Sénat de Belgique

SESSION DE 2009-2010

27 JANVIER 2010

Projet de loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion

Procédure d'évocation

AMENDEMENTS

Nº 9 DE M. DELPÉRÉE ET CONSORTS

Art. 2

Renuméroter cet article en article 3.

Justification

Conformément à l'avis du Conseil d'État, l'ordre des articles 2 et 3 du projet est inversé. En effet, l'article 3 modifie l'intitulé de la section II du chapitre III du titre II du livre II du Code civil dans laquelle se trouvent les articles 577-3 à 577-14 du Code civil visés par l'article 2.

Nº 10 DE MME DEFRAIGNE ET CONSORTS

Art. 2

Apporter au texte néerlandais de cet article les modifications suivantes:

1º Dans le A), à la première phrase de l'alinéa 1^er proposé, remplacer les mots « het eigendomsrecht » par les mots « de eigendom » et les mots « een gebouwd privatief deel » par les mots « een privatief deel ».

2º Dans le B), à la première phrase de l'alinéa proposé, remplacer les mots « gebouwen of delen van gebouwen » par les mots « onroerende goederen of delen van onroerende goederen ».

Justification

1º Dans le texte français, il est stipulé « dont la propriété » tandis que le texte néerlandais mentionne « waarvan het eigendomsrecht ». Le texte néerlandais devrait être remplacé par « waarvan de eigendom ».

Dans le texte néerlandais, il est mentionné « gebouwd privatief deel »; dans la version française, il est indiqué « partie privative ». Le mot « bâtie » est supprimé dans le texte français, de sorte que le mot « gebouwd » doit être supprimé dans le texte néerlandais.

2º Le texte français mentionne « immeuble et ou parties d'immeubles ». Le texte néerlandais mentionne « gebouwen of delen van gebouwen ». Le texte néerlandais doit être remplacé par « onroerende goederen of delen van onroerende goederen ».

Nº 11 DE M. DELPÉRÉE ET CONSORTS

Art. 3

Renuméroter cet article en article 2.

Justification

Conformément à l'avis du Conseil d'État, l'ordre des articles 2 et 3 du projet est inversé. En effet, l'article 3 modifie l'intitulé de la section II du chapitre III du titre II du livre II du Code civil dans laquelle se trouvent les articles 577-3 à 577-14 du Code civil visés par l'article 2.

Nº 12 DE MME DEFRAIGNE ET CONSORTS

Art. 4

Apporter les modifications suivantes:

a) Dans le C), dans la première phrase de l'alinéa proposé, remplacer les mots « valeur respective » par les mots « valeur objective respective »;

b) Dans la même phrase, insérer le mot « notamment » entre les mots « en fonction » et les mots « de la superficie nette au sol »;

c) Dans la même phrase, remplacer les mots « consistance objective » par le mot « destination »;

d) Dans le C), remplacer la deuxième phrase de l'alinéa proposé par ce qui suit:

« Ce rapport est joint aux statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles. ».

e) Dans le texte néerlandais du E), au 4º proposé, remplacer le mot « bevoegdheid » par le mot « bevoegdheden ».

Justification

A/ Le mot « objective » est inséré après le mot « valeur » afin de préciser qu'il y a lieu de tenir compte de la valeur objective et non de la valeur subjective du bien. Jusqu'à présent et conformément à la position unanime de la doctrine, on a toujours retenu la valeur objective et non la valeur subjective. Toutefois, le texte actuel n'est pas clair à ce sujet. Il est, par conséquent, proposé de l'insérer dans le texte légal afin d'éviter toute discussion. La référence à la valeur objective indique qu'il faut prendre le lot privatif de manière objective, c'est-à-dire sans tenir compte de la valeur de l'aménagement intérieur. Les finitions décidées (subjectivement) par le propriétaire (comme, par exemple, des robinets en plaqué or dans la salle de bains alors que le voisin a placé des robinets ordinaires, une cuisine super équipée alors que le voisin a placé une cuisine ordinaire, ...) ne peuvent pas être prises en considération lors la détermination de la « valeur ».

En ajoutant le mot « notamment », il est clairement précisé que les éléments qui contribuent à la valorisation des lots privatifs respectifs repris derrière ce mot, sont énumérés d'une manière non-limitative. La formulation actuelle donne l'impression qu'il s'agirait d'une liste exhaustive des éléments qui sont pris en considération pour l'estimation.

Par ailleurs, les mots « consistance objective » sont supprimés. En effet, le sens et la portée de ces mots ne sont pas clairs et donneront inévitablement lieu à des problèmes d'interprétation et à des discussions. Les mots « consistance objective » pourraient être remplacés par le mot « destination ». La destination (commerce, habitation, emplacement de parking, ...) est en effet un élément très important pour déterminer la valeur d'un lot. Il semble indispensable qu'elle soit reprise dans l'énumération.

B/ L'obligation de reprendre dans l'acte de base de l'immeuble ou du groupe d'immeubles le rapport d'un expert relatif à la détermination de la quote-part dans les parties communes attribuée à chaque partie privative, est remplacée par l'obligation d'annexer ce rapport aux statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles. Ainsi, on garantit que la justification de la répartition des quotités dans les parties communes est conservée. En conséquence, la reprise du rapport dans les statuts n'est pas nécessaire et évite ainsi de rendre ces derniers moins clairs et plus onéreux.

C/ Cette proposition a uniquement pour but d'accorder le texte français et le texte néerlandais. Dans la version française, il est fait mention de « pouvoirs » au pluriel.

Nº 13 DE M. DELPÉRÉE ET CONSORTS

Art. 4

Dans le F), dans le § 4 proposé, supprimer le mot « exclusivement ».

Justification

Il s'agit d'une modification suggérée par le Conseil d'État.

Nº 14 DE MME DEFRAIGNE ET CONSORTS

Art. 6

Remplacer le A) par ce qui suit:

« A) Dans le § 1^er, il est inséré, entre les alinéas 1^er et 2, un alinéa rédigé comme suit:

« Elle élit domicile au domicile ou au siège social du syndic. ». »

Justification

Conformément à l'avis du Conseil d'État, la disposition prévoyant l'élection de domicile de l'association des copropriétaires devient un nouvel alinéa, l'alinéa 2 de l'article 577-5, § 1^er.

En effet, telle que rédigée dans le projet, la disposition implique que l'élection de domicile est une condition de l'acquisition de la personnalité juridique par l'association des copropriétaires. Or, cela n'est pas le cas.

Nº 15 DE M. DELPÉRÉE ET CONSORTS

Art. 7

Dans la phrase liminaire, remplacer les mots « de la sous-section III » par les mots « du livre II, titre II, chapitre III, section II, sous-section III ».

Justification

Il s'agit d'une modification légistique suggérée par le Conseil d'État.

Nº 16 DE MME DEFRAIGNE ET CONSORTS

Art. 8

Remplacer cet article par ce qui suit:

« Art. 8. L'article 577-6 du même Code, inséré par la loi du 30 juin 1994, est remplacé par ce qui suit:

« Art. 577-6. § 1^er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.

En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés ne peut participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés informent le syndic par écrit de la personne qui sera leur mandataire.

