Belgische Senaat

ZITTING 2009-2010

23 MAART 2010

Wetsontwerp tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en het beheer ervan transparanter te maken

Evocatieprocedure

AMENDEMENTEN

Nr. 109 VAN MEVROUW DEFRAIGNE C.S.

Art. 10

In dit artikel een C)/1 invoegen, luidende :

« C)/1. Er wordt een § 2/1 ingevoegd, luidende :

« § 2/1. De procedure voor de inschrijving van de syndicus in de Kruispuntbank van Ondernemingen wordt door de Koning vastgesteld. ». »

Verantwoording

Uit de debatten in de commissie voor de Justitie van de Senaat blijkt dat het wenselijk is dat de procedure voor de inschrijving van de syndicus in de Kruispuntbank van Ondernemingen in een koninklijk besluit wordt vastgesteld in plaats van in het Burgerlijk Wetboek, dat alleen de grote beginselen van de mede-eigendom moet bevatten.

Nr. 110 VAN MEVROUW DEFRAIGNE C.S.

(Subamendement op amendement nr. 62)

Art. 15/1 (nieuw)

Dit artikel vernummeren tot artikel 15/2.

Verantwoording

Die wijziging zorgt voor een coherente nummering van de artikelen.

Nr. 111 VAN MEVROUW DEFRAIGNE C.S.

Art. 10

In dit artikel een C)/2 invoegen, luidende :

« C)/2. In § 4, wordt het 3º vervangen als volgt :

« de beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen, uit te voeren en te laten uitvoeren; ». »

Verantwoording

Als gevolg van de suggesties van de regering werden de opdrachten van de syndicus bedoeld in artikel 577-8, § 4, 1º en 2º, opgenomen in artikel 577-6 van het Burgerlijk Wetboek. Het 2º gaat over de beslissingen van de algemene vergadering.

Bijgevolg wordt artikel 577-8, § 4, 3º, dat zegt dat de syndicus als opdracht heeft « deze beslissingen uit te voeren en te laten uitvoeren » onbegrijpelijk.

Dit amendement strekt om te bepalen dat de beslissingen die moeten worden uitgevoerd, de beslissingen zijn die de algemene vergadering heeft genomen.

Nr. 112 VAN MEVROUW TAELMAN C.S.

Art. 2

Letter A) doen vervallen.

Verantwoording

Het oorspronkelijke artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt : « De beginselen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. Voornoemde beginselen en bepalingen zijn niet van toepassing indien de aard van de goederen zulks niet rechtvaardigt en alle mede-eigenaars instemmen met die afwijking.

Ieder gebouw of groep van gebouwen waarop die beginselen van toepassing zijn, moet worden beheerst door een basisakte en een reglement van mede-eigendom.

Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels, worden de gedeelten van gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle mede-eigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk te zijn.

Er worden dientengevolge drie voorwaarden gesteld, namelijk :

— een gebouw of groep van gebouwen;

— waarvan het eigendomsrecht is opgesplitst;

— met de omstandigheid dat aan iedere eigenaar van een gebouwd privé gedeelte ook het medegebruik van gemeenschappelijke delen verschaft wordt.

Onder groep van gebouwen dient eveneens de zogenaamde functioneel samenhangende gebouwen worden verstaan, waarop het appartementsrecht aldus eveneens van toepassing is. Hierbij dient te worden opgemerkt dat dit reeds uitdrukkelijk in de memorie van toelichting van het wetsontwerp dd. 10 september 1991 tot wijziging een aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de mede-eigendom is opgenomen (stuk Kamer 1990-1991, nr. 1756/1-90/91, 9). Men spreekt in dit kader van domeinsplitsing. De van deze splitsing deel uitmakende gebouwen bestaan in dit geval niet uit verdiepingen, maar uit vrijstaande gebouwen, die door middel van een samenhang functioneel geïntegreerd zijn.

