5-1155/8 | 5-1155/8 |
14 MARS 2012
I. INTRODUCTION
Le projet de loi de loi à l'examen, qui relève de la procédure bicamérale facultative, trouve son origine dans une proposition de loi déposée à la Chambre des représentants le 1er juin 2011 par Mmes Smeyers et Van Cauter (doc. Chambre, nº 53-1538/1).
La Chambre des représentants a adopté ce texte le 7 juillet 2011 et l'a transmis au Sénat.
Le 24 novembre 2011, le Sénat a renvoyé le projet de loi à la Chambre des représentants après l'avoir amendé (doc. Sénat, nº 5-1155/5).
Le 1er mars 2012, la Chambre des représentants a renvoyé le projet de loi au Sénat après l'avoir à nouveau amendé (doc. Chambre, nº 53-1538/12).
Conformément à l'article 64.1 du règlement du Sénat, la commission n'est saisie du projet de loi que pour ce qui concerne les dispositions qui ont été amendées ou ajoutées par la Chambre et qui sont nouvelles par rapport au projet de loi adopté initialement par celle-ci et, pour ce qui est des autres dispositions, en vue seulement d'en améliorer la rédaction ou de mettre les textes en concordance avec le contexte, et sans y apporter de nouvelles modifications substantielles.
La commission de la Justice a examiné le projet de loi faisant l'objet du présent rapport lors de ses réunions des 7 et 14 mars 2012, en présence du ministre de la Justice.
A. Exposé introductif de la ministre de la Justice
La ministre rappelle que le projet de loi à l'examen vise à régler certains problèmes pratiques et à apporter quelques adaptations techniques à la loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion.
L'article 2 du projet adopté par la Chambre en première lecture prévoyait que l'association des copropriétaires devait élire domicile au domicile ou au bureau du syndic, qui est le représentant légal de l'association des copropriétaires, afin de faire parvenir au syndic tous les courriers relatifs à la réalisation de sa mission. L'objectif de cette disposition était d'empêcher que les courriers envoyés au siège de l'association des copropriétaires ne puissent pas être réceptionnés.
Lors de la première discussion du projet de loi au Sénat, des doutes ont été exprimés quant au fait que l'article en question remédiait effectivement aux problèmes évoqués et il a été souligné que la disposition proposée était susceptible de créer des problèmes pratiques supplémentaires. Le changement de domicile proposé pouvait ainsi avoir des effets indésirables au niveau de la compétence territoriale des tribunaux, la notion de domicile était devenue floue et il avait été souligné qu'il était déjà possible, en vertu du Code judiciaire, de s'adresser directement au syndic pour la signification d'actes. Le Sénat avait estimé qu'il serait plus judicieux de conserver une certaine souplesse et de laisser l'association des copropriétaires décider de manière autonome à ce sujet. Par conséquent, l'article avait été supprimé.
La Chambre considère toutefois que, dans la pratique, il se pose un problème qu'il convient de résoudre. C'est la raison pour laquelle l'avis des associations professionnelles concernées et des représentants des propriétaires a été demandé.
Il est apparu que le Code judiciaire contient un régime qui suffit pour les significations et les plis judiciaires. Concernant les plis judiciaires adressés à l'association des copropriétaires, il est prévu qu'ils sont également présumés remis à la personne lorsqu'ils sont remis en mains propres à l'organe ou au préposé compétent pour représenter l'association en justice.
En fin de compte, il apparaît dès lors que le problème se pose principalement dans le cas du courrier recommandé qui ne parviendrait pas à temps au syndic, ce qui peut avoir de lourdes conséquences. Aussi la Chambre a-t-elle décidé à l'unanimité d'insérer dans le projet une disposition prévoyant qu'un courrier recommandé doit obligatoirement être adressé tant à l'association des copropriétaires qu'au syndic.
II. DISCUSSION
Mme Taelman renvoie à la note du service d'Évaluation de la législation concernant l'article 5.
Cet article ne tient pas compte de la loi du 5 août 2006, dont l'article 8 remplace l'article 46 du Code judiciaire et entrera en vigueur à la date fixée par le Roi et au plus tard le 1er janvier 2013.
La modification qui est apportée en l'occurrence à l'article 46 devrait l'être aussi à l'article 46 tel qu'il est remplacé par la loi du 5 août 2006.
L'intervenante demande si la modification proposée peut être considérée comme une correction de texte. Si ce n'est pas le cas, elle déposera un amendement (cf. infra, amendement nº 3).
Un deuxième point concerne le courrier recommandé; la Chambre a estimé qu'il doit être adressé à deux destinataires, à savoir le syndic, d'une part, et l'association des copropriétaires, d'autre part. L'intervenante signale qu'il est encore fait mention d'un courrier recommandé dans d'autres dispositions du chapitre relatif à la copropriété.
