5-1056/1 | 5-1056/1 |
30 MEI 2011
Dit wetsvoorstel neemt de tekst over van een wetsvoorstel dat ingediend werd in de Kamer van volksvertegenwoordigers op 11 oktober 2010 (stuk Kamer, nr. 53-0339/001 - BZ 2010).
1. De wet van 28 maart 2007 (Belgisch Staatsblad van 8 mei 2007) voerde een vorm van voortzetting van de huur in ten voordele van de langstlevende echtgenoot (artikel 745bis, § 3, van het Burgerlijk Wetboek), alsook van de langstlevende wettelijke samenwonende (artikel 745octies, § 1, van het Burgerlijk Wetboek). Die verkrijgt voortaan als enige, met uitsluiting van alle andere erfgenamen, het recht op huur van het onroerend goed dat bij het openvallen van de nalatenschap van de overledene tot gemeenschappelijke verblijfplaats dient.
Voor CD&V was dat een stap in de goede richting, namelijk de handhaving van het normale kader waarin de partners tot dusver hebben geleefd ook bij wettelijk samenwonenden. Voorheen kwam het recht op huur slechts toe aan de langstlevende echtgenoot op een bijzonder omslachtige wijze, namelijk door het vruchtgebruik dat hij ab intestato op het huurrecht verwierf (1) . De langstlevende wettelijk samenwonende viel, bij gebrek aan erfrecht, helemaal uit de boot.
2. De wet van 28 maart 2007 biedt echter een ondoelmatige en slechts een fragmentaire oplossing. Daarenboven vertoont ze een aantal lacunes.
Ten eerste is de formulering van de regeling van het recht op huur onduidelijk waardoor het recht aanleiding geeft tot meer betwistingen.
Artikel 745octies, § 1, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek luidt : « De langstlevende wettelijk samenwonende verkrijgt als enige, met uitsluiting van alle andere erfgenamen, het recht op de huur van het onroerend goed dat bij het openvallen van de nalatenschap van de vooroverleden wettelijk samenwonende het gezin tot gemeenschappelijke verblijfplaats diende en verkrijgt het vruchtgebruik van het daarin aanwezige huisraad. » De vraag rijst of dit een reservataire bescherming is of niet. De absolute formulering van het artikel schijnt dit aan te geven. Nochtans werd de beschermingsregel opgenomen in het intestaatserfrecht, wat betekent dat er bij testament kan van worden afgeweken. Aldus kan de bescherming ontnomen worden aan de langstlevende (2) .
Bovendien kan de bescherming eveneens worden ontweken middels een huurcontract intuitu personae. De wet gaat uit van het principe dat de dood van de huurder geen einde stelt aan het huurcontract (art. 1742 van het Burgerlijk Wetboek). Nochtans is die regel slechts aanvullend, en kan daarvan worden afgeweken in het huurcontract (3) .
Ten tweede geldt het recht op huur niet voor de feitelijk samenwonende partner die niet mee de huurovereenkomst ondertekende. Een meerderheid in de rechtsleer is van oordeel dat artikel 215 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing is bij feitelijke samenwoning (4) . Deze strekking leidt ertoe dat de samenwonende partner-niet-contractuele huurder, bij opzegging door de contractuele huurder, het goed moet verlaten, aangezien hij geen contractuele band heeft met de verhuurder. Om dezelfde reden kan de verhuurder de huur opzeggen zonder rekening te moeten houden met de partner-niet-contractuele huurder (5) .
Dit is onbillijk. Er wonen steeds meer mensen feitelijk samen (6) . De behoefte tot een beschermingsregeling neemt toe. Voor CD&V behoort het tot een elementair samenwoningsrecht dat ook de gehuurde gezinswoning van feitelijk samenwonenden wordt beschermd (7) . De vraag rijst daarenboven of de uitsluiting van feitelijk samenwonenden niet discriminerend is in het licht van het arrest van 24 maart 2004 van het Grondwettelijk Hof (nr. 54/2004) (8) .