(R. Timmermans, « Het Toepassingsgebied van de appartementswet en het ontstaan van de vereniging van mede-eigenaars », in : V. Sagaert en Rommel (eds.), Appartementsrecht, Die Keure, 2008, 4).

Meer bepaald worden deze gebouwen door een gemeenschappelijke infrastructuur onderling verbonden, bijvoorbeeld door een entree, een portiersloge, een vergaderzaal of een bar. Storme spreekt in dit kader van een eenheid van bestemming (M.E. Storme, « Gedwongen mede-eigendom ten titel van bijzaak (mandeligheid en appartementsrecht) syllabus ten behoeve van het vak notarieel zaken- en contractenrecht », 2009-2010, 19).

Dergelijke projecten kunnen op de eerste plaats betrekking hebben op woningclusters voor permanent gebruik, bijvoorbeeld bungalows, fermettes, villa's of gewone woningen, voor zover ze bediend worden door gemeenschappelijke zaken. Het kan echter ook gaan om gebouwen voor tijdelijk gebruik, bijvoorbeeld vakantiehuisjes en weekendverblijven, voor zover ze eveneens voorzien zijn van gemeenschappelijke zaken, bijvoorbeeld restaurant, winkel, tennisterrein, parkeerterrein, en dergelijke. Verder kunnen bedrijvenparken en kantorenparken in een appartementssplitsing worden betrokken; in dit geval zijn de individuele gebouwen geïntegreerd door gemeenschappelijke voorzieningen, zoals beveiliging, bewegwijzering, elektronische infrastructuur en zelfs branding. Ten slotte kunnen ook een jachthaven met aanlegplaatsen, waarbij het jachthaventerrein en het trafohuisje met bootaccu's de gemene delen vormen en de aanlegplaatsen afgebakend met steigers de privégedeelten en een kampeerterrein vallen onder het appartementsrecht.

Volgens artikel 577-3 dienen de kavels onder andere bestaan uit een gebouwd privégedeelte. Of iets gebouwd is, betreft een feitenkwestie, waarbij een (duurzame) inrichting als uitgangspunt dient te worden genomen.

Volgens Hanotiau betekent deze voorwaarde : « On peut en conclure que le régime nouveau ne s'appliquera donc pas si le bien privatif d'un des consorts n'est pas bâti » (M. Hanotiau, « Du champ d'application de la loi » in copropriété, Colloque organisé le 7 octobre 1994 par le Centre de recherches juridiques de l'UCL sous la direction de Nicole Verheyden-Jeanmart, Ed. de l'université catholique de Louvain, 52). Deze stelling werd gevolgd door de vrederechter van Couvin in zijn vonnis dd. 28 januari 1999 (Vred. Couvin, 28 januari 1999, Rev. not. b., 2000, 209). Deze stelling is niet conform de interpretatie die de wetgever aan deze bepaling geeft. Het is niet de bedoeling van de wetgever om de toepassingsgebied van het appartementsrecht uit te sluiten van zodra er 1 onbebouwde kavel is. Een privé-gedeelte dient eveneens te worden beschouwd als bebouwd wanneer het dit zal worden of kan worden (zie Vred. Veurne, 20 januari 2005, T. App., 2005/3, 39; H. Casman, « Le champ d'application de la loi : les immeubles concernés » in La copropriété forcée des immeubles et groupes d'immeubles bâtis, Colloque organisé le 16 mars 2001 par le Centre de recherches juridiques de l'UCL sous la direction de Nicole Verheyden-Jeanmart, Ed. de l'université catholique de Louvain, 12). Het is aan de basisakte om het toepassingsgebied te bepalen. Het voorgaande betekent ook dat bij een verkoop op plan het stelsel van het appartementsrecht een aanvang neemt bij verkoop van het eerste appartement van het op een bepaald terrein op te richten gebouw (zie onder andere : H. Vandenberghe en S. Snaet, Zakenrecht — Mede-eigendom in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Story-Scientia, Antwerpen, 1997, 143 en 50-151 en M.E. Storme, o.c., 19).

