Belgische Senaat

ZITTING 2009-2010

4 MEI 2010

Wetsontwerp tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en het beheer ervan transparanter te maken

Evocatieprocedure

AMENDEMENTEN

Nr. 133 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

Art. 1 tot 18

Deze artikelen vervangen door wat volgt :

« Artikel 1

Deze wet regelt een aangelegenheid als bedoeld in artikel 78 van de Grondwet.

Art. 2

In artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, worden de volgende wijzigingen aangebracht :

1º in de Franse tekst van de eerste zin van het eerste lid worden de woorden « la propriété est répartie » vervangen door de woorden « le droit de propriété est réparti »;

2º het artikel wordt aangevuld met een vierde lid, luidende :

« De basisakte kan, ingeval de hoofdvereniging bestaat uit twintig kavels of meer, voorzien in de vorming van deelverenigingen per gebouw bij een groep van gebouwen of ingeval in een gebouw een fysieke verdeling in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, per onderdeel van het gebouw. Deze deelverenigingen zijn enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen met dien verstande dat de hoofdvereniging exclusief bevoegd blijft voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren. De artikelen 577-3 en volgende zijn van toepassing op deze deelverenigingen. »

Art. 3

In artikel 577-4 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, worden de volgende wijzigingen aangebracht :

A) paragraaf 1, tweede lid, wordt vervangen door wat volgt :

« De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, waarbij voor die bepaling rekening wordt gehouden met de respectieve waarde van deze delen, die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, op grond van het met redenen omkleed verslag van een notaris, landmeter, architect of een vastgoedmakelaar.

Dit verslag wordt opgenomen in de statuten. »;

B) in § 1, derde lid, wordt de bepaling onder 2º vervangen door wat volgt :

« 2º de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten; »;

C) in § 1, derde lid, wordt de bepaling onder 4º, vervangen als volgt :

« 4º de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de nadere regels voor de hernieuwing ervan, de nadere regels voor de eventuele opzegging van zijn contract, alsook de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende verplichtingen. »;

D) dit artikel wordt aangevuld met een § 4, luidende :

« § 4. Ieder beding van de statuten dat de rechtsmacht om geschillen die in verband met de toepassing van deze afdeling zouden rijzen aan één of meer arbiters opdraagt, wordt voor niet geschreven gehouden. ».

Art. 4

In artikel 577-5 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, wordt § 1 aangevuld met een lid, luidende : « Alle documenten uitgaande van de vereniging van mede-eigenaars moeten het ondernemingsnummer van die vereniging vermelden. »

Art. 5

Het opschrift van boek II, titel II, hoofdstuk III, afdeling II, onderafdeling III, van hetzelfde Wetboek, die de artikelen 577-6 tot 577-8/2 bevat, wordt vervangen door wat volgt :

« Onderafdeling III. Organen van de vereniging van mede-eigenaars ».

Art. 6

Artikel 577-6 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, wordt vervangen door wat volgt :

« Art. 577-6. § 1. Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen.

In geval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel of ingeval de eigendom van een privatieve kavel is bezwaard met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die hun lasthebber zal zijn. Wanneer één van de belanghebbenden en zijn wettelijke of conventionele vertegenwoordiger niet kunnen deelnemen aan de aanwijzing van een lasthebber wijzen de andere belanghebbenden rechtsgeldig een lasthebber aan. Deze laatste wordt opgeroepen voor de algemene vergaderingen, oefent het recht van deelname aan de beraadslagingen ervan uit en ontvangt alle documenten die afkomstig zijn van de vereniging van mede-eigenaars. De syndicus wordt door de belanghebbenden schriftelijk geïnformeerd wie de lasthebber is.

Ingeval slechts één belanghebbende van een van de genoemde rechten op een kavel aanwezig is op de algemene vergadering, wordt hij geacht de andere houders van rechten van rechtswege te vertegenwoordigen, zonder dat hij zich daarbij moet beroepen op een document waaruit zijn aanwijzing formeel blijkt.

§ 2. Ieder jaar moet er minstens één algemene vergadering worden gehouden tijdens de in het reglement van mede-eigendom statutair vastgelegde periode van maximum vijftien dagen.

De algemene vergadering wordt samengeroepen door de syndicus in de door het reglement van mede-eigendom statutair vastgestelde periode of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen.

Onverminderd het voorgaande kan de algemene vergadering bijeengeroepen worden op verzoek van één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.

Het verzoek tot bijeenroeping wordt bij een ter post aangetekende brief aan de syndicus gericht. Geeft die daar binnen dertig dagen geen gevolg aan, kan één van de medeëigenaars die het verzoek mee heeft ondertekend, zelf de algemene vergadering bijeenroepen.

De bijeenroeping vermeldt de plaats waar, alsook de dag en het uur waarop de vergadering plaatsvindt, alsmede de agenda met opgave van elk punt dat ter bespreking aan de vergadering wordt voorgelegd. De syndicus agendeert de schriftelijke voorstellen van de mede-eigenaars of van de raad van mede-eigendom en de voorstellen van beslissingen die de deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid welke hij ten minste drie weken vóór de eerste dag van de statutaire periode waarin de gewone algemene vergadering moet plaatsvinden, heeft ontvangen.

De bijeenroeping brengt in herinnering volgens welke nadere regels alle documenten over een van de geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd.

Deze bijeenroeping geschiedt bij een ter post aangetekende brief, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen.

Behalve in spoedeisende gevallen wordt de bijeenroeping ten minste vijftien dagen vóór de datum van de vergadering ter kennis gebracht, tenzij het reglement van mede-eigendom in een langere termijn heeft voorzien.

§ 3. Te allen tijde kunnen één of meer mede-eigenaars, dan wel de raad van mede-eigendom zo er een is, de syndicus de punten meedelen waarvan zij willen dat ze op de agenda van een algemene vergadering worden geplaatst. Die punten worden door de syndicus in aanmerking genomen, overeenkomstig de in artikel 577-8, § 4, 1º, 1-1, opgenomen bepalingen. Kunnen die punten evenwel niet op de agenda van die vergadering worden geplaatst, rekening houdend met de datum waarop de syndicus het verzoek daartoe heeft ontvangen, dan worden ze op de agenda van de daaropvolgende algemene vergadering geplaatst.

§ 4. De algemene vergadering moet door een mede-eigenaar worden voorgezeten.

De algemene vergadering beraadslaagt alleen rechtsgeldig wanneer aan het begin van de algemene vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.

Niettemin beraadslaagt de algemene vergadering tevens rechtsgeldig wanneer de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn aan het begin van de algemene vergadering, meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen.

Indien dat quorum niet werd bereikt, zal een tweede algemene vergadering na het verstrijken van een termijn van ten minste vijftien dagen bijeenkomen die zal beraadslagen, ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van medeeigendom waarvan ze houder zijn.

§ 5. Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen.

§ 6. Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering.

De volmacht vermeldt de naam van de lasthebber.

De volmacht kan algemeen of specifiek zijn en mag alleen maar gelden voor één algemene vergadering, tenzij gebruik wordt gemaakt van een algemene of specifieke notariële volmacht.

Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.

Niemand mag meer dan drie volmachten aanvaarden. Een lasthebber mag evenwel meer dan drie volmachten krijgen als het totaal van de stemmen waarover hij zelf beschikt en die van zijn volmachtgevers niet meer dan 10 % bedraagt van het totaal aantal stemmen dat toekomt aan alle kavels van de mede-eigendom.

De syndicus kan niet als lasthebber van een mede-eigenaar optreden op een algemene vergadering, niettegenstaande zijn recht, wanneer hij mede-eigenaar is, om in die hoedanigheid deel te nemen aan de beraadslagingen van de vergadering.

