Sénat de Belgique

SESSION DE 2002-2003

26 MARS 2003

Projet de loi modifiant la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction et la loi du 20 février 1939 sur la protection du titre et de la profession d'architecte

Procédure d'évocation

AMENDEMENTS

Nº 8 DE M. RAMOUDT

Art. 2

À l'article 1^erbis proposé, remplacer les §§ 1^er, 2 et 3 par un paragraphe unique rédigé comme suit :

« § 1^er. Un engagement à construire une maison ne peut, à peine de nullité, être contracté par l'acheteur à l'égard du vendeur du terrain ou d'un tiers désigné ou à désigner par celui-ci, qu'au plus tôt après la passation de l'acte authentique relatif au sol.

Est assimilé à un engagement de construire, tout engagement de l'acheteur à négocier ou à conclure un contrat dans lequel le vendeur ou le tiers désigné ou à désigner par celui-ci s'engage à construire, faire construire ou fournir une maison.

L'acheteur a le droit d'invoquer cette nullité au plus tard un mois après la passation de l'acte authentique. »

Justification

Le présent amendement développe les principes contenus dans les §§ 1^er, 2 et 3 de l'article 2 du projet de loi dans un paragraphe unique, qui en synthtétise clairement la portée : la notion d'« engagement à construire une maison » englobe l'hypothèse d'une clause qui lie l'acheteur dans le compromis de vente d'une parcelle de terrain (§ 1^er du projet de loi) et celle d'un contrat d'entreprise (§ 2 du projet de loi).

D'ailleurs, la disposition ­ qui figure exclusivement au § 1^er de l'article 1^erbis ­ selon laquelle le contrat doit « mentionner, dans un alinéa distinct et en caractères différents et gras, que l'acheteur a le droit d'invoquer la nullité de la clause contraire à l'alinéa 1^er » est de toute manière mal formulée, car l'acheteur invoquera la nullité non pas d'une « clause contraire à l'alinéa 1^er », mais d'une clause visée à l'alinéa 1^er. En outre, elle paraît finalement superflue, d'une part, parce que la violation de l'obligation en question ne peut être sanctionnée que par la nullité, ce qui porte de toute façon atteinte à la clause, que cette obligation ait ou non été respectée, et, d'autre part, parce que l'acte authentique doit en tout cas mentionner le texte du projet de loi qui vise à ce que l'acheteur soit informé de son droit d'invoquer la nullité dans le moins de la passation de l'acte.

Enfin, la disposition selon laquelle l'acheteur peut conclure un contrat d'entreprise au plus tôt après la passation de l'acte authentique implique, du point de vue légistique, que la nullité visé le contrat d'entreprise conclu précédemment. Il serait d'ailleurs absurde de prévoir la nullité d'un contrat qui aurait été conclu après la passation de l'acte : en cas d'« antidatage » (on pourrait tout aussi bien mentionner une date beaucoup plus tardive), l'acheteur peut faire acter devant le notaire que le contrat a été antidaté et ... qu'il en invoque la nullité ou se réserve le droit de l'invoquer !

Nº 9 DE M. RAMOUDT

Art. 2

Compléter l'article 1^erbis proposé par un § 6 (nouveau) rédigé comme suit :

« § 6. Le présent article n'est pas applicable à la vente sur plan de maisons, en application de la présente loi, par le promoteur immobilier qui dispose d'un permis d'urbanisme permettant la construction simultanée de plusieurs maisons, conformément à la législation régionale en matière d'aménagement du territoire. »

Justification

À l'occasion de la discussion de l'amendement nº 20 au sein de la commission compétente de la Chambre, au cours de laquelle on a proposé d'exempter les projets de logements groupés de l'interdiction de la vente couplée, l'auteur du projet de loi, M. Bourgeois, a affirmé comme d'autres commissaires, que les projets de logements groupés vident la loi de la substance, mais qu'on pourrait néanmoins envisager de lever l'interdiction pour la vente sur plan de maisons conformément à la loi Breyne.

« Si l'objectif est de remplacer systématiquement les projets soumis à un permis de lotissement par des projets de logements groupés, l'amendement à l'examen viderait entièrement la nouvelle loi de sa substance, étant donné qu'il autoriserait de facto la vente couplée.