Il est expressément prévu que, dans un certain nombre de cas, ce courrier recommandé doit être adressé au syndic.
L'intervenante se réfère par exemple aux articles 577, 6º, § 2, 577, 8º, § 3 et 577, 11º, §§ 1er et 2. Ne faut-il pas, en l'espèce, opter aussi pour l'envoi d'un double recommandé ? Dans la négative, quelle est la ratio legis de cette différence de traitement ? Un double envoi recommandé n'est peut-être pas nécessaire dans tous les cas, compte tenu de la charge administrative supplémentaire qu'il entraîne.Y a-t-on suffisamment réfléchi à la Chambre ?
M. Courtois estime qu'un amendement est effectivement nécessaire pour donner suite à la remarque du service d'Évaluation de la législation.
Mme Taelman et consorts déposent l'amendement nº 3 (Doc. Sénat nº 5-1155/7) visant à insérer un article 5/1 rédigé comme suit: « Art. 5/1. — Dans l'article 46, § 1er, alinéa 2, du Code judiciaire, tel que remplacé par l'article 8 de la loi du 5 août 2006 modifiant certaines dispositions du Code judiciaire en vue de la procédure par voie électronique, le mot « 34, » est inséré entre les mots « articles 33, » et les mots « 35 et 39 ».
M. Vanlouwe renvoie à la discussion déjà consacrée à la question du double courrier recommandé. Le groupe N-VA est favorable au texte tel qu'il a été adopté en première instance à la Chambre (doc. Chambre, nº 53-1538/5), qui prévoit l'élection de domicile au syndic.
Dans l'état actuel des choses, il faudrait envoyer deux courriers recommandés, mais l'intervenant estime que cette option ne résout pas le problème. Par contre, l'élection de domicile au syndic résout toute la discussion concernant la possibilité de réception du courrier.
Actuellement, un premier courrier est adressé au syndic, qui est le représentant de l'association des copropriétaires, le mandataire qui est habilité à réceptionner les envois recommandés au nom de toute la copropriété. La deuxième lettre sera envoyée à l'association des copropriétaires. Le problème est précisément qu'à l'association des copropriétaires, il n'y a généralement personne qui puisse réceptionner les courriers. Il n'y a, le plus souvent, pas de boîte aux lettres et aucun des copropriétaires n'est en fait habilité à réceptionner la correspondance. En effet, le courrier est adressé non pas à un des copropriétaires en particulier mais à l'association des copropriétaires, dont le représentant est le syndic. En prévoyant qu'il faut adresser deux courriers, on entre dans un cercle vicieux. Ce qui a été voté à la Chambre n'apporte aucune solution; on en revient au problème initial, qui est de savoir qui doit réceptionner les lettres. Par contre, le système de l'élection de domicile était une solution. Qui plus est, ce système fonctionne très bien au barreau: le client élit domicile chez son avocat et, ce faisant, mandate l'avocat pour réceptionner tout le courrier. S'il faut envoyer une lettre à la copropriété, il y a de fortes chances qu'elle ne parvienne jamais au mandataire. S'il n'y a pas de boîte aux lettres, il y a un problème fondamental. Par contre, s'il y a une boîte aux lettres, c'est le syndic qui pourra relever le courrier. Le deuxième courrier engendre des charges et des frais supplémentaires, et il est en outre totalement inutile. L'option initiale de l'élection de domicile est la meilleure solution, non dans l'intérêt du syndic, mais dans celui des copropriétaires. L'intervenant déplore le jeu de ping-pong avec la Chambre et espère que l'on en reviendra à la première option prise par la chambre, à savoir celle de l'élection de domicile.
M. Vanlouwe et Mme Stevens déposent dès lors l'amendement nº 4 (doc. Sénat, nº 5-1155/7) visant à insérer dans l'article 577, 5º, § 1er, une phrase prévoyant que, pour la réception des significations et des notifications, la copropriété élit domicile au domicile ou au siège du syndic, pour autant que celui-ci soit établi en Belgique. L'amendement nº 5 (doc. Sénat, nº 5-1155/7) de M. Vanlouwe et Mme Stevens, qui est une conséquence de leur amendement nº 4, vise à supprimer le 1º de l'article 3.
Concernant l'élection de domicile, la ministre renvoie aux discussions déjà menées à la Chambre et au Sénat, selon lesquelles l'élection de domicile n'était pas la meilleure solution. L'intervenante fait également référence aux avis qui ont été demandés à ce sujet à la Chambre, et qui accordaient la préférence au double envoi recommandé.
