3-620/1

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Sénat de Belgique

SESSION DE 2003-2004

2 AVRIL 2004


Proposition de loi modifiant les articles 27 et 29 de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, en vue de créer un privilège aux associations des copropriétaires

(Déposée par Mme Clotilde Nyssens et consorts)


DÉVELOPPEMENTS


Aux termes de l'article 577-3 du Code civil, le régime de la copropriété est applicable à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs, déterminée en tenant compte de la valeur respective de celle-ci.

La répartition des charges communes doit, quant à elle, figurer dans le règlement de copropriété et sera effectuée le plus souvent en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif. Il est néanmoins possible de répartir les charges en proportion de l'utilité pour chaque héritage des biens et des services communs donnant lieu à ces charges. Enfin, les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité (1).

Les charges communes concernent avant tout des paiements essentiels au bon usage du logement des habitants d'un immeuble et de leur environnement, à savoir notamment l'assurance incendie, l'entretien des ascenseurs, la propreté des parties communes ainsi qu'éventuellement les dépenses de sécurité et d'énergie, tel que le gaz et l'électricité.

Les dépenses réalisées pour la conservation de la chose recouvrent, quant à elles, des domaines aussi divers que la réfection de toitures, l'adaptation des ascenseurs, la lutte contre les infiltrations d'eau, ... et peuvent, dans certains cas, atteindre des montants considérables.

La nécessité de réaliser ces dépenses a notamment pour conséquence qu'il est de plus en plus fréquent de voir des copropriétaires contraints de supporter les quotes-parts impayées par certains propriétaires défaillants sans avoir pour autant l'espoir de récupérer un jour une partie de ces sommes au moyen d'une action judiciaire intentée par le syndic en leur nom.

C'est ainsi qu'en cas de vente volontaire ou forcée de la part d'un copropriétaires défaillants, il n'est pas rare que le prix de vente ne permette que de désintéresser les créanciers hypothécaires ou disposant d'un privilège immobilier.

En outre, et pour autant que la valeur de l'immeuble n'a pas été absorbée par les créances privilégiées ou hypothécaires, la portion du prix qui reste due est affectée de préférence au payement des créances disposant d'un privilège général sur meuble, dont notamment les créances à l'égard du fisc ou d'un organisme de sécurité sociale (2).

Cette situation est ressentie comme particulièrement inique par les propriétaires qui sont amenés à devoir assumer la défaillance de l'un d'entre eux d'autant plus que ces dépenses ont permis de conserver, d'améliorer la chose au profit de l'ensemble des créanciers du propriétaire défaillant.

À l'instar de la législation française (3), il serait opportun de créer un privilège en faveur des associations de copropriétaires pour le paiement des dépenses utiles à la conservation et l'entretien, ainsi que les frais d'administration, les impôts et autres charges de la chose commune relatifs à l'année courante et aux quatre dernières années échues.

C'est pourquoi la présente proposition envisage de modifier l'article 27 de la loi hypothécaire en vue d'insérer un tel privilège en faveur des associations de copropriétaires et de le dispenser de toute inscription.

Clotilde NYSSENS.
René THISSEN.
Christian BROTCORNE.

PROPOSITION DE LOI


Article 1er

La présente loi règle une matière visée à l'article 78 de la Constitution.

Art. 2

Dans l'article 27, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, il est inséré un 1ºbis, rédigé comme suit :

« 1ºbis. Conjointement avec le vendeur, l'association des copropriétaires visée à l'article 577-5 du Code civil, pour le paiement des dépenses utiles de conservation et d'entretien, ainsi que les frais d'administration, les impôts et autres charges de la chose commune relatifs à l'année courante et aux quatre dernières années échues; toutefois, l'association des copropriétaires est préférée au vendeur pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues. »

Art. 3

L'article 29 de la même loi est complété par ce qui suit :

« et des privilèges des associations de copropriétaires ».

29 janvier 2004.

Clotilde NYSSENS.
René THISSEN.
Christian BROTCORNE.

(1) Article 577-2, § 9, du Code civil. Voir également M. Kadaner et M. Plessers, « La loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives à la copropriété », JT, 1995, p. 400.

(2) Article 19 de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851.

(3) Article 2103 du Code civil, tel que modifié par l'article 34 I de la loi nº 94-624 du 21 juillet 1994, Journal officiel du 24 juillet 1994.