Le promoteur immobilier qui souhaite obtenir un permis peut en effet déclarer simplement aux services de l'urbanisme qu'il dépose un projet de logements groupés, auquel la loi ­ si l'amendement nº 20 est adopté ­ ne s'applique pas.

L'amendement pourrait éventuellement encore être accepté s'il autorisait le promoteur à réaliser des constrcutions collectives et ensuite, tout comme pour les sociétés de logements sociaux, à également vendre les habitations. Dans ce cas, il vend le terrain et une maison achevée, ce qui peut alors être considéré comme une vente sur plan (application de la loi Breyne » (doc. Chambre, nº 50-1201/12).

D'autres comissaires estiment également que la vente sur plan qui tombe dans le champ d'application de la loi Breyne doit être exemptée de l'interdiction de la vente couplée.

« M. Thierry Giet (PS) demande que le texte déjà adopté en commission conserve sa portée et sa cohérence. Il est toutefois nécessaire de préciser certains points, plus particulièrement en ce qui concerne la législation régionale applicable. Il distingue trois hypothèses :

­ Un particulier achète un terrain à bâtir à un promoteur qui subordonne cette transaction à un contrat d'entreprise. Cette hypothèse relève du champ d'application des nouvelles dispositions légales interdisant les ventes couplées.

­ Un particulier achète une parcelle d'un lotissement. Le vendeur subordonne la vente à la condition qu'il exécute les travaux de construction de l'habitation. Dans ce cas, il faut d'ailleurs demander un permis de bâtir par parcelle. La proposition de loi est également applicable dans cette hypothèse. Si l'amendement vise à soustraire ce genre de cas au champ d'application de la proposition de loi, le premier texte adopté en commission n'aurait plus guère de sens, étant donné qu'il serait complètement vidé de sa substance.

­ Un promoteur demande un permis d'urbanisme pour un ensemble d'habitations à construire sur différentes parcelles (le permis demandé s'applique à la construction), qu'il vend avant de les avoir construites. Cette hypothèse correspond en fait à une vente sur plan.

Les deux premières hypothèses doivent toutefois continuer à relever du champ d'application du texte adopté de la proposition de loi » (doc. Chambre, nº 50-1201/12).

L'amendement n'a pas été adapté à ces remarques. Après que le Sénat eut fait usge de son droit d'évocation, on n'a déposé qu'un seul amendement (doc. Sénat, nº 2-1279/2) qui définit la « construction de logements groupés ». Toutefois, l'audition du 12 mars 2003 a fait apparaître que le législateur fédéral n'est pas compétent pour définir la construction de logements groupés, et que c'est aux diverses régions qu'il appartient de le faire, et ce, en vertu de leurs compétences en matière d'aménagement du territoire. En outre, l'amendement ne prévoyait aucune exception spécifique pour la vente sur plan de maisons en application de la loi Breyne.

Le présent amendement vise à soustraire la vente sur plan de maisons qui tombe sous l'application de la loi Breyne à l'interdiction de la vente couplée si cette vente a lieu dans le cadre d'un projet immobilier pour lequel le promoteur immobilier dispose déjà d'un permis d'urbanisme permettant la construction de plusieurs habitations. Qui plus est, on a laissé de côté la définition du projet de construction de logements groupés et on a tout simplement fait référence aux règles régionales qui prévoient la possibilité de demander un permis d'urbanisme pour la construction de plusieurs logements.

L'amendement répond donc à une préoccupation justifiée. En Région flamande surtout, il continuera à permettre la construction de logements sociaux sous le régime du crédit-logement social. À cet égard, il faut attirer l'attention sur le fait qu'un maître de l'ouvrage privé peut actuellement construire des logements sociaux au sens de l'arrêté du gouvernement flamand du 11 janvier 1995 portant les conditions des prêts sociaux garantis par la réigon pour la construction, l'achat ou la transformation de logements (traduction) modifié par l'arrêté du 17 juin 1997 et modifié en dernier lieu par l'arrêté du 29 novembre 2002. En effet, un maître de l'ouvrage privé peut construire un logement social au sens de cet arrêté. Cette construction a lieu le plus souvent dans le cadre d'un projet de construction commun, sur la base d'un seul permis d'urbanisme, la vente étant soumise à l'obtention d'un crédit-logement social par le candidat acheteur, ce qui implique qu'il doit s'agir d'un logement social au sens de l'arrêté précité. Cela implique que la valeur vénale maximale de l'habitation ne peut excéder un montant indexé de 89 000 euros. En outre, il serait contraire au principe d'égalité de ne pas appliquer l'interdiction de la vente couplée à la vente sur plan de logements sociaux par les sociétés de logement social, et de l'appliquer, au contraire, à la vente de logements sociaux par le secteur privé au sens de l'arrêté précité. Le présent amendement vise à supprimer cette inégalité.

