn kredietaanvraag gewag heeft gemaakt van de tussenkomst van een derde hypotheekgever. Het kredietaanbod vermeldt alle voorwaarden van het krediet, evenals zijn geldigheidsduur. Bij het kredietaanbod is tevens een exemplaar van het schattingsverslag gevoegd en een illustratieve tabel naar analogie van het bepaalde in artikel 8. Het kredietaanbod is als zodanig niet vatbaar voor aanvaarding door de kredietnemer. De kredietnemer en de eventuele derde hypotheekgever kunnen aan voornoemde termijn van één maand verzaken, mits een uitdrukkelijke verklaring in die zin in de notariële akte.
De kredietgever stelt eveneens de notaris in het bezit van een exemplaar van het kredietaanbod en van het schattingsverslag.
Art. 8
De notariële akte maakt ten minste melding van :
1º het feit dat de kredietovereenkomst ressorteert onder onderhavige wet;
2º de nauwkeurige aanwijzing van het onroerend goed waarop de hypotheek wordt gevestigd, evenals de waardebepaling van dit onroerend goed conform de voorafgaande schatting;
3º het bedrag of de bedragen die door de kredietgever aan de kredietnemer moeten worden uitbetaald, evenals de tijdstippen waarop die uitkeringen moeten gebeuren en de wijze van uitbetaling; en ingeval voornoemde bedragen kunnen veranderen : de voorwaarden van verandering;
4º de rentevoet van het krediet, uitgedrukt op jaarbasis;
5º in geval de rentevoet kan veranderen, de referte-index in functie waarvan de rentevoet zal veranderen evenals de voorwaarden van verandering;
6º de tijdstippen waarop vervallen rente wordt gekapitaliseerd;
7º de beheerkosten die door de kredietnemer verschuldigd zijn;
8º de voorwaarden waaronder de kredietnemer zijn rechten, bedoeld in de artikelen 10 en 11, kan uitoefenen evenals de vergoeding waarop de kredietgever in die gevallen aanspraak maakt;
9º hetzij de datum waarop het krediet moet worden terugbetaald, hetzij de vermelding dat het krediet terugbetaalbaar is bij het overlijden van de langstlevende kredietnemer;
10º de voorwaarden waaronder het krediet vervroegd een einde kan nemen, evenals de vergoeding waarop de kredietgever aanspraak maakt;
11º een illustratieve tabel die, hetzij over de periode bepaald in de overeenkomst, hetzij over een periode van ten minste vijftien jaar laat zien hoe de schuld vermeerdert, uitgaande van de parameters (bedrag van de uitkering, hoogte van de rentevoet, ...) die gekend zijn op het ogenblik van het sluiten van de kredietovereenkomst.
Art. 9
Eventuele wijzigingen aan de kredietovereenkomst kunnen onderhands overeengekomen worden, mits de kredietgever, de kredietnemer en de eventuele derde hypotheekgever hun akkoord betuigen. Zulks geldt zowel voor wijzigingen die slechts ondergeschikte regels van het krediet betreffen, als voor wijzigingen die objectieve of subjectieve schuldhernieuwing teweegbrengen. Op dezelfde wijze kunnen zij een levenslang pensioenkrediet wijzigen in een tijdelijk pensioenkrediet, en omgekeerd. Het aldus gewijzigd krediet blijft onderworpen aan de bepalingen van deze wet. In afwijking van artikel 1278 van het Burgerlijk Wetboek volgt de hypotheek de nieuwe schuldvordering van de kredietgever.
Indien de wijzigingen aanleiding geven tot een nieuwe hypotheekvestiging, dient gehandeld als bepaald in de artikelen 5 tot 8.
HOOFDSTUK IV
Rechten en plichten voortvloeiend uit de kredietovereenkomst
Art. 10
Het recht op pensioenkrediet is niet vatbaar voor overdracht, noch onder de levenden, noch bij overlijden.
De kredietnemer heeft het recht af te zien van toekomstige uitkeringen onder het pensioenkrediet, mits hij de kredietgever daarvan vooraf op de hoogte brengt bij een ter post aangetekende brief en mits hij de kredietgever vergoedt voor de schade die de kredietgever lijdt door de stopzetting van de uitkeringen.
De uitoefening van het recht om af te zien van verdere uitkeringen onder het pensioenkrediet, maakt enkel een einde aan de verplichting van de kredietgever om nog uitkeringen te doen. Voor het overige blijft de kredietovereenkomst verder lopen zoals tevoren het geval was.
