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2 JUILLET 2001
La loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction, modifiée par la loi du 3 mai 1993, ci-après dénommée « loi sur la construction d'habitations », vise à protéger les personnes privées qui achètent des habitations et appartements vendus soit sur plan, soit en cours de construction et pour lesquels l'acheteur ou le maître de l'ouvrage doit effectuer un ou plusieurs versements avant l'achèvement de la construction.
L'article 12 de la loi sur la construction d'habitations constitue un élément important de cette protection. Il prévoit en effet un régime de cautionnement particulier en faveur des acheteurs ou maîtres de l'ouvrage :
les vendeurs ou entrepreneurs qui répondent aux conditions de la loi du 20 mars 1991 organisant l'[agrément] d'entrepreneurs de travaux (les entrepreneurs agréés) peuvent se contenter de constituer un cautionnement de 5 % auprès de la Caisse des dépôts et consignations;
les vendeurs ou entrepreneurs qui ne répondent pas aux conditions de cette loi (les entrepreneurs non agréés) doivent constituter une garantie d'achèvement ou de remboursement de 100 % auprès d'un organisme financier.
Cela implique qu'un organisme financier (un établissement de crédit ou une entreprise hypothécaire) s'oblige envers l'acheteur ou le maître de l'ouvrage soit à avancer les montants nécessaires pour l'achèvement de l'immeuble, soit à les rembourser en cas d'insolvabilité du vendeur ou de l'entrepreneur. Le risque économique du vendeur ou du maître de l'ouvrage est ainsi limité.
Le législateur a considéré que les entrepreneurs qu'elle autorise à soumissionner pour des marchés publics offrent des garanties suffisantes en matière de solvabilité. L'application d'un régime relatif aux marchés publics au secteur de la construction privée soulève cependant les questions suivantes :
le critère de l'entrepreneur agréé a-t-il un sens, étant donné qu'il est parfaitement possible qu'un promoteur immobilier offre plus de garanties de solvabilité qu'un entrepreneur agréé ?
ce régime n'est-il pas discriminatoire, étant donné que tous les promoteurs immobiliers ne peuvent être agréés comme entrepreneurs.
L'agrément en tant qu'entrepreneur est accordé sur la base de trois critères, à savoir les fonds propres, les références et le nombre de travailleurs. C'est cette dernière condition qui pose problème. Les promoteurs immobiliers purement « financiers », qui ne sont pas des entrepreneurs, ne peuvent prétendre à un agrément supérieur à la classe 1, à savoir la classe pour laquelle il n'est pas nécessaire d'employer des travailleurs. L'agrément dans cette classe ne donne accès qu'à des travaux ne dépassant pas 136 341 euros. Lorsque plusieurs travaux sont effectués simultanément, le montant des travaux ne peut excéder 681 707 euros.
Pour obtenir un agrément dans une classe supérieure, il faut que l'entreprise compte un nombre déterminé d'ouvriers et de cadres, nombre qui augmente en fonction de la classe. Les promoteurs immobiliers ne peuvent satisfaire à ces conditions, puisqu'ils n'emploient pas d'ouvriers, confiant les travaux à des entrepreneurs et à des sous-traitants qui disposent de main-d'oeuvre et de matériel.
La réglementation actuelle est discriminatoire à l'égard des promoteurs immobiliers et fausse le marché. La présente proposition de loi vise dès lors à permettre aux promoteurs immobiliers, qui ne peuvent obtenir d'agrément parce qu'ils n'emploient pas d'ouvriers, de bénéficier également du régime du cautionnement de 5 %.
Il va sans dire qu'il convient dès lors de prévoir des garanties pour l'acheteur et le maître de l'ouvrage. C'est pourquoi l'extension du régime de faveur du cautionnement de 5 % aux promoteurs immobiliers est subordonnée à des conditions strictes.
Le promoteur immobilier devra exercer son activité dans le cadre d'une société de promotion immobilière, laquelle devra répondre à certaines conditions en matière de solvabilité et de fonds propres. Un réviseur d'entreprises spécialement agréé vérifiera s'il est satisfait à ces conditions et délivrera un certificat, qui sera annexé au rapport de contrôle et versé au dossier de la société, de sorte qu'il puisse être facilement consulté par les tiers.
Article 2
1. L'article 12bis proposé
Le régime de cautionnement en vigueur, prévu par l'article 12 de la loi sur la construction d'habitations, fait une distinction entre les entrepreneurs agrées et les entrepreneurs non agréés. L'article 12bis proposé n'y change rien. La disposition proposée offre cependant aux vendeurs ou entrepreneurs qui n'entrent pas en considération pour un agrément en tant qu'entrepreneur la possibilité de constituer, à des conditions très strictes, le cautionnement de 5 % applicable aux entrepreneurs agrées.
