4-1409/3 | 4-1409/3 |
4 DECEMBER 2009
De Raad van State, afdeling Wetgeving, tweede kamer, op 27 oktober 2009 door de voorzitter van de Senaat verzocht hem, binnen een termijn van dertig dagen, van advies te dienen over een ontwerp van wet « tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en het beheer ervan transparanter te maken » (Parl. St., Senaat, 2008-2009, nr. 4-1409/1) en over de amendementen nrs. 1 tot 8 bij dit ontwerp (Parl. St., Senaat, 2008-2009, nr. 4-1409/2), heeft, na de zaak te hebben onderzocht op zittingen van 23 en 24 november 2009, het volgende advies gegeven :
Aangezien de adviesaanvraag ingediend is op basis van artikel 84, § 1, eerste lid, 1º, van de gecoördineerde wetten op de Raad van State, zoals het is vervangen bij de wet van 2 april 2003, beperkt de afdeling Wetgeving overeenkomstig artikel 84, § 3, van de voornoemde gecoördineerde wetten haar onderzoek tot de rechtsgrond van het ontwerp, de bevoegdheid van de steller van de handeling en de te vervullen voorafgaande vormvereisten.
Wat deze drie punten betreft, geeft het ontwerp aanleiding tot de volgende opmerkingen.
Algemene opmerkingen
1. Bij artikel 2, punt B, van het ontwerp wordt artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek aangevuld met het volgende lid :
« De basisakte kan voorzien in de vorming van subonverdeeldheden voor gebouwen of delen van gebouwen die slechts dienen voor twee of meer privatieve kavels, maar niet voor alle. Een dergelijke subonverdeeldheid wordt geregeld bij artikel 577-2, §§ 9 en 10 ».
2. Het idee om het mogelijk te maken om binnen een hoofdonverdeeldheid een of meer subonverdeeldheden te vormen kan beantwoorden aan een noodzaak.
Deze nieuwe rechtsfiguur wordt bij het ontwerp evenwel slechts incidenteel en beperkend beschouwd en geregeld in het voormelde ontworpen artikel 577-3, vierde lid, van het Burgerlijk Wetboek en in het ontworpen artikel 577-4/1, van hetzelfde Wetboek (artikelen 2, punt B, en 5 van het ontwerp).
Met het oog op de rechtszekerheid zou, binnen de afdeling van het Burgerlijk Wetboek die over mede-eigendom handelt, een afzonderlijke onderafdeling moeten worden gewijd aan de invoering van deze nieuwe rechtsfiguur, in welke onderafdeling melding moet worden gemaakt van alle regels die daarop van toepassing zijn (1) .
3. Het ontworpen artikel 577-4/1, derde lid, in fine, luidt als volgt :
« [...] de hoofdvereniging van mede-eigenaars [blijft] exclusief bevoegd [...] voor de beslissingen die een weerslag hebben op de belangen welke die van de betrokken secundaire vereniging van mede-eigenaars overstijgen. »
Zo een regel is ontoereikend om conflicten inzake verdeling tussen hoofdonverdeeldheid en subonverdeeldheid te voorkomen. Het ontwerp zou aldus moeten worden aangevuld dat in de statuten van de hoofdonverdeeldheid, met naleving van de bindende bepalingen van de wet, wordt geregeld hoe de rechten van de mede-eigenaars die bij de hoofdonverdeeldheid betrokken zijn zich verhouden tot de rechten van de mede-eigenaars van de subonverdeeldheid (2) . Met het oog op de eerbiediging van het eigendomsrecht behoort daarin hoe dan ook te worden bepaald dat, wat die kwesties betreft, de statuten met eenparigheid van stemmen van de mede-eigenaars aangenomen moeten worden (3) .
Hoe dan ook kunnen beslissingen die door de algemene vergadering van de subonverdeeldheid worden genomen niet bindend zijn voor de mede-eigenaars die niet tot de subonverdeeldheid behoren (4) .