§ 2. Chaque année, au moins une assemblée générale doit se tenir à la date statutaire fixée dans le règlement de la copropriété. Si cette date coïncide avec un jour férié légal, cette assemblée est tenue le plus prochain jour ouvrable ou à une autre date fixée par l'assemblée générale.

Sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 1º, l'assemblée générale peut être convoquée à la demande d'un ou de plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes.

La demande de convocation est adressée par lettre recommandée à la poste au syndic. Si celui-ci n'y obtempère pas dans les trente jours, un des copropriétaires signataires de la demande peut convoquer l'assemblée générale lui-même.

Les copropriétaires concernés doivent, lors de la convocation, respecter les modalités et délais prévus à l'article 577-8, § 4, 1º et 1º-3.

§ 3. À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s'il en existe un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu'ils soient inscrits à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément aux dispositions de l'article 577-8, § 4, 1º,1-1. Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l'ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante.

§ 4. L'assemblée générale doit être présidée par un copropriétaire.

Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.

Néanmoins, l'assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l'assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes.

Si ce quorum n'est pas atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes parts de copropriété dont ils sont titulaires.

§ 5. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

§ 6. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non.

La procuration désigne nommément le mandataire.

Elle peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu'une assemblée générale, hormis le cas d'une procuration notariée générale ou spéciale. »;

Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.

Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.

Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée.

§ 7. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote, sauf si la loi ou les statuts exigent une majorité qualifiée ou l'unanimité.

Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise.

§ 8. Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.

§ 9. Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, exception faite de celles qui doivent être passées par acte authentique. » ».

Justification

Afin de répondre à l'avis du Conseil d'État, qui préconise de respecter une structure logique dans la rédaction de l'article 577-6 CC, les auteurs de l'amendement intervertissent les alinéas des différents paragraphes afin de répondre aux questions suivantes:

— 577-6, § 1^er: qui fait partie de l'assemblée générale: paragraphe 1^er, alinéa 1^er, actuel de la loi et alinéa 4 et 5 en projet;

— 577-6, § 2: quand l'assemblée générale se réunit-elle: paragraphe 1^er, alinéa 2, en projet et paragraphe 2 actuel tel que complété par le projet;

— 577-6, § 3: quels points peuvent être mis à l'ordre du jour: paragraphe 1^er/1 en projet;

— 577-6, § 4: comment fonctionne l'assemblée générale: paragraphe 1^er, alinéa 3, en projet et paragraphe 3 et suivants tels que modifiés par le projet.

Par ailleurs, cet amendements reprend différentes remarques formulées par les différents avis reçus:

A/ Conformément à l'avis du Conseil d'État, au § 1^er, les modifications suivantes sont apportées:

— à la 1ère phrase du 2^e al, les mots « lot privé » sont remplacés par les mots « lot privatif »;

— la 2^e phrase de l'alinéa 2 est réécrite afin de mieux spécifier que les hypothèses d'impossibilité de désigner un mandataire par une des personne intéressées par le droit de propriété d'un lot privatif divisé ou grevé d'un droit réel visent des impossibilités physiques dues, par exemple, au fait d'habiter à l'autre bout du monde et non pas l'absence ou l'incapacité telles que visées par le Conseil d'État qui se règlent, évidemment, par la représentation légale;

— l'alinéa stipulant que « Si un seul mandataire d'un lot est présent, il est présumé représenter de plein droit les autres titulaires, sans devoir exciper d'un document justifiant formellement sa désignation » qui concerne le droit de propriété d'un lot privatif divisé ou grevé d'un droit réel ne devient, en définitive, pas la dernière phrase de l'alinéa 2, comme le suggère le Conseil d'État au point 5.3. relatif à l'article 8, mais est supprimé.

En effet, comme le souligne le Conseil d'État au point 5.4. relatif à l'article 8, cette disposition n'a pas de raison d'être, étant donné qu'il est prévu qu'en cas de démembrement, le droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les titulaires de droits sur le lot privatif aient désigné un mandataire et que seul ce mandataire sera convoqué aux assemblées générales (début du § 1^er, alinéa 2, tel que rédigé dans le présent amendement).

Les auteurs de l'amendement sont d'avis qu'il y a lieu d'assurer un minimum de rigueur dans cette hypothèse. Dès lors, afin de responsabiliser les copropriétaires, ils devront déterminer précisément qui est leur mandataire.

B/ À la dernière phrase du § 1^er, alinéa 2, tel que modifié par le présent amendement, les modifications suivantes sont apportées:

1/ les mots « un seul mandataire » sont remplacés par les mots « un seul titulaire »;

2/ dans la version néérlandaise, les mots « houders van rechten » sont remplacés par le mot « gerechtigden ».

En effet, il est utile de remplacer, dans le texte néerlandais, les mots « houders van rechten » par le mot « gerechtigden » afin de rendre le texte plus cohérent. En outre, les textes néerlandais et français sont mis en concordance. Le mot « mandataire » signifie d'ailleurs « lastgever/volmachtdrager », tandis que le texte vise la situation où seul un des titulaires est présent. D'où le remplacement du mot « mandataire » par le mot « titulaire ».

C/ Au § 2, al 1^er, les mots « peut être organisée » sont remplacés par les mots « est tenue ». En effet, le texte actuel prévoit que si la date statutaire fixée pour l'assemblée générale annuelle coïncide avec un jour férié légal, cette assemblée peut être tenue le jour ouvrable le plus proche après cette date ou à une autre date fixée par l'assemblée générale. Toutefois, la finalité du texte est que si la date statutaire fixée pour l'assemblée générale annuelle coïncide avec un jour férié légal, cette assemblée a de toute façon lieu à un autre moment, même si les statuts ne prévoient rien à ce sujet.

D/Au § 2, al 3, le délai pour organiser l'assemblée générale est allongé à 30 jours (dans le texte actuel: 15 jours). En effet, l'organisation d'une assemblée générale est souvent longue et doit être menée précautionneusement. En outre, beaucoup de préparatifs matériels sont nécessaires. Dès lors, une concertation s'impose notamment avec le conseil éventuel de la copropriété afin de trouver une date appropriée, un local, etc. De plus, dans certaines copropriétés, la convocation doit être adressée en plusieurs langues.

E/ Au § 7, al 2, les mots « Les abstentions ne sont pas considérées comme des voix émises » sont remplacés par les mots « Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises ».

En effet, les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote. Le projet de loi adopté par la Chambre des représentants dispose que pour le calcul de la majorité requise, les abstentions ne sont pas considérées comme des votes émis. Cette règle éclaircit un point litigieux. Le projet ne règle toutefois pas la question des votes nuls et blancs. En conséquence, les auteurs du présent amendement souhaitent qu'ils ne soient pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise, à l'instar de ce qui existe à présent pour les abstentions.

Nº 17 DE M. DELPÉRÉE ET CONSORTS

Art. 9

Remplacer le A) par ce qui suit:

« A) Dans le § 1^er, 1º, il est introduit un b)/1 rédigé comme suit:

« b)/1 de la réception provisoire et définitive des parties communes d'un bien immobilier lorsque le syndic est ou a été lié contractuellement avec le promoteur dans le cadre de la vente de ce bien. ».

