| SÉNAT DE BELGIQUE | BELGISCHE SENAAT | ||||||||
| ________ | ________ | ||||||||
| Session 2010-2011 | Zitting 2010-2011 | ||||||||
| ________ | ________ | ||||||||
| 9 novembre 2010 | 9 november 2010 | ||||||||
| ________ | ________ | ||||||||
| Question écrite n° 5-339 | Schriftelijke vraag nr. 5-339 | ||||||||
de Sabine de Bethune (CD&V) |
van Sabine de Bethune (CD&V) |
||||||||
au ministre de la Justice |
aan de minister van Justitie |
||||||||
| ________ | ________ | ||||||||
| Copropriété - Loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction (loi Breyne) - Garantie d'exécution | Mede-eigendom - Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen (Wet Breyne) - Uitvoeringsgarantie | ||||||||
| ________ | ________ | ||||||||
| copropriété industrie du bâtiment garantie réglementation de la construction entrepreneur logement |
mede-eigendom bouwnijverheid garantie bouwvoorschriften ondernemer huisvesting |
||||||||
| ________ | ________ | ||||||||
|
|
||||||||
| ________ | ________ | ||||||||
| Question n° 5-339 du 9 novembre 2010 : (Question posée en néerlandais) | Vraag nr. 5-339 d.d. 9 november 2010 : (Vraag gesteld in het Nederlands) | ||||||||
J'ai été informée dernièrement de quelques plaintes relatives à la copropriété d'appartements. La loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction (appelée la « loi Breyne ») règle les relations contractuelles entre les maîtres de l'ouvrage et les entrepreneurs de certains travaux. L'article 12 de cette loi prévoit un système de cautionnement visant à garantir le parfait achèvement des travaux par le vendeur/l'entrepreneur. Cet article établit une distinction entre l'entrepreneur agréé et d'autres personnes non agréées. Pour l'entrepreneur agréé, la loi du 9 juillet 1971 (et l'arrêté d'exécution) prévoit la constitution d'un cautionnement à hauteur de 5% de la valeur des travaux auprès de la Caisse des dépôts et consignations (CDC) (cf. Art. 3 de l'arrêté royal du 21 octobre 1971 portant exécution de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction). La réception s'effectue en deux phases : la réception provisoire et la réception définitive. Entre ces deux phases, il s'écoule au minimum un an (Cf. Art. 9 de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction). Le cautionnement est libéré par moitiés, la première à la réception provisoire et la seconde à la réception définitive (Cf. Art. 3 de l'arrêté royal du 21 octobre 1971 portant exécution de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction). L'acheteur/le maître de l'ouvrage bénéficie ainsi de garanties suffisantes que l'entrepreneur achèvera les travaux. En pratique, il s'avère toutefois que le maître de l'ouvrage n'est pas suffisamment protégé par ce cautionnement de 5% en cas de faillite de l'entrepreneur agréé. Pour les autres personnes qui n'ont pas la qualité d'entrepreneur agréé (par exemple un promoteur immobilier), la loi du 9 juillet 1971 (et l'arrêté d'exécution) impose un cautionnement par un établissement de crédit ou une caisse de cautionnement. L'engagement expire néanmoins à la réception provisoire du bâtiment et non à la réception définitive (Cf. Art. 4, in fine, de l'arrêté royal du 21 octobre 1971 portant exécution de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction). La réception provisoire du bâtiment sert à constater l'achèvement des travaux et à consigner les éventuels vices et remarques dans un procès-verbal. La réception provisoire prévoit généralement une période d'essai et un délai permettant à l'entrepreneur de remédier aux vices constatés. À cet égard, le problème suivant se pose : différents vices peuvent encore être constatés au moment de la réception provisoire. Étant donné que l'engagement de la caution (établissement de crédit ou caisse de cautionnement) expire à la réception provisoire, le maître de l'ouvrage dispose de peu de moyens pour contraindre le promoteur immobilier à achever les travaux conformément aux remarques