4. Kortom, de tekst behoort aldus te worden herzien dat in de wet een onderafdeling wordt ingevoegd die specifiek aan subonverdeeldheid gewijd is, waarin nauwkeurig wordt aangegeven welke regelingen op hoofdonverdeeldheid van toepassing zijn en waarin, met naleving van het eigendomsrecht, wordt geregeld welke gevolgen de invoering van subonverdeeldheid heeft voor de rechten en plichten van de mede-eigenaars van de hoofdonverdeeldheid, naast de gevolgen van de subonverdeeldheid voor de rechten en plichten van de secundaire mede-eigenaars.
Bijzondere opmerkingen
Dispositief
Artikelen 2 en 3
De volgorde van de artikelen 2 en 3 dient te worden omgekeerd. Bij artikel 3 wordt immers het opschrift gewijzigd van Boek II, Titel II, Hoofdstuk III, Afdeling II, van het Burgerlijk Wetboek, waarvan de artikelen 577-3 tot 577-14 van het Burgerlijk Wetboek deel uitmaken.
Artikel 3
In de inleidende zin behoort nauwkeuriger te worden verwezen naar Boek II, Titel II, Hoofdstuk III, Afdeling II, van het Burgerlijk Wetboek.
Artikel 4 (wijzigingen van artikel 577-4 van het Burgerlijk Wetboek)
1. In punt C wordt in de ontworpen paragraaf 1, tweede lid (in feite het nieuwe derde lid) melding gemaakt van een « bouwkundige of juridische deskundige ».
In amendement nr. 1 wordt voorgesteld om melding te maken van een landmeter of van een bouwkundige of juridische deskundige. In amendement nr. 2 wordt voorgesteld om nauwkeuriger te verwijzen naar een « landmeter-expert ». In amendement nr. 8 wordt voorgesteld om melding te maken van een landmeter-expert of van en architect die niets met de bouw van het betreffende pand te maken heeft.
In artikel 9 van het reglement van beroepsplichten van de architecten van 18 april 1985, goedgekeurd bij het koninklijk besluit van 18 april 1985, wordt het begrip « architect die als deskundige optreedt » vastgelegd, waarbij bepaald wordt dat hij « door zijn beroepspraktijk de nodige ervaring [moet] bezitten om de hem voorgelegde problemen op te lossen. Hij vervult de hem toevertrouwde opdrachten met bekwame spoed, discretie en onafhankelijkheid ».
Bij de wet van 11 mei 2003 worden de titel en het beroep van landmeter-expert beschermd.
Het begrip « juridische deskundige » is daarentegen in geen enkele wets- of verordeningsbepaling verankerd. Zoals in amendement nr. 8 wordt bepaald, dient dat begrip dan ook uit het ontwerp te worden weggelaten.
2.1. In punt F wordt voorgesteld om artikel 577-4 aan te vullen met een paragraaf 4, luidende :
« leder beding van de statuten dat de rechtsmacht om geschillen die in verband met de toepassing van deze afdeling zouden rijzen exclusief aan één of meer arbiters opdraagt, wordt voor niet geschreven gehouden. »
2.2. De Raad van State ziet niet in wat de bedoeling van de steller van het ontwerp is bij het invoegen van het woord « exclusief ». Dat woord dient bijgevolg te worden geschrapt.
2.3. De Raad van State gaat ervan uit dat dezelfde regel geldt voor de overeenkomst die de vereniging van mede-eigenaars met de syndicus sluit. Zulks zou in de bepaling opgenomen moeten worden.
2.4. Het feit dat elk in de statuten opgenomen arbitraal beding als niet geschreven wordt beschouwd, belet de partijen (5) niet om, zodra een geschil gerezen is (dat wil zeggen met kennis van zaken), een beroep te doen op arbitrage (6) door, wanneer het geschil gerezen is, een overeenkomst tot arbitrage te sluiten.
