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23 AVRIL 2014
I. INTRODUCTION
Le projet de loi qui fait l'objet du présent rapport relève de la procédure bicamérale facultative et a été déposé initialement à la Chambre des représentants (doc. Chambre, nº 53-3497/1).
Il a été adopté par la Chambre des représentants le 22 avril 2014, par 77 voix et 38 abstentions.
Il a été transmis le 22 avril 2014 au Sénat, qui l'a évoqué le lendemain.
Conformément à l'article 27.1, alinéa 2, du règlement du Sénat, la commission a entamé l'examen du projet de loi avant le vote final à la Chambre des représentants.
La commission a examiné le projet de loi qui fait l'objet du présent rapport lors de ses réunions des 2 et 23 avril 2014.
II. EXPOSÉ INTRODUCTIF DE M. HENDRIK BOGAERT, SECRÉTAIRE D'ÉTAT À LA FONCTION PUBLIQUE ET À LA MODERNISATION DES SERVICES PUBLICS, ADJOINT AU MINISTRE DES FINANCES ET DU DÉVELOPPEMENT DURABLE, CHARGÉ DE LA FONCTION PUBLIQUE
Le secrétaire d'État indique que le projet de loi à l'examen doit être lu en parallèle avec le texte transposant la directive dite AIFMD, qui a été récemment approuvé.
L'investissement dans l'immobilier est, depuis 1995, encadré par la législation relative aux organismes de placement collectif (« OPC »), en particulier le régime des sicaf immobilières. Les sicaf immobilières sont soumises au même statut fiscal que les OPC: la sicaf elle-même n'est imposée que sur les dépenses rejetées, mais a une obligation de distribution, ce qui fait que l'imposition se situe au niveau de l'actionnaire.
En raison de leur statut actuel d'OPC, les sicaf immobilières seront nécessairement et de plein droit considérées comme des organismes de placement alternatifs dès l'entrée en vigueur de la loi de transposition de la directive AIFM, et devront satisfaire au cadre juridique supplémentaire de ces institutions. Cela implique non seulement l'encadrement qui résulte de la loi AIFMD elle-même, mais en même temps les autres dispositions auxquelles les organismes de placement alternatifs seront soumis, comme celles du règlement EMIR, dont cette commission a également pris connaissance.
Il n'est cependant pas certain que cet encadrement supplémentaire apporte vraiment quelque chose d'intéressant pour ce qui concerne spécifiquement les sicaf immobilières.
Dans les pays limitrophes, les sociétés immobilières ne sont pas nécessairement organisées comme des fonds communs de placement, et elles ne seront donc pas nécessairement soumises à la législation de la directive AIFM. En outre, il existe d'autres régimes ayant des caractéristiques spécifiques, et avec un traitement fiscal similaire à celui des fonds communs de placement: en France, c'est le régime de la « société immobilière réglementée », au Royaume-Uni et en Allemagne, il s'agit du « Real Estate Investment Trust » (REIT).
Le projet vise à introduire, en Belgique également, un statut spécifique de « société immobilière réglementée » qui soit distinct de celui des sicaf immobilières. Il offre ainsi au secteur les mêmes possibilités que celles qui existent à l'étranger: ou bien s'organiser comme fonds de placement alternatif, assorti de tout l'encadrement légal y afférent, ou bien exercer son activité en tant que société commerciale et pouvoir bénéficier d'un statut alternatif, celui de société immobilière réglementée, qui ne relève pas du champ d'application de la législation relative aux fonds de placement alternatifs.
La différence entre une sicaf immobilière et une société immobilière réglementée réside dans l'activité de la société: la sicaf immobilière effectue des placements immobiliers. La société immobilière réglementée détient des biens immobiliers pour une longue durée en vue de la mise à disposition d'utilisateurs. L'activité de la société immobilière réglementée est donc axée sur le développement et la gestion au jour le jour de biens immobiliers. La société immobilière réglementée exerce elle-même l'activité, sans délégation à un property manager. De même, dans certaines limites, la société immobilière réglementée peut offrir des services de gestion immobilière à des tiers.