Gegeven het voorgaande wordt afdoende geargumenteerd en verduidelijkt dat de oorspronkelijke wettekst op de hypotheses die het amendement 97 van de Kamer (stuk Kamer 1990-1991, nr. 1756/1-90/91, 9) behandeld, reeds van toepassing is. De oorspronkelijke wettekst dient aldus niet gewijzigd te worden.

Nr. 113 VAN MEVROUW TAELMAN C.S.

Art. 2

Letter B) vervangen door wat volgt :

« B). Artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, wordt aangevuld met een lid, luidende :

« De basisakte kan voorzien in de oprichting van deelverenigingen voor gebouwen of groepen van gebouwen die slechts dienen voor twee of meer privatieve kavels, maar niet voor alle, waarbij deze deelverenigingen enkel bevoegd kunnen zijn voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen die enkel dienstig zijn voor de betrokken deelvereniging, met dien verstande dat de hoofdvereniging van mede-eigenaars exclusief bevoegd blijft voor alle gemeenschappelijke delen die dienstig zijn voor het geheel van de mede-eigendom en voor de beslissingen die een weerslag hebben op de rechten welke die van de betrokken deelvereniging van mede-eigenaars overstijgen. De artikelen 577-3 en volgende zijn van toepassing op deze deelverenigingen ». »

Verantwoording

Middels dit amendement wordt geregeld dat de basisakte van de hoofdvereniging de oprichting van één of meer deelverenigingen kan voorzien. Samen met dit principe dienen de bevoegdheden alsook het voorwerp van deze deelvereniging te worden verankerd. Deze deelverenigingen kunnen enkel bevoegd zijn voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen die enkel dienstig zijn voor de betrokken deelvereniging, met dien verstande dat de hoofdvereniging van mede-eigenaars exclusief bevoegd blijft voor alle gemeenschappelijke delen die dienstig zijn voor het geheel van de mede-eigendom en voor de beslissingen die een weerslag hebben op de rechten welke die van de betrokken deelvereniging van mede-eigenaars overstijgen. Immers voorkomt men op een dergelijke manier bevoegdheidsconflicten. Mochten er zich toch problemen voordoen, is het uiteraard de bevoegdheid van de vrederechter om te oordelen. Deze verankering is een antwoord op de opmerking van de Raad van State dat een regeling dient te worden voorzien voor bevoegdheidsconflicten en voor een regeling over de verhouding van de rechten van de mede-eigenaars van de hoofdvereniging en de mede-eigenaars van de deelvereniging.

De bepalingen van artikels 577-3 en volgende van het Burgerlijk Wetboek zijn van toepassing op deze deelvereniging. Dit betekent dat er voor de deelvereniging overeenkomstig artikel 577-4, § 1, een basisakte en een reglement van mede-eigendom moet worden opgesteld (door de hoofdvereniging cf. infra). Deze statuten dienen ingevolge artikel 577-5 te worden overgeschreven alvorens de deelvereniging rechtspersoonlijkheid kan verkrijgen. Uiteraard dient in dit kader ook aan de andere voorwaarden te voldaan.

In concreto betekent dat voor nog op te richten gebouwen de basisakte kan voorzien in de oprichting van deelverenigingen. Dit impliceert eveneens dat er statuten voor die deelvereniging worden opgemaakt. Nadat de betreffende deelvereniging rechtspersoonlijkheid heeft verkregen kan zij zelf deze statuten wijzigen doch met eerbiediging van de algemene principes die in artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek zijn opgenomen. Wat betreft bestaande gebouwen of groepen van gebouwen die hieromtrent niets hebben voorzien of reeds wel iets hebben voorzien, doch strijdig met de nieuwe wet (situaties voor de wet van 1994), dient de algemene vergadering van de hoofdvereniging dezelfde beslissingen te nemen met de daartoe voorziene meerderheid.

Nr. 114 VAN MEVROUW TAELMAN C.S.