consignées dans le procès-verbal. Sa seule possibilité est d'intenter un procès, mais cette solution est peu efficace et peu recommandable étant donné la durée et le coût d'une action en justice. Le nœud du problème réside dans la formulation de l'article 4, in fine, de l'arrêté royal du 21 octobre 1971 portant exécution de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction (Moniteur belge du 4 novembre 1971) dont le dernier alinéa stipule que « L'engagement de la caution prend fin à la réception provisoire des travaux ». Pour garantir une meilleure protection de l'acheteur/du maître de l'ouvrage, on pourrait prévoir que l'engagement de la caution ne prend fin qu'à la réception définitive des travaux. L'acheteur/le maître de l'ouvrage disposera ainsi d'une garantie effective à l'égard de la caution au cas où le vendeur/l'entrepreneur ne respecterait pas son engagement de parfait achèvement du bâtiment. Afin de limiter le coût de ce cautionnement, on pourrait n'imposer à l'entrepreneur qu'une garantie de remboursement jusqu'à la réception provisoire. Ce cautionnement implique que l'établissement de crédit ou la caisse de cautionnement se porte caution solidaire avec l'entrepreneur pour le remboursement des montants déjà payés par le maître de l'ouvrage en cas de résolution du contrat par la faute de l'entrepreneur. Pour la période comprise entre la réception provisoire et la réception définitive, on pourrait prévoir une garantie d'achèvement. Ce cautionnement implique que l'établissement de crédit ou la caisse de cautionnement et l'entrepreneur se portent caution solidaire pour le coût de l'achèvement du bâtiment au cas où l'entrepreneur ne respecterait pas ses engagements en la matière. C'est cette vision que défend explicitement la doctrine : « Le législateur ferait mieux d'opter, comme indiqué ci-avant, pour un système mixte dans lequel l'entrepreneur donnerait une garantie de remboursement pour la première partie des travaux et une garantie d'achèvement pour la deuxième partie. » (Cf. M. BOES, « De notariële verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en met de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen », T. Not. 1973, 202 ; M. DEVROEY, De Wet Breyne, 2000, 151, n° 65, et S. MAES, « Wet Breyne : knelpunten bij de toepassing », NJW, n° 175, 30 janvier 2008, p. 67). On pourrait en outre prévoir que les entrepreneurs tant agréés que non agréés devront constituer un cautionnement auprès d'un établissement de crédit ou d'une caisse de cautionnement. Ce faisant, on met un terme à une forme de concurrence déloyale entre les entrepreneurs agréés et non agréés. Cette discrimination ne trouve aucune justification objective (Cf. H. UYTTERSPROT, « De wet Breyne : zekerheidsstelling en achterpoorten », TVV 2006, 787, n° 8 et suivants, et S. MAES, « Wet Breyne : knelpunten bij de toepassing », NJW, n° 175, 30 janvier 2008, p. 66). En outre, l'entrepreneur agréé pourra utiliser, pour l'exercice de sa profession, le montant de la garantie de 5 % immobilisé sur un compte de la CDC, ce qui ne pourra que profiter à notre économie. La Bouwunie a constitué en son sein une « caisse de cautionnement ». Tant les petits que les grands entrepreneurs de travaux publics ou privés peuvent y faire appel pour conclure un cautionnement. Ce dernier est offert en échange d'une cotisation unique de 75 euros. Ce montant est remboursé ou imputé sur une nouvelle demande dès que la caution est libérée par le maître de l'ouvrage. L'entrepreneur devient un associé de la caisse de cautionnement au prorata d'une part de 25 euros par tranche de 2500 euros de caution. L'assemblée générale des actionnaires fixe chaque année le dividende attribué aux actionnaires. Une rétribution de seulement 1% du montant des cautions ouvertes est réclamée à l'entrepreneur. Ce montant représente le coût final pour l'entrepreneur (Voir site web de la Bouwunie : http://www.bouwunie.be/viewobj.jsp?article=50663). Le grand avantage de cette caisse de cautionnement est que les demandes de cautionnement sont traitées avec une grande simplicité administrative. C'est pourquoi je souhaiterais que le ministre réponde aux questions suivantes. 1. Que pense le ministre de la proposition visant à scinder la garantie offerte au maître de l'ouvrage en une garantie d'exécution et une garantie d'achèvement des travaux ? 2. Que pense-t-il de l'harmonisation de l'obligation de garantie pour les entrepreneurs agréés et les entrepreneurs non agréés ? 3. Est-il disposé à prendre lui-même une initiative en ce sens ou a soutenir une initiative parlementaire ? |