Ten derde bestaat betwisting over de vraag of de bescherming geboden door artikel 215, § 2, van het Burgerlijk Wetboek ook geldt voor echtgenoten die samen het huurcontract ondertekenden (9) . Een verschil in behandeling tussen echtgenoten, al naargelang ze gezamenlijk het huurcontract afsloten, valt niet redelijk te verantwoorden (10) . De wet moet dit verduidelijken.
Ten vierde wordt, in tegenstelling tot onze buurlanden (11) , het recht op huur voor de samenwonende echtgenoot of partner die de huurovereenkomst niet mee afsloot, naar Belgisch recht bijzonder fragmentair en gebrekkig behandeld. De wet van 28 maart 2007 heeft dit nog meer in de hand gewerkt.
In plaats van een uniforme en volwaardige regelgeving uit te werken, werd de regelgeving betreffende de huur van de gezinswoning verspreid over het huwelijks(vermogens)recht (artikel 215, § 2, van het Burgerlijk Wetboek), en — ingevolge de wet van 28 maart 2007 — het erfrecht (artikel 745bis, § 3, en 745octies, § 1, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek).
Nochtans hoort regelgeving omtrent het recht op huur enkel thuis in het huurrecht. Een beschermingsregeling in het erfrecht of huwelijks(vermogens)recht is geen optie, vermits de vraag naar bescherming en mogelijke voortzetting van de huur door de langstlevende immers niet enkel, of liever niet zozeer, tussen de partners onderling rijst, maar ook en voornamelijk jegens de verhuurder. Immers, de vraag in welke mate de wettelijke medehuurder ten aanzien van de verhuurder kan hard maken in het goed te blijven wordt met deze erfrechtelijke bepaling niet beantwoord. Regels die raken aan de rechten en plichten van de partijen bij een huurovereenkomst moeten worden opgenomen in het huurrecht. Dat is trouwens zo in al de ons omringende buurlanden (12) .
4. Daarom wil dit voorstel een volkomen en volwaardig systeem van medehuurderschap en voortzetting van de huur invoeren. De regeling wordt opgenomen in het huurrecht, met name in de Woninghuurwet. Het lijkt logisch de beschermingsregels in verband met de huur te beperken tot de gehuurde hoofdverblijfplaats.
Bovendien bestaat er geen enkele verantwoording om ook feitelijk samenwonenden een gelijkaardige bescherming te ontzeggen (13) . Zeker nu dit voorstel de regeling niet in het erfrecht noch in het huwelijksrecht wil inschrijven.
Tevens wordt artikel 215, § 2, van het Burgerlijk Wetboek geïncorporeerd in de nieuwe alomvattende regeling. Huidig artikel 215, § 2, is trouwens gebrekkig omdat de daarin voorziene bescherming stopt op crisismomenten zoals echtscheiding en overlijden uitgerekend momenten waarop bescherming het meeste nodig is (14) . Het huidige artikel 215, § 1, blijft bestaan als 215, enige paragraaf. De verwijzing in artikel 1477, van het Burgerlijk Wetboek naar artikel 215, van het Burgerlijk Wetboek, kan daarom ongewijzigd blijven.
5. Concreet wordt in de Woninghuurwet een artikel 1ter ingevoegd dat het recht op huur bij alle vormen van affectieve samenwoning regelt in drie hypothesen :
— tijdens de huurtermijn;
— in conflictsituaties tussen de partners gedurende de huurtermijn;
— bij overlijden van de huurder gedurende de huurtermijn.
Artikel 2
De regeling beoogt de handhaving van het normale kader waarin de partners tot dusver hebben geleefd. Dit is enger dan het toepassingsgebied van de woninghuurwet zoals gedefinieerd in artikel 1, nl. de woning die de huurder, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, vanaf de ingenottreding tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt. Naar analogie van artikel 215, § 2, en artikel 745bis, § 3, van het Burgerlijk Wetboek wordt het toepassingsgebied van deze regeling beperkt tot de huurovereenkomst betreffende het goed dat geheel of gedeeltelijk tot voornaamste gezinswoning dient. Voornoemde bepalingen worden dienovereenkomstig door de artikelen 4 en 5 opgeheven.