Art. 5

Dit artikel doen vervallen.

Verantwoording

Deelverenigingen dienen niet onder artikel 577-4 te worden geregeld.

Nr. 115 VAN MEVROUW TAELMAN C.S.

(Subamendement op amendement nr. 16)

Art. 8

In het voorgestelde artikel 577-6 de volgende wijzigingen aanbrengen :

1º § 2 vervangen door wat volgt :

« § 2 Ieder jaar moet er minstens één algemene vergadering worden gehouden tijdens de in het reglement van mede-eigendom statutair vastgelegde periode van maximum vijftien dagen.

De algemene vergadering wordt samengeroepen door de syndicus in de door het reglement van mede-eigendom statutair vastgestelde periode of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen.

Onverminderd het voorgaande kan de algemene vergadering bijeengeroepen worden op verzoek van één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.

Het verzoek tot bijeenroeping wordt bij een ter post aangetekende brief aan de syndicus gericht. Geeft die daar binnen dertig dagen geen gevolg aan, kan één van de mede-eigenaars die het verzoek mee heeft ondertekend, zelf de algemene vergadering bijeenroepen.

De bijeenroeping vermeldt de plaats waar, alsook de dag en het uur waarop de vergadering plaatsvindt, alsmede de agenda met opgave van elk punt dat ter bespreking aan de vergadering wordt voorgelegd. De syndicus agendeert de schriftelijke voorstellen van de mede-eigenaars of van de raad van mede-eigendom en de voorstellen van beslissingen die de deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid welke hij ten minste drie weken vóór de eerste dag van de statutaire periode waarin de gewone algemene vergadering moet plaatsvinden, heeft ontvangen

De bijeenroeping brengt in herinnering volgens welke nadere regels alle documenten over een van de geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd.

Deze bijeenroeping geschiedt bij een ter post aangetekende brief, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen.

Behalve in spoedeisende gevallen wordt die bijeenroeping ten minste vijftien dagen vóór de datum van de vergadering ter kennis gebracht, tenzij het reglement van mede-eigendom in een langere termijn heeft voorzien. »

2º het artikel aanvullen met een § 9, luidende :

« § 9 De syndicus stelt de notulen van de beslissingen op die worden genomen door de algemene vergadering met vermelding van de behaalde meerderheden en van de naam van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden.

Deze notulen worden aan het einde van de zitting en na lezing ondertekend door de voorzitter van de algemene vergadering, door de bij de opening van de zitting aangewezen secretaris en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars.

De notulen van de beslissingen worden binnen de 30 dagen door de syndicus opgenomen in het register bedoeld in artikel 577-10, § 3 en worden binnen 30 dagen na de algemene vergadering bezorgd aan de mede-eigenaars en de andere syndici.

Indien de mede-eigenaar de notulen binnen de gestelde termijn niet heeft ontvangen, moet hij schriftelijk de syndicus hiervan op de hoogte stellen. »

Verantwoording

Ten gevolge van de opmerkingen van de Raad van State werd amendement 16 ingediend. Daarnaast formuleerde de Raad van State opmerkingen met betrekking tot artikel 10 wat betreft wetgevingstechniek.

Teneinde hieraan tegemoet te komen wordt geopteerd om de bepalingen met betrekking tot de oproepingsformaliteiten en notulering te integreren in artikel 577-6 dat dienvolge het artikel wordt dat handelt over de organisatie en het verloop van de algemene vergadering.

Nr. 116 VAN MEVROUW TAELMAN C.S.

Art. 9

In letter D), het voorgestelde lid aanvullen met een lid, luidende :

« Wanneer tot oprichting van deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid overeenkomstig artikel 577-3 beslist wordt bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de wijziging van de aandelen van de mede-eigendom die ingevolge deze wijziging noodzakelijk is, door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist. »

Verantwoording

Deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid zullen kunnen worden opgericht met een meerderheid van vier vijfden. Indien bij de oprichting de aandelen worden gewijzigd — wat niet steeds het geval zal zijn —, dan dient dit eveneens met éénzelfde meerderheid te kunnen gebeuren.