Nº 10 DE M. RAMOUDT

Art. 2

Compléter l'article 1^erbis proposé par un § 7 (nouveau), rédigé comme suit :

« § 7. Le présent article n'est pas applicable aux contrats conclus par les pouvoirs publics ou par les personnes morales créées par les pouvoirs publics ou dans lesquelles ces derniers détiennent une participation. »

Justification

Lors de l'audition du 12 mars 2003 organisée dans le cadre de la commission compétente du Sénat, il est apparu que certains partenariats public/privé dans le secteur de la vente d'habitations seront mis en péril par l'interdiction de la vente couplée. L'on peut se référer concrètement au cas de la Société de développement pour la Région de Bruxelles-Capitale.

Des problèmes peuvent également se poser dans les autres régions, en particulier dans le cadre des activités des régies communales autonomes. Le Parlement flamand a approuvé, le 21 février 2003, un décret habitant la régie communale autonome à procéder, avec l'accord du gouvernement flamand, aux expropriations qui sont nécessaires à la réalisation de son objet (Moniteur belge du 10 mars 2003). Il a été dit durant les travaux préparatoires que plusieurs communes ont fait usage de la faculté de créer des sociétés de développement communal ou urbain, chargées de la politique foncière et immobilière, de la politique du logement, de la gestion du patrimoine et/ou d'une politique faîtière de développement, la régie autonome agissant en quelque sorte en qualité d'agence de développement communal ou urbain. Ces agences de développement ont une personnalité juridique distincte et disposent d'organes décisionnels spécifiques, mais elles conservent toujours leur caractère d'organisme public. Dès lors que la politique communale en matière de logement n'est pas envisageable sans la faculté de procéder à des expropriations, ce pouvoir d'expropriation a été accordé récemment (Parlement flamand, 2002-2003, 1433, nº 1, 2). L'on peut s'attendre à ce qu'à l'avenir il soit abondamment fait usage de ces régies communales autonomes en vue de soutenir la politique du logement des communes et des villes.

Si les régies communales autonomes commercialisent des habitations, elles sont en principe soumises à la loi Breyne. Cette question n'a certes pas été débattue durant les travaux préparatoires de la loi Breyne ­ étant donné que cette technique n'existait pas encore en 1971 ­ mais on a en revanche discuté de la nécessité de faire figurer les CPAS dans la liste des exceptions auxquelles la loi Breyne ne serait pas applicable. L'on a estimé à l'époque qu'il n'était pas nécessaire d'ajouter explicitement les CPAS à la liste des exceptions étant donné que ces organismes ­ à l'inverse des communes, des intercommunales et des sociétés de logement social ­ ne construisent pas pour vendre mais seulement pour louer (doc. Chambre, 1970-1971, nº 1017, 2, 4). Il s'ensuit a contrario que les organismes publics qui construisent pour vendre sont en principe soumis à la loi Breyne, sauf s'ils ont été explicitement exclus de son champ d'application.

Comme les régies communales autonomes jouissent d'une personnalité juridique distincte de celle des communes et qu'elles ne sont pas exclues explicitement du champ d'application de la loi Breyne, des problèmes peuvent se poser en ce qui concerne l'interdiction de la vente couplée, notamment dans le cadre de partenariats public/privé.

Un exemple concret permettra de préciser notre propos :

La régie communale autonome est propriétaire d'un terrain à bâtir ou d'un immeuble abandonné et accorde un contrat de superficie à un promoteur immobilier ou à un entrepreneur. La régie communale accorde au promoteur immobilier ou à l'entrepreneur la faculté d'aménager sur son terrain une infrastructure (voirie et équipements utilitaires) et de réaliser un projet de construction d'habitations.