Justification

À la suite de l'adoption à la Chambre de l'amendement 104, l'article 577-7, § 1^er, 1º, b) a été complété par les mots « de la réception provisoire et définitive », ce qui a pour conséquence de prévoir dans la loi que l'assemblée générale décide à la majorité des trois quarts des voix « de la réception provisoire et définitive et de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic ».

Selon l'avis du Conseil d'État, les modifications apportées sur la base de l'amendement 104 ne trouvent pas leur place à l'article 577-7, § 1^er, 1º, b), qui concerne les travaux en général.

En effet, l'amendement 104 concerne la réception provisoire et définitive des parties communes d'un bien immobilier lorsque le syndic est ou a été lié contractuellement avec le promoteur dans le cadre de la vente de ce bien.

La justification de cet amendement 104 est d'ailleurs la suivante: « Lors de l'achat d'un appartement sur plan, il arrive souvent que les propriétaires ne se connaissent pas au moment où la réception des parties communes doit avoir lieu. La situation est très souvent chaotique et le syndic reste toujours celui qui a été désigné par le promoteur et qui a travaillé en première instance pour lui. Le syndic intervient dans la majeure partie des cas lors de la réception des parties communes et doit donc en fait défendre les intérêts des copropriétaires, contre son premier donneur d'ordre, pour lequel il a vendu les lots. Pour ces raisons, il est proposé que l'assemblée générale décide de la réception provisoire et définitive à la majorité des trois quarts des voix. »

Dès lors, l'amendement prévoit d'introduire cet amendement 104 dans un littera distinct et, par la même occasion, explicite l'hypothèse visée.

Nº 18 DE MME DEFRAIGNE ET CONSORTS

Art. 9

Dans le B), au point c), alinéa 1^er, proposé, apporter les modifications suivantes:

1º dans le texte néerlandais, insérer le mot « omvattende » après les mots « in elke mede-eigendom » et supprimer le mot « van » avant les mots « minder dan twintig kavels ».

2º insérer le mot « caves, » entre les mots « à l'exclusion des » et les mots « garages et parkings ».

Justification

1º Dans le texte néerlandais, le mot « van » est remplacé par le mot « omvattende » pour rendre le texte plus clair.

2º D'autre part, le mot « caves » est ajouté aux lots privatifs dont il n'est pas tenu compte pour déterminer la limite des 20 lots privatifs.

En effet, tout comme il a été jugé inopportun lors des débats à la Chambre de rendre obligatoire la mise en place d'un conseil de copropriété lorsque les 20 lots sont constitués de garages, il semble également inopportun de l'imposer lorsque les 20 lots sont constitués de caves.

Un amendement est donc déposé à l'article 11 afin que la limite des 20 lots exclue la prise en compte des lots constitués uniquement de caves, garages et parkings.

Dès lors, logiquement, le présent amendement prévoit que l'assemblée générale peut décider de la mise en place d'un conseil de copropriété dans toute copropriété de moins de 20 lots, à l'exclusion des caves, garages et parkings.

Nº 19 DE M. DELPÉRÉE ET CONSORTS

Art. 9

Dans le texte français du D), insérer les mots « ou de disposition » entre les mots « d'acquisition » et les mots « , elle peut statuer ».

Justification

Mise en concordance du texte français avec le texte néerlandais, qui fait mention de « daden van verwerving of beschikking », alors que le texte français ne fait mention que des « actes d'acquisition ».

Nº 20 DE MME DEFRAIGNE ET CONSORTS

Art. 9

Compléter l'article par un E) rédigé comme suit:

« E) Il est inséré un § 4, rédigé comme suit:

« § 4. À la majorité des trois quarts des voix, l'assemblée générale décide de l'exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l'association des copropriétaires.

La décision de l'assemblée générale de faire exécuter des travaux à ces parties privatives par l'association des copropriétaires ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les copropriétaires. ». ».

Justification

Le présent amendement vise à résoudre un problème rencontré dans la pratique. Les terrasses, revêtements de terrasses, garde-corps et séparations de terrasses sont, en vertu des dispositions de nombreux statuts, entièrement ou partiellement privatifs. Pour l'exécution de certains travaux à ces parties d'immeubles, on a souvent besoin de nombreux échafaudages coûteux et il faut fréquemment faire appel à un bureau d'études et un coordinateur de sécurité. Par souci de commodité, il est proposé de permettre à l'assemblée générale de prendre la décision de faire exécuter ces travaux par l'association des copropriétaires, si une majorité des trois quarts des voix se dégage en son sein pour ce faire.

Nº 21 DE M. DELPÉRÉE ET CONSORTS

Art. 10

Remplacer le A) par ce qui suit:

« A) Les modifications suivantes sont apportées au § 1^er:

1º l'alinéa 1^er est complété par les mots « ou de tout tiers ayant un intérêt »;

2º il est inséré entre les alinéas 1^er et 2 un alinéa rédigé comme suit:

« Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires doivent figurer dans un contrat écrit. ».

Justification

Le présent amendement est introduit car il peut être utile pour un tiers intéressé — par exemple un fournisseur — de demander à un juge qu'il procède à la désignation d'un syndic dans une copropriété, afin de préserver la créance qu'il peut détenir vis-à-vis de l'association des copropriétaires.

Nº 22 DE MME DEFRAIGNE ET CONSORTS

Art. 10

Dans le B), remplacer la deuxième phrase de l'alinéa 3 proposé par ce qui suit:

« Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité. »

Justification

Telle que rédigée actuellement, cette disposition laisse à penser que le législateur prévoit qu'à la fin du mandat du syndic, l'association des copropriétaires ne lui serait plus redevable d'aucune obligation.

Ce n'est pas l'intention des auteurs du projet.

Dès lors, l'amendement, conformément à l'avis du Conseil d'État, précise que le seul fait de ne pas renouveler le mandat du syndic ne peut donner lieu à une indemnité.

Nº 23 DE M. DELPÉRÉE ET CONSORTS

Art. 10

Remplacer le G) par ce qui suit:

« G) le § 4, 2º, est remplacé par ce qui suit:

« 2º de consigner les décisions de l'assemblée générale et, le cas échéant, le dossier d'intervention ultérieure dans le registre visé à l'article 577-10, § 3, ainsi que de rédiger le procès-verbal de l'assemblée générale et de les transmettre aux copropriétaires dans les trente jours de la tenue de l'assemblée générale. »

Justification

Cet amendement reprend une idée développée dans la proposition de loi 241/001 déposée à la Chambre des Représentants par les députés de Donnea, Marghem et Hamal.

L'arrêté royal du 25 janvier 2001 sur les chantiers temporaires et mobiles impose au vendeur de remettre un dossier d'intervention ultérieure à l'acheteur.

Le dossier d'intervention ultérieure est le dossier qui contient les éléments utiles en matière de sécurité et de santé à prendre en compte lors d'éventuels travaux ultérieurs et qui est adapté aux caractéristiques de l'ouvrage.

Cette obligation est imposée par l'article 48 de l'arrêté royal, et implique les notaires dans la mesure où le notaire fait mention dans l'acte de cette transmission.