Nr. 117 VAN MEVROUW TAELMAN C.S.

Art. 10

Dit artikel aanvullen met een punt D)/1, luidende :

« D)/1. Paragraaf 4, 1º, wordt opgeheven.»

Verantwoording

Deze bepaling is opgenomen in het nieuwe artikel 577-6, § 2.

Nr. 118 VAN MEVROUW TAELMAN C.S.

(Subamendement op amendement 30 van mevrouw Defraigne c.s.)

Art. 12

In het voorgestelde artikel 577-8/2 het woord « verificateur » vervangen door het woord « commissaris ».

Verantwoording

Verificateur van de rekeningen is geen correct Nederlands. Commissaris is het juiste woord.

Nr. 119 VAN MEVROUW TAELMAN C.S.

Art. 6

Letters A) en B) doen vervallen.

Nr. 120 VAN MEVROUW TAELMAN C.S.

Art. 10

Het artikel aanvullen met een punt G)/1, luidende :

« G)/1. Paragraaf 4, 2º, wordt opgeheven.»

Verantwoording

Deze bepaling is opgenomen in het nieuwe artikel 577-6, § 2.

Nr. 121 VAN MEVROUW TAELMAN C.S.

Art. 4

Letter C) vervangen door wat volgt :

« C) paragraaf 1, tweede lid, wordt vervangen als volgt :

« De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, waarbij voor die bepaling rekening wordt gehouden met de respectieve waarde van deze delen, die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, op grond van het met redenen omkleed verslag van een notaris, landmeter, architect of een vastgoedmakelaar.

Dit verslag wordt opgenomen in de statuten. ». »

Verantwoording

De vaststelling van de aandelen of breukdelen is van groot belang. Zij is onder andere van invloed op :

— de bijdrage in de gemeenschappelijke lasten;

— de tenuitvoerlegging van veroordelingen naar aanleiding van het aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten : art. 577-5, § 4.

Het is dan ook van belang om deze vaststelling objectief te laten verlopen. Thans stelt zich de vraag welke maatstaf wordt gehanteerd om te komen tot de respectieve waarde overeenkomstig de nood aan objectiviteit.

Amendement nr. 1 in de Kamer beoogde een objectivering van de maatstaf : de basisakte moet de beschrijving bevatten van het onroerend geheel, ... en de bepaling van het aandeel ... daarbij rekening houdende met het vloeroppervlak van het privé-gedeelte.

Amendement nr. 105 in de Kamer herintroduceerde het begrip respectieve waarde, waarbij de waarde wordt bepaald door het rapport van een extern persoon aan de hand van drie criteria : de netto-vloeroppervlakte, de objectieve consistentie (de verantwoording definieert dit als volgt : de staat en de graad van afwerking van de privatieve kavel) en de ligging.

Dit amendement heeft als vooruitgang dat de objectiviteit ten opzichte van de oorspronkelijke regeling enerzijds wordt versterkt (rapport en criteria worden limitatief vastgelegd), doch anderzijds de objectiviteit worden afgezwakt ten opzichte van amendement nr. 1 (meer criteria en afwerking is ten zeerste subjectief).

Amendement nr. 3 van de Senaat wijst eveneens op het belang van de objectiviteit door het gebruik van het begrip « objectieve respectieve waarde », doch verloochent dit principe door de opsomming niet limitatief vast te stellen.

Huidig amendement voorziet dan ook in een limitatieve opsomming waarbij netto-oppervlakte, bestemming en ligging worden weerhouden. Ingevolge het advies van de Hoge Raad voor zelfstandigen zijn zowel de notaris, landmeter, architect als vastgoedmakelaar bevoegd voor deze opdracht.

Nr. 122 VAN MEVROUW TAELMAN C.S.

Art. 9

Letter A) doen vervallen.