Een lasthebber of iemand die door de vereniging van mede-eigenaars in dienst is genomen of voor die vereniging diensten levert in het raam van enige andere overeenkomst, mag niet persoonlijk of bij volmacht deelnemen aan de beraadslaging en de stemmingen over de opdracht die hem werd toevertrouwd.

§ 7. De beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn, tenzij de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist.

Voor de berekening van de vereiste meerderheid worden de onthoudingen, de blanco- en de ongeldige stemmen, niet beschouwd als uitgebrachte stemmen.

§ 8. Een lasthebber of iemand die door de vereniging van mede-eigenaars in dienst is genomen of voor die vereniging diensten levert in het raam van enige andere overeenkomst, mag niet persoonlijk of bij volmacht deelnemen aan de beraadslaging en de stemmingen over de opdracht die hem werd toevertrouwd.

§ 9. De leden van de vereniging van mede-eigenaars kunnen eenparig en schriftelijk alle besluiten nemen die tot de bevoegdheden van de algemene vergadering behoren, met uitzondering van die welke bij authentieke akte moeten worden verleden.

§ 10. De syndicus stelt de notulen van de beslissingen op die worden genomen door de algemene vergadering met vermelding van de behaalde meerderheden en de naam van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden.

Deze notulen worden aan het einde van de zitting en na lezing ondertekend door de voorzitter van de algemene vergadering, door de bij de opening van de zitting aangewezen secretaris en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars.

De notulen van de beslissingen worden binnen de 30 dagen door de syndicus opgenomen in het register bedoeld in artikel 577-10, § 3, en worden binnen 30 dagen na de algemene vergadering bezorgd aan de mede-eigenaars en de andere syndici.

Indien de mede-eigenaar de notulen binnen de gestelde termijn niet heeft ontvangen, moet hij schriftelijk de syndicus hiervan op de hoogte stellen. »

Art. 7

In artikel 577-7 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, worden de volgende wijzigingen aangebracht :

A) in het eerste lid van § 1 worden de woorden « Behoudens strengere bepalingen in het reglement van mede-eigendom, beslist de algemene vergadering : » vervangen door de woorden « De algemene vergadering beslist : »;

B) paragraaf 1, 1º, c), wordt vervangen door wat volgt :

« c) in elke mede-eigendom omvattende minder dan twintig kavels, met uitzondering van kelders, garages en parkeerplaatsen, over de oprichting en de samenstelling van een raad van mede-eigendom die tot taak heeft erop toe te zien dat de syndicus zijn taken, onverminderd artikel 577-8/2 naar behoren uitvoert.

Behoudens de bij wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden kan de raad van mede-eigendom ongeacht welke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar. »;

C) paragraaf 1, 1º, wordt aangevuld met een letter d), luidende :

« d) over het bedrag van de opdrachten en contracten vanaf hetwelk mededinging verplicht is, behalve voor de in artikel 577-8, § 4, 4º, bedoelde daden; »;

D) paragraaf 1, 2º wordt aangevuld met de letters f) en g), luidende :

« f) over de wijziging van de statuten in functie van artikel 577-3, vierde lid, van het Burgerlijk Wetboek;

g) onverminderd artikel 577-3, vierde lid, van het Burgerlijk Wetboek, over de oprichting van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid waarbij deze deelverenigingen enkel beslissingen kunnen voorbereiden met betrekking tot de in de beslissing aangeduide particuliere gemene delen. Deze voorstellen van beslissing dienen te worden bekrachtigd op de eerstvolgende algemene vergadering.

E) paragraaf 3 wordt aangevuld met twee leden, luidende :

« Wanneer echter werken of daden van verwerving of beschikking door de algemene vergadering beslist worden bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de wijziging van de verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, ingeval deze wijziging noodzakelijk is, door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist. ».

Wanneer tot oprichting van deelverenigingen beslist wordt bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de wijziging van de aandelen van de mede-eigendom, ingevolge deze wijziging noodzakelijk is, door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist. »;

F) er wordt een § 4 ingevoegd, luidende :

« § 4. Met een meerderheid van drie vierde van de stemmen beslist de algemene vergadering mits bijzondere motivering over de uitvoering van werken aan bepaalde privatieve delen, die, om economische of technische redenen, zal worden beheerd door de vereniging van mede-eigenaars.

De beslissing over de algemene vergadering om de werken aan deze privatieve delen te laten uitvoeren door de vereniging van mede-eigenaars wijzigt geenszins de verdeling van de kosten voor deze werken over de mede-eigenaars. »

Art. 8

In artikel 577-8 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994 en gewijzigd bij de wet van 14 december 2005, worden de volgende wijzigingen aangebracht :

A) in § 1 worden de volgende wijzigingen aangebracht :

1º het eerste lid wordt aangevuld met de woorden « of iedere belanghebbende derde »;

2º tussen het eerste en het tweede lid wordt een lid ingevoegd, luidende :

« De bepalingen met betrekking tot de band tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars moeten worden opgenomen in een schriftelijke overeenkomst. »

B) in § 1, wordt het derde lid vervangen als volgt :

« Het mandaat van de syndicus mag niet langer zijn dan drie jaar, maar kan worden hernieuwd door een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering. Het feit alleen dat het mandaat van de syndicus niet wordt vernieuwd, geeft geen aanleiding tot een vergoeding. »;

C) paragraaf 2 wordt vervangen door volgt :

« § 2. Een uittreksel uit de akte betreffende de aanstelling of benoeming van de syndicus wordt binnen acht dagen te rekenen van de datum waarop zijn opdracht een aanvang neemt, op onveranderlijke wijze en zodanig dat het op ieder tijdstip zichtbaar is, aangeplakt aan de ingang van het gebouw waar de zetel van de vereniging van mede-eigenaars gevestigd is.

Behalve de datum van de aanstelling of de benoeming, bevat het uittreksel de naam, de voornamen, het beroep en de woonplaats van de syndicus, of indien het gaat om een vennootschap, haar rechtsvorm, haar naam en firma, haar maatschappelijke zetel, alsmede haar ondernemingsnummer indien de onderneming ingeschreven is bij de Kruispuntbank van Ondernemingen. Het uittreksel moet worden aangevuld met alle andere aanwijzingen die het iedere belanghebbende mogelijk maken onverwijld met de syndicus in contact te treden, met name de plaats waar het reglement van orde en het register met de beslissingen van de algemene vergadering kunnen worden geraadpleegd.