Le promoteur ou l'entrepreneur effectuera, le cas échéant, les travaux d'infrastructure et construira ensuite les habitations conformément au permis d'urbanisme délivré.

La régie communale accorde au promoteur immobilier ou à l'entrepreneur le droit de conclure avec des tiers, soit des accords d'entreprise pour la construction d'une habitation, soit pour vendre des habitations sur plan.

Une « vente sur plan » est la vente d'une habitation encore à construire; à l'inverse du contrat d'entreprise, la vente doit toujours avoir lieu par acte authentique pour être opposable à des tiers. Une vente sur plan est précédée, en règle générale, d'un « compromis » qui prévoit clairement la date à laquelle l'acte authentique sera établi, ainsi que le notaire instrumentant.

La régie communale s'engage alors envers le promoteur ou envers l'entrepreneur à vendre au tiers la parcelle de terrain sur laquelle le logement sera construit, ce au moment où le promoteur ou l'entrepreneur conclura avec ce tiers une vente sur plan (compromis) ou un contrat d'entreprise.

Le maître d'ouvrage ne sera évidemment disposé à conclure avec l'entrepreneur ou avec le promoteur les contrats d'entreprise ou les ventes sur plan que pour autant qu'il devienne propriétaire du terrain sur lequel les constructions seront érigées.

Le prix de chaque parcelle est fixé préalablement par la régie communale, le cas échéant en concertation avec le promoteur ou l'entrepreneur. La régie communale peut mener une politique foncière et de logement à dimension sociale, d'une part, en maintenant les prix à un niveau relativement bas et, d'autre part, en stipulant dans le contrat de superficie qu'elle a la faculté de proposer elle-même les candidats-maîtres d'ouvrage; dans certains cas, une politique foncière et/ou immobilière à dimension sociale n'est pas souhaitable ­ par exemple parce qu'il y a déjà suffisamment de lotissements sociaux dans les environs ou parce que le projet ne s'y prête pas; c'est donc la régie communale qui décide du prix auquel elle souhaite acquérir ses terrains. Le promoteur ne peut dès lors pas fixer lui-même ce prix, n'étant pas propriétaire du terrain.

Au moment où le promoteur ou l'entrepreneur négocie avec des candidats maîtres d'ouvrage, le prix du terrain est donc d'ores et déjà connu. Si le candidat maître d'ouvrage est d'accord, il conclut le contrat d'entreprise pour la construction d'un logement avec l'entrepreneur, ou alors une vente sur plan avec le promoteur (compromis). Simultanément, un accord est conclu pour l'acquisition d'une parcelle (également par voie de compromis).

La vente du terrain est ensuite fixée dans la convention à une date ultérieure, par acte authentique devant notaire. Si sur le terrain concerné, une habitation est vendue sur plan, cela est constaté d'emblée dans ce même acte authentique, afin de gagner du temps et d'éviter des frais.

Toutes les parties concernées sont satisfaites : la régie communale, parce que son terrain a acquis une plus-value ­ le cas échéant « sociale » dans le cadre d'une politique foncière sociale ­ sans avoir dû fournir elle-même un effort, le promoteur professionnel ou l'entrepreneur parce qu'il peut développer des terrains sans devoir d'abord les acquérir, et le consommateur parce qu'il peut occuper rapidement un logement sur un terrain qui, dans bon nombre de cas, a été acquis à un prix abordable, ce certainement dans le cadre de projets de coopération entre les secteurs public et privé.

Dès lors que, selon l'article 2 de la loi, le contrat d'entreprise ou le contrat de vente sur plan d'une habitation peut être conclu au plus tôt au moment de la passation de l'acte authentique de vente du terrain, et que le candidat maître d'ouvrage dispose d'un délai d'un mois après la passation de l'acte pour invoquer la nullité du contrat d'entreprise ou d'un acte juridique assimilé à ce contrat d'entreprise (il faut entendre par là : l'achat sur plan d'une habitation), cela équivaut à un coup mortel porté à de tels projets. Et pourtant, ils constituent à l'heure actuelle pour ainsi dire la seule manière de réaliser les accords de coopération entre les secteurs public et privé dans le secteur du bâtiment.