Lorsque le vendeur est le seul propriétaire de l'immeuble vendu, c'est à lui qu'il incombe de veiller à la conservation de ce dossier d'intervention ultérieure, pour le cas où lui, ou ses héritiers, viendraient à vendre cet immeuble.

Pour les immeubles à appartements se trouvant sous le statut de la copropriété, cette tâche reviendra probablement au syndic de cette copropriété. Bien que la loi ne le précise pas, on voit mal comment une autre personne que le syndic pourrait s'en charger. Le syndic se charge de commander les devis, de proposer les travaux à l'assemblée, et de les superviser au cas où l'assemblée les a approuvés. Ce sera encore le syndic qui recevra les factures et qui les règlera.

La pratique démontre qu'il est exceptionnel que les copropriétaires se chargent de ces tâches, surtout si l'immeuble comprend plus de trois appartements.

Il paraît dès lors tout naturel que la tenue du dossier d'intervention ultérieure soit prise en charge par le syndic, et que le syndic puisse, conformément à l'amendement nº 35, prévu à l'article 15 du présent projet, informer les personnes qui seraient en droit d'en prendre connaissance.

Nº 24 DE MME DEFRAIGNE ET CONSORTS

Art. 10

Insérer un I/1 rédigé comme suit:

« I/1 Au § 4, 7º, les modifications suivantes sont apportées:

a) les mots « l'article 577-11, § 1^er » sont remplacés par les mots « article 577-11, § 2 »;

b) le mot « quinze » est remplacé par le mot « trente ». ».

Justification

a) Suite à la réécriture de l'article 15 du projet (article 577-11 CC) par l'amendement nº 35, c'est le § 2 qui concerne les informations demandées par le notaire au syndic en cas de transmission de la propriété d'un lot entre vifs.

b) L'article 577-8, § 4, 7º, du Code civil prévoit que le syndic dispose d'un délai de quinze jours pour fournir un relevé des dettes visées à l'article 577-11, § 1^er (qui devient donc l'article 577-11, § 2) au notaire qui en formule la demande. Or, la pratique indique que ce délai est très court.

Un délai de trente jours est proposé et est susceptible de donner au syndic le temps nécessaire pour fournir les relevés financiers corrects aux copropriétaires. Il est en outre préférable que, pour produire ces documents, un syndic dispose d'un délai comparable à celui du notaire, qui bénéficie déjà d'un délai plus long.

Nº 25 DE M. DELPÉRÉE ET CONSORTS

Art. 10

Insérer un I/2 rédigé comme suit:

« I/2 Le § 4, 8º, est complété par la phrase suivante: « La communication se fait par affichage dans les parties communes de l'immeuble. ».

Justification

Dans la pratique, il arrive que le syndic éprouve de sérieuses difficultés pour connaître les coordonnées des personnes intéressées et présentes dans la copropriété. Informer toutes les personnes disposant d'un droit personnel ou réel du jour où se tient l'assemblée générale est une tâche complexe qui peut être résolue en affichant la communication concernée dans les parties communes de la copropriété concernée. Tel est l'objet du présent amendement.

Nº 26 DE MME DEFRAIGNE ET CONSORTS

Art. 10

Dans le J), dans le 9º proposé, insérer les mots « , en l'absence de ce dernier, » entre les mots « à son successeur ou » et les mots « au président de la dernière assemblée générale ».

Justification

Amendement technique clarifiant l'identité du destinataire du dossier de la gestion de l'immeuble, transmis par le syndic lorsque son mandat a pris fin. Son successeur doit le recevoir et, à défaut, le président de la dernière assemblée générale.

Nº 27 DE M. DELPÉRÉE ET CONSORTS

Art. 10

Apporter au K) les modifications suivantes:

a) au 11º proposé, remplacer les mots « et, par exemple, par le truchement d'un site Internet » par les mots « et, notamment, par un site Internet »;

b) au 16º proposé, remplacer les mots « Toute copropriété de vingt lots l'exclusion des » par les mots « Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, ».

Justification

Le Conseil d'État préconise de supprimer l'exemple du site Internet comme moyen d'accès aux documents de la copropriété car un exemple n'a pas de valeur normative et ne doit, dès lors, pas figurer dans la loi. Les auteurs de l'amendement souhaitent cependant que ce mode spécifique d'accès à l'information soit spécifiquement indiqué dans la loi pour qu'il ne puisse être écarté. C'est un signal.

Au 16º, une modification terminologique est apportée. Par ailleurs, les caves sont ajoutées aux lots privatifs dont il n'est pas tenu compte pour déterminer la limite des 20 lots privatifs.

Nº 28 DE MME DEFRAIGNE ET CONSORTS

Art. 11

Dans la première phrase de l'article 577-8/1 proposé, remplacer les mots « de au moins de vingt lots à l'exclusion des » par les mots « d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, ».

Justification

Le mot « caves » est ajouté aux lots privatifs dont il n'est pas tenu compte pour déterminer la limite des 20 lots privatifs.

En effet, tout comme il a été jugé inopportun lors des débats à la Chambre de rendre obligatoire la mise en place d'un conseil de copropriété lorsque les 20 lots sont constitués de garages, il semble également inopportun de l'imposer lorsque les 20 lots sont constitués de caves.

Nº 29 DE M. DELPÉRÉE ET CONSORTS

Art. 11

Dans la deuxième phrase de l'article 577-8/1 proposé, remplacer les mots « Ce conseil » par les mots « Ce conseil composé de seuls copropriétaires ».

Justification

Dans la philosophie générale de la loi qui vise à assurer une plus grande transparence dans la gestion de la copropriété mais également une participation effective des copropriétaires dans cette gestion, il est indispensable que le conseil de copropriété soit composé exclusivement de copropriétaires.

Cette mesure est un gage de transparence et de démocratie au sein de la copropriété.

Nº 30 DE MME DEFRAIGNE ET CONSORTS

Art. 12

Remplacer l'article 577-8/2 proposé par ce qui suit:

« Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un vérificateur aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété. ».

Justification

Cet amendement vise à clarifier la qualité du vérificateur aux comptes. Le projet adopté par la Chambre des représentants indique qu'il est soit copropriétaire, soit expert agréé à cette fin. Or la notion d'expert n'est, en soi, pas une catégorie juridique existante. En conséquence, il est proposé que ce vérificateur aux comptes puisse être choisi parmi les copropriétaires ou non, selon le choix considéré le plus opportun à ce moment-là.

Nº 31 DE M. DELPÉRÉE ET CONSORTS

Art. 13

Dans le texte français du deuxième alinéa proposé au A), remplacer les mots « toute voie de recours à titre conservatoire » par les mots « toute demande urgente ou conservatoire ».

Justification

Modification suggérée par le Conseil d'État. La notion de « voie de recours » n'a pas le caractère systématique de la notion de « demande » — reprise par ailleurs dans la version néerlandaise du texte: « vordering ». Aussi, il est proposé de modifier le texte de manière à ne faire apparaître que la notion de « demande ». En outre, sur suggestion du Conseil d'État, il est proposé de viser à la fois les demandes conservatoires et urgentes, ces dernières n'étant pas encore visées dans le projet.

Nº 32 DE MME DEFRAIGNE ET CONSORTS

Art. 13

Dans le A), faire de la dernière phrase du deuxième alinéa proposé un alinéa distinct.