De aanplakking van het uittreksel moet geschieden door toedoen van de syndicus. »;

D) er wordt een § 2/1 ingevoegd, luidende :

« § 2/1. De procedure voor de inschrijving van de syndicus in de Kruispuntbank van Ondernemingen wordt door de Koning bepaald. »;

E) paragraaf 4, 1º, wordt opgeheven;

F) paragraaf 4, 2º, wordt opgeheven;

G) paragraaf 4, 3º, wordt vervangen door wat volgt :

« 3º de beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen, uit te voeren en te laten uitvoeren »;

H) paragraaf 4, 5º, wordt vervangen door wat volgt :

« 5º het vermogen van de vereniging van medeeigenaars te beheren; dit vermogen dient in zijn geheel geplaatst te worden op diverse rekeningen, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal; al deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geopend »;

I) in § 4, 7º, worden de volgende wijzigingen aangebracht :

1º) de woorden « artikel 577-11, § 1 », worden vervangen door de woorden « artikel 577-11, § 2 »;

2º) het woord « vijftien » wordt vervangen door het woord « dertig »;

J) paragraaf 4, 8º, wordt aangevuld met de volgende zin :

« De mededeling wordt aangeplakt op een goed zichtbare plaats in de gemeenschappelijke delen van het gebouw. »;

K) paragraaf 4, 9º, wordt vervangen door wat volgt :

« De syndicus van wie het mandaat op om het even welke wijze een einde heeft genomen, overhandigt binnen een termijn van dertig dagen na de beëindiging van zijn mandaat het volledige dossier van het beheer van het gebouw aan zijn opvolger of, in diens afwezigheid, aan de voorzitter van de laatste algemene vergadering, met inbegrip van de boekhouding en de activa die hij beheerde, van elk schadegeval, van een historiek van de rekening waarop de schadegevallen zijn vereffend, alsmede van de stukken die de bestemming bewijzen welke werd gegeven aan elke som die niet op de financiële rekeningen van de mede-eigendom terug te vinden is. »;

L) paragraaf 4 wordt aangevuld met de punten 10º tot 17º, luidende :

« 10º een aansprakelijkheidsverzekering aan te gaan die de uitoefening van zijn taak dekt, alsook het bewijs van die verzekering te leveren; in geval van een mandaat om niet, wordt die verzekering aangegaan op kosten van de vereniging van mede-eigenaars;

11º het de mede-eigenaars mogelijk te maken inzage te nemen van alle niet private documenten of gegevens over de mede-eigendom, en wel op alle wijzen die zijn bepaald bij het reglement van mede-eigendom, of door de algemene vergadering, en, met name, via een internetsite;

12º desgevallend, het postinterventie-dossier te bewaren op de wijze die door de Koning is vastgesteld;

13º ten behoeve van de in artikel 577-7, § 1, 1º, d), bedoelde mededinging meerdere kostenramingen over te leggen, op grond van een vooraf opgemaakt bestek;

14º aan de gewone algemene vergadering een evaluatierapport voor te leggen in verband met de overeenkomsten voor geregeld verrichte leveringen;

15º de algemene vergadering vooraf om toestemming te verzoeken voor alle overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus, diens aangestelden, naaste familieleden, bloedverwanten of aanverwanten tot en met de derde graad, dan wel die van zijn of haar echtgeno(o)t(e) tot in dezelfde graad; hetzelfde geldt voor de overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en een onderneming waarvan de hierboven vermelde personen eigenaar zijn of in het kapitaal waarvan ze een aandeel bezitten, een onderneming waarin zij directiefuncties of toezichthoudende functies bekleden, dan wel een onderneming waarbij zij als loontrekkende in dienst zijn of waarin zij zijn aangesteld; indien de syndicus een rechtspersoon is, mag hij, zonder daartoe specifiek te zijn gemachtigd bij wege van een beslissing van de algemene vergadering, geen overeenkomst voor rekening van de vereniging van mede-eigenaars sluiten met een onderneming die direct of indirect een aandeel bezit in zijn kapitaal;

16º de lijst en de persoonsgegevens bij te werken van wie gerechtigd is deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering, en de mede-eigenaars op hun eerste verzoek de naam, het adres, de gedeelten en de referenties van de kavels van de andere mede-eigenaars te bezorgen;

17º de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars te voeren op een duidelijke, nauwkeurige en gedetailleerde wijze, volgens het door de Koning op te stellen minimum genormaliseerd rekeningenstelsel. Elke mede-eigendom die met uitzondering van de kelders, de garages en de parkeerplaatsen minder dan twintig kavels omvat, mag een vereenvoudigde boekhouding voeren die ten minste een weerspiegeling is van de ontvangsten en uitgaven, van de toestand van de kasmiddelen, alsook van de mutaties van beschikbare middelen in contant geld of op de rekeningen, van het bedrag van het reservekapitaal en het werkkapitaal van de schuldvorderingen en de schulden van de mede-eigenaars;

18º de begrotingsraming voor te bereiden voor de lopende uitgaven voor het onderhoud, de werking en het beheer van de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke uitrusting van het gebouw, alsook een begrotingsraming voor te bereiden voor de buitengewone te verwachten kosten; die begrotingsramingen worden jaarlijks ter stemming voorgelegd aan de vereniging van mede-eigenaars; zij worden toegevoegd aan de agenda van de algemene vergadering die over die begrotingen moet stemmen ».

Art. 9

In hetzelfde Wetboek wordt een artikel 577-8/1 ingevoegd, luidende :

« Art. 577-8/1. In elk gebouw of groep van gebouwen omvattende ten minste twintig kavels met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen, wordt door de eerste algemene vergadering een raad van mede-eigendom opgericht. Deze raad, die enkel bestaat uit mede-eigenaars, wordt ermee belast erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2. Daartoe kan hij, nadat hij de syndicus op de hoogte heeft gebracht, kennis nemen en een kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of betrekking hebben op de mede-eigendom. Hij kan ongeacht welke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist behoudens de bij de wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar. De raad van mede-eigendom bezorgt de mede-eigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak. ».

Art. 10

In hetzelfde Wetboek wordt een artikel 577-8/2 ingevoegd, luidende :

« Art. 577-8/2. De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen aan, die al dan niet mede-eigenaar is, wiens verplichtingen en bevoegdheden bij het reglement van de mede-eigendom worden bepaald. ».

Art. 11

In artikel 577-9 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, worden de volgende wijzigingen aangebracht :

1º in § 1, worden, tussen het eerste en het tweede lid, twee leden ingevoegd, luidende :

« Niettegenstaande artikel 577-5, § 3, heeft de vereniging van mede-eigenaars het recht om, al dan niet samen met een of meer mede-eigenaars, op te treden ter vrijwaring van alle rechten tot uitoefening, erkenning of ontkenning van zakelijke of persoonlijke rechten op de gemeenschappelijke delen, of met betrekking tot het beheer ervan. Zij wordt geacht bevoegd te zijn en het vereiste belang te hebben om deze rechten te verdedigen.

De syndicus is gemachtigd iedere vordering om dringende redenen of vordering tot bewaring van rechten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen in te stellen, op voorwaarde dat die zo snel mogelijk wordt bekrachtigd door de algemene vergadering.

De syndicus stelt de individuele mede-eigenaars en de anderen die het recht hebben om deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering onverwijld in kennis van rechtsvorderingen die door of tegen de vereniging van mede-eigenaars worden ingesteld. »;

2º paragraaf 2, tweede lid, wordt vervangen door wat volgt :

« Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond. »;

3º het artikel wordt aangevuld met een § 8, luidende :

« § 8. In afwijking van artikel 577-2, § 7, wordt de mede-eigenaar van wie de vordering, na een gerechtelijke procedure tegen de vereniging van mede-eigenaars, door de rechter gegrond wordt verklaard, vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars.

Als de vordering gedeeltelijk gegrond wordt verklaard, wordt de mede-eigenaar vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, van de vereniging van mede-eigenaars die met toepassing van artikel 1017, vierde lid, van het Gerechtelijk Wetboek ten laste van de vereniging van mede-eigenaars zijn gelegd. »;

4º het artikel wordt aangevuld met een § 9, luidende :

« § 9. In afwijking van artikel 577-2, § 7, wordt de mede-eigenaar, die verweerder is, na een gerechtelijke procedure door de vereniging van mede-eigenaars, door de rechter volledig ongegrond verklaard, vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars.

