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11 DÉCEMBRE 2002
Par lettre du 14 novembre 2001, le président du Sénat a demandé à la commission, en application de l'article 24 du Règlement, de rendre un avis à la commission de la Justice sur la proposition de loi à l'examen.
La commission des Affaires sociales s'est acquittée de cette mission au cours de ses réunions des 27 novembre, 6 mars et 11 décembre 2002.
La proposition de loi à l'examen a pour point de départ l'interdiction, en vigueur dans la Région de Bruxelles-Capitale, de procéder à des expulsions pendant les mois d'hiver. Le texte à l'examen vise à étendre cette interdiction au niveau national.
En outre, les auteurs estiment que le délai d'un mois qui sépare l'expulsion de la signification du jugement, conformément à l'article 1344quater actuel du Code judiciaire, est trop court. Les organisations d'aide concernées sont prévenues assez tard et ne disposent donc pas d'une marge suffisante pour pouvoir aider les familles en question.
Dans cette optique, en cas d'action en expulsion, la proposition vise, d'une part, à faire envoyer une copie de la requête à l'organisme de défense des locataires et, d'autre part, à porter à six mois le délai actuel de suspension, qui est d'un mois. Les organisations de défense des locataires pourront mettre à profit ce délai pour apporter aux familles l'aide voulue et les mettre sur une nouvelle voie. À cet égard, l'objectif n'est pas du tout de permettre d'éviter de payer le loyer. Au contraire, on entend que pendant cette période, les personnes fassent appel aux organisations d'aide et qu'il leur soit permis d'apurer leurs dettes.
Enfin, l'auteur signale que ces dispositions s'appliquent déjà en France, et que tous les partis y souscrivent actuellement.
Le ministre estime que la proposition de loi contient trois éléments importants.
1. Il faut prévenir les CPAS, mais aussi les associations de défense des locataires les plus proches
L'applicabilité de cette disposition pose un problème. Les syndicats de locataires ne sont pas agréés. Il n'existe aucun contrôle de qualité de leur fonctionnement. Quels syndicats faut-il viser ? Qui dit que le syndicat le plus proche est le meilleur ou qu'il défendra le mieux les intérêts des intéressés ?
Si on veut permettre aux locataires de bénéficier de conseils juridiques spécialisés, il existe d'autres possibilités. Les CPAS peuvent non seulement fournir un premier avis juridique, mais aussi orienter les intéressés vers une aide juridique de première ou de deuxième ligne.
Au cours des travaux parlementaires relatifs à la loi actuelle, on a discuté en détail de la mission précise des CPAS et on a finalement choisi d'inscrire dans la loi la mission légale de ceux-ci. La proposition, en revanche, ne précise absolument pas quelles sont les obligations des syndicats de locataires vis-à-vis du locataire concerné. Peut-on d'ailleurs leur imposer des obligations s'ils ne sont pas agréés ? Et quid de leur responsabilité s'ils n'agissent pas (les CPAS sont tenus d'agir) ou s'ils donnaient un mauvais conseil ? Qui plus est, les conseils fournis par ces associations ne sont pas gratuits et ne seront pas davantage remboursés dans le cadre de l'aide juridique, comme c'est le cas si on fait appel aux avocats spécialisés des services d'aide juridique de première et de deuxième ligne.
Au cours des travaux préparatoires de la législation actuelle au Parlement, on a déjà attiré l'attention sur le risque de violation de la vie privée. Les CPAS ont été informés dans des délais courts. Il est possible que le locataire réagisse trop tard pour éviter que le CPAS soit informé automatiquement. Dans ce cadre, on a soutenu que les CPAS avaient une obligation de secret. Cette obligation n'existe pas pour les syndicats de locataires. Un grave problème pourrait donc se poser au regard de la protection de la vie privée garantie à l'article 22 de la Constitution.
2. L'expulsion ne peut pas avoir lieu entre le 1er décembre et le 28 février
C'est à juste titre qu'on craint qu'une expulsion pendant les mois d'hiver puisse provoquer des difficultés supplémentaires.