Justification

Modification suggérée par le Conseil d'État. La phrase déplacée par le présent amendement doit constituer un alinéa séparé de l'alinéa 3, puisqu'elle ne concerne pas uniquement les actions intentées par le syndic.

Nº 33 DE M. DELPÉRÉE ET CONSORTS

Art. 13

Dans le C), dans le § 8 proposé, apporter les modifications suivantes:

1º remplacer les mots « honoraires et dépenses de procédure » et les mots « honoraires et dépenses » chaque fois par les mots « honoraires et dépens ».

2º Faire de la dernière phrase du § 8 proposé un alinéa distinct.

3º Compléter le § 8 proposé par un alinéa rédigé comme suit:

« Si la prétention est déclarée totalement non fondée, le copropriétaire participe aux honoraires et dépens supportés par l'association des copropriétaires. »

Justification

1º) La terminologie exacte pour se référer aux dépenses de procédure est « les dépens ».

2º) Modification suggérée par le Conseil d'État, par souci de clarté.

3º) Amendement visant à clarifier l'hypothèse du copropriétaire qui n'obtient pas gain de cause en justice lorsqu'il est en conflit avec l'association des copropriétaires. Dans une telle hypothèse, il a l'obligation de participer aux frais inhérents à la procédure.

Nº 34 DE MME DEFRAIGNE ET CONSORTS

Art. 14

Dans le texte français du A), dans le § 1^er/1, alinéa 2, proposé, remplacer les mots « la dernière l'adresse » par « la dernière adresse ».

Justification

Correction de forme suggérée par le Conseil d'État.

Nº 35 DE M. DELPÉRÉE ET CONSORTS

Art. 15

Remplacer l'article 577-11 proposé par ce qui suit:

« Art. 577-11. § 1^er. Dans la perspective de la cession de la propriété d'un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, transmet au cessionnaire, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l'offre d'achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours:

1º le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;

2º le montant des arriérés éventuels dus par le cédant;

3º la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;

4º le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;

5º les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années.

6º une copie du dernier bilan approuvé par l'assemblée générale de l'association des copropriétaires

À défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, avise les parties de la carence de celui-ci.

§ 2. En cas de transmission de la propriété d'un lot entre vifs ou pour cause de mort le notaire instrumentant demande au syndic de l'association des copropriétaires, par lettre recommandée à la poste, de lui transmettre les informations et documents suivants:

1º le montant des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;

2º un état des appels de fonds approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires avant la date certaine du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;

3º un état des frais liés à l'acquisition de parties communes, décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;

4º un état des dettes certaines dues par l'association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date.

5º le cas échéant, le dossier d'intervention ultérieure.

Les documents énumérés au § 1^er sont demandés par le notaire au syndic de la même manière s'ils ne sont pas encore en la possession du copropriétaire entrant.

Le notaire en informe les parties.

À défaut de réponse du syndic dans les trente jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci.

Pour le cas où le dossier d'intervention ultérieure est trop volumineux à photocopier et à adresser en même temps que la réponse du syndic, ce dernier indique dans son courrier l'endroit où le dossier d'intervention ultérieure peut être consulté.

Sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées au présent paragraphe, alinéa 1^er, 1º,2º,3º et 4º. Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il a joui effectivement des parties communes.

Toutefois, en cas de cession, le cessionnaire est tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention de cession et la passation de l'acte authentique et s'il disposait d'une procuration pour y assister.

§ 3. En cas de transmission, de division ou de démembrement du droit de propriété sur un lot privatif, le notaire instrumentant informe le syndic de la date de la passation de l'acte, de l'identification du lot privatif concerné, de l'identité et de l'adresse actuelle et, le cas échéant, future des personnes concernées.

§ 4. Les frais de transmission des informations requises en vertu des §§ 1^er et 2 sont à charge du/des copropriétaire(s) cédant.

§ 5. En cas de transmission de la propriété d'un lot:

1º le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n'a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;

2º sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association.

On entend par « fonds de roulement », la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.

On entend par « fonds de réserve », la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture. »

Justification

Divers amendements, pas moins de 9 au total, ont été proposés en vue de modifier l'article 577-11 de la proposition de loi (doc. Chambre, nº 52-1334/1), initiale mélangeant parfois la question de la simple information et celle de la débition de telle ou telle charge. Plus fondamentalement, la structure de l'article 577-11 telle qu'adopté par le projet actuel manque de cohérence et le texte présente des redondances. Pour ces raisons, nous proposons de restructurer l'article et d'en modifier quelque peu la rédaction.

Concernant la structure de l'article, le projet actuel tel qu'adopté nous présente deux systèmes d'information qui se recoupent en grande partie et qui ne sont pas soumis au même régime. Le § 1^er concerne toutes les transmissions, n'impose pas de délai butoir pour informer le copropriétaire entrant, charge le notaire de procéder à cette demande d'information par lettre recommandée à la poste et le syndic d'y répondre dans les quinze jours, tandis que le § 3 du projet, s'appliquant à la seule vente, impose cette obligation dans le chef du notaire, de l'intermédiaire professionnel ou du vendeur en imposant d'y procéder au plus tard avant la signature de la convention de vente ou de l'offre d'achat et ne contraint le syndic à aucun délai pour communiquer ces informations au demandeur. Cette superposition de demandes d'informations dans le paragraphe § 1^er et ensuite dans le § 3 du projet ne sert pas l'objectif de clarté et nuit à la sécurité juridique.

Nous proposons d'inverser l'ordre des paragraphes afin de commencer au § 1^er par la question de l'information puisqu'elle précède logiquement et temporellement la question de la débition qui fera l'objet du paragraphe 2. Le paragraphe 3 proposé reprend la question de l'information du syndic par le notaire instrumentant en cas de transmission, démembrement ou division du droit de propriété.

Depuis la loi du 30 juin 1994, la doctrine et la pratique notariale se sont interrogées sur la date précise de la transmission d'un lot privatif. Fallait-il prendre en considération la date du compromis de vente, celle de l'acte authentique voire la date certaine de la transmission définie par l'article 1328 du Code civil ? Cette dernière hypothèse a été majoritairement consacrée par la pratique notariale et la doctrine. Il est, en conséquence, proposé de l'insérer dans le texte légal. Ne pas le faire reviendrait à maintenir le doute au sujet de cette date. Ceci serait à l'évidence source d'insécurité juridique. Cette date est essentielle pour l'établissement des comptes entre le cédant et le cessionnaire d'un lot privatif.

Le § 1^er proposé concerne des informations indispensables au cessionnaire en cas de cession d'un bien immobilier. Pour que la cession puisse se faire en connaissance de cause, ces informations doivent parvenir au cessionnaire avant la signature de la convention de cession, ou le cas échéant, de l'offre d'achat ou du compromis de vente.

Dans la pratique, il est inconcevable de bloquer une transaction immobilière plus de quinze jours sous prétexte que le cessionnaire n'aurait pas pu obtenir les procès-verbaux de l'assemblée générale, les décomptes de charges ou toute autre information utile conformément au § 1^er proposé. C'est pourquoi nous proposons un délai de quinze jours pour la communication par le syndic des informations demandées.