Verantwoording

Ten gevolge van de opmerking van de Raad van State werd amendement nr. 17 ingediend. Immers vond de Raad van State dat het amendement dat in de Kamer aan de oorsprong ligt van deze bepaling diende aan te duiden dat het de oplevering van de oorspronkelijke bouwwerken van de gemeenschappelijke gedeelten door de projectontwikkelaar betreft.

Omwille van deze reden werd bij amendement afzonderlijk bepaald dat de algemene vergadering met drie vierden van de stemmen beslist over de voorlopige en definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen van een onroerend goed, wanneer de syndicus in het kader van de verkoop van dit goed een contractuele relatie heeft of heeft gehad met de projectontwikkelaar.

Hierbij zijn twee opmerkingen te formuleren. Ten eerste is dit artikel zeer gemakkelijk te omzeilen, bijvoorbeeld in de hypothese dat de syndicus geen contractuele relatie heeft gehad met de projectontwikkelaar, maar wel met een dochtervennootschap. Ten tweede dient de algemene vergadering nu reeds over werken die niet bewarend zijn te beslissen met een meerderheid van drie vierden van de stemmen.

Er wordt dan ook geopteerd terug te keren naar de oorspronkelijke wettekst.

Nr. 123 VAN MEVROUW TAELMAN C.S.

Art. 9

Het artikel aanvullen met een C)/1, luidende :

« C)/1. Paragraaf 1, 2º wordt aangevuld met de punten f) en g), luidende :

f) over de wijziging van de statuten in functie van artikel 577-3 vierde lid.

g) onverminderd artikel 577-3, over de oprichting van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid voor gebouwen of groepen van gebouwen die slechts dienen voor twee of meer privatieve kavels, maar niet voor alle, waarbij deze deelverenigingen enkel beslissingen kunnen voorbereiden met betrekking tot de aangeduide particuliere gemene delen. Deze voorstellen van beslissing dienen te worden bekrachtigd op de eerstvolgende algemene vergadering. »

Verantwoording

Dit amendement beoogt de oprichting van de deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid te onderwerpen aan een vier vijfden meerderheid.

Dit amendement beoogt eveneens de mogelijkheid om deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid op te richten waarbij deze deelverenigingen enkel beslissingen met betrekking tot de in de beslissing aangeduide particuliere gemene delen, mogen voorbereiden. Deze voostellen van beslissingen dienen te worden bekrachtigd op de eerstvolgende algemene vergadering van de hoofdvereniging.

Deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid kunnen immers geen beslissingen nemen die de ganse mede-eigendom verbinden. Ook de Raad van State heeft dit probleem aangeduid : « Hoe dan ook kunnen beslissingen die door de algemene Vergadering van de subonverdeeldheid worden genomen niet bindend zijn voor de mede-eigenaars die niet tot de subonverdeeldheid behoren » (Advies Raad van State, blz. 2).

Nr. 124 VAN MEVROUW TAELMAN C.S.

Art. 13

In letter A), de twee voorgestelde leden aanvullen met een lid, luidende :

« Niettemin beschikt elke mede-eigenaar over het recht afzonderlijk zijn vorderingen met betrekking tot de eigendom of het genot van zijn deel uit te oefenen, met de plicht de syndicus hierover te informeren ».

Verantwoording

Dit amendement beoogt een verduidelijking met betrekking tot het recht van elke mede-eigenaar.

Nr. 125 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

Art. 5

Artikel 5 vervangen door wat volgt :

« Art. 5. — In hetzelfde Wetboek wordt een artikel 577-5/1 ingevoegd, luidende :

« Art. 577-5/1. § 1. In het geval dat de basisakte voorziet in de vorming van deelverenigingen zoals bepaald in artikel 577-3, wordt de vereniging van mede-eigenaars die alle mede-eigenaars omvat de hoofdvereniging genoemd.

De voornoemde deelverenigingen verkrijgen pas rechtspersoonlijkheid na overschrijving in de registers van het hypotheekkantoor.