Verder regelt deze bepaling het recht op huur in drie hypothesen :
a) impact van samenwonen op het recht op huur : medehuurderschap
Indien één van de partners (in ruime zin) het huurcontract alleen ondertekende, vóór dan wel tijdens de samenwoning, bepaalt dit wetsvoorstel :
i. een automatisch medehuurderschap voor de andere echtgenoot of wettelijk samenwonende (toepassing van huidig artikel 215, § 2, en 1477, § 2, van het Burgerlijk Wetboek). Verduidelijkt wordt dat het om de wettelijk samenwonende partner moet handelen. De regeling is beperkt tot wettelijk samenwonenden die niet verbonden zijn door een band van bloedverwantschap die leidt tot een huwelijksverbod waarvoor de Koning geen ontheffing kan verlenen. Momenteel bepaalt artikel 745octies, § 1, laatste lid van het Burgerlijk Wetboek reeds dat het recht op huur niet van toepassing is ingeval de langstlevende wettelijk samenwonende een afstammeling is van de vooroverleden wettelijk samenwonende;
ii. een automatisch medehuurderschap voor de andere feitelijk samenwonende partner, indien zij twee jaar duurzaam en effectief samenwonen;
iii. een optioneel medehuurderschap voor de feitelijk samenlevende partner met wie minder dan twee jaar wordt samengewoond.
Gevolg van het medehuurderschap : alle akten worden gericht aan beiden of gaan uit van beiden. Verduidelijkt wordt dat deze verplichting ook geldt ingeval beide echtgenoten, wettelijk samenwonenden of feitelijk samenwonenden gezamenlijk de huurovereenkomst afsloten. Er wordt daarenboven een hoofdelijke gehoudenheid van beiden bepaald. Het is niet meer dan billijk dat indien een tweede huurder aan een verhuurder wordt opgedrongen deze tweede huurder ook instaat voor alle huurverplichtingen (15) .
b) toewijzingsmogelijkheid van het recht op huur bij relatiebreuk
In geval van wettelijk medehuurderschap (zoals hierboven omschreven) kan elke partner (echtgenoot, wettelijk samenwonende of feitelijk samenwonende) vorderen dat het huurrecht hem exclusief wordt toegewezen. Dat impliceert :
i. het van rechtswege eindigen van de huurovereenkomst ten overstaan van de andere partner (ook al is dat de contractuele huurder);
ii. de gebondenheid van de verhuurder door deze beslissing.
De vrederechter beslist naar billijkheid, rekening houdend met alle omstandigheden. Deze bepaling laat de vrederechter onder meer toe om bij zijn oordeel rekening te houden met de betrokken beroepsbelangen (vgl. artikel 745quater, § 2, derde en vierde lid, van het Burgerlijk Wetboek), gezinsbelangen, of het feit dat één van beide werd veroordeeld wegens partnergeweld (vgl. artikel 223, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek en artikel 1447, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek).
In geval van contractuele medehuur (beiden sloten de huur af) is dezelfde regel van toepassing.
c) automatische voortzetting bij overlijden van (een van) de contractuele huurder(s)
Wij achten het wenselijk dat — zoals in de buurlanden (16) — wordt voorzien in een automatische voortzetting van de huurovereenkomst.
Volgende mogelijkheden liggen voor :
— in geval van contractuele medehuur. Het probleem rijst hier in mindere mate, aangezien elke huurder het recht op huur in eigen hoofde kan voortzetten. Volgens ons is het wel zinvol te bepalen dat de overblijvende huurder exclusief, dus met uitzondering van alle andere personen (erfgenamen), de huurovereenkomst voortzet;
— in geval van wettelijk medehuurderschap (zoals hiervoor omschreven), wordt bepaald :
i. dat de medehuurder de huur op exclusieve wijze voortzet, met uitzondering van alle andere personen;
ii. dat er een soepele uitstapmogelijkheid is : bijvoorbeeld opzegmogelijkheid binnen drie maanden na het overlijden, met een opzegtermijn van één maand;
— ook als de overleden partner alleen de huur afsloot en er geen medehuurderschap is, moet in een billijke voortzettingsregeling worden voorzien. Zo niet, kan de langstlevende zonder meer op straat worden gezet (bij feitelijk samenwonenden).