M. Vanlouwe maintient que le texte actuel ne répond pas à la question de savoir qui doit réceptionner la lettre recommandée. De plus, le risque d'abus et de rétention de certaines pièces par un des propriétaires, en raison d'un manque de confiance, semble encore beaucoup plus grand que le risque d'abus par le syndic. Aucun des proprétaires n'est en réalité légalement habilité à réceptionner le courrier. C'est le syndic qui est désigné par les copropriétaires pour remplir certaines tâches, dont l'une consiste à réceptionner des lettres. En cas d'abus ou d'absence de confiance, le syndic doit être remplacé lors de l'assemblée générale. Le syndic est chargé de certaines tâches en tant que mandataire de la copropriété.
S'il y a une boîte aux lettres dans l'immeuble, le syndic aura la clé et réceptionnera donc aussi le second courrier. Dans ce cas, il est inutile d'écrire deux lettres. S'il n'y a pas de boîte aux lettres, il y a de fortes chances que le courrier se perde ou qu'un des copropriétaires dans l'immeuble réceptionne le courrier, ce qui peut donner lieu à toute une discussion sur la validité de la réception de ce courrier.
L'intervenant s'en tient à son point de vue selon lequel la solution proposée en l'espèce crée des problèmes supplémentaires. L'on se retrouve dans un cercle vicieux.
Bien que le débat sur l'élection de domicile ait déjà eu lieu, il serait peut-être bon de mettre encore une fois en balance les avantages et les inconvénients de cette solution. Le système de l'élection de domicile fonctionne bien dans les relations entre les avocats et leurs clients. Ce système est basé sur une relation de confiance, telle que celle qui existe entre la copropriété et le syndic.
Quant à un éventuel syndic établi à l'étranger, l'intervenant signale que cette hypothèse se rencontre très rarement. Afin d'exclure ce problème, l'amendement prévoit d'ailleurs expressément les mots « pour autant que celui-ci soit établi en Belgique ».
L'envoi de deux lettres signifie davantage de formalités, plus de frais et probablement aussi plus de problèmes.
M. Mahoux pense que l'envoi à la fois au syndic et au siège de l'association est une solution qui permet de lever toute suspicion quant à la réception du courrier recommandé. Si le syndic reçoit le premier courrier, il peut s'enquérir du fait que l'association a bien réceptionné le second.
L'intervenant rappelle par ailleurs que le Sénat procède à un deuxième examen du texte, dans le cadre d'une procédure d'évocation. Le délai d'examen est dès lors très bref. Il faut en outre avoir à l'esprit que la Chambre des représentants a le dernier mot, sachant que le texte qu'elle a renvoyé au Sénat y a fait l'objet d'un très large consensus lors du vote en commission.
M. Laeremans s'interroge sur la nullité en tant que sanction. Quelles seraient les conséquences si la lettre n'était pas adressée par recommandé mais suivie de toute une correspondance ? Dans une telle éventualité, pourrait-on malgré tout encore parler de nullité ou celle-ci pourrait-elle être couverte ? En cas de réponse à la lettre, cette réaction pourra-t-elle être assimilée à une acceptation de la validité ?
Mme Taelman renvoie à sa remarque relative aux autres dispositions du Chapitre III concernant la copropriété, qui évoquent l'envoi d'une lettre recommandée au syndic. Dans les cas spécifiques précités, il n'est pas nécessaire que la lettre recommandée soit également envoyée à l'association des copropriétaires.
Afin de préciser ce point, Mme Taelman et consorts déposent l'amendement nº 6 (doc. Sénat, nº 5-1155/7).
Mme de Bethune dépose l'amendement nº 7 (doc. Sénat, nº 5-1155/7) visant à supprimer l'article 3, 1º.
III. RÉPONSES DE LA MINISTRE
En ce qui concerne la sanction de nullité, la ministre précise qu'il est question ici d'une nullité relative qui peut être invoquée par l'association des copropriétaires ou le syndic. Cette nullité peut donc être couverte si l'on réagit à la lettre.
En effet, une nullité absolue sanctionne une règle d'intérêt général, d'ordre public ou de bonnes moeurs, et ne peut être couverte. Au contraire, la nullité relative ne concerne pas l'ordre public, mais protège des intérêts privés et peut donc être couverte (c'est-à-dire confirmée) par la suite. Les dispositions relatives à la copropriété ne concernent pas l'ordre public; elles règlent l'organisation, le fonctionnement et les relations mutuelles dans une copropriété. En d'autres termes, les règles relatives à la copropriété régissent des intérêts privés, si bien que la nullité relative est applicable dans ce domaine.
Ensuite, on a posé la question de savoir si le syndic était le seul à pouvoir recevoir des lettres au nom de la copropriété.
La ministre précise que le syndic est effectivement le seul à pouvoir représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes. Le syndic doit donc être le premier à prendre connaissance d'une lettre recommandée. En effet, il est généralement admis que seul le syndic peut correspondre au nom de l'association des copropriétaires. Cependant, le syndic est compétent pour la gestion dans la mesure où le règlement de copropriété l'y autorise. On peut ainsi déterminer qu'un copropriétaire est autorisé à recevoir et à ouvrir les lettres recommandées.