Toutefois, on ne saurait oublier que les règles actuelles permettent déjà au juge de tenir compte de ces circonstances, et ce sur une base individuelle, ce qui vaut mieux qu'une règle générale.
Le ministre se rallie au point de vue du précédent ministre de la Justice, selon lequel pareille mesure souffrirait d'une grande rigidité.
3. L'expulsion ne peut avoir lieu qu'après un délai de six mois suivant la signification du jugement
Le ministre reconnaît pleinement le droit au logement garanti par la Constitution. Toutefois, ce droit doit être combiné au droit de propriété consacré lui aussi dans la Constitution. On porterait un préjudice excessif à ce droit si le propriétaire ne pouvait faire exécuter le jugement que six mois après sa signification. On nuirait ainsi également à la sécurité juridique.
À cet égard, il ne faut pas oublier que les juges de paix n'autoriseront une expulsion que s'il est manifeste que le locataire ne peut pas respecter ses obligations.
Cela signifie par exemple, concrètement, que le locataire a un arriéré de paiement de plus de trois mois. Souvent, on accordera d'abord un plan d'apurement et ce n'est que si celui-ci n'est pas respecté que le juge de paix rompra le contrat. Par conséquent, avant même que soit prononcé le jugement définitif d'expulsion, le propriétaire a déjà subi des pertes financières considérables qu'il ne pourra pas récupérer, vu la situation patrimoniale du locataire.
À cet égard, il serait injuste de contraindre ce propriétaire, qui a déjà subi un préjudice, à permettre au locataire de séjourner gratuitement chez lui pendant au moins six mois supplémentaires, un délai qui pourrait, dans le pire des cas, être porté à neuf mois en raison de l'interdiction d'expulser pendant les mois d'hiver. On ne saurait en effet oublier que les loyers que reçoivent les propriétaires ou les usufruitiers font aussi partie de leurs revenus de base.
En outre, les propriétaires pourraient hésiter à louer une habitation à certaines personnes. La proposition de loi aurait donc un effet contraire.
De surcroît, une expulsion peut être ordonnée par le juge pour d'autres motifs que des arriérés de paiement, par exemple, pour des problèmes de voisinage. Serait-il bien opportun de prolonger les délais dans ce cas ?
Le ministre estime donc que les règles actuelles, qui tiennent compte des intérêts de toutes les parties concernées, sont équilibrées. Il ne peut soutenir la proposition de loi.
L'auteur de la proposition affirme qu'on a proposé d'informer les syndicats de locataires parce que plusieurs CPAS ont signalé qu'il leur était impossible de trouver des solutions pour les personnes concernées.
C'est pourquoi il serait peut-être bon d'inviter des représentants de ces CPAS en commission.
En outre, l'intervenante souligne que le rapport sur la Pauvreté indiquait que la pauvreté et les problèmes d'insolvabilité trouvent souvent leur origine dans des problèmes de logement et que la proposition de loi à l'examen vise à résoudre le problème à la base.
M. de Clippele signale qu'en cas d'expulsion, le juge de paix met fin au bail. Prolonger encore ce bail ne permet pas de résoudre le problème à la base, puisque celui-ci se pose à un moment antérieur sur la ligne du temps.
Par ailleurs, l'intervenant fait observer que la question fondamentale est celle de savoir qui doit payer le prix du droit au logement : le propriétaire individuel qui a la malchance d'avoir un locataire indigent, ou la société grâce à l'ensemble des impôts qu'elle perçoit ?
M. Cornil souhaite faire remarquer que la discussion de la proposition de loi à l'examen comportera un débat sur, d'une part, le droit constitutionnel au logement et, d'autre part, le droit constitutionnel à la propriété. En ce sens, il estime qu'il serait intéressant d'inviter en commission des personnes qui travaillent sur le terrain.
Qui plus est, le sénateur rappelle que le gouvernement s'est engagé, le 17 octobre 2000, à procéder avant la fin 2001 à une évaluation et à une modification éventuellement de la législation sur les baux à loyer.