Als de vordering gedeeltelijk of volledig gegrond wordt verklaard, draagt de mede-eigenaar, die verweerder is, bij in de erelonen en kosten ten laste van de vereniging van mede-eigenaars. »

Art. 12

In artikel 577-10 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, worden de volgende wijzigingen aangebracht :

1º een § 1/1 wordt ingevoegd, luidende :

« § 1/1. Elk lid van de algemene vergadering van mede-eigenaars brengt zijn adresveranderingen of de wijzigingen in het zakelijk statuut van het privatief deel onverwijld ter kennis van de syndicus.

De bijeenroepingen die worden verzonden naar het laatst door de syndicus op het ogenblik van de verzending gekende adres, worden geacht regelmatig te zijn. »;

2º paragraaf 4, tweede lid, wordt vervangen door wat volgt :

« Zij kunnen worden tegengeworpen aan eenieder die houder is van een zakelijk of persoonlijk recht op het onroerend goed in mede-eigendom, en wel onder de volgende voorwaarden : » ;

3º paragraaf 4 wordt aangevuld met een lid, luidende :

« Elk lid van de algemene vergadering van medeeigenaars is verplicht persoonlijke rechten die hij aan derden op zijn privatieve kavel zou hebben toegestaan, onverwijld ter kennis te brengen van de syndicus. ».

Art. 13

Artikel 577-11 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, wordt vervangen door wat volgt :

« Art. 577-11. § 1. In het vooruitzicht van de overdracht van de eigendom van een kavel deelt de optredende notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager aan de verkrijger, vóór de ondertekening van de overeenkomst of, in voorkomend geval, van het aankoopbod of van de aankoopbelofte, de volgende inlichtingen en documenten mee, die de syndicus hem op eenvoudig verzoek bezorgt binnen een termijn van vijftien dagen :

1º het bedrag van het werkkapitaal en dat van het reservekapitaal, zoals bepaald in § 5, tweede en derde lid;

2º het bedrag van de eventuele door de overdrager verschuldigde achterstallen;

3º de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal en waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten;

4º in voorkomend geval, het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures in verband met de mede-eigendom;

5º de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie jaar, alsook de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar;

6º een afschrift van de recentste balans die door de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars werd goedgekeurd;

Indien de syndicus niet antwoordt binnen vijftien dagen na het verzoek, stelt de notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager, de partijen in kennis van diens verzuim.

§ 2. In geval van overdracht van de eigendom van een kavel onder de levenden of wegens overlijden verzoekt de optredende notaris, bij een ter post aangetekende brief, de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars hem de volgende inlichtingen en documenten mee te delen :

1º het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;

2º een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van de mede-eigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan pas na die datum om betaling heeft verzocht;

3º een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;

4º een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht.

De documenten vermeld in § 1 worden door de notaris op dezelfde wijze aan de syndicus gevraagd als de nieuwe mede-eigenaar ze nog niet in zijn bezit heeft.

De notaris stelt de partijen daarvan in kennis.

Indien de syndicus niet antwoordt binnen dertig dagen na het verzoek, stelt de notaris de partijen in kennis van diens verzuim. In dit geval kan de syndicus aangesproken worden voor de schade die door dit verzuim veroorzaakt wordt.

Onverminderd andersluidende overeenkomsten tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de in het eerste lid, 1º, 2º, 3º en 4º, vermelde schulden. De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen.

Bij een overdracht is de verkrijger evenwel verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft besloten, indien deze heeft plaatsgehad tussen het sluiten van de overdrachtsovereenkomst en het verlijden van de authentieke akte en indien hij over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel te nemen.

§ 3. In geval van overdracht, verdeling of splitsing van het eigendomsrecht op een privatieve kavel, deelt de optredende notaris aan de syndicus mee op welke dag de akte wordt verleden, alsook de identificatie van de betreffende privatieve kavel en de identiteit en het huidige en in voorkomend geval ook het nieuwe adres van de betrokken personen.

§ 4. De kosten voor de mededeling van de krachtens §§ 1 en 2 te verstrekken informatie worden gedragen door de overdragende mede-eigenaar(s).

§ 5. In geval van eigendomsoverdracht van een kavel :

1º is de uittredende mede-eigenaar schuldeiser van de vereniging van mede-eigenaars voor het gedeelte van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens welke hij niet effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen; de afrekening wordt door de syndicus opgesteld;

2º blijft zijn aandeel in het reservekapitaal eigendom van de vereniging.

Onder « werkkapitaal » wordt verstaan de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke delen, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder.

Onder « reservekapitaal » wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking. ».

Art. 14

In hetzelfde Wetboek wordt een artikel 577-11/1 ingevoegd, luidende :

« Art. 577-11/1. Bij de ondertekening van de authentieke akte moet de optredende notaris de door de overdrager verschuldigde achterstallen op gewone en buitengewone lasten van de prijs van de overdracht afhouden. De optredende notaris betaalt echter eerst de bevoorrechte, de hypothecaire schuldeisers of de hypothecaire schuldeisers die hem kennis hebben gegeven van een derdenbeslag of een overdracht van schuldvordering.

Indien de overdrager deze achterstallen betwist, brengt de optredende notaris binnen drie werkdagen na ontvangst van de authentieke akte ter vaststelling van de overdracht de syndicus daarvan bij aangetekende brief op de hoogte.

Bij ontstentenis van kennisgeving van een bewarend beslag of van een uitvoerend beslag binnen twaalf werkdagen na ontvangst van voormelde akte, kan de notaris rechtsgeldig het bedrag van de achterstallen aan de overdrager betalen. ».

Art. 15

In hetzelfde Wetboek wordt een artikel 577-11/2 ingevoegd, luidende :

« Art. 577-11/2. Een mede-eigenaar kan op zijn verzoek, een vertaling verkrijgen van enig document met betrekking tot de mede-eigendom uitgaande van de vereniging van mede-eigenaars, indien de bedoelde vertaling dient te gebeuren naar de taal of een van de talen van het taalgebied waarin het gebouw of de groep van gebouwen gelegen zijn.

De syndicus draagt er zorg voor dat deze vertaling binnen een redelijke termijn ter beschikking wordt gesteld.

De kosten van de vertaling zijn ten laste van de vereniging van mede-eigenaars. ».

Art. 16

In artikel 577-13 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, wordt § 3 vervangen door wat volgt :

« § 3. De artikelen 186 tot 188, 190 tot 195, § 1, en 57 van het Wetboek van vennootschappen zijn van toepassing op de vereffening van de vereniging van mede-eigenaars. »

Art. 17

Artikel 577-14 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, wordt aangevuld met twee leden, luidende :

« De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen.

De syndicus is binnen het jaar na de datum van inwerkingtreding gehouden een aan de dwingende bepalingen van de wet aangepaste versie van de basisakte en het reglement van mede-eigendom voor te leggen op de algemene vergadering, die deze tekst goedkeurt. »

Art. 18

Deze wet is vanaf de eerste dag van de derde maand volgend op de bekendmaking ervan in het Belgisch Staatsblad van toepassing op elk gebouw of groep van gebouwen, die beantwoorden aan de in artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde voorwaarden.

Met uitzondering van de letters E) en F) is artikel 3 van deze wet slechts van toepassing op de gebouwen of groepen van gebouwen opgericht of waarvan de verdeling van het eigendomsrecht op de private kavels, zoals bedoeld in artikel 577-3, eerste lid, van hetzelfde Wetboek, gebeurt na de inwerkingtreding van deze wet.