Art. 11
De kredietnemer heeft het recht om de reeds uitgekeerde bedragen, samen met de al dan niet gekapitaliseerde rente, aan de kredietgever volledig of gedeeltelijk vervroegd terug te betalen, mits hij de kredietgever vergoedt voor de schade die de kredietgever lijdt door de vervroegde terugbetaling.
Art. 12
De kredietnemer en de eventuele derde hypotheekgever zijn verplicht het hypotheekgoed als een goede huisvader te beheren. Dit betekent dat zij verplicht zijn aan het hypotheekgoed dezelfde goede zorgen te besteden als wanneer zij hun hypotheekgoed niet zouden bezwaard hebben. De kredietnemer en de eventuele derde hypotheekgever zijn verplicht de kredietgever de gelegenheid te geven om de naleving van deze verplichting te controleren.
De kredietnemer en de eventuele derde hypotheekgever staan er jegens de kredietgever voor in dat eventuele andere derden, die het hypotheekgoed zouden gebruiken of er zakelijk rechten in zouden hebben, dezelfde goede zorgen aan het hypotheekgoed zullen besteden en controle door de kredietgever mogelijk zullen maken.
HOOFDSTUK V
Einde van de kredietovereenkomst
Art. 13
Het tijdelijk pensioenkrediet eindigt door het bereiken van de einddatum bepaald in de kredietovereenkomst. Het levenslang pensioenkrediet eindigt bij het overlijden van de langstlevende kredietnemer. Tevens heeft de kredietgever het recht om de kredietovereenkomst vervroegd te beëindigen om de redenen vermeld in de kredietovereenkomst. Deze redenen mogen niet afhangen van de loutere wil van de kredietgever. De beëindiging, al dan niet vervroegd, van het pensioenkrediet stelt een einde aan de verplichting van de kredietgever om uitkeringen te doen en maakt tevens de (terug)betaling van het kapitaal en de rente onmiddellijk eisbaar. In geval van vervroegde beëindiging van het krediet is de kredietnemer verplicht de kredietgever te vergoeden voor de schade die hij door de vervroegde beëindiging van de overeenkomst lijdt.
Nadat een tijdelijk pensioenkrediet een einde heeft genomen, kunnen de kredietgever, de kredietnemer en de eventuele derde hypotheekgever onderhands overeenkomen de overeenkomst te hernieuwen onder de voorwaarden die zij bepalen. Het aldus hernieuwd krediet blijft onderworpen aan de bepalingen van deze wet, ook al zouden de betrokkenen overeenkomen de uitstaande schuld af te lossen. In afwijking van artikel 1278 van het Burgerlijk Wetboek volgt de hypotheek de nieuwe schuldvordering van de kredietgever. Indien de hernieuwing aanleiding geeft tot een nieuwe hypotheekvestiging, dient gehandeld zoals bepaald in de artikelen 5 tot 8.
Indien de kredietgever, in plaats van de overeenkomst vervroegd te beëindigen, enkel de uitkeringen opschort, blijven alle andere voorwaarden van de kredietovereenkomst onverminderd van kracht.
Art. 14
Niettegenstaande de, al dan niet vervroegde, beëindiging van het krediet, blijft de opeisbare schuld verder aangroeien op dezelfde wijze als vóór de beëindiging van het krediet, en wel tot de volledige aanzuivering van de schuld. Evenwel wordt de schuld beperkt tot de waarde van het hypotheekgoed, als bepaald hetzij in der minne, hetzij door uitwinning van de hypotheek.
Art. 15
Binnen een termijn van drie maanden en veertig dagen na de beëindiging van de kredietovereenkomst, kunnen de kredietgever en al diegenen die zakelijke rechten hebben in het hypotheekgoed een akkoord sluiten over de waarde van het in hypotheek gegeven onroerend goed. Dit akkoord moet gevolgd worden door de betaling van de volledige schuld, evenwel beperkt tot de overeengekomen waarde. Bedoelde betaling moet gebeuren binnen een termijn van 9 maanden na de beëindiging van de kredietovereenkomst. Bij gebreke van zo'n betaling in der minne heeft de kredietgever het recht de hypotheek uit te winnen. Bij gebreke van een akkoord over de waarde van het hypotheekgoed binnen de gestelde termijn van drie maanden en veertig dagen heeft de kredietgever eveneens het recht om de hypotheek uit te winnen. In geval van hypotheekuitwinning kan de kredietgever slechts aanspraak maken op de netto-opbrengst van de verkoop van het onroerend goed.
