J'ai récemment eu connaissance de quelques plaintes concernant la copropriété d'appartements.

La loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction (appelée la « loi Breyne ») règle les relations contractuelles entre les maîtres de l'ouvrage et les entrepreneurs de certains travaux. L'article 12 de cette loi prévoit un système de cautionnement afin que le vendeur/entrepreneur achève complètement les travaux. Cet article établit une distinction entre, d'une part, un entrepreneur agréé et, d'autre part, d'autres personnes non agréées.

Pour l'entrepreneur agréé, la loi du 9 juillet 1971 (et l'arrêté d'exécution) prévoit la constitution d'un cautionnement s'élevant à 5% des travaux auprès de la Caisse des dépôts et consignations (CDC) (cf. article 3 de l'arrêté royal du 21 octobre 1971 portant exécution de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction).

La réception des travaux se fait en deux phases, la réception provisoire et la réception définitive. Entre ces deux phases, il s'écoule un délai d'au moins un an (cf. article 9 de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction). Le cautionnement est libérée par moitiés, la première à la réception provisoire et la seconde à la réception définitive (cf. article 3 de l'arrêté royal du 21 octobre 1971 portant exécution de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction). Cela devrait permettre à l'acheteur/maître de l'ouvrage d'avoir suffisamment de garanties d'achèvement total des travaux par l'entrepreneur. En pratique, il s'avère toutefois que le maître de l'ouvrage n'est pas suffisamment protégé par ce cautionnement de 5% en cas de faillite de l'entrepreneur agréé.

Pour les personnes n'ayant pas le statut d'entrepreneur agréé (par exemple un promoteur immobilier), la loi du 9 juillet 1971 (et l'arrêté d'exécution) impose une cautionnement par un établissement de crédit ou une caisse de cautionnement. Cet engagement prend cependant fin dès la réception provisoire du bâtiment et non au moment de la réception définitive (cf. article 4, in fine, de l'arrêté royal du 21 octobre 1971 portant exécution de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction).

La réception provisoire du bâtiment constate la fin des travaux et les éventuels vices et remarques sont consignés dans un procès-verbal. La réception provisoire prévoit généralement une période d'essai et un délai permettant à l'entrepreneur de remédier aux vices constatés.

À cet égard, le problème suivant se pose : lors de la réception provisoire, différents vices peuvent encore être constatés. Étant donné que l'engagement de la caution (établissement de crédit ou caisse de cautionnement) prend fin à la réception provisoire, le maître de l'ouvrage dispose de peu de moyens pour contraindre le promoteur immobilier à achever les travaux conformément au procès-verbal. La seule possibilité est d'intenter un procès, une situation peu efficace et décourageante étant donné la durée d'une action en justice et les frais qu'elle entraîne.

Le problème concret se situe à l'article 4, in fine, de l'arrêté royal du 21 octobre 1971 portant exécution de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction (Moniteur belge du 4 novembre 1971). Le dernier alinéa est rédigé comme suit : « L'engagement de la caution prend fin à la réception provisoire des travaux ».

Afin de prévoir une meilleure protection de l'acheteur/maître de l'ouvrage des travaux, on pourrait stipuler que l'engagement de la caution prend fin seulement à la réception définitive des travaux. De cette manière, l'acheteur/maître de l'ouvrage dispose d'une garantie effective à l'égard de la caution au cas où l'acheteur/maître de l'ouvrage ne satisferait pas à son engagement d'achever le bâtiment comme convenu. Afin de limiter le coût de la caution, on pourrait prévoir que l'entrepreneur ne doit donner une garantie de remboursement que jusqu'au moment de la réception provisoire. Ce cautionnement implique que l'établissement de crédit ou la caisse de cautionnement est caution solidaire avec l'entrepreneur pour le remboursement des montants déjà payés par le maître de l'ouvrage en cas de résiliation du contrat par la faute de l'entrepreneur. Pour ce qui concerne la période entre la réception provisoire et la réception définitive, on pourrait prévoir une garantie d'achèvement. Cette caution consisterait à ce que l'institution de crédit ou la caisse de garantie et l'entrepreneur soient caution solidaire pour les coûts de l'achèvement du bâtiment si l'entrepreneur ne respectait pas ses engagements en la matière.

C'est cette vision que défend explicitement la doctrine en la matière : le législateur devrait opter pour un système mixte dans lequel l'entrepreneur donnerait une garantie de remboursement pour la première partie des travaux et une garantie d'achèvement pour la deuxième partie ». (cf. Boes, "De notariële verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en met de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen", T. Not., 1973, 202 ; M. Devroey, De wet Breyne, 2000, 151, n° 65 ; et S. Maes, "Wet Breyne: knelpunten bij de toepassing", NJW, n° 175, 30 janvier 2008, p. 67).

On pourrait prévoir en outre que tant les entrepreneurs agréés que les entrepreneurs non agréés doivent constituer un cautionnement auprès d'un établissement de crédit ou une caisse de cautionnement. Cela mettrait un terme à une forme de concurrence déloyale entre les entrepreneurs agréés et non agréés. Cette discrimination ne peut se justifier d'aucune manière objective (cf. H. Uyttersprot, "De wet Breyne : zekerheidsstelling en achterpoorten", TVV, 2006, 787, n° 8 et suiv. ; et S. Maes,"Wet Breyne: knelpunten bij de toepassing", NJW, n° 175, 30 janvier 2008, p. 66). En outre, l'entrepreneur agréé peut utiliser, pour l'exercice de sa profession, le montant de la garantie de 5 % immobilisé sur un compte de la CDC, ce qui ne peut être que bénéfique pour notre économie.

La « Bouwunie » a constitué en son sein une « caisse de cautionnement ». Tant les petits que les grands entrepreneurs de travaux publics ou privés peuvent y faire appel pour conclure un cautionnement. Ce dernier est offert en échange d'une cotisation unique de 75 euros. Ce montant est remboursé ou imputé à une nouvelle demande dès que la caution est débloquée par le maître de l'ouvrage. L'entrepreneur devient l'associé de la caisse de cautionnement au prorata de 25 euros par tranche de 2 500 euros de caution. L'assemblée générale des actionnaires fixe chaque année le dividende attribué aux actionnaires. Une rétribution de seulement 1 % du montant des cautions ouvertes est réclamée à l'entrepreneur. Ce montant est le coût final pour l'entrepreneur (voir site web de Bouwunie : http://www.bouwunie.be/viewobj.jsp?article=50663). Le grand avantage de la caisse de cautionnement est la simplicité administrative du traitement d'une demande de cautionnement.

Pour ces raisons, j'aimerais obtenir une réponse aux questions suivantes :

1. Quelle est la position du ministre concernant la proposition de scinder la garantie offerte au maître de l'ouvrage, en une garantie de bonne fin et une garantie d'achèvement ?

2. Quelle est la position du ministre concernant l'harmonisation de l'obligation de garantie pour les entrepreneurs agréés et les entrepreneurs non agréés ?

3. Le ministre est-il disposé à prendre lui-même une initiative dans ce sens ou à soutenir une initiative parlementaire ?