Behoudens wat de statuten betreft, is het recht van de mede-eigenaar om een vertaling te krijgen van de documenten van de vereniging van mede-eigenaars, overeenkomstig artikel 577-11/1 van het Burgerlijk Wetboek slechts van toepassing op de documenten die na de inwerkingtreding van de wet, overeenkomstig het eerste lid, worden opgesteld. »

Nr. 134 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

(Subamendement op amendement nr. 133)

Art. 17/1

Een artikel 17/1 invoegen, luidende :

« Art. 17/1. In artikel 591, 2ºbis, van het Gerechtelijk Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, worden de woorden « 577-9, §§ 2, 3, 4, 6 of 7, » vervangen door de woorden « 577-9, §§ 1, 2, 3, 4, 6 of 7, ».

Verantwoording

Door de voorgestelde wijziging van artikel 577-9, § 1, wordt, in het nieuwe tweede lid, het optreden in rechte geregeld van de vereniging van mede-eigenaars ter vrijwaring van alle rechten tot uitoefening, erkenning of ontkenning van zakelijke of persoonlijke rechten op de gemeenschappelijke delen, of met betrekking tot het beheer ervan.

Het nieuwe derde lid van artikel 577-9, § 1, kent een vorderingsrecht toe aan de syndicus om dringende redenen of vordering tot bewaring van rechten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen, mits latere bekrachtiging van de algemene vergadering.

Logischerwijze moeten deze vorderingen ook voor de vrederechter worden gebracht, maar artikel 591 van het Gerechtelijk Wetboek verwijst niet naar het artikel 577-9, § 1.

Voorliggend amendement heeft tot strekking deze vorderingsmogelijkheden toe te voegen aan het artikel 591 van het Gerechtelijk Wetboek.

Nr. 135 VAN DE HEER du BUS de WARNAFFE C.S.

(Subamendement op amendement nr. 133)

Art. 2

In de Franse tekst van het voorgestelde lid, 2º, de woorden « de sous-indivisions » vervangen door de woorden « d'associations partielles », en de woorden « ces sous-indivisions » telkens vervangen door de woorden « ces associations partielles ».

Verantwoording

De Franse versie van het overkoepelend amendement bezigt nu eens de woorden « sous-indivisions », dan weer « sous-divisions », of nog « associations partielles » om eenzelfde juridische realiteit aan te duiden, die in het Nederlands wordt uitgedrukt met het woord « deelverenigingen ». Dit alles moet worden geharmoniseerd door alleen nog de uitdrukking « associations partielles » te gebruiken. Zo zullen de twee versies van de tekst met elkaar overeenstemmen en wordt de Franse tekst geharmoniseerd, of de deelvereniging nu rechtspersoonlijkheid bezit of niet.

Nr. 136 VAN DE HEER du BUS de WARNAFFE C.S.

(Subamendement op amendement nr. 133)

Art. 7

In de voorgestelde Franse tekst, onder D), punt g), de woorden « de sous-indivisions » vervangen door de woorden « d'associations partielles ».

Verantwoording

Zie amendement nr. 135.

Nr. 137 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

(Subamendement op amendement nr. 133)

Art. 3

In letter A), in het voorgestelde tweede lid, de woorden « de statuten » vervangen door de woorden « de basisakte ».

Verantwoording

De statuten bestaan uit de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Gelet op het feit dat het verslag wordt opgemaakt in het kader van de beschrijvingen die moeten worden gedaan in de basisakte, lijkt het beter het woord « statuten » te vervangen door het woord « basisakte ».

In het door de Kamer goedgekeurde wetsontwerp werd trouwens ook vermeld dat dit verslag in de basisakte diende te worden opgenomen.

Nr. 138 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

(Subamendement op amendement nr. 133)

Art. 3

Een letter C)/1 invoegen, luidende :

« C)/1. In § 1, derde lid, wordt een 5º ingevoegd, luidende :

« 5º de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarbinnen de gewone algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt. »

Verantwoording

In artikel 577-6, § 2, eerste lid, zoals gewijzigd door amendement nr. 115, wordt bepaald dat de (gewone) algemene vergadering dient plaats te vinden tijdens de in het reglement van mede-eigendom statutair vastgelegde periode van vijftien dagen.

Dit amendement heeft om redenen van coherentie tot doel deze bepaling onder te brengen bij deze die verplicht moeten worden opgenomen in het reglement van mede-eigendom.

Nr. 139 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

(Subamendement op amendement nr. 133)

Art. 6

In het voorgestelde artikel 577-6, § 1, het derde lid doen vervallen.

Verantwoording

Het derde lid vervalt wegens tegenstrijdigheid met de bepaling in het tweede lid.

Het tweede lid bepaalt dat de stemrechten geschorst worden, zolang er geen lasthebber is aangeduid en er moet hiervan een schriftelijke mededeling gebeuren aan de syndicus.

Het derde lid stelt dat één belanghebbende vermoed wordt de andere belanghebbenden te vertegenwoordigen.

Het derde lid dat overgenomen werd in amendement nr. 78, dat op zijn beurt overgenomen werd uit het wetsontwerp van de Kamer, zal daarom moeten vervallen.

Nr. 140 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

(Subamendement op amendement nr. 133)

Art. 6

In het voorgestelde artikel 577-6, § 2 vervangen door de volgende twee paragrafen :

« § 2. De syndicus houdt een algemene vergadering tijdens de in het reglement van mede-eigendom vastgelegde periode of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen.

Onverminderd het eerste lid, houdt de syndicus een algemene vergadering op verzoek van één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Dit verzoek wordt bij een ter post aangetekende brief aan de syndicus gericht, die binnen de dertig dagen na de ontvangst van het verzoek de bijeenroeping verzendt aan de mede-eigenaars.

Wanneer de syndicus geen gevolg geeft aan dit verzoek, kan één van de mede-eigenaars die het verzoek mee heeft ondertekend, zelf de algemene vergadering bijeenroepen.

§ 2/1. De bijeenroeping vermeldt de plaats waar, alsook de dag en het uur waarop de vergadering plaatsvindt, alsmede de agenda met opgave van de punten die ter bespreking zullen worden voorgelegd. De syndicus agendeert de schriftelijke voorstellen die hij heeft ontvangen van de mede-eigenaars, van de raad van mede-eigendom of de deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid, ten minste drie weken vóór de eerste dag van de in het reglement van mede-eigendom bepaalde periode waarin de gewone algemene vergadering moet plaatsvinden.

De bijeenroeping vermeldt volgens welke nadere regels de documenten over de geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd.

De bijeenroeping geschiedt bij een ter post aangetekende brief, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen. De bijeenroepingen die worden verzonden naar het laatst door de syndicus op het ogenblik van de verzending gekende adres, worden geacht geldig te zijn.

Behalve in spoedeisende gevallen wordt die bijeenroeping ten minste vijftien dagen vóór de datum van de vergadering ter kennis gebracht, tenzij het reglement van mede-eigendom in een langere termijn heeft voorzien.

Verantwoording

De tweede paragraaf bevat acht leden, waarbij de eerste vier leden bepalingen bevatten met betrekking tot de ogenblikken waarop de syndicus de algemene vergadering dient bijeen te roepen.

De laatste vier leden bepalen de aspecten waaraan de bijeenroeping dient te voldoen.

Voorgesteld wordt om beide delen onder te brengen in een afzonderlijke paragraaf.

Paragraaf 2 werd aangepast om de opeenvolgende leden beter op elkaar af te stemmen en onnodige herhalingen te vermijden. Hierbij kan verwezen worden naar amendement nr. 138 waarbij in de verplichte vermeldingen van het reglement van mede-eigendom een bijkomende bepaling wordt opgenomen tot het bepalen van een periode van vijftien dagen waarbinnen de gewone algemene vergadering dient plaats te vinden.

De bepalingen onder § 2/1 werden licht aangepast om een betere lezing te verkrijgen.