De deelverenigingen zijn enkel bevoegd voor de particulier gemeenschappelijke delen. Iedere deelvereniging is samengesteld uit alle mede-eigenaars die aandeel hebben in de particulier gemeenschappelijke delen.

De hoofdvereniging blijft exclusief bevoegd voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren.

De in artikel 577-3 en volgende opgenomen bepalingen zijn van toepassing op de deelverenigingen. De statuten kunnen de werkingsregels van de deelverenigingen vaststellen. »

Nr. 126 VAN MEVROUW TAELMAN C.S.

Art. 10

Letters D), E), F), G) en H) doen vervallen.

Verantwoording

Deze bepalingen werden opgenomen in het nieuwe artikel 577-6, § 2.

Nr. 127 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

Art. 4

De woorden « De basisakte bevat ... privatief deel is verbonden » vervangen door de woorden :

« De basisakte moet de beschrijving bevatten van het onroerend geheel, van de privatieve en de bijzondere en algemene gemeenschappelijke delen en de bepaling van het aandeel van de algemene gemeenschappelijke gedeelten dat aan ieder privatief deel is verbonden, daarbij rekening houdend met de respectieve waarde ervan en de bepaling van het aandeel in de bijzonder gemeenschappelijke gedeelten dat aan bepaalde privatieve delen is verbonden, daarbij rekening houdend met de respectieve waarde ervan. »

Nr. 128 VAN DE HEER VANDENBERGHE C.S.

Art. 2

Letter B) vervangen door wat volgt :

« B). Artikel 577-3 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, wordt aangevuld met het volgende lid luidende :

« De basisakte kan ingeval de hoofdvereniging bestaat uit meer dan twintig kavels, voorzien in de vorming van deelverenigingen per gebouw bij een groep van gebouwen of ingeval in een gebouw een fysieke verdeling in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, per onderdeel van het gebouw. Deze deelverenigingen zijn enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen met dien verstande dat de hoofdvereniging exclusief bevoegd blijft voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren. De artikelen 577-3 en volgende zijn van toepassing op deze deelverenigingen. ». »

Verantwoording

Middels dit amendement wordt geregeld dat de basisakte van de hoofdvereniging in de oprichting van één of meer deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid kan voorzien. Deelverenigingen kunnen enkel worden opgericht met het oog op een verhoging van de efficiëntie en een rationalisering van het bestuur. In die optiek worden voorwaarden gesteld aan de mogelijke oprichting van deelverenigingen. Immers kan dit enkel maar voor hoofdverenigingen waarvan het gebouw of de groep van gebouwen uit meer dan twintig kavels bestaan. Bovendien kan dit enkel in het geval van groepen van gebouwen voor de te onderscheiden gebouwen en in het geval van gebouwen voor duidelijk te onderscheiden onderdelen. Samen met dit principe dienen de bevoegdheden alsook het voorwerp van deze deelvereniging te worden verankerd. Deze deelverenigingen kunnen enkel bevoegd zijn voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen, met dien verstande dat de hoofdvereniging van mede-eigenaars exclusief bevoegd blijft voor alle gemeenschappelijke delen en voor zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren. Immers voorkomt men op een dergelijke manier bevoegdheidsconflicten. Mochten er zich toch problemen voordoen, is het uiteraard de bevoegdheid van de vrederechter om te oordelen. Deze verankering is een antwoord op de opmerking van de Raad van State dat een regeling dient te worden voorzien voor bevoegdheidsconflicten en voor een regeling over de verhouding van de rechten van de mede-eigenaars van de hoofdvereniging en de mede-eigenaars van de deelvereniging.

De bepalingen van 577-3 en volgende van het Burgerlijk Wetboek zijn van toepassing op deze deelvereniging. Dit betekent dat er voor de deelvereniging overeenkomstig artikel 577-4, § 1 een basisakte en een reglement van mede-eigendom moet worden opgesteld. Deze statuten dienen ingevolge artikel 577-5 te worden overgeschreven alvorens de deelvereniging rechtspersoonlijkheid kan verkrijgen. Uiteraard dient in dit kader ook aan de andere voorwaarde te voldaan.

