Sénat de Belgique

SESSION DE 2009-2010

28 OCTOBRE 2009

Proposition de loi modifiant la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction, visant à encadrer la vente couplée en matière immobilière

(Déposée par Mme Christiane Vienne et consorts)

DÉVELOPPEMENTS

La présente proposition de loi entend mettre fin à la pratique de vente couplée qui existe dans le secteur immobilier. Depuis des années, les associations de protection du consommateur essaient de faire réglementer cette pratique, mais le lobby de la construction est bien organisé et empêche dès lors toute avancée en la matière.

Une proposition de loi (doc. 50-1201/001) a même été examinée lors des précédentes législatures, mais sans succès. La présente proposition reprend en partie les conclusions des travaux parlementaires sur ce texte.

La vente couplée en matière immobilière consiste à obliger une personne qui veut faire construire une maison à le faire faire par la même entreprise qui a vendu le terrain.

Dans la mesure où la vente couplée en matière immobilière n'est pas interdite, certains promoteurs n'hésitent pas à proposer des terrains avec obligation de construire avec eux. Mais ils s'arrangent toujours pour éviter de se trouver dans le champ d'application de la loi « Breyne », dans le seul but de se dégager de toute responsabilité.

Pour ce faire, ils utilisent plusieurs stratagèmes visant à morceler les contrats et à multiplier les intermédiaires. Au final, lorsqu'un problème survient, l'acheteur trouve difficilement un interlocuteur pour en assumer les conséquences dans la mesure où il n'est pas protégé par la loi « Breyne ».

Une des clauses régulièrement utilisées pour contourner la loi « Breyne » est celle qui permet de conditionner la vente du terrain à la signature, dans de très brefs délais, d'un contrat portant sur la construction. Avec ce genre de clause, l'acheteur n'a bien souvent pas d'autre solution que de faire construire par le vendeur du terrain.

En outre, des considérations d'ordre fiscal ne sont pas étrangères à ces pratiques. On constate en effet que certains promoteurs accaparent un certain nombre de parcelles pendant plusieurs années — au moins huit années pour éviter la taxation de 30 % sur la plus-value réalisée — en vue de leur revente ultérieure. Cette pratique a pour effet de tromper le jeu de l'offre et de la demande ce qui pousse les prix vers le haut car l'offre est artificiellement basse.

Ces entrepreneurs agissent avant tout comme des spéculateurs immobiliers plutôt que comme des bâtisseurs. L'investissement immobilier n'est pas la mission première d'une société de construction, à plus forte raison lorsqu'on constate une raréfaction de l'offre de terrains à bâtir. Il y a de moins en moins de terrain « libre de constructeur » à cause de ces fameuses ventes couplées.

Déjà en 2006, une enquête de Test-Achats indiquait que « 25 % des candidats bâtisseurs qui devaient encore acquérir un terrain n'ont pas pu en acheter sans que le vendeur du terrain ne les oblige à construire avec lui-même ou avec une firme clé-sur-porte désignée par lui ». L'association de défense des consommateurs estimait alors que cette problématique devait être réglée une bonne fois pour toutes dans le sens du libre choix du consommateur.

Pour les auteurs de la présente proposition de loi, la vente couplée d'un terrain et d'une maison clé-sur-porte doit être sérieusement encadrée. Il est proposé de frapper de nullité relative les contrats en vertu desquels l'acheteur s'engage, lors de l'acquisition d'une parcelle, à conclure un contrat d'entreprise avec le vendeur ou avec un entrepreneur désigné par le promoteur.

Le libre choix du maître d'ouvrage doit être assuré en lui permettant soit d'acheter le terrain sans obligation de construction, soit en payant un prix global pour le terrain et la maison, ce qui constitue un achat sur plan régi par la loi « Breyne ».

Sur le plan légistique, l'obligation d'indiquer clairement dans le contrat que l'acheteur a le droit d'invoquer la nullité du contrat qui est contraire à l'interdiction de procéder à une vente couplée est un type de disposition qui a sa place dans des lois particulières, telles que celle sur les pratiques du commerce ou la loi Breyne.

Une modification de la loi sur les pratiques du commerce et sur l'information et la protection du consommateur qui interdit la vente conjointe est difficilement envisageable dans la mesure où cette loi ne s'applique qu'à la vente de biens meubles.

Il est dès lors proposé de modifier la loi dite « Breyne » du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction.

COMMENTAIRE DES ARTICLES

Article 2

Cet article introduit dans la loi « Breyne » un article 1^er/1.

Les deux premiers alinéas du paragraphe 1^er de l'article 1^er/1, en projet, organisent la nullité relative de toute clauses par laquelle l'acheteur s'engage, lors de l'acquisition d'une ou de plusieurs parcelles de terrain, à conclure un contrat d'entreprise pour la construction d'une maison sur cette ou ces parcelles avec le vendeur du terrain ou avec un tiers désigné ou à désigné par celui-ci.

Le troisième alinéa du premier paragraphe prévoit que l'acheteur dispose encore de la possibilité d'invoquer la nullité de la clause trois mois après la passation de l'acte authentique.

Le second paragraphe prévoit une mention obligatoire non seulement dans l'acte authentique mais aussi dans le contrat de vente sous seing privé. Dès le début, l'acheteur doit être informé de ses droits, pour prévenir autant que possible tout contournement de la loi. L'objectif est de limité dès le début les possibilités de contestations.

Article 3

Cet article règle la date d'entrée en vigueur du présent texte.

PROPOSITION DE LOI

Article 1^er

La présente loi règle une matière visée à l'article 78 de la Constitution.

Art. 2

Un article 1^er/1 est inséré dans la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction, rédigé comme suit:

« Art. 1^er/1. — § 1^er. Un engagement à construire une maison ne peut, à peine de nullité, être contracté par l'acheteur à l'égard du vendeur du terrain ou d'un tiers désigné ou à désigner par celui-ci, qu'au plus tôt après la passation de l'acte authentique relatif au sol.

Est assimilé à un engagement de construire, tout engagement de l'acheteur à négocier ou à conclure un contrat dans lequel le vendeur ou le tiers désigné ou à désigner par celui-ci s'engage à construire, faire construire ou fournir une maison.

L'acheteur a le droit d'invoquer cette nullité au plus tard trois mois après la passation de l'acte authentique.

§ 2. Tout contrat de vente et tout acte de vente authentique d'une parcelle de terrain mentionnent explicitement le texte du paragraphe 1^er. Dans le contrat de vente, cette mention doit figurer dans un alinéa distinct et en caractères différents et gras. ».

Art. 3

L'article 2 de la présente loi entre en vigueur le premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge.

5 octobre 2009.