IV. RÉPLIQUES DES MEMBRES
M. Vanlouwe note que le syndic représente la copropriété en justice et en fait, et est habilité à recevoir les lettres. La proposition à l'examen prévoit l'envoi de deux lettres recommandées. Cela signifie que le syndic est le seul à pouvoir recevoir ces deux lettres, sauf disposition contraire du règlement de copropriété. On espère donc que la copropriété modifiera son règlement à l'avenir, dans le cadre d'une assemblée générale. L'intervenant pense toutefois que la majorité des copropriétés ne modifieront pas leur règlement. Il en découle que le texte proposé impose l'envoi de deux lettres à la même personne. L'intervenant continue de se demander si cela présente un quelconque intérêt. Cela lui semble totalement inutile, à moins que l'on modifie le règlement de copropriété. On va donc imposer à de nombreuses copropriétés l'obligation supplémentaire de convoquer une assemblée générale en vue de modifier le règlement. En outre, pour certaines copropriétés, le règlement est inclus dans l'acte de base et il ne peut dès lors être modifié que par l'intermédiaire d'un notaire.
Le système proposé impose donc un grand nombre d'obligations administratives supplémentaires. Par conséquent, l'intervenant reste partisan du système, plus simple, de l'élection de domicile auprès du syndic. Il évoque à nouveau le bon fonctionnement de ce système chez les avocats. Ceux-ci reçoivent la correspondance pour le compte de leurs clients, ce qui évite des charges et des frais administratifs supplémentaires.
Une simple procuration au syndic est suffisante.
En ce qui concerne la nullité, l'intervenant estime qu'elle peut être invoquée non seulement par le syndic ou l'association des copropriétaires, mais aussi par chaque copropriétaire à titre individuel, dont les intérêts privés peuvent, en effet, aussi être violés. On ne compte d'ailleurs plus les litiges opposant un copropriétaire individuel à la copropriété. Toutefois, cette discussion est plutôt théorique.
À propos de l'élection de domicile, la ministre renvoie à la discussion qui a déjà été menée. Elle trouve étrange que l'on souhaite opter pour ce détour. Pourquoi ne prévoit-on pas alors que la lettre doit être envoyée au syndic ?
La simple réception d'une lettre par le copropriétaire ne doit d'ailleurs pas poser problème. Le syndic est certes habilité à répondre à la correspondance, mais cela n'a rien à voir avec la simple réception.
M. Vanlouwe relève que la compétence de représenter la copropriété en fait et en droit appartient au syndic. Dès lors qu'il ne représente pas un seul copropriétaire en particulier, le syndic jouit d'une confiance bien plus grande. Si un copropriétaire est de mauvaise foi et réceptionne une lettre pouvant avoir une influence sur un litige en cours, il peut en résulter une nullité éventuelle. Le système proposé entraînera immanquablement des litiges devant les tribunaux.
Le fait de devoir envoyer une deuxième lettre entraîne des frais supplémentaires, crée une insécurité quant à la personne autorisée à la réceptionner, et donne matière à discussion.
L'intervenant plaide en faveur d'un système uniforme qui a déjà fait ses preuves, celui de l'élection de domicile. Une lettre qui est envoyée à l'association des copropriétaires, laquelle est dotée de la personnalité juridique, à une adresse autre que celle du domicile du syndic, doit être réceptionnée valablement. Selon l'intervenant, il est préférable de prévoir que le syndic doit recevoir cette lettre, en tant que représentant de la copropriété. On aurait ainsi la certitude que la lettre est réceptionnée par la bonne personne, ce qui éviterait une insécurité juridique et un sujet de discussion.
La ministre réplique qu'il est effectivement possible qu'un certain copropriétaire ne soit pas digne de confiance, mais cela vaut aussi pour le syndic, d'autant plus s'il existe un conflit entre le syndic et le copropriétaire.
M. Vanlouwe répond que le syndic a obtenu le mandat et la confiance de la majorité des copropriétaires. Si on doute de son honnêteté, on peut très bien le destituer au cours d'une assemblée générale. En revanche, on ne peut pas « destituer » un copropriétaire qui est en conflit avec le syndic ou un autre copropriétaire.
V. VOTES
Les amendements nos 4 et 5 sont rejetés par 7 voix contre 2 et 2 abstentions.
L'amendement nº 6 est adopté par 10 voix et 1 abstention.
L'amendement nº 7 est retiré.
L'amendement nº 3 est adopté à l'unanimité des 11 membres présents.
L'ensemble du projet ainsi amendé est adopté par 8 voix et 3 abstentions.
Confiance a été faite au rapporteur pour la rédaction du présent rapport.
| Le rapporteur, | Le président, |
| Philippe MAHOUX. | Alain COURTOIS. |