Il serait intéressant, semble-t-il, d'examiner où en est cette évaluation.
M. J. De Witte Société du logement de la Région bruxelloise
M. De Witte explique qu'une circulaire recommande instamment aux 53 sociétés de logement locales de la Région de Bruxelles-Capitale de ne procéder à aucune expulsion en période hivernale.
L'interdiction n'est pas absolue puisque des exceptions sont possibles, par exemple en cas de problèmes graves de cohabitation ou lorsque l'intéressé ne donne pas suite aux propositions de guidance sociale. Le nombre d'expulsions en 2001 a cependant pu être limité à 2.
L'intervenant précise qu'une telle décision dépend du juge de paix, mais que dès que le juge de paix est saisi du dossier, l'interdiction de procéder à une expulsion pendant l'hiver n'est pas applicable.
Contrairement à ce que l'on prétend, l'intervenant considère que les sociétés de logement social s'adressent au bon public, à savoir celui des personnes à faible revenu.
M. G. Demeulemeester Société du logement de la Région bruxelloise
M. Demeulemeester peut souscrire aux dispositions de la proposition à l'examen. Il fait remarquer que, dans le large contexte social dans lequel se situe la proposition, le contrôle constitue un élément capital.
S'agissant de la proposition visant à modifier le délai d'un mois pour le porter à six mois, l'intervenant souligne qu'une telle prolongation entraînera une augmentation des arriérés de loyer. Ce retard de paiement ne va toutefois pas de pair avec une solution fondamentale puisque le locataire devra finalement quitter le logement. C'est pourquoi il importe certainement de prévoir un accompagnement social suffisant en pareilles circonstances.
De plus, en surbordonnant l'interdiction d'expulser un locataire durant la période hivernale à la condition que l'intéressé puisse être relogé, on restreint très fort son champ d'application. Des motifs autres que purement financiers, par exemple le manque d'effort pour accepter un plan d'apurement ou des problèmes de cohabitation, peuvent fort bien déboucher sur une expulsion même durant la période hivernale.
M. G. Inslegers « Huurdersbond »
Le « Vlaams Overleg Bewonersbelangen », représenté par M. Insleghers, applaudit à toute initiative parlementaire ayant pour objet de renforcer le droit au logement et d'attirer l'attention du monde politique sur le problème toujours aigu des expulsions, judiciaires ou non. La proposition de loi témoigne de cette préoccupation, ce qui est tout à l'honneur de son auteur.
Si louable que soient les intentions de M. Santkin, l'intervenant craint que, dans la pratique, la proposition n'ait un effet pervers et ne renforce encore davantage l'exclusion sociale.
Prolongation à six mois
Si l'on prolonge la période de mise à exécution du jugement d'expulsion pour la porter à six mois, avec pour le bailleur le risque de perdre des revenus locatifs, les bailleurs privés seront sans doute moins enclins encore à louer leurs biens à des locataires défavorisés et/ou socialement fragilisés. Ces catégories de personnes éprouvent déjà des difficultés à trouver un logement abordable sur le marché locatif privé, parce que le loyer demandé est excessif par rapport au revenu disponible et/ou parce que les bailleurs exigent toutes sortes de conditions supplémentaires comme une attestation d'emploi stable, un double revenu, etc. avant d'accepter de louer à des personnes à revenu plus modeste. Notre expérience des permanences de conseil locatif nous apprend d'ailleurs que ces locataires se voient souvent pour ainsi dire contraints de louer une habitation de médiocre qualité parce que c'est leur seule véritable chance de trouver tout simplement un logement à louer (à un prix abordable). La proposition de loi risque de renforcer ces pratiques, voire de pousser à la hausse les loyers du segment inférieur du marché locatif privé, du fait qu'une réduction de l'offre dans ce segment risque de se traduire par des loyers encore plus élevés. Les études du Centrum voor sociaal beleid de l'université Ufsia démontrent d'ailleurs que les hausses de loyer les plus fortes se situent dans le segment des logements à confort réduit ou sans confort, loués par des locataires appartenant à la tranche des revenus les plus faibles.