In het derde lid van § 2/1 wordt de bepaling ondergebracht uit het voorgesteld artikel 577-10, § 1/1, tweede lid. Dit om de regelen met betrekking tot de bijeenroeping te centraliseren.

Nr. 141 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

(Subamendement op amendement nr. 133)

Art. 6

In het voorgestelde artikel 577-6, § 4, vierde lid, de woorden « dat quorum niet werd » vervangen door de woorden « geen van beide quorums wordt ».

Verantwoording

De algemene vergadering kan, gelet op het tweede en derde lid van § 4, in twee situaties rechtsgeldig vergaderen :

— Minstens de helft van de mede-eigenaars is aanwezig of vertegenwoordigd bij het begin van de vergadering, met minstens de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen.

— Minder dan de helft van de mede-eigenaars is aanwezig of vertegenwoordigd bij het begin van de vergadering, maar deze mede-eigenaars bezitten minstens drie vierden van de aandelen in de gemeenschappelijke delen.

Zoals de tekst nu is geredigeerd zou enkel in het tweede geval, de algemene vergadering kunnen vergaderen in een tweede bijeenkomst van de algemene vergadering, ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden, of ongeacht het aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen waarvan ze houder zijn.

Nr. 142 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

(Subamendement op amendement nr. 133)

Art. 6

In het voorgestelde artikel 577-6, § 6, het zevende lid doen vervallen.

Verantwoording

De tekst van het in artikel 577-6, § 6, zevende lid werd ook voorzien in artikel 577-6, § 8.

Er wordt voorgesteld om deze bepaling te schrappen in het zevende lid van paragraaf 6.

Nr. 143 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

(Subamendement op amendement nr. 133)

Art. 6

In het voorgestelde artikel 577-6, §§ 9 en 10 vervangen door wat volgt :

« § 9. De syndicus stelt de notulen van de beslissingen op die worden genomen door de algemene vergadering met vermelding van de behaalde meerderheden en de naam van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden.

Deze notulen worden aan het einde van de zitting en na lezing ondertekend door de voorzitter van de algemene vergadering, door de bij de opening van de zitting aangewezen secretaris en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of hun lasthebbers.

§ 10. De leden van de vereniging van mede-eigenaars kunnen, mits eenparigheid, schriftelijk alle beslissingen nemen die tot de bevoegdheden van de algemene vergadering behoren, met uitzondering van die welke bij authentieke akte moeten worden verleden. De syndicus stelt hiervan notulen op.

§ 11. De syndicus neemt binnen de dertig dagen na de algemene vergadering de beslissingen, bedoeld in de §§ 9 en 10 op in het register bedoeld in artikel 577-10, § 3 en bezorgt deze binnen diezelfde termijn aan de mede-eigenaars en andere syndici.

Indien de mede-eigenaar de notulen binnen de gestelde termijn niet heeft ontvangen, stelt hij de syndicus schriftelijk hiervan op de hoogte. »

Verantwoording

Dit amendement heeft als doelstelling de opeenvolging van de laatste paragrafen van het voorgestelde artikel 577-6 van het Burgerlijk Wetboek beter op elkaar laten aan te sluiten.

De actuele § 9 omschrijft de schriftelijke besluitvorming van de vereniging van mede-eigenaars.

De eerste twee leden van de § 10 sluiten echter aan op de besluitvorming van de algemene vergadering en daarom lijkt het aangewezen deze onder te brengen in een § 9.

De laatste twee leden betreffen de notulen van de beslissingen van de vereniging van mede-eigenaars, die best ook van toepassing worden op de besluiten die conform de schriftelijke procedure worden genomen.

Deze leden worden daartoe in een § 11 opgenomen, die stelt dat de syndicus de besluiten van de algemene vergadering als de schriftelijke besluiten worden opgenomen in het daartoe bestemde register.

Nr. 144 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

(Subamendement op amendement nr. 133)

Art. 7

In het artikel de volgende wijzigingen aanbrengen :

1º een letter A)/1 invoegen luidende :

« A)/1. in paragraaf 1, 1º een letter e) invoegen, luidende :

« e) mits bijzondere motivering, over de werken aan bepaalde privatieve delen, die, om economische of technische redenen, zullen worden uitgevoerd door de vereniging van mede-eigenaars.

Deze beslissing wijzigt geenszins de verdeling van de kosten voor deze werken over de mede-eigenaars. »;

2º de letter F) doen vervallen.

Verantwoording

Dit amendement heeft een technische draagwijdte en brengt, om redenen van coherentie, deze beslissing onder in de opsomming van de beslissingen die bij drie vierden moeten worden beslist.

Nr. 145 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

(Subamendement op amendement nr. 133)

Art. 8

In letter L), in het voorgestelde 17º, de woorden « van het reservekapitaal en het werkkapitaal » vervangen door de woorden « van het werkkapitaal en het reservekapitaal, bedoeld in artikel 577-11, § 5, tweede en derde lid, ».

Verantwoording

Technische wijziging.

Nr. 146 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

(Subamendement op amendement nr. 133)

Art. 11

In letter A), in de Nederlandse tekst van het voorgestelde eerste lid, de woorden « bevoegd te zijn » vervangen door de woorden « de hoedanigheid ».

Verantwoording

Dit amendement heeft als bedoeling de Nederlandse tekst af te stemmen op de Franse tekst.

Nr. 147 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

(Subamendement op amendement nr. 133)

Art. 13

In het voorgestelde artikel 577-11, § 2, de volgende wijzigingen aanbrengen :

1º Het derde lid vervangen door wat volgt : « De notaris deelt vervolgens deze documenten mee aan de verkrijger »;

2º De tweede zin van het vierde lid doen vervallen.

Verantwoording

1º Deze wijziging verduidelijkt dat de notaris de documenten die hij bij de syndicus op basis van het tweede lid heeft opgevraagd, moet meedelen aan de verkrijger.

2º De tweede zin van het vierde lid bepaalt dat de syndicus kan worden aangesproken voor de schade voor het verzuim van het meedelen van de documenten waar de notaris naar verzocht heeft. Gelet op het dwingend karakter van de wet, kan de vraag gesteld worden of er specifiek moet bepaald worden dat een verzuim door de syndicus leidt tot zijn aansprakelijkheid. Bovendien stelt de vraag zich waarom de aansprakelijkheid voor dit verzuim dan enkel in dit geval bepaald wordt. Bijgevolg kan deze zin beter geschrapt worden, om mogelijke verwarring te vermijden.

Nr. 148 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

(Subamendement op amendement nr. 133)

Art. 17

Het voorgestelde tweede lid doen vervallen.

Verantwoording

Dit amendement volgt uit het amendement tot wijziging van artikel 18.

Nr. 149 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

(Subamendement op amendement nr. 133)

Art. 3

In letter A), in het voorgestelde eerste lid, het woord « landmeter » vervangen door de woorden « landmeter-expert ».

Verantwoording

Landmeter-expert is de correcte term.

Nr. 150 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

(Subamendement op amendement nr. 133)

Art. 7

Letter B) vervangen door wat volgt :

« B) paragraaf 1, 1º, c) wordt vervangen door wat volgt :

c) in elke mede-eigendom omvattende minder dan twintig kavels, met uitzondering van kelders, garages en parkeerplaatsen over de oprichting en de samenstelling van een raad van mede-eigendom die tot taak heeft erop toe te zien dat de syndicus zijn taken onverminderd artikel 577-8/2 uitvoert en die enkel kan bestaan uit mede-eigenaars.

Daartoe kan hij, nadat hij de syndicus op de hoogte heeft gebracht, kennis nemen en een kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of betrekking hebben op de mede-eigendom.