Recentelijk werden mij enkele klachten ter kennis gebracht die betrekking hadden op de mede-eigendom van appartementen. De wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen regelt de contractuele relatie tussen opdrachtgevers en aannemers van bepaalde bouwwerken (de zogenaamde "wet Breyne"). Artikel 12 van deze wet voorziet in een systeem van zekerheidstelling opdat de verkoper/aannemer de werken volledig zou voltooien. In het artikel wordt een onderscheid gemaakt tussen een erkende aannemer en andere personen die deze erkenning niet genieten. Voor de erkende aannemer bepaalt de wet van 9 juli 1971 (en het uitvoeringsbesluit) dat de erkende aannemer een waarborg ter waarde van 5 % van de werken stort op een rekening bij de Deposito- en Consignatiekas (DCK) (cf. artikel 3 van het koninklijk besluit van 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen). De oplevering gebeurt in twee fasen, namelijk de voorlopige en de definitieve oplevering. Tussen die twee fasen is er een termijn van minstens een jaar (cf. artikel 9 van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen). De waarborg wordt vrijgegeven bij helften, de eerste helft bij de voorlopige oplevering en de tweede helft bij de definitieve oplevering (cf. artikel 3 van het koninklijk besluit van 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen). Op die manier zou de koper/opdrachtgever voldoende zekerheid moeten hebben dat de aannemer zijn werkzaamheden volledig voltooit. In de praktijk blijkt echter dat de bouwheer met die 5 %-waarborg onvoldoende beschermd is in geval van faillissement van de erkende aannemer. Voor andere personen die niet de hoedanigheid van erkend aannemer genieten (bijvoorbeeld een bouwpromotor) bepaalt de wet van 9 juli 1971 (en het uitvoeringsbesluit) dat er een borgstelling door een kredietinstelling of borgstellingskas moet worden gegeven. Die verbintenis eindigt echter bij de voorlopige en niet bij de definitieve oplevering van het gebouw (cf. artikel 4, in fine, van het koninklijk besluit van 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen). De voorlopige oplevering van het gebouw stelt de beëindiging van de werken vast, waarbij in een proces-verbaal de eventuele gebreken en opmerkingen worden vastgesteld. De voorlopige oplevering voorziet meestal in een proeftermijn en in een termijn voor de aannemer om de vastgestelde gebreken te verhelpen. Het probleem hierbij is het volgende: er kunnen bij de voorlopige oplevering nog diverse gebreken worden vastgesteld. Aangezien de verbintenis van de borg (kredietinstelling of borgstellingskas) bij de voorlopige oplevering vervalt, beschikt de opdrachtgever over weinig mogelijkheden om de afwerking volgens het proces-verbaal af te dwingen van de bouwpromotor. De enige mogelijkheid bestaat erin een rechtszaak aan te spannen, een weinig efficiënte en bemoedigende situatie gelet op de duurtijd van het gerechtelijke verloop en de daarmee gepaard gaande kosten. Het concrete probleem hierbij schuilt in artikel 4, in fine, van het koninklijk besluit van 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen (Belgisch Staatsblad van 4 november 1971). Het laatste lid bepaalt het volgende: " De verbintenis van de borg eindigt bij de voorlopige oplevering der werken. " Voor een betere bescherming van de koper/opdrachtgever van het bouwwerk zou kunnen worden bepaald dat de verbintenis van de