Indien er sprake is van het gedurende meer dan zes maanden voeren van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, dan zet de langstlevende partner op exclusieve wijze en van rechtswege tijdelijk de huur voort, namelijk gedurende zes maanden en behoudens indien hij binnen drie maanden een opzeg geeft van één maand (zie het Nederlands recht);
— er wordt voorts bepaald dat huurcontracten intuitu personae, waarbij de regel van artikel 1742 van het Burgerlijk Wetboek aan de kant wordt geschoven, ontoelaatbaar zijn, nu zij de bescherming zouden uithollen;
— aangezien deze regeling in de Woninghuurwet wordt opgenomen, zijn de bepalingen ervan van dwingende aard (artikel 12 Woninghuurwet), zodat afwijking onmogelijk is.
Artikel 3
Het huurrecht van de langstlevende wettelijk samenwonende wordt in de Woninghuurwet ingeschreven. Het vruchtgebruik op de huisraad die zich in de gehuurde gezinswoning bevindt, blijft in het erfrecht ingeschreven. Wij willen geen afbreuk doen aan dit vruchtgebruik. Om tegenstellingen te voorkomen, verwijst deze bepaling naar het recht op huur dat van rechtswege wordt voortgezet op de voornaamste gezinswoning bedoeld in artikel 1ter van de Woninghuurwet.
Artikelen 4 en 5
Vermits de regelingen van het recht op huur van de echtgenoot en wettelijk samenwonende worden gegroepeerd in de Woninghuurwet, dienen alle andere bepalingen met hetzelfde voorwerp, die verspreid staan in het Burgerlijk Wetboek, opgeheven te worden.
Artikel 6
Deze bepaling verduidelijkt dat de nieuwe beschermingsregeling met betrekking tot het recht op huur van toepassing is op alle op het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet reeds afgesloten huurovereenkomsten zodat de bescherming onmiddellijk van kracht is.
| Sabine de BETHUNE Peter VAN ROMPUY. |
HOOFDSTUK 1
Algemene bepaling
Artikel 1
Deze wet regelt een aangelegenheid als bedoeld in artikel 78 van de Grondwet.
HOOFDSTUK 2
Wijzigingen van het Burgerlijk Wetboek
Art. 2
In boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling II, van het Burgerlijk Wetboek, wordt een artikel 1ter ingevoegd, luidende :
« Medehuur en voortzetting van de huur.
Art. 1ter. § 1. Dit artikel is van toepassing op de huurovereenkomst betreffende het goed dat geheel of gedeeltelijk tot voornaamste gezinswoning dient.
§ 2. Wanneer één van de echtgenoten of wettelijk samenwonenden de huurovereenkomst aangaat, is diens echtgenoot of diens wettelijk samenwonende van rechtswege medehuurder, zolang het goed tot voornaamste gezinswoning dient, ongeacht of de huurovereenkomst voor dan wel na het aangaan van het huwelijk of de wettelijke samenwoning is aangegaan. Deze bepaling is niet van toepassing wanneer tussen de wettelijk samenwonenden een band van bloedverwantschap bestaat die leidt tot een huwelijksverbod waarvoor de Koning geen ontheffing kan verlenen.
Wanneer één van de feitelijk samenwonenden de huurovereenkomst aangaat, is diens feitelijk samenwonende van rechtswege medehuurder, voor zover zij gedurende minstens twee jaar duurzaam en effectief samenwonen, ongeacht of de huurovereenkomst vóór dan wel na het samenwonen is aangegaan. Deze bepaling is niet van toepassing wanneer tussen de feitelijk samenwonenden een band van bloedverwantschap bestaat die leidt tot een huwelijksverbod waarvoor de Koning geen ontheffing kan verlenen.
Indien de feitelijk samenwonende partners minder dan twee jaar duurzaam en affectief samenwonen, kunnen zij bij een ter post aangetekende brief of bij deurwaardersexploot de verhuurder in kennis stellen van hun duurzaam en affectief samenwonen. De feitelijk samenwonende partner die de huurovereenkomst niet heeft aangegaan, wordt hierdoor van rechtswege medehuurder.