L'intervenant explique ensuite que l'arriéré de loyer est l'une des raisons les plus fréquentes de l'expulsion. Mais ces expulsions judiciaires trouvent aussi leur source dans le coût élevé des logements et dans l'aggravation des problèmes de solvabilité sur le marché locatif privé. Ainsi, les coûts des logements (loyers) ont augmenté de 95 % dans la période 1976-1997, alors que les revenus n'ont augmenté que de 5,9 % en termes réels. Selon les associations de défense des locataires, ce problème doit donc bénéficier d'une attention prioritaire. Dans cette matière, il vaut en effet mieux prévenir (action préventive) que guérir. La proposition de loi Santkin vise à prévenir une aggravation de la situation du fait que l'on expulse sans s'attaquer à l'une des principales causes, c'est-à-dire au niveau élevé des loyers.
Pour aborder ce problème, nous préconisons de développer sensiblement le patrimoine de logements sociaux et d'intégrer le patrimoine de logements privés dans la politique du logement social, par exemple en développant l'action des agences immobilières sociales et en accordant des avantages fiscaux aux propriétaires qui louent leurs logements à ces agences. La généralisation des subventions locatives pourrait être envisagée, mais elle exigerait la mise en place d'un système de loyers objectifs ou, à tout le moins, contrôlés et plafonnés, faute de quoi les subventions risqueraient, dans ce marché étroit, de disparaître dans les poches des bailleurs et d'avoir des effets inflationnistes sur les loyers.
Les organisations de locataires sont mentionnées sur les requêtes ou les citations
La modification de l'article 1344ter du Code judiciaire qui est proposée est incontestablement motivée par la volonté de rendre la justice plus accessible aux locataires. Un examen des différends locatifs soumis aux justices de paix d'Anvers a montré, dans le passé, que 70 % de ces litiges donnaient lieu à un jugement par défaut et que, dans 90 % des cas, l'auteur de l'action ou le requérant était le bailleur. Nous ne disposons pas de données plus récentes permettant de mesurer les effets de la loi visant à humaniser les expulsions judiciaires.
Le problème est cependant double. Actuellement, les organisations de locataires ne sont pas habilitées à défendre des locataires en justice. Selon la législation actuelle, elles doivent donc finalement elles aussi renvoyer les locataires à un avocat. Le deuxième problème réside, en Flandre surtout, dans l'insuffisance des effectifs auxquels les associations de locataires peuvent faire appel pour remplir ces nouvelles missions. Nous risquons donc de frustrer une fois de plus les locataires, faute de moyens adéquats pour les aider à défendre leurs droits. L'on pourrait éventuellement envisager d'autoriser les organisations de défense des locataires à ester en justice, et ce, de manière autonome et/ou en collaboration avec les avocats qui coopèrent avec elles, à condition qu'elles puissent disposer d'effectifs et de moyens de fonctionnement suffisants. Dans ce cas, il faut penser à les doter de moyens suffisants, par analogie avec l'intervention d'assistance juridique de deuxième ligne en faveur des avocats qui est prévue dans le cadre de la loi relative à l'aide juridique.
Pas d'exécution d'expulsions en période hivernale
Le VOB (« Vlaams Overleg Bewonersbelangen »), est opposé à l'exécution d'expulsions en période hivernale, mais il plaide pour une intervention, dans ce cas, de la collectivité ou de l'État au niveau des loyers. Ce système est d'ailleurs appliqué en France. Nous estimons que la collectivité toute entière et pas seulement le groupement représentatif des bailleurs, doit faire face aux effets de la précarité sociale et aux risques qu'elle entraîne et ce, dans le respect du principe de solidarité.
