2-401/1 | 2-401/1 |
6 APRIL 2000
Sinds de invoering van het Burgerlijk Wetboek in 1804 zijn de bepalingen met betrekking tot de pacht meermaals gewijzigd.
De opeenvolgende hervormingen van de pachtwetgeving (vooral de wijzigingen van 1969 en 1988) hadden tot doel de voor de pachter gunstige regeling te versterken. Dat gold dan met name voor het bewijs inzake de pacht, de gevolgen van de pacht en vooral de pachttijd.
De wet van 7 november 1988 vormt een evenwichtig geheel van regels dat rekening houdt met de belangen van de verpachters en de pachters. Het is niet onze bedoeling om het hele systeem opnieuw op de helling te zetten en zo de coherentie ervan te schaden. Toch dient na elf jaar toepassing van deze wet te worden opgetreden om een halt toe te roepen aan met de ratio legis strijdige praktijken.
Daarom moet paal en perk worden gesteld aan bepaalde handigheidjes die dienen om de wetsbepalingen met betrekking tot de opzegging van de pachtovereenkomst door de verpachter te omzeilen.
Artikel 2
Voorkomen dat een vruchtgebruik wordt gevestigd ten voordele van een natuurlijk of rechtspersoon teneinde de pacht te beëindigen.
De regels met betrekking tot de pachttijd vormen het sluitstuk inzake de bescherming van de pachter. Een aantal ervan betreft de opzegging.
De pachttijd mag niet korter zijn dan 9 jaar (artikel 4, eerste lid). Bovendien wordt bij gebreke van een geldige opzegging de pacht van rechtswege verlengd voor opeenvolgende periodes van 9 jaar (artikel 4, tweede lid).
De verpachter kan bij het verstrijken van elke pachtperiode alleen een einde maken aan de pacht indien hij van een ernstige reden doet blijken. Deze redenen worden opgesomd in de wet.
Artikel 7, 1º, noemt als ernstige reden het door de verpachter te kennen gegeven voornemen om zelf het verpachte goed geheel of gedeeltelijk te exploiteren of de exploitatie ervan geheel of gedeeltelijk over te dragen aan zijn echtgenoot, aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot of aan de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen.
Artikel 8, § 2, als vervangen in 1998, voorziet in een pachttijd van minstens 27 jaar.
Bij afloop van deze pachttijd kan de verpachter een einde maken aan de pacht om zelf het verpachte goed geheel of gedeeltelijk te exploiteren of de exploitatie ervan over te dragen aan zijn echtgenoot, of aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot of aan de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen.
Ongeacht of het gaat om een traditionele of een langdurige pachtovereenkomst, moet de exploitatie van het goed dat van de pachter is teruggenomen op grond van bij de artikelen 7, 1º, en 8, bepaalde reden, een persoonlijke, werkelijke en ten minste negen jaar voortgezette exploitatie zijn door degene of degenen die in de opzegging als aanstaande exploitant zijn aangewezen of, indien zij rechtspersonen zijn, door hun verantwoordelijke organen of bestuurders en niet alleen door hun aangestelden.
Bovendien moeten degene of degenen die in de opzegging als aanstaande exploitant zijn aangewezen en indien zij rechtspersonen zijn, hun verantwoordelijke organen of bestuurders :
ofwel houder zijn van een getuigschrift of diploma afgegeven na het volgen met goed gevolg van een landbouwcursus of van onderwijs aan een land- of tuinbouwschool;
ofwel landbouwexploitant zijn of geweest zijn in de voorbije periode van vijf jaar gedurende ten minste één jaar;
ofwel reeds effectief gedurende ten minste één jaar aan een landbouwexploitatie hebben deelgenomen.
Het risico bestond dat een mechanisme zou worden gevonden om deze strenge regels te omzeilen : de vestiging van een vruchtgebruik voor bepaalde tijd. Het vruchtgebruik is een zakelijk recht en verleent de vruchtgebruiker het recht bepaalde kenmerkende onderdelen van het eigendomsrecht uit te oefenen. Een daarvan is het recht om de zaak te gebruiken. De vruchtgebruiker heeft bijgevolg het recht om een einde te maken aan de pacht.