Compte tenu de leur importance pour l'économie réelle et pour l'épargne publique, les sociétés immobilières réglementées resteront soumises au contrôle prudentiel de la FSMA, et des restrictions leur seront imposées au niveau de l'effet de levier, de la diversification des risques et de l'obligation de distribution (et donc avec les exigences comptables que cela entraîne), à l'instar des règles qui valent aussi pour les REIT dans les États de l'UE voisins. Ces règles sont similaires à celles qui s'appliquent aux sicaf immobilières, qui contiennent déjà des dispositions dans ce domaine. La supervision prend en compte les caractéristiques spécifiques de la société immobilière réglementée, mais demeure stricte (contrôle de la FSMA, spécificité du rôle du commissaire, etc.).
Seules trois dispositions de la législation existante relative aux sicaf immobilières ne s'appliquent pas aux sociétés immobilières réglementées, dès lors qu'elles sont propres à une structure de fonds:
1. le principe voulant que la société doit être gérée dans l'intérêt exclusif des actionnaires — en revanche, toutes les dispositions concrètes destinées à protéger les actionnaires sont maintenues;
2. le fait que la stratégie de placement doit être définie dans les statuts de la société — la stratégie d'investissement est définie par le conseil d'administration et peut donc évoluer avec davantage de souplesse, étant entendu que le conseil d'administration doit en rendre compte dans le rapport périodique;
3. l'obligation de désigner un organisme chargé du service financier.
Les sicaf immobilières actuelles disposent d'une période unique de quatre mois à compter de l'entrée en vigueur de la loi pour demander à la FSMA une autorisation en tant que société immobilière réglementée. Dans les trois mois suivant la décision par laquelle la FSMA accorde l'autorisation, l'assemblée générale de la sicaf immobilière doit se prononcer quant à la nécessaire modification de statuts. Cette modification nécessite une majorité de 80 % des voix.
La procédure de transposition prévoit un mécanisme de retrait pour les actionnaires existants. Le gouvernement a jugé que ce mécanisme était nécessaire, dans la mesure où le statut de la société immobilière réglementée offre, en théorie, moins de protection aux actionnaires (cf. les points précités). Ce mécanisme de retrait implique que les actionnaires qui, lors de l'assemblée générale devant se prononcer sur la modification statutaire, votent contre cette dernière, peuvent demander que leurs actions soient rachetées à un prix fixé dans le projet. La société peut imposer une condition suspensive en vertu de laquelle ce retrait ne peut être demandé que par un pourcentage limité d'actionnaires.
La société immobilière réglementée est soumise au même régime fiscal que la sicaf immobilière aujourd'hui.
Les entreprises d'investissement qui seraient structurées en tant qu'organismes de placement collectif proprement dits, vont évidemment devoir adopter le statut d'organismes de placement alternatif.
Autrement dit, le statut de la sicaf est actualisé, afin de permettre une évolution ultérieure du secteur axée sur l'investissement à long terme dans des biens immobiliers en vue de la mise à disposition d'utilisateurs. Outre la définition des activités, l'actualisation ne concerne que les trois points précités. Le statut actualisé est, en ce sens, plus sévère que les régimes existant à l'étranger pour les entreprises actives dans le secteur de l'immobilier. Le gouvernement est cependant parti du principe qu'il s'agissait d'une condition indispensable pour que les entreprises qui se transforment puissent conserver leur statut fiscal.
III. DISCUSSION
Le projet de loi ne donne lieu à aucune autre discussion.
IV. VOTES
L'ensemble du projet de loi est adopté par 10 voix et 3 abstentions.
Confiance a été faite au rapporteur pour un rapport oral en séance plénière.
| Le rapporteur, | La présidente, |
| Rik DAEMS. | Fauzaya TALHAOUI. |
Le texte adopté par la commission est identique au texte du projet transmis par la Chambre des représentants (voir le doc. Chambre, nº 53-3497/5).