Le présent amendement tend à porter remède à ces problèmes. Par ailleurs, seule l'interdiction de la vente couplée doit être exclue et pas la loi Breyne dans son intégralité, étant donné qu'un contrôle sérieux de la qualité et de la finition reste souhaitable dans l'intérêt du consommateur. C'est pourquoi cette exception est inscrite à l'article 1^erbis et non pas à l'article 2 de la loi Breyne.

Nº 11 DE M. RAMOUDT

Art. 3

Remplacer cet article par la disposition suivante :

« Art. 3. ­ À l'article 4 de la loi du 20 février 1939 sur la protection du titre et de la profession d'architecte, le mot « particuliers » est remplacé par les mots « personnes physiques ou les personnes morales de droit privé ou de droit public. »

Justification

L'article 3 du projet de loi modifie l'article 4 de la loi du 20 février 1939 comme suit :

« L'État, les provinces, les communes, les établissements publics et les titulaires d'un permis de bâtir doivent recourir au concours d'un architecte pour l'établissement des plans et le contrôle de l'exécution des travaux pour lesquels les lois (...) imposent une demande préalable d'autorisation de bâtir. » Cette modification était justifiée comme étant une clarification (« il sera désormais clair qu'une personne ayant demandé et reçu un permis de bâtir sera obligée de faire appel à un architecte, qu'il s'agisse d'un particulier ou d'une société », doc. Chambre, nº 50-1201/003, p. 2). Par conséquent, il serait plus exact de remplacer le mot « particuliers » par les mots « personnes physiques ou les personnes morales de droit privé ou de droit public ».

Nº 12 DE M. RAMOUDT

Art. 4

Remplacer cet article par la disposition suivante :

« Art. 4. ­ L'article 2 de la présente loi entre en vigeur le premier jour du troisième mois suivant sa publication au Moniteur belge, sauf en ce qui concerne les terrains à bâtir dont l'acte authentique d'acquisition par le vendeur a été enregistré au plus tard le 1^er avril 2003. Pour ces terrains, l'entrée en vigueur de l'article 2 est fixée au 1^er avril 2005. »

Justification

Une loi contraignante est immédiatement applicable aux conséquences futures des situations juridiques qui sont apparues avant son entrée en vigueur et qui se développent sous la nouvelle loi.

En application de l'article 1^erbis de la loi du 9 juillet 1971, on peut invoquer la nullité (lorsque le terrain en question a été acquis par le vendeur par un acte enregistré après le 30 juin 2002) des ventes sur plan qui ont été conclues valablement (c'est-à-dire dans le respect de la loi « Breyne ») par acte sous seing privé avant l'entrée en vigueur, mais dont l'acte authentique notarié est passé :

­ après l'entrée en vigueur (l'acte doit mentionner le texte de l'article 1^erbis);

­ avant l'entrée en vigueur (l'acte ne mentionne pas ce texte), alors que le mois dont l'acheteur dispose pour invoquer la nullité n'est pas encore écoulé à la date de l'entrée en vigueur (l'acte est passé, par exemple, le 9^e jour qui suit la publication au Moniteur belge : l'acheteur dispose d'un délai d'un mois à compter du 10^e jour, jour de l'entrée en vigeur).

Il en va de même pour les promesses et les clauses au profit de tiers qui ont été passées valablement (dans le respect du droit des obligations et de l'article 7 de la loi « Breyne ») avant l'entrée en vigueur ­ même si elles avaient déjà été concrétisées avant cette date par une convention ­ si le notaire passe l'acte après l'entrée en vigueur ou s'il le passe avant, mais que le mois dont dispose l'acheteur n'est pas encore écoulé à la date de l'entrée en vigueur.

On peut éviter largement ces situations en prévoyant un certain délai pour l'entrée en vigueur en ce qui concerne les terrains dont l'acte d'acquisition par le vendeur a été enregistré après le 30 juin 2002. Entre-temps, cette date est d'ailleurs tout à fait dépassée et il faudrait la repousser au 1^er avril 2003, si bien que l'entrée en vigueur pour les terrains dont l'acte d'acquisition par le vendeur a été enregistré avant cette date, devrait être fixée quant à elle au 1^er avril 2005.