Évaluation de la législation actuelle
Nous défendons plutôt l'idée d'un examen et d'une évaluation de la loi par tous les acteurs concernés, y compris les représentants du quart-monde. Nous pensons qu'il est possible d'améliorer cette loi en prévoyant la possibilité de mettre des moyens matériels et humains à la disposition des CPAS et, éventuellement, des associations de locataires. Nous plaidons en outre pour un allongement du délai entre la remise de la requête introductive ou de la citation et l'audience d'introduction. En cas de citation, le délai, en effet, n'est que de deux jours ouvrables, ce qui est évidemment beaucoup trop court pour organiser correctement la défense juridique du locataire.
M. J. Garcia Syndicat des locataires
M. Garcia propose d'élargir l'angle d'approche de la proposition de loi, de manière que l'on puisse également tenir compte de la situation avant l'expulsion.
En même temps, l'intervenant tient à formuler les considérations suivantes :
Il apprécie l'objet de la proposition, qui est de mettre un terme à l'expulsion de certains locataires;
Sachant qu'actuellement la plupart des locataires sont condamnés par défaut, l'orateur trouve positive la nouvelle disposition selon laquelle il y a lieu d'avertir non seulement le CPAS, mais aussi l'organisation de défense des locataires la plus proche. En effet, pour l'instant, la plupart des CPAS ne peuvent pas accomplir leur mission d'assistance des locataires dans de tels cas.
La prolongation du délai qui sépare un jugement d'une expulsion est, elle aussi, une bonne chose, car le nouveau délai offre une plus grande possibilité réelle de relogement. Compte tenu de la pénurie qui caractérise le marché de la location, le délai d'un mois est en effet beaucoup trop court pour permettre de trouver un nouveau logement et l'expérience nous apprend de surcroît que, dans le cadre de certains jugements, le délai légal d'un mois est encore raccourci.
Indépendamment du raisonnement qui précède, l'intervenant plaide ensuite pour l'abolition effective des expulsions, en raison de leur caractère inhumain. Dans le contexte social actuel, il est toutefois « normal » de déplacer quelqu'un dans certains cas. D'où la demande de ne pas procéder à une expulsion sans que l'intéressé puisse être relogé.
Le droit au logement est à la base de la dignité humaine, et il a priorité sur la protection de la vie privée de l'intéressé.
Il doit être garanti par la société, et non pas par un simple bailleur. Il est toutefois préférable que ce soit le Parlement lui-même qui définisse les diverses dispositions qui doivent concrétiser ce principe.
Mme B. Laloux Syndicat national des propriétaires
Mme Laloux fait savoir que le Syndicat national des propriétaires peut souscrire en partie aux arguments invoqués par M. Insleghers.
Elle ne peut s'empêcher de constater que l'arriéré locatif constitue un phénomène croissant. Le but poursuivi est de résoudre ce problème, mais la solution ne peut pas être financée par le propriétaire immobilier individuel. C'est la raison pour laquelle l'oratrice n'est pas favorable à la prolongation du délai qui le porterait d'un mois à six mois.
En ce qui concerne l'augmentation de 97 % des prix des loyers, elle déclare que cette hausse des prix ne compense pas le risque de la location, étant donné que le rendement locatif correspond actuellement plus ou moins à l'intérêt sans risque.
Dès lors, si certaines mesures « des autorités » compriment encore le rendement des investissements immobiliers ou renforcent la position du locataire par rapport au bailleur (par exemple la menace d'une suspension de l'expulsion, ...), l'offre d'immeubles à louer continuera, elle aussi, à décroître. Comme les autorités régionales ne peuvent pas financer elles-mêmes un important patrimoine immobilier, l'offre des investisseurs privés sur le marché de la location doit s'accroître, si bien qu'il faudrait orienter la politique en conséquence.
Pour terminer, l'intervenante fait remarquer qu'elle est d'avis de généraliser la procédure de conciliation sous la direction d'un médiateur, telle qu'elle existe déjà à Bruxelles et à Nivelles. Il arrive cependant que la procédure de conciliation n'offre pas de solution et qu'en cas de non-paiement, par exemple, une décision du tribunal soit nécessaire.
