3-2000/1 | 3-2000/1 |
15 DECEMBER 2006
Het huidige artikel 577 van het Burgerlijk Wetboek tot regeling van de gedwongen mede-eigendom, is ingevoerd bij de Wet van 30 juni 1994 en na verloop van een decennium moeten helaas leemten worden vastgesteld.
Er is sprake van de bevoegdheden van de syndicus, een ietwat overdreven en slecht gekozen term aangezien deze bevoegdheden in de praktijk ondergeschikt zijn aan de beslissingen van de vereniging van mede-eigenaars. De syndicus moet de rechtsgeldig genomen beslissingen van de algemene vergadering van mede-eigenaars alleen uitvoeren en doen uitvoeren.
De syndicus moet dus in principe handelen onder het gezag van de vereniging van mede-eigenaars. Al te vaak doet hij dat echter niet en laat hij zijn eigen beslissingen bevestigen door verwarde mede-eigenaars, die tijdens de statutaire algemene vergadering ongerust vaststellen dat het goedgekeurde budget is overschreden, dat de uitgaven oplopen en dat de verklaringen waar zij om vragen, uitblijven terwijl de goedkeuring van de rekeningen wel op de agenda staat.
Iedere mede-eigenaar heeft het recht om precies te weten wat hem wordt aangerekend, vooral in het licht van de beslissingen die rechtsgeldig worden genomen tijdens een statutaire of een buitengewone algemene vergadering. De syndicus van zijn kant heeft het recht om een buitengewone algemene vergadering bijeen te roepen als er onvoorziene buitengewone uitgaven moeten worden gedaan voor het gebouw. Uiteraard moet hij de nodige hoogdringende uitgaven kunnen doen maar hij mag de mede-eigenaars niet zonder hun toestemming tot hoge uitgaven verbinden.
De gewone lasten lopen op om nog te zwijgen van de buitengewone lasten ...
De syndicus staat in voor het onderhoud en het behoud van het onroerend goed en is als enige aansprakelijk voor zijn beheer. Indien nodig moet hij dus de renovaties en herstellingen voorstellen die het verstrijken van de tijd en de werking van de elementen noodzakelijk maken. Ook mag hij niet vergeten de liften in orde te brengen tegen 2013.
Deze werkzaamheden zijn duur en elke mede-eigenaar moet zich in alle rust kunnen vergewissen van de omvang van het uit te voeren werk. Hij moet dan ook kunnen kiezen tussen verschillende voorstellen, dit wil zeggen verschillende, gedetailleerde bestekken.
Bij de huidige stand van de wetgeving is het voor de mede-eigenaar die zich benadeeld acht, enorm moeilijk om zijn rechten op een andere manier te doen gelden dan via een gerechtelijke procedure. Gerechtelijke procedures duren vaak lang en kosten veel.
Uit de praktijk blijkt ook dat bepaalde syndici de zwakheden van sommige mede-eigenaars of groepen van mede-eigenaars misbruiken en de doelstellingen van de wet niet naleven. Daaruit kan een tastbare malaise ontstaan, ongeacht de omvang van het mede-eigendom.
De mede-eigenaar mag van de syndicus verwachten dat hij hem binnen een redelijke termijn informeert zodat hij de rekeningen die aan de algemene vergadering worden voorgelegd in detail kan onderzoeken, en dat hij hem op basis van regels die alle dubbelzinnigheid en betwisting voorkomen, toegang biedt tot alle documenten betreffende het beheer van het gebouw.
Ook de bestekken die de syndicus verzamelt met het oog op omvangrijke werkzaamheden moeten vóór de algemene vergadering worden meegedeeld zodat ze nog kunnen worden onderzocht.
Bij de uitoefening van zijn taken, kan de syndicus contractueel of buitencontractueel aansprakelijk worden gesteld en veroordeeld tot de betaling van een schadevergoeding die aanzienlijk kan zijn, ongeacht of het gaat om een syndicus die beroepshalve of, a fortiori, op vrijwillige basis optreedt. Hun vermogen mag door deze gebeurtenissen niet al te erg worden aangetast en ze mogen zeker niet onvermogend worden, want dan zien de mede-eigenaars of benadeelde derden hun schadevergoeding geheel of gedeeltelijk aan hun neus voorbijgaan. Momenteel zijn alleen de professionele syndici, die zijn aangesloten bij het B.I.V., verplicht om hun aansprakelijkheid te dekken met een verzekeringspolis. Dat is echter geen wettelijke, maar een deontologische en dus betrekkelijke verplichting. De indiener van dit voorstel is dan ook van oordeel dat het rechtszekerheidsbeginsel eist dat alle syndici zich bij een erkende verzekeringsmaatschappij laten verzekeren tegen de aansprakelijkheid waartoe hun taken aanleiding kunnen geven.
| Michel DELACROIX. |
Artikel 1
Deze wet regelt een aangelegenheid als bedoeld in artikel 78 van de Grondwet.
Art. 2
Artikel 577-8 van het Burgerlijk Wetboek wordt gewijzigd als volgt :
A. paragraaf 4 wordt aangevuld als volgt :
« 10º elke mede-eigenaar een maand vóór de statutaire algemene vergadering de afrekening van de jaarlijkse lasten te bezorgen en hem de dagen en uren mee te delen waarop hij, kosteloos, op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars alle documenten betreffende het beheer kan raadplegen. Elke mede-eigenaar kan zich laten vergezellen door een deskundige van zijn keuze. In geval van werkzaamheden stuurt hij vijftien dagen vóór de algemene vergadering aan elke mede-eigenaar een kopie van een selectie van drie bestekken van aannemers. »;
B. er wordt een § 5bis ingevoegd, luidende :
« 5bis. De syndicus moet persoonlijk een verzekeringsovereenkomst inzake burgerlijke aansprakelijkheid sluiten ».
13 november 2006.
| Michel DELACROIX. |