borg pas eindigt bij de definitieve oplevering van de werken. Zo heeft de koper/opdrachtgever een effectieve zekerheid ten aanzien van de borg voor het geval de verkoper/aannemer zijn verbintenissen om het gebouw volledig af te werken niet zou nakomen. Om de kostprijs van de borgstelling beperkt te houden, zou kunnen worden bepaald dat de aannemer slechts een terugbetalingswaarborg moet geven tot op het moment van de voorlopige oplevering. Die borgstelling houdt in dat de kredietinstelling of de Borgstellingskas met de aannemer hoofdelijk borg staat voor de terugbetaling van de reeds betaalde bedragen van de bouwheer indien het contract zou worden ontbonden door de schuld van de aannemer. Voor wat betreft de periode tussen de voorlopige en de definitieve oplevering zou kunnen worden voorzien in een voltooiingswaarborg. Deze borgstelling komt erop neer dat de kredietinstelling of de Borgstellingskas en de aannemer hoofdelijk borg staan voor de kosten van de afwerking van het gebouw indien de aannemer zijn verplichtingen ter zake niet naleeft. Die visie wordt uitdrukkelijk gesteund door de rechtsleer ter zake: " De wetgever zou ter zake, zoals eerder aangehaald, beter opteren voor een gemengd systeem waarbij de aannemer voor het eerste deel van de werken een terugbetalingswaarborg zou stellen en voor het tweede deel een voltooiingswaarborg. " (cf. . Boes, "De notariële verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en met de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen", T. Not., 1973, 202; M. Devroey, De wet Breyne, 2000, 151, nr. 65; en S. Maes, " Wet Breyne: knelpunten bij de toepassing ", NJW, nr. 175, 30 januari 2008, p. 67). Daarnaast zou kunnen worden bepaald dat zowel de erkende als de niet-erkende aannemers een borgstelling moeten vragen bij een kredietinstelling of een Borgstellingskas. Op die wijze wordt een vorm van oneerlijke concurrentie tussen de erkende en de niet-erkende aannemers uit de wereld geholpen . Die discriminatie kan op geen enkele objectieve wijze worden verantwoord (cf. H. Uyttersprot, "De wet Breyne: zekerheidsstelling en achterpoorten", TVV, 2006, 787, nr. 8 e.v.; en S. Maes, " Wet Breyne: knelpunten bij de toepassing ", NJW, nr. 175, 30 januari 2008, p. 66). Bovendien kan de erkende aannemer het bedrag van 5 % waarborg die geïmmobiliseerd werd op een rekening bij de DCK aanwenden voor zijn bedrijfsuitoefening, wat onze economie alleen maar ten goede kan komen. In het kader van Bouwunie werd een zogenaamde "Borgstellingskas" opgericht. Zowel kleine als grote aannemers van openbare of private werken kunnen hier een beroep op doen om een borg af te sluiten. Voor die borgstelling wordt een eenmalige aansluitingsvergoeding van 75 euro gevraagd. Dat bedrag wordt terugbetaald of verrekend met een nieuwe aanvraag, van zodra de borg door de opdrachtgever wordt vrijgegeven. De aannemer wordt vennoot van de Borgstellingskas à rato van een aandeel van 25 euro per schijf van 2500 euro borg. De algemene vergadering van aandeelhouders bepaalt jaarlijks welk dividend aan de aandeelhouders wordt toegekend. Aan de aannemer wordt een retributie van slechts 1 % per jaar op het bedrag van de openstaande borgen aangerekend. Dat bedrag vormt de uiteindelijke kostprijs voor de aannemer (zie website van Bouwunie: http://www.bouwunie.be/viewobj.jsp?article=50663). Het grote voordeel van die Borgstellingskas is de administratieve eenvoud waarmee een aanvraag voor een borgstelling wordt afgehandeld. Om die redenen had ik van de minister graag een antwoord gekregen op de volgende vragen: 1. Wat is het standpunt van de minister met betrekking tot het voorstel inzake de splitsing van de garantie voor de bouwheer in een uitvoeringsgarantie en een voltooiingsgarantie? 2. Wat is zijn standpunt met betrekking tot de gelijkschakeling van de garantieverplichting voor de erkende en de niet-erkende aannemers? 3. Is hij bereid om zelf een initiatief in die zin te nemen of een parlementair initiatief te steunen? |