Behoudens de bij wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden kan de raad van mede-eigendom ongeacht welke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar.

De raad van mede-eigendom bezorgt de mede-eigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak. ».

Verantwoording

Bedoeling van dit amendement is de gelijkschakeling van de bepalingen met betrekking tot de oprichting van een raad van mede-eigendom in het geval deze verplicht of facultatief is.

Nr. 151 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

(Subamendement op amendement nr. 133)

Art. 8

In letter C), in het voorgestelde § 2, tweede lid, de volgende wijzigingen aanbrengen :

1º In de Nederlandse tekst de woorden « en firma » doen vervallen;

2º In de Franse tekst de woorden « un société » vervangen door de woorden « une société » en de woorden « ,sa raison où » doen vervallen.

Verantwoording

Louter technische opmerkingen teneinde de versies op elkaar af te stemmen.

Nr. 152 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

(Subamendement op amendement nr. 133)

Art. 8

Letter H) vervangen door wat volgt :

« H) paragraaf 4, 5º, wordt vervangen door wat volgt :

« 5º het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren; voor zover als mogelijk dient dit vermogen in zijn geheel geplaatst te worden op diverse rekeningen, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal; al deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geopend. »; »

Verantwoording

Delen van het vermogen kunnen niet worden geplaatst op rekeningen.

Nr. 153 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

(Subamendement op amendement nr. 133)

Art. 8

In letter L), de volgende wijzigingen aanbrengen : « In het voorgestelde 16º de woorden « en de notaris indien hij de syndicus hiertoe verzoekt in het kader van de overschrijving van akten die overeenkomstig artikel 1, eerste lid, van de hypotheekwet van 16 december 1851 op het hypotheekkantoor worden overgeschreven » invoegen tussen de woorden « op hun eerste verzoek » en de woorden « de naam ».

Verantwoording

Daar de overschrijving nog dient te gebeuren op naam van de individuele mede-eigenaars, is het nuttig dat ook de notarissen op de hoogte worden gebracht van de wijzigingen.

Nr. 154 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

(Subamendement op amendement nr. 133)

Art. 13

In het voorgestelde artikel 577-11, de volgende wijzigingen aanbrengen :

1º In § 1, eerste lid, de woorden « de eigendom » vervangen door de woorden « het eigendomsrecht »;

2º In § 2, eerste lid, tussen de woorden « van de overdracht » en de woorden « van een kavel, » de woorden « of van aanwijzing » invoegen en de woorden « de eigendom » vervangen door de woorden « het eigendomsrecht »;

3º In § 2, eerste lid, in de Franse tekst, het woord « transmission » vervangen door het woord « cession »;

4º In § 2, zesde lid, tussen de woorden « Bij een overdracht » en de woorden « is de verkrijger » de woorden « of aanwijzing van het eigendomsrecht, » invoegen en het woord « overdrachtsovereenkomst » vervangen door de woorden « de overeenkomst tot overdracht van het eigendomsrecht of de aanwijzing van het eigendomsrecht van een kavel »;

5º In § 3, het woord « verdeling » vervangen door het woord « aanwijzing »;

6º In § 5, eerste lid, de woorden « in geval van eigendomsoverdracht van een kavel » vervangen door de woorden « in geval van overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht van een kavel ».

Nr. 155 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

(Subamendement op amendement nr. 133)

Art. 18

Dit artikel vervangen door wat volgt :

Art. 18. — § 1. Deze wet is vanaf de eerste dag van de derde maand volgend op de bekendmaking ervan in het Belgisch Staatsblad van toepassing op elk gebouw of groep van gebouwen die beantwoorden aan de in artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde voorwaarden.

In afwijking van het eerste lid, is artikel 3, letters A) en B) slechts van toepassing op de gebouwen of groepen van gebouwen waarvan de verdeling van het eigendomsrecht op de privatieve kavels, zoals bedoeld in artikel 577-3, eerste lid van hetzelfde Wetboek, gebeurt na de inwerkingtreding van deze wet.

§ 2. De beslissingen van de algemene vergadering tot aanpassing van een op het ogenblik van de inwerkingtreding van deze wet bestaand reglement van mede-eigendom aan de nieuwe bepalingen van artikel 577-4, § 1, vierde lid, 4º en 5º van hetzelfde Wetboek, vereisen geen authentieke akte.

§ 3. De syndicus is gehouden binnen het jaar na de datum van de inwerkingtreding van deze wet een aan de dwingende bepalingen van de wet en de beslissingen bedoeld in § 2 aangepaste versie van het reglement van mede-eigendom ter goedkeuring voor te leggen aan de algemene vergadering. Deze tekst vereist geen authentieke akte.

Wanneer evenwel de algemene vergadering op hetzelfde of een later tijdstip besluit tot andere wijzigingen van het reglement van mede-eigendom dan deze bedoeld in het eerste lid, wordt een aangepaste versie van het reglement van mede-eigendom opgenomen in een authentieke akte.

§ 4. Behoudens wat de statuten betreft, is het recht van de mede-eigenaar om een vertaling te krijgen van de documenten van de vereniging van mede-eigenaars overeenkomstig artikel 577-11/2 van het Burgerlijk Wetboek, slechts van toepassing op de documenten die worden opgesteld na de inwerkingtreding van deze wet.

Verantwoording

Dit amendement heeft tot doel de regelen met betrekking tot de inwerkingtreding en de overgangsbepalingen aan te passen en op elkaar af te stemmen.

Omdat door de wijzigingen van deze wet alle reglementen van mede-eigendom zouden moeten worden aangepast en deze overeenkomstig artikel 577-4, § 1, eerste lid, het voorwerp moeten uitmaken van een authentieke akte, zouden alle mede-eigendommen een nieuwe authentieke akte moeten laten opmaken. Het is niet de bedoeling van de wetgever om voor deze wijzigingen die niet rechtstreeks uit de wet voortvloeien, maar wel een beslissing van de algemene vergadering behoeven, te vereisen dat er een authentieke akte moet worden opgemaakt. Deze beslissingen worden opgenomen in een gecoördineerde tekst die door de syndicus moet worden opgemaakt.

Indien er echter tegelijkertijd of op een later tijdstip wijzigingen aangebracht worden aan de basisakte of aan het reglement van mede-eigendom, zullen deze beslissingen moeten worden opgenomen in een aangepaste versie van het reglement van mede-eigendom.

De vierde paragraaf bepaalt dat de verplichting voor de vereniging van mede-eigenaars om op verzoek van één mede-eigenaar in een vertaling van de documenten te voorzien naar de taal van het taalgebied waarin de mede-eigendom is gelegen enkel geldt voor de documenten die na de inwerkingtreding van de wet worden opgesteld, tenzij het over een vertaling van de statuten gaat, waarvan men ongeacht de datum van opmaak een vertaling kan vragen.

Nr. 156 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

(Subamendement op amendement nr. 133)

Art. 18

Artikel 18 vervangen door wat volgt :

« Art. 18. — § 1. Deze wet is vanaf de eerste dag van de derde maand volgend op de bekendmaking ervan in het Belgisch Staatsblad van toepassing op elk gebouw of groep van gebouwen, die beantwoorden aan de in artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde voorwaarden.

In afwijking van het eerste lid, zijn de bepalingen uit artikel 3, letters A) en B) slechts van toepassing op de gebouwen of groepen van gebouwen waarvan de verdeling van het eigendomsrecht op de private kavels, zoals bedoeld in artikel 577-3, eerste lid van hetzelfde Wetboek,gebeurt na de inwerkingtreding van deze wet.

