Belgische Senaat

ZITTING 2008-2009

22 APRIL 2009

Wetsvoorstel tot aanvulling van de Woninghuurwet met betrekking tot de aanrekening van bemiddelingskosten van een vastgoedmakelaar aan de huurder

VERSLAG

NAMENS DE COMMISSIE VOOR DE JUSTITIE UITGEBRACHT DOOR

DE HEER COLLAS

I. INLEIDING

Dit wetsvoorstel werd ingediend op 5 december 2008. Op 11 december 2008 werd het in overweging genomen en naar de commissie voor de Justitie verzonden. De commissie heeft het voorstel besproken tijdens haar vergaderingen van 18 februari, 31 maart en 22 april 2009, in aanwezigheid van de minister van Justitie.

II. INLEIDENDE UITEENZETTING DOOR MEVROUW ELS SCHELFHOUT, INDIENER VAN HET WETSVOORSTEL

Mevrouw Schelfhout verduidelijkt dat voorliggend wetsvoorstel een aanpassing beoogt van de woninghuurwet. Eigenaars van een huurpand doen immers steeds meer een beroep op een vastgoedmakelaar bij het vinden van een nieuwe huurder. De bemiddelingskosten lopen al gauw op tot een halve, zelfs tot een volledige maand huur. Men stelt vast dat deze kostprijs vaak wordt doorgerekend aan de huurder.

Aangezien het de verhuurder is die de opdracht geeft voor bemiddeling, strookt deze praktijk niet met de economische en juridische realiteit; de huurder heeft hierbij geen enkel belang, maar moet wel de tegenprestatie leveren.

De vastgoedmakelaars blijken zelf geen vragende partij te zijn voor deze praktijk en vinden dat zelfs een laakbare praktijk. Ze hebben echter geen instrumenten om hiertegen op te treden. Aangezien zij ook competitief willen blijven ten aanzien van hun collega's zien zij zich verplicht de kosten door te rekenen. In bepaalde regio's, waar het aanbod van betaalbare huurwoningen veeleer krap is, is deze praktijk zelfs schering en inslag.

Sommige vastgoedmakelaars gaan zelfs nog een stap verder en rekenen bijvoorbeeld ook dossierkosten aan.

Deze praktijken treffen vooral de zwakste personen in onze samenleving. Ook vastgoedmakelaars die hun beroepswerkzaamheden wel te goeder trouw uitoefenen zijn het slachtoffer van dergelijke oneerlijke concurrentie.

Daarom bepaalt het voorstel dat de vastgoedmakelaar geen honoraria, voordelen of beloningen mag ontvangen van de huurder tenzij die laatste de werkelijke opdrachtgever is van de bemiddelingsopdracht, en wordt in het Burgerlijk Wetboek, Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling II een artikel 5ter ingevoegd.

III. BESPREKING

De heer Collas schaart zich achter de doelstellingen van het hier ter bespreking voorliggende wetsvoorstel. Hij denkt dat het nuttig kan zijn het Algemeen Eigenaarssyndicaat om zijn mening te vragen inzake de voorgestelde wijziging.

De heer Swennen juicht de bedoeling van voorliggend wetsvoorstel heel erg toe. Wel heeft spreker enkele vragen bij het feit dat een geschreven andersluidend beding als nietig wordt beschouwd. Moet men geen stap verder gaan om te verhinderen dat men deze praktijken toch gaat toepassen, hoewel dit niet op papier wordt gezet ? Men zou in een strafrechtelijke sanctie kunnen voorzien.

Ook de heer Mahoux kan zich in de filosofie van het wetsvoorstel vinden. Men dient te voorkomen dat de verhuurder zich genoodzaakt ziet om het feit dat hij een beroep heeft gedaan op een immobiliënkantoor, door te rekenen aan de huurder.

Hij is het eens met de opmerking van de heer Swennen in verband met de sanctie. Een huurovereenkomst hoeft niet verplicht geschreven te zijn. Het voorgestelde tweede lid van artikel 5ter bepaalt dat het beding voor niet geschreven wordt gehouden. Volstaat dit ? In de toelichting is er sprake van een overeenkomst die « nietig » is. Als formulering lijkt dit duidelijker, aangezien ze toegepast kan worden op geschreven zowel als op ongeschreven overeenkomsten.

Het wetsvoorstel verwijst ook nog naar het begrip « werkelijke opdrachtgever van de bemiddelingsopdracht ». Hoe gaat men die werkelijke opdrachtgever identificeren ?