Artikel 6 (Wijzigingen van artikel 577-5 van het Burgerlijk Wetboek)
In punt A vormt de ontworpen bepaling geen voorwaarde voor het verkrijgen van rechtspersoonlijkheid door de vereniging van mede-eigenaars. Deze bepaling behoort niet te worden ingevoegd als een « 2º/1 » van paragraaf 1, eerste lid maar als een nieuw lid van paragraaf 1, zoals bepaald wordt in amendement nr. 3, punt B.
Artikel 7
In de inleidende zin dient onderafdeling III van afdeling II van hoofdstuk III van titel II van boek II van het Burgerlijk Wetboek nauwkeuriger te worden aangegeven.
Artikel 8 (wijzigingen in artikel 577-6 van het Burgerlijk Wetboek)
1. De ontworpen tekst moet worden gewijzigd om de logische structuur in acht te nemen die overeenstemt met de antwoorden op de volgende vragen :
a) Wie maakt deel uit van de algemene vergadering (huidige paragraaf 1, eerste lid, en ontworpen vierde en vijfde lid) ?
b) Wanneer vergadert de algemene vergadering (ontworpen paragraaf 1, tweede lid, en huidige paragraaf 2, zoals aangevuld bij het ontwerp) ?
c) Welke punten kunnen op de agenda worden geplaatst (ontworpen paragraaf 1/1) ?
d) Hoe werkt de algemene vergadering (ontworpen paragraaf 1, derde lid, en paragraaf 3 en volgende, zoals gewijzigd bij het ontwerp) ?
2. In punt A, in de ontworpen paragraaf 1, tweede lid, schrijve men « wordt deze vergadering gehouden » in plaats van « kan deze vergadering gehouden worden ».
3. In punt A, in de ontworpen paragraaf 1, vierde lid, schrijve men « privatieve kavel » in plaats van « private kavel ».
4. In punt A, in de ontworpen paragraaf 1, vierde lid, luidt de tweede zin als volgt : « Wanneer één van de belanghebbenden in de onmogelijkheid verkeert een gevolmachtigde aan te wijzen, wijzen de andere belanghebbenden rechtsgeldig een gevolmachtigde aan ».
Indien de onmogelijkheid om een gevolmachtigde aan te wijzen te wijten is aan de afwezigheid of de onbekwaamheid van de betrokken mede-eigenaar, moet diens wettelijke vertegenwoordiger optreden en is de ontworpen bepaling niet van toepassing.
De wetgever zou bijgevolg de overige gevallen die hij op het oog heeft moeten aangeven.
5.1. In punt A bepaalt de ontworpen paragraaf 1, vijfde lid, het volgende : « Ingeval slechts één gerechtigde van een kavel aanwezig is, wordt hij geacht de andere houders van rechten van rechtswege te vertegenwoordigen, zonder dat hij zich daarbij [hoeft te] beroepen op een document waaruit zijn aanwijzing formeel blijkt. »
5.2. Deze bepaling heeft betrekking op de kwestie van het recht van eigendom op een privatieve kavel die verdeeld is of die bezwaard is met een zakelijk recht. Ze moet dus worden opgenomen in het ontworpen vierde lid.
5.3. Men schrijve : « Indien slechts één belanghebbende aanwezig is » en niet « Indien slechts één gerechtigde van een kavel aanwezig is ».
5.4. Meer ten gronde vraagt de Raad van State zich af of deze bepaling een reden van bestaan heeft, aangezien krachtens het vierde lid het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst wordt totdat de houders van de rechten op de privatieve kavel een gevolmachtigde hebben aangewezen en daar alleen deze gevolmachtigde zal worden opgeroepen voor de algemene vergaderingen.