In concreto betekent dat voor nog op te richten gebouwen de basisakte kan voorzien in de oprichting van deelverenigingen. Dit impliceert eveneens dat er statuten voor die deelvereniging worden opgemaakt. Nadat de betreffende deelvereniging rechtspersoonlijkheid heeft verkregen kan zij zelf deze statuten wijzigen doch met eerbiediging van de algemene principes die in artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek zijn opgenomen. Wat betreft bestaande gebouwen of groepen van gebouwen die hieromtrent niets hebben voorzien of reeds wel iets hebben voorzien, doch strijdig met de nieuwe wet (situaties voor de wet van 1994), dient de algemene vergadering van de hoofdvereniging dezelfde beslissingen te nemen met de daartoe voorziene meerderheid.

Nr. 129 VAN MEVROUW TAELMAN C.S.

(Subamendement op amendement nr. 123)

Art. 9

In C)/1, de voorgestelde letters f) en g) vervangen door wat volgt :

« f) over de wijziging van de statuten in functie van artikel 577-3, vierde lid;

g) onverminderd artikel 577-3, vierde lid, over de oprichting van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid waarbij deze deelverenigingen enkel beslissingen kunnen voorbereiden met betrekking tot de in de beslissing aangeduide particuliere gemene delen. Deze voorstellen van beslissing dienen te worden bekrachtigd op de eerstvolgende algemene vergadering. »

Verantwoording

Dit amendement beoogt de oprichting van de deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid te onderwerpen aan een vier vijfden meerderheid

Dit amendement beoogt eveneens de mogelijkheid om deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid op te richten waarbij deze deelverenigingen enkel beslissingen met betrekking tot de in de beslissing aangeduide particuliere gemene delen, mogen voorbereiden. Deze voostellen van beslissingen dienen te worden bekrachtigd op de eerstvolgende algemene vergadering van de hoofdvereniging.

Deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid kunnen immers geen beslissingen nemen die de ganse mede-eigendom verbinden. Ook de Raad van State heeft dit probleem aangeduid : « Hoe dan ook kunnen beslissingen die door de algemene Vergadering van de subonverdeeldheid worden genomen niet bindend zijn voor de mede-eigenaars die niet tot de subonverdeeldheid behoren » (advies Raad van State, blz. 2).

Nr. 130 VAN MEVROUW TAELMAN C.S.

(Subamendement op amendement nr. 37)

Art. 17/1

In het voorgestelde artikel 17/1 de volgende wijzigingen aanbrengen :

1º in de inleidende zin de woorden « tweede lid » vervangen door de woorden « tweede en derde lid »;

2º het artikel aanvullen met een tweede lid, luidende :

« De syndicus is binnen het jaar na de datum van inwerkingtreding gehouden een aan de dwingende bepalingen van de wet aangepaste versie van de basisakte en het reglement van mede-eigendom voor te leggen op de algemene vergadering, die deze tekst goedkeurt. »

Verantwoording

Zie amendement nr. 105 en de discussie in commissie.

Nr. 131 VAN MEVROUW TAELMAN C.S.

(Subamendement op amendement nr. 106)

Art. 18

In het voorgestelde tweede lid de volgende wijziging aanbrengen :

1º de woorden « Met uitzondering van het punt F van artikel 4 » vervangen door de woorden « Met uitzondering van de punten E en F »;

2º de woorden « dat in werking treedt op de dag overeenkomstig het eerste lid » doen vervallen.

Nr. 132 VAN DE HEREN VANDENBERGHE EN VAN PARYS

(Subamendement op amendement nr. 128)

Art. 2

In de voorgestelde tekst onder g), de woorden « meer dan twintig kavels » vervangen door de woorden « twintig kavels of meer ».