De heer Mahoux vermeldt het geval van een kandidaat-huurder die naar een immobiliënkantoor stapt met het verzoek om voor hem een pand te zoeken. Dient hij met de bemiddelaar een overeenkomst te ondertekenen om als « werkelijke opdrachtgever » beschouwd te worden ? Het begrip « werkelijke opdrachtgever » en de manier waarop men als dusdanig geïdentificeerd wordt, dienen verduidelijkt te worden.

Mevrouw Schelfhout zal een amendement indienen om aan deze opmerkingen tegemoet te komen.

De minister staat positief tegenover voorliggend wetsvoorstel dat poogt een oplossing te vinden om in te gaan tegen de laakbare praktijken die vooral voorkomen in de streken rond Brugge, de kust en het Waasland.

Uit de toelichting blijkt dat het wetsvoorstel twee problemen viseert, namelijk enerzijds het probleem van de bemiddelingskosten die ten laste gelegd worden van de huurder, terwijl de verhuurder lastgever is en de makelaar de lasthebber, en anderzijds het probleem dat de huurders ertoe verplicht worden om bij het einde van de huurovereenkomst bij dezelfde vastgoedmakelaar een nieuwe huurder te vinden. Dit laatste probleem is enigszins onduidelijk. Welke zijn dan de partijen bij deze situatie ? De tekst van voorgesteld artikel 5ter lijkt trouwens geen oplossing te bieden voor dit probleem.

Verder is het niet geheel duidelijk of men enkel de bemiddelingskosten senso strictu bedoelt of ook andere kosten, zoals bijvoorbeeld de kosten met betrekking tot de opening van het dossier.

Spreker wijst erop dat ook het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars (BIV) voorstander is van een regeling van de bemiddelingskosten en dat zij bereid zijn hun deontologische code aan te passen in functie van het wetsvoorstel.

Ten slotte stipt spreker aan dat de bepalingen van deze afdeling met betrekking tot de huurwetgeving van dwingend recht zijn. Aldus rijst de vraag of het tweede lid van het voorgestelde artikel 5ter niet overbodig is.

De heer Mahoux wil graag meer vernemen over huurovereenkomsten die de huurder aan het einde van de overeenkomst verplichten om een nieuwe huurder te vinden, maar tevens een beroep te doen op dezelfde bemiddelaar. Hij is niet op de hoogte van dergelijke praktijken. Men dient zich tegen die praktijken te verzetten, door te bepalen dat elk geding waardoor, op welk moment ook, de kosten van de bemiddeling op de huurder verhaald kunnen worden, nietig is.

Wat de situatie betreft van een persoon die het zoeken naar een woning toevertrouwt aan een bemiddelaar, ondertekent die persoon een overeenkomst met de bemiddelaar waarin die opdracht hem wordt toevertrouwd, en dit onafhankelijk van de verhuurder. Deze persoon doet een beroep op de diensten van een vastgoedmakelaar. De zoekopdracht staat los van de huurovereenkomst die ondertekend gaat worden.

Naar aanleiding van de discussie, dient mevrouw Schelfhout c.s. een amendement in dat ertoe strekt het voorgestelde artikel 5ter te herschrijven en te verduidelijken (stuk Senaat, nr. 4-1047/2, amendement nr. 1). Er wordt duidelijk gesteld dat elk beding dat de kosten voor de bemiddeling door een derde begaan voor de verhuring van een onroerend goed ten laste legt van de huurder, als niet geschreven dient te worden beschouwd, tenzij de huurder de werkelijke opdrachtgever is van de bemiddelingsopdracht.

Als bemiddelingskost moet worden begrepen elke rechtstreekse of onrechtstreekse kost die voortvloeit uit de opdracht van een bemiddelende derde, met het oog op de totstandkoning van een huurovereenkomst of het zoeken van een nieuwe huurder bij het beëindigen van de huurovereenkomst, conform de bepalingen van de woninghuurwet en ongeacht deze beëindiging gebeurt op initiatief van de huurder of de verhuurder. Het amendement viseert elk beding dat de bedoelde ten laste legt van de huurder, zodat wordt vermeden dat men de bemiddelingsopdracht middels een andere overeenkomst zou regelen.

De heer Collas herinnert eraan dat zijn fractie bereid is het voorliggende wetsvoorstel te steunen, maar verkiest in de Franse tekst het woord « intermédiation », zoals voorgesteld door de dienst Wetsevaluatie.

De heer Delpérée merkt op dat deze suggestie betrekking had op de concordantie tussen het opschrift, waar sprake is van « médiation », en de tekst van het voorstel zelf, die het over « intermédiation » heeft. Het amendement heeft het dan weer over « intervention ». Spreker verkiest dat laatste woord boven het woord « intermédiation », dat een neologisme is en een tautologie, aangezien « médiation » per definitie tussen twee personen plaatsvindt. Als het amendement wordt aangenomen, moet het opschrift in die zin worden aangepast. Spreker dient desbetreffend een amendement in (stuk Senaat, nr. 4-1047/2, amendement nr. 2).