De opzeggingen, kennisgevingen en exploten moeten aan de huurder en de medehuurder afzonderlijk worden gezonden of betekend, of uitgaan van beiden gezamenlijk. Zowel de huurder als de medehuurder kan de nietigheid van deze documenten, die aan de andere worden toegezonden of van deze laatste uitgaan, slechts inroepen indien de verhuurder kennis heeft van hun huwelijk, wettelijke samenwoning, dan wel van hun feitelijk samenwonen.
Het vierde lid is eveneens van toepassing indien beide echtgenoten, wettelijk samenwonenden of feitelijk samenwonenden de huurovereenkomst gezamenlijk afsloten.
Voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst, ontstaan vanaf het verwerven van het medehuurderschap, zijn de huurder en medehuurder hoofdelijk aansprakelijk.
§ 3. Ingeval de verstandhouding tussen de huurder en de medehuurder ernstig is verstoord, beslist de rechter op verzoek van een van hen, wie van hen exclusief huurder zal zijn vanaf de datum die hij bepaalt. Op dezelfde dag eindigt van rechtswege de huur ten aanzien van de ander.
De rechter beslist naar billijkheid rekening houdend met alle omstandigheden.
De verhuurder moet in het geding worden betrokken en is door de uitspraak van de vrederechter gebonden.
§ 4. Bij overlijden van de huurder zet de medehuurder de huur van rechtswege voort.
Ook personen die geen medehuurder zijn, maar sinds minstens zes maanden duurzaam en affectief samenwoonden met de overleden huurder, zetten het recht op huur van rechtswege voort gedurende zes maanden vanaf het overlijden van de huurder.
Wie het recht op huur voortzet, doet dit als enige, met uitsluiting van alle andere personen. In afwijking van artikel 3 kan hij binnen drie maanden na het overlijden van de huurder, de huurovereenkomst opzeggen, met inachtneming van een opzegtermijn van een maand.
Afwijkingen van artikel 1742 van het Burgerlijk Wetboek worden voor niet geschreven gehouden. »
Art. 3
In artikel 745octies van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 28 maart 2007, wordt paragraaf 1, tweede lid, vervangen als volgt :
« De langstlevende wettelijk samenwonende die overeenkomstig artikel 1ter, § 4, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling II, de huur van de voornaamste gezinswoning van rechtswege voortzet, verkrijgt het vruchtgebruik van het daarin aanwezige huisraad. »
HOOFDSTUK 3
Opheffingsbepalingen
Art. 4
Artikel 215, § 2, van hetzelfde Wetboek, laatst gewijzigd bij de wet van 20 februari 1991, wordt opgeheven.
Art. 5
In artikel 745bis van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 28 maart 2007, wordt paragraaf 3 opgeheven.
HOOFDSTUK 4
Overgangsbepaling
Art. 6
Deze wet is van toepassing op de op het tijdstip van inwerkingtreding ervan lopende huurovereenkomsten.
19 mei 2011.
| Sabine de BETHUNE Peter VAN ROMPUY. |
(1) Zie K. Vanhove en C. Castelein, « Tijd om te verhuizen ? Bescherming van de gehuurde gezinswoning op crisismomenten binnen het huwelijk en de wettelijke samenwoning », TPR, 2003, p. 1602, nr. 63 e.v.
(2) Zie M. Molle, « Le point sur les modifications récentes du Code civil en matière de baux à loyer », Rec. gén. enr. not., 2007, (258), 265.
(3) Zie M. Molle, « Le point sur les modifications récentes du Code civil en matière de baux à loyer », Rec. gén. enr. not., 2007, (258), 265.
(4) Zie K. Vanhove, « Woninghuur en samenwonen. Enkele knelpunten », TBO, 2008, (81), p. 83, nr. 8 en de aldaar aangehaalde referenties.
(5) W. Pintens en B. Vandermeersch, « Vermogensrechtelijke aspecten van ongehuwd samenwonen », in Ongehuwd samenwonen, Deurne, 1996, p. 30, nr. 43; Y.-H. Leleu, « Les biens et le logement du couple non marié », in Le couple non marié à la lumière de la cohabitation légale, Louvain-la-Neuve, 2000, p. 193, nr. 86.