De kredietgever mag onmiddellijk tot hypotheekuitwinning overgaan indien de nalatenschap onbeheerd is.
De kredietgever heeft het recht de hypotheek uit te winnen zonder dat hij over een uitvoerbare titel dient te beschikken.
Art. 16
De beperking van de schuld tot de waarde van het hypotheekgoed, als bedoeld in de artikelen 15 en 16, lijdt uitzondering in geval door een tekortkoming als bedoeld in artikel 12 de waarde van het hypotheekgoed is gedaald, of minder is gestegen, in vergelijking met wat zich zou hebben voorgedaan zonder die tekortkoming. In dit geval staat de kredietnemer met al zijn goederen in ter betaling van de volledige schuldvordering van de kredietgever.
Art. 17
Samenloop van schuldeisers maakt als zodanig geen einde aan het pensioenkrediet. Samenloop van schuldeisers laat anderzijds de rechten van de kredietgever, als bedoeld in de artikelen 13 tot 16 onverlet.
Art. 18
Met uitzondering van titel III is de wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet niet van toepassing op pensioenkredieten. De hypotheek gevestigd tot zekerheid van één of meer huidige of toekomstige pensioenkredieten is alleen opzegbaar wat betreft toekomstige pensioenkredieten.
TITEL III
Controle van de ondernemingen die pensioenkrediet verstrekken en van de tussenpersonen bij pensioenkrediet
Art. 19
De controle wordt uitgeoefend door de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen, opgericht bij koninklijk besluit nr. 185 van 9 juli 1935 op de bankcontrole en het uitgifteregime voor titels en effecten.
TITEL IV
Wijzigingsbepalingen
Art. 20
Artikel 265 van hetzelfde Wetboek, gewijzigd bij de wet van 12 juli 1976, wordt aangevuld met een 6º, luidend als volgt :
« 6º de inschrijvingen, en hun vernieuwingen, van hypotheken genomen tot zekerheid van een pensioenkrediet in de zin van de wet van ... tot invoering van het pensioenkrediet. »
Art. 21
Artikel 80, eerste lid, van de Hypotheekwet wordt aangevuld als volgt :
« Deze regel lijdt uitzondering in geval de hypotheek wordt gevestigd tot zekerheid van één of meer huidige of toekomstige pensioenkredieten in de zin van de wet van ... tot invoering van het pensioenkrediet. Alsdan volstaat de vermelding in de akte dat de hypotheek wordt gevestigd tot zekerheid van zo'n pensioenkrediet. De hypotheek waarborgt in dit geval de som van de uitkeringen die onder het pensioenkrediet worden verricht. »
Art. 22
Artikel 83, tweede lid, 4º, van dezelfde wet wordt aangevuld als volgt :
« Werd de hypotheek gevestigd tot zekerheid van één of meerdere huidige of toekomstige pensioenkredieten in de zin van de wet van ... tot invoering van het pensioenkrediet, dan volstaat de vermelding dat de hypotheek geldt tot zekerheid van de terugbetaling van zo'n pensioenkrediet(en); ».
Art. 23
Artikel 87 van dezelfde wet wordt aangevuld met het volgende lid :
« Strekt de hypotheek tot zekerheid van één of meerdere huidige of toekomstige pensioenkredieten in de zin van de wet van ... tot invoering van het pensioenkrediet, dan heeft de kredietgever het recht om in dezelfde rang te worden geplaatst als voor de uitkeringen die onder een pensioenkrediet werden verricht wat betreft de al dan niet gekapitaliseerde rente die deze uitkeringen hebben afgeworpen. »
Art. 24
Artikel 3, § 1, van de wet van 12 juni 1991 op het consumentenkrediet, gewijzigd bij de wetten van 4 augustus 1992 en 11 april 1999, door het koninklijk besluit van 20 juli 2000 en door de wet van 24 maart 2003, wordt aangevuld met een 9º, luidend als volgt :
« 9º de kredieten waarop de wet van ... op het pensioenkrediet van toepassing is. »
Art. 25
Artikel 90 van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, vervangen bij de wet van 23 december 1958, wordt aangevuld met het volgende lid :
« Het bij artikel 87 bepaalde recht is evenmin verschuldigd, zo de gewaarborgde verbintenis voortkomt uit een pensioenkrediet in de zin van de wet van ... tot invoering van het pensioenkrediet. »
4 februari 2011.
| Bart TOMMELEIN Alexander DE CROO. |
(1) http://www.plan.be/admin/uploaded/200807021045120.rapport2008_nl.pdf, p. 7.
(2) Ibidem, p. 61.