6. Amendement nr. 4 strekt ertoe de afwijking uit te breiden waarin artikel 577-6, § 5, tweede lid, eerste zin, van het Burgerlijk Wetboek voorziet en waarbij niet meer dan drie volmachten om te stemmen mogen worden verleend wanneer mede-eigenaars zich op hun algemene vergadering laten vertegenwoordigen door een lasthebber. Luidens de tweede zin van deze bepaling die is opgenomen in het door de Kamer van volksvertegenwoordigers goedgekeurde ontwerp, mogen aan een mede-eigenaar, wanneer hij samen met zijn volmachtgevers niet beschikt over meer dan 10 % van het totale aantal stemmen dat toekomt aan alle kavels van de mede-eigendom, meer dan drie volmachten worden verleend. Amendement nr. 4 vervangt deze verhouding door 25 % « voor de mede-eigenaars van meer dan 200 kavels ».
De verantwoording van het amendement luidt : « Deze afwijking [...] volgt uit de moeilijkheden die rijzen voor grote gebouwen, waar een grote groep mede-eigenaars in het spel is [...] ».
De afwijking waarin de ontworpen huidige tweede zin voorziet, gaat evenwel uit van een percentage en het potentiële aantal betrokken mede-eigenaars neemt dus toe naar gelang van de grootte van het gebouw en het aantal mede-eigenaars ervan.
Het staat bijgevolg aan de wetgever om het verschil in behandeling te rechtvaardigen dat zou ontstaan uit de opeenvolging van de tweede en derde zin van artikel 577-6, § 5, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek.
Artikel 9 (wijzigingen van artikel 577-7 van het Burgerlijk Wetboek)
1. Punt A geeft aanleiding tot de volgende opmerking.
Uit het verslag opgemaakt namens de commissie voor de Justitie van de Kamer van volksvertegenwoordigers blijkt dat de indiener van het amendement dat aan de oorsprong ligt van de voorliggende bepaling niet de werken in het algemeen op het oog had, doch de oplevering van de oorspronkelijke bouwwerken van de gemeenschappelijke gedeelten door de projectontwikkelaar (7) .
Dit moet worden vermeld in een afzonderlijk punt.
2. In punt B schrijve men in de ontworpen tekst van paragraaf 1, 1º, c) « van ten minste twintig kavels » (8) .
De woorden « die tot taak heeft erop toe te zien dat de syndicus zijn taken, onverminderd artikel 577-8/2 naar behoren uitvoert », alsmede het daaropvolgende lid, moeten vervallen. Deze bepalingen zijn immers op dienstiger wijze overgenomen in voormeld artikel 577-8/1.
Artikel 10 (wijzigingen in artikel 577-8 van het Burgerlijk Wetboek)
1. In punt B moet de ontworpen paragraaf 1, derde lid (eigenlijk een nieuw vierde lid), begrepen worden in het licht van de verantwoording van het amendement dat aan de oorsprong ervan ligt (9) . Het laat zich aanzien dat deze tekst, zoals hij is gesteld, niet impliceert dat de vereniging van mede-eigenaars na het einde van het mandaat van de syndicus nooit enige verplichting heeft jegens laatstgenoemde, doch slechts dat het, feit alleen dat het mandaat van de syndicus niet wordt vernieuwd, als zodanig geen aanleiding geeft tot een vergoeding.
2. In punt C bepaalt de ontworpen paragraaf 2 dat het uittreksel uit de akte betreffende de aanstelling of benoeming van de syndicus wordt aangeplakt binnen acht dagen « te rekenen van de datum waarop zijn opdracht een aanvang neemt », terwijl de huidige tekst voorziet in een termijn van acht dagen met ingang van de benoeming of de aanstelling.
Het uittreksel uit de akte houdende aanstelling of benoeming van de syndicus dient te worden aangeplakt uiterlijk bij het ingaan van zijn opdracht en niet acht dagen later en liefst zo spoedig mogelijk.
Voorgesteld wordt dus de huidige tekst te handhaven.
3. Gelet op het aantal wijzigingen dat wordt aangebracht in paragraaf 4, zou het beter zijn deze paragraaf volledig te herschrijven, te meer daar sommige voorgestelde wijzigingen niet overeenstemmen met de inleidende zin van de paragraaf (10) en de regels van de wetgevingstechniek niet in acht nemen of verschrijvingen vertonen (11) .