Als de eigenaar niet voldoet aan de wettelijke vereisten, volstaat het dat hij voor een bepaalde tijd een vruchtgebruik verleent aan een ander natuurlijk of rechtspersoon, die daaraan wel voldoet.
De vruchtgebruiker maakt een einde aan de pacht en de verpachter krijgt de volle eigendom terug zodra de vruchtgebruikovereenkomst afloopt.
De wetgever is hiertegen opgetreden. Het derde lid van artikel 9 bepaalt dat de opzegging voor persoonlijke exploitatie niet als reden kan worden aangevoerd door de titularis van een vruchtgebruik gevestigd onder de levenden door de wil van de mens en voor bepaalde tijd.
De wetgever had dus enkel oog voor het vruchtgebruik gevestigd voor bepaalde tijd. De ervaring toont evenwel aan dat het vruchtgebruik gevestigd onder de levenden doch voor onbepaalde tijd nog steeds de mogelijkheid biedt om de dwingende wetsbepalingen te omzeilen.
Voorkomen dat vennootschappen worden opgericht met als enig doel de regels inzake pacht te omzeilen.
Vennootschap opgericht om een einde te maken aan de pachtovereenkomst.
Een landbouwvennootschap wordt opgericht om een einde te maken aan de pachtovereenkomst.
De eigenaar van het verhuurde goed richt een vennootschap op en verleent deze vennootschap het vruchtgebruik voor onbepaalde duur. Een natuurlijk persoon, die aan de in artikel 9 van de wet gestelde vereisten voldoet, wordt geworven als zaakvoerder. Deze persoon beëindigt de pachtovereenkomst. Het goed behoort dan tot het vermogen van de vruchtgebruiker, in dit geval de landbouwvennootschap. De zaakvoerder, die aan het hoofd staat van meerdere landbouwondernemingen, baat het goed echter niet zelf uit. Dat doet de vroegere verpachter opnieuw.
Van dit mechanisme bestaat een variant : de landbouwvennootschap verleent het vruchtgebruik voor onbepaalde tijd aan een natuurlijk persoon die de vereiste hoedanigheid heeft.
Om te voorkomen dat de ratio legis wordt omzeild, moet het onderscheid verdwijnen tussen vruchtgebruik voor bepaalde tijd en voor onbepaalde tijd.
Vennootschap opgericht louter met de bedoeling niet in de werkingssfeer van de pachtwet te vallen.
De eigenaar van het gehuurde goed richt een vennootschap op en verleent het vruchtgebruik voor onbepaalde tijd aan deze vennootschap. De vennootschap is dus niet onderworpen aan de bepalingen van de pachtwet. Bijgevolg kan ze de pachter strengere en uiterraad minder gunstige voorwaarden opleggen dan die welke de pachtwet voorschrijft.
Een vennootschap wordt opgericht om de toepassing van de pachtwet te vermijden.
Deze praktijk moet dus worden verboden.
Artikel 3
Om dezelfde reden (oprichting van landbouwvennootschappen waarin een eigenaar een verpacht goed inbrengt en die worden opgericht louter om een einde te maken aan de pachtovereenkomst), moet artikel 12, 6, van de wet worden gewijzigd.
In de oprichtingsakte van deze vennootschappen wordt als zaakvoerder een bestuurder of een vennoot aangewezen die, in tegenstelling tot de oprichters, de vereiste professionele hoedanigheid bezit.
Meestal gaat het dan om iemand die een getuigschrift of diploma heeft behaald in de landbouwkunde in de ruime zin dat overeenstemt met de voorwaarden inzake beroepsbewaamheid vastgesteld in artikel 9, vierde lid van de wet.