Par contre, en ce qui concerne la demande adressée par le notaire au syndic dans le § 2, qui a une portée plus générale, un délai de 30 jours est prévu. Les informations demandées dans ce paragraphe requièrent une certaine préparation de la part du syndic. Il y a donc lieu de lui laisser un laps de temps suffisant pour les regrouper.

Au § 1^er, les auteurs de l'amendement prévoient également qu'à défaut de réponse du syndic à la demande d'informations et de documents adressée par le notaire, etc. dans les 15 jours de cette demande, les parties sont averties de cette carence. Il faut, en effet, éviter que la transaction reste bloquée dans cette hypothèse.

Le § 2 du projet actuel, devenu § 3 dans le texte de l'amendement, vise le démembrement du droit de propriété et puis ensuite, de façon redondante, les hypothèses où le droit de propriété sur un lot est grevé d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit ou d'usage et d'habitation. Le texte proposé évite la redondance en supprimant l'énumération des cas de démembrement du droit de propriété. Par ailleurs, dans le projet actuel, la date à laquelle l'opération prend effet est la date de la transcription, ce qui peut poser problème, par exemple, en cas de transmission pour cause de mort puisque la transcription ne concerne que les actes entre vifs. Par ailleurs, la date de la transcription n'est pas toujours facile à déterminer compte tenu des éventuelles « navettes » de dossiers incomplets revenant du bureau des hypothèques. Nous suggérons donc de supprimer la référence au jour de la transcription de l'acte. Il est ajouté à la liste des données à communiquer par le notaire, l'identification du lot privatif concerné. Ceci est important pour le syndic. Il est, par exemple, possible qu'un copropriétaire soit propriétaire de plusieurs appartements et n'en vende qu'un. Il est alors important que le syndic sache lequel est vendu. Par ailleurs, vu la multiplicité des hypothèses visées, il nous paraît également que la formule initiale de la proposition « les personnes concernées » est plus pertinente, puisque plus générale, que la formule adoptée par le projet « du nouveau copropriétaire ainsi que de la nouvelle adresse de la partie qui cède son titre de propriété ».

L'alinéa 4 du § 1 de l'article 577-11 du projet adopté prévoit que, sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à la dette, les dettes telles que définies aux quatre premiers points, sont dues par le copropriétaire entrant « concernant la période postérieure à la date du transfert de propriété ». Cet ajout sème la confusion et, en conséquence, nous proposons de le supprimer considérant que les points en question sont suffisamment clairs. Il n'est, par ailleurs, pas correct de dire que l'acquéreur ne supporte que les charges qui concernent la période postérieure à la date du transfert de propriété puisque le critère est celui de la date d'exigibilité du paiement; l'acquéreur ayant à assumer, sauf convention contraire, les charges nées antérieurement à la date du transfert de propriété mais devenues exigibles après cette date.

Notons enfin que le § 4 projeté vise aussi les informations prévues au § 1^er du projet, fournies dans le cadre de toute transmission, entre vifs ou pour cause de mort, les termes de « copropriétaire vendeur » sont, par conséquent, trop étroits. Il est suggéré de les remplacer par les termes de « copropriétaire cédant ».

Enfin, parmi les informations et documents à transmettre par le syndic lors de la transmission de la propriété d'un lot entre vifs ou pour cause de mort, les auteurs de l'amendement prévoient, conformément à l'amendement nº 26 introduit à l'article 10 du présent projet de loi, la transmission du dossier d'intervention ultérieure (§ 2, 5º).

Le § 2, al 5 prévoit les modalités de consultation du dossier d'intervention ultérieure lorsqu'il est trop volumineux pour être envoyé par la poste. En effet, pour de gros immeubles, ce dossier pourra — à lui seul- peser des kilos ou remplir une armoire !

Nº 36 DE MME DEFRAIGNE ET CONSORTS

Art. 15/1 (nouveau)

Insérer un article 15/1 rédigé comme suit:

« Art. 15/1. Dans le même Code, il est inséré un article 577-11/1 rédigé comme suit:

« Art. 577-11/1. Lors de la signature de l'acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur le prix de la cession, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le cédant. Toutefois, le notaire instrumentant devra préalablement payer les créanciers hypothécaires, privilégiés ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance.

Si le cédant conteste ces arriérés, le notaire instrumentant doit en aviser le syndic par pli recommandé envoyé dans les trois jours ouvrables qui suivent la réception de l'acte authentique constatant la cession.

À défaut d'une saisie-arrêt conservatoire ou d'une saisie-arrêt-exécution notifiée dans les douze jours ouvrables qui suivent la réception dudit acte, le notaire pourra valablement payer le montant des arriérés au cédant ». ».

Justification

Le présent amendement propose de mettre en place la retenue obligatoire par le notaire des arriérés de charges avec paiement au syndic moyennant l'accord du vendeur ou lorsque la créance est certaine, exigible et plus susceptible de recours. Cependant, il est évident que les arriérés de charges ne constituent pas des créances hypothécaires, privilégiées ou ayant fait l'objet, en principe, d'une saise-arrêt ou une cession de créance.

À défaut d'accord du vendeur, le syndic dispose d'un délai pour effectuer une saisie-arrêt conservatoire ou d'exécution.

Nº 37 DE M. DELPÉRÉE ET CONSORTS

Art. 17/1 (nouveau)

Insérer un article 17/1 rédigé comme suit:

« Art. 17/1. L'article 577-14 du même Code, est complété par un alinéa 2 rédigé comme suit:

« Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur. ». »

Justification

Modification suggérée par le Conseil d'État: il s'agit du déplacement de l'alinéa 2 de l'article 18 du projet de loi dans l'article 577-14 du Code civil, qui dispose que les règles relatives à la copropriété forcée des immeubles sont impératives. Cet emplacement semble plus judicieux que l'article 18 du projet vu que la présente règle a un caractère permanent et que l'article 18 vise l'entrée en vigueur et les dispositions transitoires du projet de loi.

Par ailleurs, cet alinéa est réécrit car dans l'hypothèse où des dispositions s'opposent aux dispositions du Code civil en matière de copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles, le texte tel que transmis au Sénat, stipule que celles-ci « sont inapplicables et réputées remplacées par les dispositions légales correspondantes ».

Étant donné que les dispositions sont impératives, il est juridiquement plus correct de stipuler que les dispositions nouvelles remplacent purement et simplement les dispositions contraires à la loi.

Nº 38 DE MME DEFRAIGNE ET CONSORTS

Art. 18

Apporter les modifications suivantes:

1º dans l'alinéa 1^er, supprimer les mots « à tout immeuble ou groupe d'immeubles qui répondent aux conditions prévues à l'article 577-3 du Code civil, »;

2º supprimer l'alinéa 2;

3º dans l'alinéa 3, remplacer les mots « Toutefois, le Roi » par « Le Roi ».

Justification

1º Modification suggérée par le Conseil d'État, dans la mesure où il est inutile de rappeler les mots supprimés, allant de soi.

2º Modification suggérée par le Conseil d'État, en lien avec l'insertion de l'article 17/1 dans le projet de loi, qui reprend l'alinéa supprimé par le présent amendement, en l'adaptant. De telle sorte, cette disposition est contenue dans l'article qui fonde le caractère impératif des dispositions relatives à la copropriété.