Meer in het bijzonder wat de wetgevingstechniek betreft, valt namelijk bijvoorbeeld op te merken dat men ervoor moet zorgen in een opsomming, die een onderdeel van een zin vormt, geen tussenzinnen in te lassen (12) en dat voorts het begrip « subpunt », ingevoerd bij wege van de punten F en H, dat weinig gebruikelijk is, de inrichting van het dispositief onnodig verzwaart. Aldus moeten de bepalingen voorgesteld in de punten E, F, H, I, partim, J en K, partim, de vorm aannemen van nieuwe leden van paragraaf 4 en moet de formulering ervan dienovereenkomstig worden aangepast (13) .
4. In punt F, te weten in de ontworpen paragraaf 4, 1º, 1º/1, moet, indien zulks wel degelijk de bedoeling is van de wetgever, het begrip « voorstellen » vervangen worden door het begrip « voorgestelde punten ».
5. In datzelfde punt F, te weten in de ontworpen paragraaf 4, 1º, 1º/2, schrijve men « de geagendeerde punten » in plaats van « een van de geagendeerde punten » (14) .
6. Het verdient geen aanbeveling om in paragraaf 4, 11º, ingevoegd bij punt K, bepalingen aldus op te stellen dat een regel toegelicht wordt door middel van een voorbeeld, dat geen normatieve strekking heeft. Het is voldoende dat een zodanig voorbeeld wordt opgenomen in de parlementaire voorbereiding van het ontwerp.
Fundamenteler nog is dat de wetgever de precieze regels moet bepalen, in voorkomend geval door verwijzing naar het reglement van mede-eigendom, die het recht van inzage in de desbetreffende documenten of gegevens concrete gestalte geven.
7. In de Franse lezing van de ontworpen paragraaf 4, 16º, tweede zin, schrijve men « Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion ... ».
Artikel 11 (ontworpen artikel 577-8/1 van het Burgerlijk Wetboek)
In de Franse lezing van de eerste zin schrijve men « ... d'au moins vingt lots ».
Artikel 12 (ontworpen artikel 577-8/2 van het Burgerlijk Wetboek)
In de ontworpen bepaling is sprake van « een daartoe erkende expert ». Welke erkenning wordt hier bedoeld ?
Artikel 13 (wijzigingen in artikel 577-9 van het Burgerlijk Wetboek)
1. De bevoegdheid om in rechte op te treden behoort toe aan de algemene vergadering van mede-eigenaars. De syndicus, die de mede-eigendom vertegenwoordigt, kan derhalve alleen in rechte optreden indien de algemene vergadering van mede-eigenaars vooraf daartoe besloten heeft. In de Franse lezing van de ontworpen paragraaf 1, derde lid, wordt in afwijking van die regel gesteld dat de syndicus gemachtigd is ieder rechtsmiddel (« voie de recours » in de Franse tekst) tot bewaring van rechten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen aan te wenden, op voorwaarde dat die beslissing zo snel mogelijk wordt bekrachtigd door de algemene vergadering.
Zoals in de Nederlandse lezing wordt aangegeven (« vordering »), moet deze bepaling aldus worden verstaan dat ze van toepassing is op iedere vordering (ten principale of incidenteel) tot bewaring van rechten (onverminderd de bewarende maatregelen — bijvoorbeeld een handeling tot stuiting van verjaring — genoemd in artikel 577-8, § 4, 4º, van het Burgerlijk Wetboek), doch niet beperkt tot het loutere aanwenden van de « voies de recours ». De Franse lezing van de tekst moet derhalve worden aangepast.
Bovendien moet diezelfde machtiging gelden in geval van dringende maatregelen.
2. De ontworpen tweede zin van paragraaf 1, derde lid, moet een onderscheiden lid vormen, daar die bepaling niet uitsluitend de vorderingen ingesteld door de syndicus betreft.