Artikel 9, laatste lid, in fine, bepaalt dat degenen die als bestuurder of zaakvoerder de leiding hebben van de activiteit die in de vennoootschap wordt gevoerd, daadwerkelijke arbeid moeten verrichten op het landbouwbedrijf.
Via exploitatieondernemingen en ondernemers, hebben deze zaakvoerders evenwel de leiding over meerdere bedrijven, dat wil zeggen over honderden of zelfs duizenden hectaren land.
Het concept « daadwerkelijke arbeid » is vaag en niet exhaustief. Eén ding is echter zeker : met daadwerkelijke arbeid bedoelde de wetgever in 1988 alle vormen van arbeid behalve een louter algemeen beheer.
Uit de parlementaire voorbereiding blijkt dat wanneer de opzegging door een landbouwvennootschap wordt gedaan, de zaakvoerder een natuurlijk persoon die voldoet aan de wettelijke voorwaarden daadwerkelijk aan de exploitatie moet deelnemen.
In feite heeft de wetgever dezelfde garantie willen inbouwen als die welke nu alleen de landbouwvennootschap biedt. Werkelijk betrokken zijn bij een bedrijf betekent minstens de helft van de tijd in het bedrijf werken en er de helft van zijn inkomsten uit halen. Volgens het verslag-Van Nevel moet het concept « daadwerkelijk » enger worden geïnterpreteerd dan de genoemde helft (verslag-Van Nevel, Stuk Senaat, nr. 586/2, 1986-1987).
Helaas is de wettekst niet duidelijk geformuleerd en kan het concept « daadwerkelijke arbeid » heel anders worden geïnterpreteerd dan de wetgever het bedoelde.
Artikel 9 stelt de zaakvoerders van de vennootschappen gelijk met natuurlijke personen. De zaakvoerders moeten beantwoorden aan de vereisten om opzegging te kunnen doen voor persoonlijke exploitatie, vastgesteld voor landbouwondernemers natuurlijke personen.
Zaakvoerders dienen uitdrukkelijk te worden vermeld in artikel 12, 6, van de pachtwet. Ook voor hen moet de landbouwactiviteit die zij binnen de vennootschap uitvoeren, het overwegend deel van hun beroepsactiviteit uitmaken.
In het andere geval komt de hele pacht op de helling te staan. Wie dan ook zou dan een personenvennootschap kunnen oprichten en met de hulp van gespecialiseerde personen de landbouw ontwrichten door de exploitatie van verhuurde goederen over te nemen van landbouwers voor wie het de hoofdactiviteit vormt.
Door te eisen dat de zaakvoerder van een landbouwvennootschap van deze activiteit zijn hoofdactiviteit maakt, wordt de personenvennootschap een exploitatie-instrument dat bijdraagt tot de voor de exploitant broodnodige stabiliteit veeleer dan een onderdeel van een nepprocedure om te kunnen opzeggen.
Duidelijkheidshalve wordt voorgesteld om artikel 12, 6, te wijzigen op basis van de formulering van artikel 9, vijfde lid.
Deze toevoeging is bovendien bevorderlijk voor de naleving van artikel 12, 7, dat ertoe strekt om de vorming van bovenmaats grote landbouwbedrijven tegen te gaan. Zo kan een zaakvoerder van verschillende vennootschappen deze bepaling immers niet meer omzeilen.
| Jean-Marie HAPPART. |
Artikel 1
Deze wet regelt een aangelegenheid als bedoeld in artikel 78 van de Grondwet.
Art. 2
In artikel 9, derde lid, van de pachtwet van 4 november 1969, gewijzigd bij de wet van 7 november 1988, vervallen de woorden « en voor bepaalde tijd ».
Art. 3
In artikel 12, 6, tweede lid, van dezelfde wet worden de woorden « van de aanstaande exploitant » vervangen door de woorden « van degene of de degenen die volgens de opzegging de landbouwexploitatie moeten voortzetten en bovendien, indien zij rechtspersonen zijn, degene of degenen die als bestuurder of als zaakvoerder de leiding hebben van de activiteit ».
| Jean-Marie HAPPART. |