§ 2. De syndicus legt binnen het jaar na de datum van de inwerkingtreding van deze wet een aan de bepalingen van artikel 577-3 tot en met artikel 577-14 van hetzelfde Wetboek aangepaste versie van de bestaande basisakte, het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement voor aan de algemene vergadering, die deze goedkeurt. Voor zover de algemene vergadering op hetzelfde of een later tijdstip geen wijzigingen aanbrengt aan de basisakte, is voor de aangepaste tekst van het reglement van mede-eigendom geen authentieke akte vereist.

§ 3. Behoudens wat de statuten betreft, is het recht van de mede-eigenaar om een vertaling te krijgen van de documenten van de vereniging van mede-eigenaars, overeenkomstig artikel 577-11/2 van hetzelfde Wetboek slechts van toepassing op de documenten die worden opgesteld na de inwerkingtreding van deze wet. »

Verantwoording

Dit amendement heeft tot doel de regelen met betrekking tot de inwerkingtreding en de overgangsbepalingen aan te passen en op elkaar af te stemmen.

Omdat door de wijzigingen van deze wet alle reglementen van mede-eigendom zouden moeten worden aangepast en deze overeenkomstig artikel 577-4, § 1, eerste lid het voorwerp moeten uitmaken van een authentieke akte, zouden alle mede-eigendommen een nieuwe authentieke akte moeten laten opmaken. Het is niet de bedoeling van de wetgever om voor deze wijzigingen die niet rechtstreeks uit de wet voortvloeien, maar wel een beslissing van de algemene vergadering behoeven, te vereisen dat er een authentieke akte moet worden opgemaakt. Deze beslissingen worden opgenomen in een gecoördineerde tekst die door de syndicus moet worden opgemaakt.

Indien er echter tegelijkertijd of op een later tijdstip wijzigingen aangebracht worden aan de basisakte, zullen deze beslissingen moeten worden opgenomen in een authentieke akte, die een aangepaste versie van het reglement van mede-eigendom bevat.

Indien naar aanleiding van deze wet de algemene vergadering beslist tot de wijziging van de basisakte, bijvoorbeeld door de oprichting van deelverenigingen, dient bij authentieke akte een gecoördineerde versie van de basisakte en het reglement van mede-eigendom te worden opgemaakt.

De derde paragraaf bepaalt dat de verplichting voor de vereniging van mede-eigenaars om op verzoek van één mede-eigenaar in een vertaling van de documenten te voorzien naar de taal van het taalgebied waarin de mede-eigendom is gelegen, enkel geldt voor de documenten die na de inwerkingtreding van de wet worden opgesteld, tenzij het over een vertaling van de statuten gaat, waarvan men ongeacht de datum van opmaak een vertaling kan vragen.

Nr. 157 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

(Subamendement op amendement nr. 133)

Art. 16/1

Dit artikel vervangen door wat volgt :

« Art. 16/1. — In hetzelfde Wetboek wordt een artikel 577-13/1 ingevoegd, luidende :

« Art. 577-13/1. — De akten in verband met de gemeenschappelijke delen die overeenkomstig artikel 1, eerste lid, van de hypotheekwet van 16 december 1851 op het hypotheekkantoor worden overgeschreven, worden uitsluitend overgeschreven op naam van de vereniging van de mede-eigenaars. ».

Verantwoording

Momenteel dienen alle aktes inzake zakelijke rechten die exclusief betrekking hebben op de gemeenschappelijke delen en bijgevolg op de mede-eigendom in zijn totaliteit in de authentieke akte melding maken van de volledige identiteit (naam, voornamen, geboorteplaats en -datum en woonplaats) van alle mede-eigenaars of hun rechthebbenden in geval van nalatenschap.

Het verzamelen van deze gegevens is zeer kostelijk. Door de overschrijving mogelijk te maken op naam van de vereniging van mede-eigenaars zullen de kosten minderen aangezien enerzijds noch de syndicus, noch de notaris zullen moeten zoeken naar de identiteit en titels van eigendom van alle mede-eigenaars. Anderzijds zullen deze inlichtingen niet meer moeten worden opgenomen in deze authentieke akte. Dit impliceert een vermindering van de overschrijvingskosten van deze akte aan het bevoegde hypotheekkantoor.

Bovendien is het mogelijk dat, na afloop van deze opzoekingen, wijzigingen gebeuren (bijvoorbeeld in het geval van verkoop, verdeling, nalatenschap, ...) terwijl de syndicus en de notaris belast met het opstellen van de authentieke akte hier (nog) niet van op de hoogte zijn gebracht. Dit brengt in feite een grote rechtsonzekerheid met zich mee.

De hypothecaire publiciteit in naam van de vereniging van mede-eigenaars laat toe om een continuïteit van deze publiciteit in alle rechtszekerheid te waarborgen aangezien de identiteit van de mede-eigenaars en hun titels van eigendom niet meer zullen opgenomen worden in deze authentieke akte. Bovendien wordt de publiciteit voor derden verzekerd. In het nieuwe systeem zal de notaris zowel een opzoeking verrichten op naam van de individuele mede-eigenaars als op naam van de vereniging van mede-eigenaars.

Deze bepaling was voorzien in het wetsvoorstel van de Kamer doch werd bij amendement geschrapt door de Senaat. De Senaat en de regering waren akkoord met het principe doch waren van oordeel dat een bepaling met betrekking tot de hypothecaire publiciteit niet thuishoorde in de bepalingen met betrekking tot de mede-eigendom. In dit verband wordt echter opgemerkt dat ook in andere wetgevingen bepalingen inzake de hypothecaire formaliteiten zijn opgenomen. Bij wijze van voorbeeld kan worden verwezen naar art. 683, tweede lid van het Wetboek van vennootschappen en naar art. 1287 laatste lid Ger.W. Bovendien behoort de wetgeving met betrekking tot de hypotheek tot het Burgerlijk Wetboek.

Nr. 158 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

(Subamendement op amendement nr. 154)

Art. 13

De volgende wijzigingen aanbrengen :

a) In de Franse tekst van het 2º, de woorden « ou d'indication » doen vervallen.

b) Het 3º doen vervallen.

c) In de Nederlandse tekst van het 4º, de woorden « tot overdracht van het eigendomsrecht van een kavel » doen vervallen.

d) In de Franse tekst van het 4º de woorden « de cession ou d'indication du droit de propriété d'un lot » doen vervallen.

e) In de Franse tekst van het 5º de woorden « , d'indication » doen vervallen.

f) Het 6º doen vervallen.

Nr. 159 VAN MEVROUW THIBAUT

(Subamendement op amendement nr. 133)

Art. 3

In het voorgestelde punt A), paragraaf 1, tweede lid, de woorden « op grond van het met redenen omkleed verslag van een notaris, landmeter, architect of een vastgoedmakelaar » vervangen door de woorden « op grond van het met redenen omkleed verslag van een landmeter of architect die niets met de bouw van het betrokken gebouw te maken heeft ».

Verantwoording

Momenteel zijn het in de praktijk de landmeters-experten of de architecten die de plannen opstellen en de verslagen schrijven die, naar goede gewoonte, bij de basisakte worden gevoegd.

Het opmetingsverslag dat aan de grondslag van de basisakte ligt, moet door een beroepsbeoefenaar worden opgesteld die deskundig is door zijn opleiding en beëdiging en door zijn onafhankelijkheid ten opzichte van de bouwpromotor. Dat is niet het geval voor de notaris die zich enkel kan baseren op de documenten die de promotor hem verstrekt en dat is zeker niet het geval voor de vastgoedmakelaar die per definitie in een situatie van belangenvermenging zit.