La loi sur la construction d'habitations est applicable aux conventions de vente et aux conventions d'entreprise. Le régime de cautionnement existant et le régime de cautionnement proposé sont applicables aux deux types de convention.
La condition de base imposée au vendeur ou à l'entrepreneur pour bénéficier du régime de faveur du cautionnement de 5 % est qu'il exerce son activité dans le cadre d'une société de promotion immobilière. Si cette société répond aux cinq conditions énumérées à l'article 12bis proposé, dont trois sont de nature juridique et deux de nature financière, elle obtient un certificat. Une société possédant un tel certificat sera alors assimilée à un entrepreneur agréé pour ce qui concerne le régime de cautionnement. L'assimilation ne vaut que pour le cautionnement et n'a pas d'effet à d'autres égards, par exemple en ce qui concerne la législation relative à l'agrément des entrepreneurs pour les marchés publics.
En vertu de la première condition, la société de promotion immobilière doit avoir adopté la forme d'une société commerciale dotée de la personnalité juridique. Le choix est libre parmi les formes énumérées à l'article 2, § 2, du Code des sociétés, tel qu'il a été inséré par la loi du 7 mai 1999, à l'exception du groupement d'intérêt économique. Par conséquent, les sociétés à responsabilité illimitée entrent en considération. Par contre, les sociétés commerciales non dotées de la personnalité juridique (les associations commerciales momentanées et les sociétés internes) ne peuvent pas obtenir de certificat.
La société doit avoir pour objet la promotion immobilière et la conclusion des conventions visées par la loi sur la construction d'habitations. Il ne doit toutefois pas s'agir de l'objet unique de la société. L'objet doit être mentionné de manière claire dans les statuts et lors de l'inscription au registre du commerce.
En vertu de la deuxième condition, la société de promotion immobilière est tenue de respecter les obligations en matière de publication prescrites par le Code des sociétés et quelques lois particulières. Pour ce qui concerne le Code des sociétés, il s'agit du dépôt des statuts. Il y a par ailleurs les obligations imposées aux commerçants (en ce compris les sociétés commerciales) : inscription au registre du commerce, tenue d'une comptabilité régulière et établissement de comptes annuels.
En vertu de la troisième condition, la société de promotion immobilière est tenue de publier annuellement ses comptes annuels, même si cette obligation n'est pas prescrite par le Code des sociétés ou par le droit comptable, en raison de la forme juridique ou de l'importance de la société en question.
En vertu de la quatrième condition, la société de promotion immobilière doit atteindre un ratio de solvabilité de 20 % au moins (voir la modification de l'arrêté d'exécution proposée à l'article 3).
Enfin, la société de promotion immobilière doit disposer d'un minimum de fonds propres (voir également la modification de l'arrêté d'exécution proposée).
Pour pouvoir bénéficier du système de cautionnement de 5 %, la société doit répondre à ces cinq conditions et disposer d'un certificat, le premier jour du mois précédant celui au cours duquel la convention de vente ou d'entreprise est signée.
De plus, le certificat doit être valable au moment de la signature de la convention. Lorsqu'il s'agit d'une convention de vente, c'est le moment de la signature du compromis de vente qui doit être pris en considération.
Si elle souhaite bénéficier du régime de faveur en matière de cautionnement, la société de promotion immobilière devra désigner un commissaire, même si le Code des sociétés l'exonère de cette obligation en raison de son importance ou de sa forme juridique.
Ce commissaire accomplira deux missions indissociables. Il exercera tout d'abord la fonction classique de commissaire, instaurée par le Code des sociétés (contrôle des comptes annuels et du rapport annuel). Il vérifiera par ailleurs, dans le cadre de la loi sur la construction d'habitations, si la société satisfait aux cinq conditions énumérées à l'article 12bis proposé.
Seuls des réviseurs d'entreprises pourront exercer cette fonction. Un réviseur d'entreprise est en effet un expert indépendant qui est soumis à des règles professionnelles et déontologiques très strictes.
L'Institut des réviseurs d'entreprises veillera à ce que ces règles soient respectées par le réviseur d'entreprises.
Tout réviseur d'entreprises ne pourra toutefois être chargé de contrôler spécifiquement une société de promotion immobilière. Un réviseur d'entreprises peut connaître le droit des sociétés, le droit comptable et l'analyse de bilans mais ne connaît pas nécessairement la législation relative aux promoteurs immobiliers ni leurs activités. Aussi instaurons-nous un système de « réviseurs agréés » dans le cadre duquel seuls des réviseurs d'entreprises disposant d'un agrément spécifique pourront être chargés de contrôler des sociétés de promotion immobilière.