3. In de ontworpen paragraaf 8 moet de tweede zin een tweede lid vormen.
Voorts dient aan het eind van die tweede zin verwezen te worden naar artikel 1017, vierde lid, van het Gerechtelijk Wetboek in plaats van artikel 1017, eerste lid, ervan.
Artikel 14 (wijzigingen in artikel 577-10 van het Burgerlijk Wetboek)
1. In punt A, te weten de ontworpen paragraaf 1/1, tweede lid, schrijve men « het laatste aan de syndicus op het ogenblik van de verzending bekende adres ... ».
Le texte français doit être adapté comme dans la version française au présent avis.
2. Punt B wijzigt paragraaf 3, eerste zin, aldus dat de beslissingen van de algemene vergadering opgetekend worden in een register dat zich niet langer bevindt op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars, maar « op de woonplaats of de maatschappelijke zetel van de syndicus ».
Het ontwerp wijzigt evenwel niet artikel 577-10, § 2, eerste lid, naar luid waarvan het reglement van orde neergelegd wordt op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars. De steller van het ontwerp dient met betrekking tot de beslissingen van de algemene vergadering een regeling voor te schrijven die identiek is aan die betreffende het reglement van orde; indien hij echter bij zijn keuze blijft, moet hij zulks verantwoorden.
Artikel 15 (ontworpen artikel 577-11 van het Burgerlijk Wetboek)
1. De laatste twee leden van paragraaf 1 vormen de basisregel in verband met de bijdrage in de schuld ontstaan vóór de eigendomsoverdracht; zij dienen bijgevolg aan het begin van paragraaf 1 te worden geplaatst.
Fundamenteler nog is dat de tekst aan duidelijkheid te wensen overlaat, inzonderheid in zoverre erin verwezen wordt naar het huidige eerste lid, 1º tot 4º, waarin sprake is van een verzoek om betaling : de Raad van State vraagt zich af of de wetgever deze tekst wel aldus opvat dat de nieuwe eigenaar alle kosten moet dragen waartoe is besloten vóór de eigendomsoverdracht maar waarvan na deze datum om betaling is verzocht, ongeacht het tijdstip waarop die uitgave is gedaan (vóór en na de eigendomsoverdracht).
De Raad van State vraagt zich eveneens af waarom de koper de gewone lasten pas draagt « vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen », terwijl het enerzijds niet steeds eenvoudig zal zijn dat tijdstip te bepalen en het anderzijds in principe op het tijdstip van het sluiten van de verkoop is dat ook het genot van het desbetreffende goed wordt overgedragen.
Een soortgelijke opmerking geldt voor paragraaf 5, eerste lid, 1º.
2. Paragraaf 3 slaat op een tijdvak voorafgaand aan de ondertekening van het verkoopcontract, terwijl paragraaf 1 lijkt te slaan op het tijdstip van overdracht van de eigendom en op de te dien einde verstrekte inlichtingen. Het zou derhalve logischer zijn dat de voorschriften van paragraaf 3 vóór die van paragraaf 1 komen te staan.
3. In de Franse lezing van de ontworpen paragraaf 1, eerste lid, 3º, schrijve men « décidée » in plaats van « décidés ».
4. De ontworpen paragraaf 2 betreft de overdracht, de verdeling of de splitsing van het eigendomsrecht over een privatieve kavel of het geval van bezwaring van dat eigendomsrecht met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik of gebruik en bewoning.
Zoals in amendement nr. 93 (15) , dat het ontworpen artikel 577-6, § 1, vierde lid, van het Burgerlijk Wetboek betreft, te lezen staat, « is het redundant eerst te spreken van de « verdeling » van het eigendomsrecht en het vervolgens te hebben over het met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik of gebruik en bewoning bezwaard eigendomsrecht. Zulks dreigt verwarring te scheppen ».
De ontwerptekst moet dienovereenkomstig worden aangepast.