Mevrouw Defraigne merkt op dat de vastgoedmakelaar een gemachtigde is en een commissie ontvangt. Het betreft dus makelaardij. Het Franse woord « intervention » is veel algemener en kan bijvoorbeeld ook expertisekosten omvatten. Het is erg belangrijk dat de terminologie nauwkeurig is, aangezien de woordkeuze zeer concrete economische gevolgen zal hebben voor het ten laste nemen van de kosten. Afgaande op het opschrift, lijkt het er in dit geval op dat de wet oorspronkelijk specifiek de kosten van de vastgoedmakelaar op het oog had. Het is dus beter dit expliciet in de tekst te vermelden. Spreekster en de heer Collas dienen hiertoe amendement nr. 3 in (stuk Senaat, nr. 4-1047/2), dat bovendien het voorgestelde artikel 5ter anders formuleert.

De heer Mahoux is het niet met de vorige spreekster eens omdat haar standpunt hem te beperkend lijkt. Hij is van mening dat geen enkele tussenpersoon de kosten van zijn interventie op de huurder mag verhalen, als de verhuurder om die interventie heeft verzocht. Spreker dient dan ook een amendement in dat ertoe strekt het woord « vastgoedmakelaar » te vervangen door het woord « derde » (amendement nr. 5, Stuk Senaat, nr. 4-1047/2).

De heer Vankrunkelsven besluit dat de concordantie van de Nederlandse en de Franse tekst ook moet worden hersteld waar de Nederlandse tekst gewag maakt van het « gehuurde onroerende goed »; in de Franse tekst is er immers sprake van « bien loué ». Men zou best de woorden « onroerend goed », « immeuble » gebruiken, zowel in het opschrift van het artikel als in de tekst zelf van artikel 5ter.

Om in te gaan op die laatste opmerking, dienen de heer Delpérée c.s. amendement nr. 4 in (stuk Senaat, nr. 4-1047/2, subamendement op amendement nr. 1).

De heer Mahoux vraagt zich af hoe een huurder de opdrachtgever van een interventie kan zijn. De enige mogelijke situatie is die waarin de huurder een tussenpersoon vraagt om een pand voor hem te vinden. Het immobiliënkantoor wordt dan verondersteld dit pand te vinden en een makelaarsloon aan te rekenen dat gebaseerd is op de huurprijs van het gevonden pand.

De heer Delpérée antwoordt dat het voorstel doelt op de omgekeerde hypothese, waarbij de verhuurder een pand wenst te verhuren en daarvoor een kantoor inschakelt, waarna hij de kosten van de interventie doorrekent aan de huurder. Dit is wat het voorstel wenst te verbieden.

De heer Mahoux begrijpt niet waarom de som die aan de huurder wordt gevraagd gebaseerd zou zijn op de huurprijs van het pand, en niet op de door de makelaar geleverde dienst.

Mevrouw Schelfhout meent dat er moeilijk iets kan worden gedaan aan de inhoudelijke prijsafspraken. Spreekster wil echter de praktijk aan de kaak stellen waarbij de verhuurder een beroep doet op een immobiliënkantoor om een huurder te zoeken, terwijl de kosten voor deze bemiddeling worden doorgerekend aan de huurder.

De heer Delpérée merkt op dat er in het wetsvoorstel geen gewag wordt gemaakt van de manier waarop het makelaarsloon wordt berekend. Het klopt wel dat de tekst het heeft over de kosten « voor de verhuring van het gehuurde onroerende goed », terwijl er eigenlijk « het onroerende goed » hoort te staan, aangezien het betreffende goed op dat moment nog niet gehuurd is. In dit verband verwijst spreker naar zijn amendement nr. 4 (zie hoger).

IV. STEMMINGEN

Amendement nr. 2 van de heer Delpérée cs wordt aangenomen met 7 stemmen en 2 onthoudingen.

Artikel 1 wordt eenparig aangenomen door de 9 aanwezige leden.

Amendement nr. 3 wordt ingetrokken.

De amendementen nr. 4 en 5 en het amendement nummer 1 als gesubamendeerd, worden eenparig aangenomen door 9 aanwezige leden.

Het geamendeerde wetsvoorstel in zijn geheel wordt eenparig aangenomen door de 9 aanwezige leden.

Dit verslag wordt eenparig aangenomen door de 9 aanwezige leden.