3º Modification textuelle.

Nº 39 DE MME TAELMAN

Art. 5

Remplacer l’article 577-4 /1 proposé par ce qui suit:

« Art. 577-4/1. Si la création d’une sous-indivision est prévue conformément à l’article 577-3, alinéa 4, l’acte de base peut créer, pour la partie concernée de l’immeuble ou du groupe d’immeubles, une assemblée distincte compétente pour des matières énumérées limitativement qui sont nécessaires en vue de la conservation et de la gestion de la partie concernée de l'immeuble. L'assemblée générale de l'association des copropriétaires habilite cette assemblée à prendre en son nom des décisions pour les matières ainsi délimitées. »

Justification

Tel qu'il est actuellement rédigé, le projet de loi prévoit, pour les sous-indivisions, la création d'une association secondaire des copropriétaires. Il pourrait donc exister plusieurs associations de copropriétaires au sein d'une même copropriété ou groupe d'immeubles, avec chacune leurs règles propres et leurs intérêts spécifiques.

L'existence, au sein d'une même copropriété, de plusieurs « sous-associations » qui peuvent chacune adopter un mode de fonctionnement différent, se doter de règles propres et défendre des intérêts spécifiques, les décisions de chaque sous-association pouvant être infirmées par l'association faîtière des copropriétaires qui peut, à son tour, avoir des intérêts contradictoires et d'autres modes de fonctionnement, n'est pas propice à la clarté et à la transparence de la copropriété. Par la multitude des décisions, on risque de ne plus avoir de vue globale, ce qui va à l'encontre de l'objectif du présent projet de loi.

L'article proposé permet aussi de doter une sous-indivision de la personnalité juridique, moyennant le respect de certaines conditions. Il y aurait donc au sein de la copropriété plusieurs instances qui seraient dotées de la personnalité juridique.

L'existence à plusieurs niveaux d'une pluralité d'entités dotées de la personnalité juridique pourrait avoir pour conséquence qu'une sous-association peut engager une procédure contre l'association principale et vice versa ou que les sous-associations peuvent s'attaquer mutuellement en justice. Il pourrait aussi naître des conflits de compétences entre les sous-associations et l'association faîtière. Le nombre de différends au sein d'un immeuble ou groupe d'immeubles risque donc d'exploser. Un nombre croissant de conflits de compétence seront portés devant les juridictions, ce qui risque de plonger la copropriété dans un vide décisionnel.

Le projet de loi à l'examen prévoit qu'un syndic distinct peut être désigné dans chaque sous-indivision. Chaque syndic servira les intérêts de l'association des copropriétaires qu'il représente. L'association faîtière des copropriétaires comptera donc en son sein plusieurs syndics ayant chacun leur propre agenda. Bref, il sera encore plus difficile d'arriver, au sein d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles, à une décision qui recueille le soutien des autres parties.

L'instauration d'un tel régime risque de faire perdre toute transparence à la copropriété. Il serait dès lors préférable d'abandonner le principe des associations secondaires dotées de la personnalité juridique. Mais il ne faut pas non plus être aveugle face à la réalité des grandes indivisions et force est de reconnaître qu'une sous-indivision peut s'avérer nécessaire dans certains cas. Aussi le présent amendement tend-il à permettre à l'assemblée générale de créer une sous-indivision habilitée à prendre des décisions pour la partie qui la concerne, pour un certain nombre de matières limitées et nécessaires à la conservation et à la gestion de la partie en question de l'immeuble. L'assemblée générale des copropriétaires peut naturellement toujours limiter, étendre ou annuler le mandat conféré.

Nº 40 DE MME TAELMAN

(Sous-amendement à l'amendement nº 16)

Art. 8

Remplacer l’article 577-6, § 2, alinéa 1er, proposé, par ce qui suit :

« Chaque année, au moins une assemblée générale doit se tenir. L’assemblée générale fixe la date à laquelle cette assemblée générale se tient l’année suivante. »

Justification

L'article 8 proposé prévoit qu'au moins une assemblée générale doit se tenir chaque année à la date statutaire fixée dans le règlement de la copropriété.

La pratique enseigne que la date de la tenue de l'assemblée générale peut être modifiée à plusieurs reprises à la demande des copropriétaires. Dans le contexte actuel, il est dès lors nécessaire de faire modifier le règlement de la copropriété à chaque modification de la date de l'assemblée générale, avec toute la paperasserie et les frais qui en découlent.

Il se peut par exemple, que la date statutaire fixée tombe en période de vacances. L'assemblée fixée statutairement peut tomber pendant les vacances de carnaval, de Pâques, etc. Il se peut donc que, de ce fait, le quorum de présence ne soit pas atteint à cette assemblée générale et qu'une deuxième assemblée doive être prévue, entraînant ainsi des coûts supplémentaires superflus.

La date de la tenue de l'assemblée générale peut également être modifiée en raison d'éventuels projets de vacances du président de l'assemblée générale ou du syndic.

Quand l'assemblée doit avoir lieu à une date fixe, le danger pour les syndics qui sont actifs dans plusieurs co-propriétés est aussi que plusieurs assemblées générales aient lieu le même jour et se chevauchent, ce qui, dans le pire des cas, empêcherait même le syndic d'être présent à l'assemblée générale.

La fixation d'une date ou d'une période pose inévitablement des problèmes pratiques. Toute modification éventuelle requiert une modification du règlement, avec des coûts supplémentaires à la clé.

L'adaptation du règlement, doit obligatoirement se faire par acte authentique (art. 577-4, § 1^er Code civil). Pour cela aussi, les notaires et les promoteurs pourront déjà fixer une date/période, ce qui aura des conséquences pour les syndics ultérieurs du bâtiment.

Nº 41 DE MME TAELMAN

Art. 10

Au point C, compléter le § 2, alinéa 1^er, proposé, par les mots « , et publié au Moniteur belge en vue de figurer dans la Banque-Carrefour des Entreprises ».

Justification

Bien que les associations de copropriétaires figurent déjà dans la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE), il serait bon d'y faire figurer aussi les données relatives au syndic.

Tout d'abord, les données relatives à l'association qui élit domicile chez le syndic en vertu du projet de loi à l'examen, deviendraient ainsi des informations à valeur clairement légale. Ensuite, cela permettrait à tout tiers de prendre connaissance des données d'un syndic sans devoir faire le déplacement jusqu'à la copropriété concernée.

Cela permettrait en outre de repérer plus facilement les personnes qui exercent illégalement la profession de syndic et d'indiquer aux associations de copropriétaires si l'intéressé a le droit d'agir en tant que syndic.

Cette inscription à la BCE impose donc de publier la nomination du syndic au Moniteur belge.

Nº 42 DE MME TAELMAN

Art. 10

Au point C, remplacer le § 2, alinéa 3, proposé par ce qui suit : « L’affichage de l’extrait et son enregistrement dans l'annexe au Moniteur belge se font à la diligence du syndic. »

Justification

Bien que les associations de copropriétaires figurent déjà dans la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE), il serait bon d'y faire figurer aussi les données relatives au syndic.