5. Is het niet wenselijk om in de ontworpen paragraaf 2 voor te schrijven dat aan de syndicus de naam en het adres moet worden gemeld van de houders van het zakelijk recht waarmee de eigendom van de private kavel wordt bezwaard (16) ?
Artikel 15/1, ingevoegd bij amendement nr. 7
Het ontworpen artikel 15/1 luidt als volgt : « De organen van de vereniging van mede-eigenaars gebruiken bij de uitoefening van de hen bij wet voorgeschreven handelingen uitsluitend de taal of de talen van het taalgebied waarin de onroerende goederen of de groepen van onroerende goederen gelegen zijn. »
Artikel 30 van de Grondwet bepaalt : « Het gebruik van de in België gesproken talen is vrij; het kan niet worden geregeld dan door de wet en alleen voor handelingen van het openbaar gezag en voor gerechtszaken. ». Dit is in dezen niet het geval.
Artikel 129 van de Grondwet staat de Vlaamse en de Franse Gemeenschap evenwel toe om het vrije gebruik van de talen te beperken. Paragraaf 1, 3º, in fine, van dit artikel regelt het gebruik van de talen van de « door de wet en de verordeningen voorgeschreven akten en bescheiden van de ondernemingen ». Dit artikel is in dezen echter niet van toepassing, aangezien een vereniging van mede-eigenaars geen onderneming is (17) en het hoe dan ook de Vlaamse en de Franse Gemeenschap zijn die ter zake bevoegd zijn, terwijl de federale overheid in deze aangelegenheid alleen kan optreden wat betreft het tweetalig gebied Brussel-Hoofdstad, het Duitse taalgebied en, met een bijzondere meerderheid, de gemeenten bedoeld in artikel 129, § 2, eerste streepje, van de Grondwet.
De conclusie is dan ook dat het voornoemde amendement niet in overeenstemming is met de Grondwet.
Artikel 18
1. Het is onnodig om in het eerste lid eraan te herinneren dat de wet toepasselijk is « op elk onroerend goed of groep van onroerende goederen die beantwoorden aan de in artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde voorwaarden ».
Deze zinsnede moet bijgevolg vervallen.
2. Het tweede lid bepaalt :
« De niet met de vigerende (18) wetgeving strokende statutaire bepalingen zijn niet van toepassing en worden geacht te zijn vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen. »
Deze bepaling heeft een permanente gelding : ze is geen overgangsbepaling.
Verondersteld wordt dat ze niet alleen toepasselijk is op de wijzigingen die het ontwerp aanbrengt in boek II, titel II, hoofdstuk III, afdeling II, van het Burgerlijk Wetboek, maar ook op de bepalingen van diezelfde afdeling die niet worden gewijzigd.
Daaruit volgt dat het voornoemde tweede lid dient te worden opgenomen in artikel 577-14 van het Burgerlijk Wetboek.
3. Het laatste lid bepaalt : « Indien de statuten niet of niet tijdig werden gecoördineerd, kan de vereniging van mede-eigenaars zich ten aanzien van derden niet op haar rechtspersoonlijkheid beroepen; dezen zijn echter wel gerechtigd ze in te roepen tegen de vereniging. »
Deze sanctie is alleen van toepassing in het kader van de overgangsbepalingen.
De Raad van State vraagt zich evenwel af of een identieke sanctie niet hoeft te worden opgenomen in de permanente bepalingen, die gelden zou voor iedere vereniging van mede-eigenaars waarvan de statuten niet conform de wetgeving inzake de gedwongen mede-eigendom van onroerende goederen of van groepen van onroerende goederen zijn.
De kamer was samengesteld uit
De heer Y. Kreins, kamervoorzitter,
De heer P. Vandernoot en mevrouw M. Baguet, staatsraden,
De heer G. de Leval, assessor van de afdeling Wetgeving,
Mevrouw B. Vigneron, griffier.
Het verslag werd uitgebracht door de heer A. Lefebvre, eerste auditeur.
