4-1478/1

4-1478/1

Belgische Senaat

ZITTING 2009-2010

28 OKTOBER 2009


Wetsvoorstel tot wijziging van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen om de koppelverkoop inzake vastgoed te regelen

(Ingediend door mevrouw Christiane Vienne c.s.)


TOELICHTING


Dit wetsvoorstel strekt ertoe een einde te maken aan de praktijk van de koppelverkoop in de vastgoedsector. Consumentenorganisaties pleiten al jaren voor een reglementering van die praktijk maar de bouwlobby is goed georganiseerd en elke stap vooruit in die materie wordt bijgevolg tegengewerkt.

Er werd zelfs een wetsvoorstel (stuk 50-1201/001) besproken tijdens de vorige zittingsperiodes, maar zonder succes. Voorliggend wetsvoorstel neemt deels de conclusies van de parlementaire voorbereiding van deze tekst over.

De koppelverkoop inzake vastgoed houdt in dat iemand die een huis wil bouwen, dat moet doen met dezelfde onderneming die de grond heeft verkocht.

Aangezien de koppelverkoop inzake vastgoed niet verboden is, bieden bepaalde promotoren zonder aarzelen bouwgrond aan en verplichten zij de koper met hen te bouwen. Ze zorgen er echter altijd voor dat zij niet binnen het toepassingsgebied van de wet-« Breyne » vallen, zodat zij van elke aansprakelijkheid ontslaan zijn.

Daartoe hanteren zij verschillende listen waarbij de contracten versnipperd worden en er steeds meer tussenpersonen zijn. Wanneer er dan een probleem opduikt, vindt de koper maar moeilijk iemand die hiervoor aansprakelijk is, aangezien hij niet door de wet-« Breyne » wordt beschermd.

Een vaak gebruikte clausule om de wet-« Breyne » te omzeilen, is de bouwgrond pas te verkopen wanneer er, op heel korte termijn, ook een bouwovereenkomst wordt ondertekend. Met dat soort clausule zit er voor de koper vaak niks anders op dan de bouw toe te vertrouwen aan de verkoper van de grond.

Bovendien zijn fiscale overwegingen niet vreemd aan dat soort praktijken. Men stelt immers vast dat sommige promotoren een bepaald aantal bouwpercelen gedurende meerdere jaren onaangeroerd laten — ten minste acht jaar om de heffing van 30 % op de geboekte meerwaarde te omzeilen — om ze later te kunnen verkopen. Het gevolg hiervan is dat het evenwicht tussen van vraag en aanbod verstoord raakt. Het aanbod is immers kunstmatig laag, waardoor de prijzen gaan stijgen.

Die aannemers handelen in de eerste plaats als vastgoedspeculanten en niet als bouwondernemers. Investeren in vastgoed is niet de hoofdopdracht van een bouwonderneming vooral omdat het aanbod aan bouwgronden schaars wordt. Er zijn hoe langer hoe minder bouwgronden die « vrij van een bouwondernemer » zijn vanwege die beruchte koppelverkoop.

Al in 2006 wees een enquête van Test-Aankoop uit dat 25 % van de kandidaat-bouwers die nog een bouwgrond nodig had, er geen kon kopen tenzij ze met de verkoper van de grond bouwden of met een door hem gekozen bouwonderneming die sleutelklare huizen bouwt. De consumentenorganisatie meende dat die problematiek voor eens en voor altijd aangepakt moest worden in die zin dat de consument de vrije keuze moet krijgen.

Voor de indieners van dit wetsvoorstel moet er in een ernstige regeling worden voorzien voor de verkoop van een bouwgrond met daaraan gekoppeld een sleutelklare woning. Er wordt voorgesteld de relatieve nietigheid van de overeenkomst in te roepen wanneer de koper bij de aankoop van een bouwperceel zich ertoe verbindt, een aannemingsovereenkomst af te sluiten met de verkoper of met een ondernemer die door de bouwpromotor wordt aangewezen.

De vrije keuze van de opdrachtgever moet worden gewaarborgd. Bijgevolg moet hij ofwel de bouwgrond kunnen kopen zonder bouwverplichting ofwel een globale prijs kunnen betalen voor de bouwgrond en het huis, wat een koop op plan is en dus onder de wet-« Breyne » valt.

De verplichting om duidelijk in de overeenkomst te vermelden dat de koper het recht heeft de nietigheid van de overeenkomst in te roepen omdat die in strijd is met het verbod op een koppelverkoop, is, op wetgevend vlak, een bepaling die thuishoort in de bijzondere wetten zoals de wet betreffende de handelspraktijken of de wet-Breyne.

Een wijziging van de wet betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument die de gezamenlijke verkoop verbiedt, kan moeilijk overwogen worden aangezien die wet enkel van toepassing is op de verkoop van roerende goederen.

Daarom wordt voorgesteld de zogenaamde wet-« Breyne » van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, te wijzigen.

ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING

Artikel 2

Dit artikel voert in de wet-« Breyne » een artikel 1/1 in.

De eerste twee leden van paragraaf 1 van artikel 1/1, in ontwerp, regelen de relatieve nietigheid van elke clausule die de koper ertoe verbindt bij de aankoop van een of meerdere bouwpercelen, een aannemingsovereenkomst af te sluiten voor het bouwen van een huis op dat (die) perceel (percelen) met de verkoper van de bouwgrond of met een door hem aangewezen of aan te wijzen derde.

Het derde lid van de eerste paragraaf bepaalt dat de koper nog de mogelijkheid heeft om, drie maanden na het verlijden van de authentieke akte, de nietigheid van de clausule in te roepen.

De tweede paragraaf voorziet in een verplichte vermelding, niet alleen in de authentieke akte, maar ook in de onderhandse verkoopovereenkomst. Van in het begin moet de koper op de hoogte worden gebracht van zijn rechten, om zoveel mogelijk te voorkomen dat de wet wordt omzeild. Bedoeling is van in het begin de mogelijkheden tot betwisting te beperken.

Artikel 3

Dit artikel regelt de datum van inwerkingtreding van voorliggende tekst.

Christiane VIENNE.
Caroline DÉSIR.
Olga ZRIHEN.

WETSVOORSTEL


Artikel 1

Deze wet regelt een aangelegenheid als bedoeld in artikel 78 van de Grondwet.

Art. 2

In de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen wordt een artikel 1/1 ingevoegd, luidende :

« Art. 1/1. — § 1 Een verbintenis om een huis te bouwen mag door de koper ten aanzien van de verkoper van de grond, of een door hem aangewezen of aan te wijzen derde, op straffe van nietigheid, ten vroegste worden aangegaan na het verlijden van de authentieke akte met betrekking tot de grond.

Met verbintenis om te bouwen wordt gelijkgesteld iedere verbintenis van de koper om over een overeenkomst te onderhandelen of deze te sluiten waarin de verkoper, of de door hem aangewezen of aan te wijzen derde de verbintenis aangaat een huis te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen.

De koper heeft het recht die nietigheid in te roepen tot uiterlijk drie maanden na het verlijden van de authentieke akte.

§ 2. Elke verkoopovereenkomst en elke authentieke verkoopakte van een perceel grond vermeldt letterlijk de tekst van paragraaf 1. In de verkoopovereenkomst moet die vermelding in een afzonderlijk lid staan, in een ander lettertype en in het vet. ».

Art. 3

Artikel 2 van de voorliggende wet treedt in werking op de eerste dag van de derde maand die volgt op de bekendmaking ervan in het Belgisch Staatsblad.

5 oktober 2009.

Christiane VIENNE.
Caroline DÉSIR.
Olga ZRIHEN.