M. E. Plissart « Habitat Humain », ASBL « Amis des Marolles »
M. Plissart souscrit aux dispositions de la proposition Santkin. L'intervenant renvoie à cet égard à l'article 23 de la Consitution qui prévoit que tout Belge a le droit de disposer d'un logement décent, à la mission du législateur qui est de faire appliquer la disposition constitutionnelle et à la nécessité de dégager les moyens voulus pour faire en sorte qu'une famille ne puisse pas être mise à la rue.
L'intervenant tient cependant à préciser qu'heureusement, les expulsions sont rares et que le problème de la mauvaise qualité du logement se pose généralement à bien plus grande échelle. L'intervenant renvoie ensuite à un tableau qui montre que les efforts consentis pour améliorer la situation des personnes mal logées sont très insuffisants.
Voilà pourquoi il est important d'adapter la législation relative au logement social et de veiller à ce que les mal logés puissent également bénéficier des fonds nécessaires. Il importe donc de ne pas se borner à inscrire le droit à un logement décent dans le code régional du logement mais d'en fixer simultanément les modalités d'exécution et de veiller à ce qu'à l'avenir, plus encore qu'aujourd'hui, les logements sociaux soient attribués au public cible adéquat.
Mme M.-B. Verdin « Conseil logement du service communal » à Seraing
Mme Verdin décrit les conditions dans lequelles travaille le service logement de Seraing. Elle précise que les bailleurs privés sont des partenaires et que les dispositions de la proposition sont envisagées de ce point de vue.
De plus, il importe de nouer une relation de confiance entre le locataire et le bailleur et de responsabiliser le locataire à l'égard de ses obligations.
En ce qui concerne les dispositions de la proposition de loi, l'intervenante renvoie à la journée d'étude qui s'est déroulée en juin 2001 et au cours de laquelle plusieurs personnes ont donné leur avis sur le texte proposé. En résumé, elle voudrait faire le commentaire suivant :
Modification de l'article 1344ter du Code judiciaire
La plupart des participants ont marqué leur accord sur la modification consistant à informer aussi l'organisation de défense des locataires la plus proche. On a toutefois suggéré d'élargir la terminologie et de parler d'« organismes d'aide en matière de logement ».
Il faut, à cet égard, absolument s'assurer du professionnalisme de ces organisations de manière à éviter que ne soient donnés de mauvais avis. Il importe aussi de souligner la nécessité d'une collaboration entre le CPAS et ces organisations, en réseaux, ainsi que la valeur du contact personnel entre l'organisation et la personne menacée d'expulsion. Dans de telles circonstances, une lettre n'a guère d'utilité dans la mesure où les personnes concernées ont tendance à se cacher.
Enfin, il pourrait être utile également que le juge de paix soit avisé brièvement des suites du contact personnel.
Modification de l'article 1344quater du Code judiciaire
L'intervenante est favorable à une interdiction d'expulsion pendant les mois d'hiver. En ce qui concerne la prorogation à six mois du délai suivant la notification d'un jugement, Mme Verdin, tout comme les intervenants précédents, craint un effet pervers.
Il importe plutôt d'agir préventivement, et là aussi travailler en réseau peut également constituer une option intéressante.
Mme Laloy se réfère à une sentence du tribunal de Verviers, qui a jugé, sur la base de l'article 23 de la Constitution, que l'expulsion d'une personne n'était pas possible pendant les mois d'hiver.
L'un des aspects de la proposition de loi bénéficie donc déjà d'une certaine jurisprudence. En ce qui concerne l'autre disposition, elle tentera de distiller un compromis à partir de ces différentes opinions, puis elle amendera sa proposition.
Selon Mme Laloux, la sentence susvisée ne fait pas jurisprudence pour l'article 23 de la Constitution, puisque le juge s'est basé, pour la prononcer, sur la législation existante en matière de baux à loyer. L'exemple n'est donc pas pertinent en ce qui concerne la disposition en question.
M. Garcia considère que la Constitution elle-même est suffisamment normative pour pouvoir servir de base à une sentence judiciaire. Mais un texte normatif (loi) rend les choses beaucoup plus claires.
