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14 OCTOBRE 2002
Selon notre droit civil, la vente est définitive dès qu'il y a accord sur la chose et le prix.
Cette disposition nous vient du droit romain où la parole donnée devant témoins faisait office d'acte de vente.
Aujourd'hui, les choses ont évolué. On peut certes le regretter, mais la parole donnée n'a plus la même valeur qu'autrefois.
Selon une stricte application du droit civil, un bien est définitivement vendu dès que l'échange de consentement a eu lieu.
L'écrit n'est là que pour prouver l'existence d'une convention verbale.
Bien qu'elle ne soit pas à conseiler, la pratique actuelle des agents immobiliers est de faire signer une offre par des amateurs, laquelle offre est contresignée par le vendeur s'il est d'accord sur le prix offert.
L'explication donnée par le professionnel de l'immobilier est qu'à défaut de document signé, une des parties pouvait manger sa parole et refuser de signer un compromis de vente qui, selon une pratique de plus en plus fréquente, se signe devant le notaire.
Or, cette offre contresignée par le vendeur est déjà une convention de vente ferme et définitive. L'acheteur ne peut plus se rétracter, ce que beaucoup ignorent.
En 2001, la Belgique a connu 81 751 ventes d'habitations, dont 68 313 ventes de petites et moyennes habitations. Toutes ces négociations sont faites, soit directement entre les parties, soit par l'intermédiaire d'un agent immobilier, soit chez un notaire.
Ce chiffre ne reprend pas les ventes d'habitations qui n'ont pas pu aboutir.
Les cas les plus nombreux sont les suivants :
impossibilité de trouver un financement;
séparation ou divorce du ménage acheteur;
impossibilité pour un époux marié sous le régime légal de communauté, d'acheter un bien à son nom personnel lorsque le divorce n'est pas encore prononcé. Dans ce cas, il risque même de perdre l'acompte;
incapacité d'un des époux mariés sous le régime de la communauté légale (faillite, administration provisoire, minorité prolongée, ...);
impossibilité d'obtenir un financement, car l'acheteur est redevable d'impôts qui font éventuellement l'objet d'une longue contestation devant les tribunaux, etc.
Si l'acheteur n'a pas obtenu de prêt hypothécaire, il devra abandonner l'acompte, ou le cas échéant, indemniser le vendeur de son revirement.
En outre, il est légalement tenu de supporter les droits d'enregistrement de la vente. Si l'acquéreur est insolvable, l'administration est en droit de se retourner contre le vendeur pour le paiement de ces droits d'enregistrement.
Il paraît dès lors équitable de prévoir une condition suspensive par défaut. Cela offrira une meilleure sécurité juridique, tant à l'acheteur, qu'au vendeur.
La proposition qui est faite est supplétive, de sorte que les parties peuvent convenir de déroger à la loi, soit en accordant un délai plus long à l'acheteur, soit en supprimant expressément cette possibilité.
La renonciation de l'acquéreur à cette condition suspensive doit être expresse. Elle ne peut pas être reprise dans un texte pré-imprimé en petit caractère au verso d'un contrat.
| Olivier de CLIPPELE. |
Article 1er
La présente loi règle une matière visée à l'article 78 de la Constitution.
Art. 2
Il est inséré dans le Code civil un article 1584bis, libellé comme suit :
« Article 1584bis. Toute convention de vente d'une habitation, est conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un crédit hypothécaire, à moins que l'acheteur ait renonce à cette condition de façon expresse ou que le prix de vente ait été payé intégralement.
Sauf convention différente entre les parties, cette condition suspensive est conclue dans les termes suivants :
1º la durée de la condition est d'un mois à compter de la conclusion de la vente par convention sous seing privé;
2º le montant du prêt hypothécaire ne dépasse pas le prix de vente, à l'exclusion des frais et charges liés à l'achat;
3º la condition suspensive est supposée réalisée, soit par l'obtention du prêt avant la fin du délai d'un mois, soit par l'écoulement du délai précité sans que l'acheteur n'ait notifié la non-obtention du prêt hypothécaire au vendeur;
4º la notification de la non-obtention du prêt qui est faite au vendeur dans le délai précité d'un mois, entraîne la nullité de la vente et l'obligation par le vendeur de restituer l'acompte ou la garantie équivalente qui a été versée, sous réserve d'une indemnité forfaitaire équivalente à un pour cent du prix de vente, qui reste acquise au vendeur;
5º l'acquéreur peut exiger que l'acompte ou la garantie équivalente qu'il a versée soit consignée chez un notaire de son choix jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente qui constate le transfert de propriété. »
8 juillet 2002.
| Olivier de CLIPPELE. |