Tout d'abord, les données relatives à l'association qui élit domicile chez le syndic en vertu du projet de loi à l'examen, deviendraient ainsi des informations à valeur clairement légale. Ensuite, cela permettrait à tout tiers de prendre connaissance des données d'un syndic sans devoir faire le déplacement jusqu' à la copropriété concernée.

Cela permettrait en outre de repérer plus facilement les personnes qui exercent illégalement la profession de syndic et d'indiquer aux associations de copropriétaires si l'intéressé a le droit d'agir en tant que syndic.

Cette inscription à la BCE impose donc de publier la nomination du syndic au Moniteur belge.

Nº 43 DE MME TAELMAN

(Sous-amendement à l'amendement nº 23)

Art. 10

Compléter le 2º proposé par la phrase suivante :

« Si le copropriétaire n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai prévu, il doit en informer le syndic par écrit. »

Justification

La fixation d'un délai minimum pour l'envoi du procès-verbal peut être utile et assurer une certaine uniformité, mais il convient de tenir compte des conséquences financières. Pour pouvoir prouver que le procès-verbal a été envoyé dans le délai imparti, le syndic devra envoyer un courrier recommandé. Tel ne saurait être l'objectif poursuivi. Par conséquent, les trente jours doivent être considérés comme un délai d'ordre et le copropriétaire est tenu d'informer le syndic par écrit à l'expiration de ce délai.

Nº 44 DE MME TAELMAN

Art. 10

Dans le 11º proposé au point K, insérer les mots « à caractère non privé » après les mots « tous les documents ou informations ».

Justification

Afin de protéger la vie privée des copropriétaires, il y a lieu d'introduire, dans le projet de loi, une restriction en ce qui concerne l'accès aux documents relatifs à la copropriété. La disposition proposée a pour conséquence que lorsqu'une procédure judiciaire est engagée à l'encontre d'un copropriétaire en défaut de paiement, les mauvais payeurs peuvent eux aussi avoir accès à tous les documents relatifs aux affaires dans lesquelles ils sont en fait la partie adverse. En outre, un syndic peut disposer de documents confidentiels (par exemple une convention de médiation de dettes d'un copropriétaire) auxquels d'autres copropriétaires peuvent aussi avoir accès dans le cadre du droit de consultation général.

Nº 45 DE MME TAELMAN

Art. 13

Remplacer le point B par la disposition suivante :

« B) le paragraphe 2, alinéa 2, est remplacé par ce qui suit :

« Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu ».

Justification

Le fait que chaque copropriétaire dispose de trois mois à compter de la date d’envoi du procès-verbal pour demander au juge d'annuler une décision de l'assemblée générale, aura pour conséquence qu'il faudra envoyer le procès-verbal par recommandé pour obtenir une date précise, ce qui entraînera à nouveau des frais supplémentaires.

En vue d'éviter ces frais supplémentaires, il est donc souhaitable de prévoir une réglementation identique à celle proposée dans l'amendement à l'article 577-8, § 4, 2°.

Après l'expiration du délai prévu pour demander l'envoi du procès-verbal, tout copropriétaire disposera encore d'un délai de trois mois pour annuler ou réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.

Nº 46 DE M. MAHOUX

Art. 4

Dans le C), supprimer les mots « ou d'un expert juridique ».

Justification

Comme l'indique le Conseil d'État dans son avis du 24 novembre 2009, relatif au projet à l'examen: « la notion d'« expert juridique » n'est consacrée par aucune disposition légale ou réglementaire. [...] la référence à cette notion doit, dès lors, être omise du projet ».

Nº 47 DE M. MAHOUX

Art. 10

Apporter au C) les modifications suivantes:

1º Au § 2 proposé, insérer entre l'alinéa 1^er et l'alinéa 2 un alinéa rédigé comme suit:

« Cet extrait d'acte doit également être transmis dans les 8 jours au Moniteur belge pour y être publié, afin qu'il soit inscrit à la Banque carrefour des entreprises ».

2º Dans l'alinéa 3 du même § , remplacer les mots « se fait » par les mots « et l'enregistrement dans les annexes du Moniteur belge se font ».

Justification

Bien que les associations de copropriétaires soient déjà reprises dans la banque-carrefour des entreprises (BCE), il ne serait pas mauvais d'y intégrer aussi les données du syndic.

D'une part, les données de l'association concernée, qui, dans ce projet de loi, élit domicile chez le syndic, deviennent ainsi clairement des données légales. D'autre part, cela permet aussi à chaque tiers de prendre connaissance des données relatives à un syndic sans devoir se déplacer vers la copropriété concernée.

Il serait ainsi également plus facile de dépister ceux qui exercent la profession de syndic de façon illégale, ainsi que de communiquer aux associations de copropriétaires si l'intéressé est habilité à intervenir à titre de syndic.

Par cette inscription à la BCE il est donc indispensable de publier la nomination du syndic au Moniteur belge.

Nº 48 DE M. MAHOUX

Art. 10

Dans le K), dans le 11º proposé, insérer les mots « , pour autant que ceux-ci ne portent pas atteinte à la vie privée des copropriétaires, et ce, » entre les mots « documents ou informations relatifs à la copropriété » et les mots « de toutes les manières définies ».

Justification

Des restrictions doivent être apportées à l'accès garanti aux différents documents par les copropriétaires.

En effet, certaines informations contenues dans ces documents n'ont pas à être portées à la connaissance des autres copropriétaires: on pense notamment au cas d'une procédure judiciaire à l'encontre d'un copropriétaire qui ne serait pas en ordre de paiement, ou qui aurait établi une convention de médiation de dettes. Il n'apparaît pas nécessaire que l'ensemble des copropriétaires soit averti de ces situations.

Nº 49 DE M. MAHOUX

Art. 12

Remplacer l'article 577-8/2 proposé par ce qui suit:

« Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un vérificateur aux comptes, qui est soit expert-comptable, soit réviseur d'entreprises.

Ce vérificateur aux comptes peut être l'un des copropriétaires, pour autant qu'il exerce l'une des activités professionnelles visée à l'alinéa 1^er. ».

Justification

La détermination des compétences du vérificateur aux comptes par le règlement de copropriété ne permet aucune cohérence en matière de vérification des comptes. Il faut que la loi détermine le minimum requis pour exercer cette fonction. L'auteur de l'amendement ne souhaite pas écarter la possibilité qu'un copropriétaire puisse assurer cette vérification, mais il doit répondre d'une formation en la matière.

Par ailleurs, compte tenu de la loi relative aux professions comptables et fiscales du 22 avril 1999, il apparaît légitime de confier prioritairement cette mission de vérification aux experts comptables et réviseurs d'entreprises.

L'exercice de cette mission ne requiert, pour ces derniers, aucun agrément supplémentaire autre que l'appartenance à l'un des instituts professionnels dont ils relèvent; la définition de leurs compétences n'a pas à figurer dans le règlement de copropriété, étant entendu que ces compétences et obligations sont établies par la loi (loi du 22 juillet 1953 créant un institut des réviseurs d'entreprises et organisant la supervision publique de la profession de réviseur d'entreprises et la loi du 22 avril 1999, relative aux professions comptables et fiscales).