M. de Clippele croit comprendre que même les représentants des locataires ne se rangent pas sans réserves derrière les nouvelles dispositions proposées. En même temps, il constate que dans le passé, les droits des locataires ont été renforcés en différentes étapes. Cela aboutit en fait, à décourager les bailleurs privés de mettre un immeuble à la disposition de personnes à bas revenus. L'intervenant croit pouvoir constater une corrélation entre l'augmentation du nombre de lois protégeant le locataire et une diminution de l'offre sur le marché de l'immobilier, corrélation perceptible également dans les pays dont la législation sur les baux à loyer est encore plus sévère et où l'offre est encore plus limitée.
En conclusion, l'intervenant table lui aussi sur une collaboration entre bailleurs et locataires pour satisfaire la demande de logements susceptibles de se louer. En effet, pour obtenir un bon loyer, il faut avant tout une offre suffisante de tels logements.
Mme Laloux confirme l'importance d'une augmentation de la qualité des logements offerts sur le marché de la location. Il est donc essentiel de développer un label de qualité sur ce marché.
Il ne faut pourtant jamais perdre de vue que ce marché est soumis à certains principes économiques et que, par conséquent, l'investissement dans la qualité du bien est chaque fois proportionnel au produit qu'on peut en escompter.
Ensuite, l'intervenante rappelle que si le rapport qualité/prix est si mauvais dans le marché des biens de location, c'est surtout dû à l'insuffisance de l'offre. C'est dû aussi en partie au fait que les conditions dans lesquelles ces biens se retrouvent sur le marché sont décourageantes pour les bailleurs. Il convient donc avant tout de les améliorer.
Ensuite, M. Minne du Syndicat général des propriétaires indique que le code flamand du logement définit déjà plusieurs normes de qualité. À cet égard, tant les propriétaires que les locataires ont tout intérêt à bien collaborer en vue d'atteindre le but commun : la mise à disposition d'habitations de qualité à un prix raisonnable avec, pour le propriétaire, la certitude de percevoir le loyer dans les meilleures conditions avant la fin du mois.
Le syndicat des propriétaires est aussi partisan de la mise à disposition d'habitations de qualité sur le marché des locations. Or, dans la pratique, les habitations se transmettent souvent par héritage et les nouveaux propriétaires ne sont pas en mesure de consentir les investissements qui s'imposent à cause de l'insuffisance du rendement. Dès lors, plutôt que d'envisager uniquement de subventionner la prise en location, il serait aussi souhaitable d'instaurer un système de subventions à la mise en location en vue de la rénovation des habitations. En effet, les pouvoirs publics ne seront pas en mesure d'organiser seuls le marché de la location.
M. Insleghers estime que cette discussion banalise le problème auquel sont confrontés les locataires. En effet, un locataire sur cinq occupe une habitation avec des vices structurels en matière d'humidité et de stabilité.
Par ailleurs, l'intervenant déclare qu'il n'existe pas un seul pays où le système d'économie de marché peut, à lui tout seul, procurer des habitations à des loyers accessibles aux bas revenus. Voilà pourquoi une collaboration avec les pouvoirs publics et les parties concernées est nécessaire.
De plus, il y a plusieurs catégories de bailleurs. L'offre n'est donc pas homogène et les diverses politiques doivent être harmonisées en vue de créer cette homogénéité. On pourrait, par exemple, subventionner la mise en location en cas de rénovation, comme on vient de le suggérer, contre l'engagement du bailleur de mettre l'habitation en question sur le marché à un bon rapport qualité/prix et à des conditions contractuelles raisonnables.
Enfin, l'intervenant nie qu'il y ait un lien entre une réglementation restrictive et l'offre d'habitations à un loyer accessible. L'augmentation des loyers n'est pas davantage liée à la réglementation.
M. Garcia estime que le raisonnement de M. de Clippele n'est pas valable. En effet, il est impossible pour une économie de marché de régler des problèmes sociaux tels que le logement de locataires insolvables.