(6) M. Corijn en K. Matthijs, « Gehuwd en ongehuwd samenwonen in België een sociaal-demografisch perspectief », in C. Forder en A. Verbeke (eds.), Gehuwd of niet : maakt het iets uit ?, Antwerpen, Intersentia, 2005, (47) 50-52.
(7) Vgl. K. Vanhove, Woninghuur en samenwonen. Enkele knelpunten », TBO, 2008, (81), p. 83, nr. 8; H. Casman, « Gehuwd, wettelijk of feitelijk samenwonend : wat maakt het uit ? Vermogensrechtelijke aspecten, andere dan bij overlijden », in Gehuwd of niet : maakt het iets uit ?, Antwerpen, Intersentia, 2005, p. 159, nr. 34.
(8) Vgl. N. Van Leuven, « Ook duurzaam feitelijk samenwonenden verwerven het recht van « samen »-bewoning », EJ, 2005, (3), 5.
(9) Zie uitgebreid : G. Baeteman, « De huurbescherming in het huwelijks- en samenlevingsrecht », in Liber Amicorum Lucien Simont, Brussel, Bruylant, 2002, (349), 356-358; K. Vanhove en C. Castelein, « Tijd om te verhuizen ? Bescherming van de gehuurde gezinswoning op crisismomenten binnen het huwelijk en de wettelijke samenwoning », TPR, 2003, 1579-1583; Zie voor een voorbeeld : L. Rousseau, « La protection du logement du couple », in Différenciation ou convergence des statuts juridiques du couple marié et du couple non marié ? Droit belge et français, Brussel, Bruylant, 2005, 104.
(10) K. Vanhove en C. Castelein, « Tijd om te verhuizen ? Bescherming van de gehuurde gezinswoning op crisismomenten binnen het huwelijk en de wettelijke samenwoning », TPR, 2003, 1584-1585, nr. 30; A. Wylleman m.m.v. I. Boone en M.-A. Masschelein, « Topics inzake huwelijksvermogensrecht », in Rechtskroniek voor de Vrede- en Politierechters 2007, Brugge, Die Keure, 2007, 8.
(11) Zie bijvoorbeeld Nederland : Boek 7, de artikelen 266-268 Burgerlijk Wetboek; Frankrijk : artikel 1751 van de Code civil.
(12) Zie bijvoorbeeld Nederland : opgenomen in boek 7, titel 4 (huur) van het Burgerlijk Wetboek; Frankrijk : opgenomen in livre III, titre VIII. (Du contract de louage) van de Code civil.
(13) K. Vanhove, « Concubinaat en huur : een moeilijk huwelijk », in Liber amicorum Hugo Vandenberghe, Brugge, Die Keure, 2007, 335-336.
(14) Zie reeds K. Vanhove en C. Castelein, « Tijd om te verhuizen ? Bescherming van de gehuurde gezinswoning op crisismomenten binnen het huwelijk en de wettelijke samenwoning », TPR, 2003, p. 1601, nr. 61.
(15) Vgl. W. Pintens, B. Van Der Meersch en K. Vanwinckelen, Inleiding tot het familiaal vermogensrecht, Leuven, 2002, p. 74, nr. 102; K. Vanhove, « Woninghuur en samenwonen. Enkele knelpunten », TBO, 2008, (81), p. 85, nr. 14; A. Wylleman m.m.v. I. Boone en M.-A. Masschelein, « Topics inzake huwelijksvermogensrecht », in Rechtskroniek voor de Vrede- en Politierechters 2007, Brugge, Die Keure, 2007, 9; G. Baeteman, « De huurbescherming in het huwelijks- en samenlevingsrecht », in Liber Amicorum Lucien Simont, Brussel, Bruylant, 2002, (349), 361; Y. Merchiers, « Enkele huurrechtelijke problemen doorheen de perikelen van het gezinsleven of Waar huurrecht en familierecht elkaar ontmoeten », in Liber Amicorum Prof. dr. G. Baeteman, Gent, E. Story-Scientia, 1997, (193), p. 203, nr. 18; De rechtspraktijk is op dit punt momenteel verdeeld.
(16) Zie bijvoorbeeld in Nederland : Boek 7, artikel 268.1 B.W.; in Frankrijk : artikel 1751, derde lid van de Code civil.