De overeenstemming tussen de Franse en de Nederlandse tekst werd nagezien onder toezicht van de heer P. Vandernoot.
| De griffier, | De voorzitter, |
| B. VIGNERON. | Y. KREINS. |
(1) Zo bijvoorbeeld zou in het ontworpen artikel 577-4/1, derde lid (artikel 5 van het ontwerp), de verwijzing naar « de in artikel 577-3 en volgende opgenomen bepalingen », die op de subonverdeeldheid toepasselijk worden gemaakt, te omvattend kunnen blijken of niet afgestemd op de mechanismen van een hoofdonverdeeldheid die een of meer subonverdeeldheden omvat.
(2) Hetgeen inzonderheid een wijziging zal impliceren van artikel 577-2, §§ 5 en 6, van het Burgerlijk Wetboek, waarbij de rechten van de mede-eigenaars geregeld worden.
(3) Vergelijk de gevallen, vermeld in artikel 577-7, § 3, van het Burgerlijk Wetboek, waarin de statuten (in casu de basisakte) alleen met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars gewijzigd kunnen worden.
(4) Zie het huidige artikel 577-5, § 4, van het Burgerlijk Wetboek, dat bij het ontwerp niet wordt gewijzigd en als volgt luidt : « Onverminderd artikel 577-9, § 5, kan de tenuitvoerlegging van beslissingen waarbij de vereniging van mede-eigenaars wordt veroordeeld, worden gedaan op het vermogen van iedere mede-eigenaar naar evenredigheid van zijn aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten ».
(5) Het gaat om dwingende bepalingen (artikel 577-14 van het Burgerlijk Wetboek).
(6) Zie aldus in het arbeidsrecht artikel 1678, tweede lid, van het Gerechtelijk Wetboek.
(7) Parl.St., Kamer, nr. 52-1334/11, 21.
(8) In die zin : toelichting bij het oorspronkelijke wetsvoorstel (Parl. St., Kamer, 2007-2008, nr. 52-1334/1, 8 en 25), op dat punt niet gewijzigd bij de goedgekeurde amendementen die hebben geleid tot de tekst van het voorliggende ontwerp (zie amendementen nr. 21,22,23,50,,58,87, 90 en 104, ibid. 2008-2009, nr. 52-1334/4, 1334/6, 1334/7 en 1334/10, en het relaas van de goedkeuring ervan in het verslag van de commissie voor de Justitie van de Kamer, ibid., 2008-2009, nr. 52-1334/11, 22 en 36).
(9) Amendement nr. 24 (Parl. St., Kamer, nr. 52-1334/4, 17).
(10) Deze inleidende zin luidt als volgt : « ... heeft de syndicus tot opdracht : ».
(11) Zo schrijve men in de Franse lezing van punt K, het ontworpen onderdeel 16o, « établir » in plaats van « établire ».
(12) Zie Beginselen van de wetgevingstechniek — Handleiding voor het opstellen van wetgevende en reglementaire teksten, www.raadvst-consetat.be, tab Wetgevingstechniek, aanbeveling nr. 60.
(13) Ibidem.
(14) Zie in die zin amendement nr. 6.
(15) Parl. St., Kamer, nr. 52-1334/7, 4.
(16) Ter vergelijking, het ontworpen artikel 577-10, § 4, laatste lid, bepaalt : « Elk lid van de algemene vergadering van mede-eigenaars is verplicht persoonlijke rechten die hij aan derden op zijn privatieve kavel zou hebben toegestaan, onverwijld ter kennis te brengen van de syndicus. »
(17) H. Van Soest, « La loi sur la copropriété et l'emploi des langues », in Ph. De Page, P. Dehan en R. De Valkeneer (onder hun leiding), La pratique de la copropriété, Brussel, Bruylant, 1996, nr. 4, blz. 369.
(18) Het woord « vigerende » is overbodig, aangezien het vanzelfsprekend is. Daarentegen zou het nuttig zijn te preciseren welke wetgeving wordt bedoeld.