Enfin, Mme Verdin est d'accord sur le fait qu'il existe des conditions minimales en matière de biens immeubles. Ces critères ne sont pas exigeants et devraient en fait être adaptés.
Dans cette optique, elle estime qu'il y ait systématiquement, comme c'est le cas actuellement à Seraing, un contrôle du bien à louer au moment où il est mis sur le marché.
Mme Van Riet énumère diverses raisons pour lesquelles elle ne peut marquer son accord sur le texte proposé :
en raison de l'allongement du délai, une expulsion ne peut intervenir qu'au terme d'un délai de quatre mois, ou de sept mois en période hivernale, après la notification d'un jugement d'expulsion. De ce fait, les propriétaires individuels seront encore moins enclins à louer un logement à des personnes défavorisées;
les propriétaires perdront des revenus locatifs sur lesquels ils comptaient pour pouvoir financer leurs propres dépenses; de par l'effet « boule de neige » de cette mesure, les bailleurs risquent donc, eux aussi, d'être confrontés à une situation difficile;
le principe de la solidarité avec les personnes confrontées à des difficultés financières doit être porté par l'ensemble de la collectivité et pas seulement par le propriétaire individuel;
aux délais proposés de quatre mois ou de sept mois en période hivernale, il faut ajouter la période difficile qui précède la signification du jugement et celle qui suit l'expulsion proprement dite, sans oublier de tenir compte du fait qu'il est impossible de remettre directement le bien en location, de sorte que, dans la pratique, les propriétaires seront trop longtemps privés de revenus locatifs;
on ne rend pas service aux locataires en les maintenant longtemps dans une situation qui les empêche de satisfaire à leurs obligations.
L'intervenante évoque ensuite sa présence à une « Journée de la pauvreté » qui a été organisée récemment, ainsi que les questions posées à cette occasion par les personnes concernées. Elle estime que certaines dispositions de la loi-programme (doc. Chambre, nº 2124) apportent une solution au problème des conflits de compétence et à la problématique des résidents dans les campings. En outre, l'obligation de règlement amiable proposée dans cette loi-programme devrait permettre, elle aussi, de résoudre bon nombre de problèmes.
La loi-programme rend les dispositions proposées superflues pour les personnes en situation de pauvreté; d'autre part, ces dispositions sont néfastes pour les bailleurs. L'intervenante déclare qu'elle ne peut, dès lors, pas marquer son accord sur le texte proposé.
Mme De Roeck souligne que la proposition se situe à mi-chemin entre le droit au logement et le droit à la propriété. L'oratrice est d'avis qu'il faut maintenant penser aux personnes défavorisées et que l'adoption de la proposition à l'examen doit également servir de signal en vue de la réouverture du débat sur l'accès à un logement de qualité à un prix abordable.
Mme Pehlivan partage le point de vue de la préopinante. Elle estime qu'il appartient à la société de défendre les droits des personnes défavorisées et que le raisonnement de Mme Van Riet selon lequel les propriétaires seront moins enclins à louer un logement à des personnes défavorisées est discriminatoire et attaquable sur le plan légal.
Selon Mme Bouarfa, la proposition en discussion et ses amendements évoluent dans le sens de l'article 23 de la Constitution. Elle annonce qu'elle rendra dès lors un avis positif sur les dispositions à l'examen et espère que la commission de la Justice se prononcera sur la proposition dans les plus brefs délais.
M. Barbeaux soutient également le principe d'une assistance aux membres défavorisés de notre société. Il fait cependant observer que le texte en discussion contient encore une série d'imperfections sur le plan de la légistique et demande à la commission de la Justice de procéder aux adaptations nécessaires.
La commission des Affaires sociales :
1. exprime, par 6 voix contre 3, l'avis selon lequel il convient d'adopter les amendements nºs 1 et 2 de Mme Laloy;
2. exprime, par 6 voix contre 3, l'avis selon lequel il convient d'approuver la proposition de loi.
Confiance a été faite au rapporteur pour la rédaction du présent rapport.
| Le rapporteur, Jean CORNIL. |
Le président, Jacques D'HOOGHE. |