Un système analogue de réviseurs agréés existe depuis longtemps déjà dans d'autres secteurs, par exemple dans le secteur financier, et ce, à la satisfaction de tous les intéressés. C'est ainsi que dans les établissements de crédit et les sociétés de bourse, seuls les réviseurs d'entreprises agréés à cet effet par la Commission bancaire et financière peuvent être nommés commissaires. Il en va de même dans les compagnies d'assurances et les mutualités. Ce système permet de garantir aux consommateurs que le contrôle est effectué de manière rigoureuse et en connaissance de cause.
Le commissaire sera nommé par l'assemblée générale des actionnaires en ce qui concerne les sociétés à responsabilité limitée. Dans les sociétés à responsabilité illimitée, c'est l'assemblée générale des associés qui le nommera.
Les prescriptions du Code des sociétés relatives au commissaire sont rendues applicables à la désignation et à la mission du commissaire dans toutes les sociétés de promotion immobilière, quelle que soit leur forme juridique. Il s'agit des prescriptions contenues aux articles 130 à 144 du Code des sociétés. C'est ainsi que le commissaire sera nommé pour une période renouvelable de trois ans.
La société de promotion immobilière pourra également désigner un commissaire suppléant. Celui-ci assumera la tâche du commissaire en cas d'empêchement prolongé de ce dernier. La désignation d'un commissaire suppléant est facultative. Une telle désignation présente toutefois l'avantage que, le cas échéant, la société disposera immédiatement d'un remplaçant, sans qu'il faille suivre la procédure de nomination à l'intervention de l'assemblée générale.
Le commissaire suppléant devra également être un réviseur agréé.
Le réviseur d'entreprises, qui souhaite contrôler une société de promotion immobilière, doit être préalablement agréé par l'Institut des réviseurs d'entreprises (IRE). Pour obtenir cet agrément, le réviseur d'entreprises doit être membre de l'IRE et prouver une expérience professionnelle de cinq ans en matière de contrôle des sociétés commerciales. Cette expérience peut avoir été acquise dans des sociétés commerciales de quelque secteur économique que ce soit et donc pas nécessairement dans des sociétés commerciales du secteur immobilier.
L'expérience doit porter sur l'accomplissement de missions de contrôle externe mais pas nécessairement sur l'exercice de la fonction de commissaire.
Le réviseur d'entreprises doit en outre avoir réussi un examen portant sur la législation et les pratiques de la promotion immobilière. L'examen comprend deux parties : la législation, et plus particulièrement la loi sur la construction d'habitations et le droit commun applicable en matière d'achat et d'entreprise ainsi que dans le cadre du déroulement pratique d'un projet immobilier.
L'examen est organisé par un jury néerlandophone et un jury francophone spécialement constitués à cet effet et dont les membres sont nommés par le ministre qui a l'économie dans ses attributions. Les deux jurys sont composés de représentants de l'IRE, de représentants des organisations professionnelles représentatives des promoteurs immobiliers et d'experts scientifiques spécialisés en droit immobilier.
Il existe deux organisations professionnelles représentatives des promoteurs immobiliers, à savoir, la Confédération des immobiliers de Belgique (CIB) et l'Union professionnelle du secteur immobilier (UPSI). La CIB est une organisation professionnelle nationale, ouverte à tous les travailleurs indépendants qui exercent, d'une manière ou d'une autre, leurs activités dans le secteur immobilier (promoteurs immobiliers, courtiers immobiliers, syndics, gérants et experts immobiliers). La confédération est divisée géographiquement en trois régions : wallonne, bruxelloise et flamande, et elle compte des chambres par province. Elle se subdivise en outre en fédérations sectorielles, à savoir, celles des promoteurs immobiliers, des courtiers, des syndics et des experts. La CIB compte quelque 2 000 membres, petites ou moyennes entreprises.
L'UPSI, par contre, ne s'adresse qu'aux promoteurs immobiliers et compte quelque 200 membres, pour la plupart de grandes entreprises. Ces deux organisations représentent, à elles seules, l'ensemble du secteur.
Un examen est organisé chaque année, afin de permettre à un réviseur d'entreprises désireux de contrôler des sociétés de promotion immobilière de passer l'examen dans un délai raisonnable. Le nombre de réviseurs d'entreprises agréés n'est soumis à aucun numerus clausus. Le règlement de l'examen est fixé par arrêté ministériel (pris par le ministre de l'Économie).
Les réviseurs d'entreprises qui sont reçus à l'examen obtiennent l'agrément et sont inscrits sur la liste des réviseurs agréés en matière de promotion immobilière. Il s'agit d'une liste distincte de la liste générale des réviseurs d'entreprises. Cette liste est tenue à jour par l'Institut des réviseurs d'entreprises et rendue publique par deux canaux; elle est insérée dans le rapport annuel de l'Institut des réviseurs d'entreprises et publiée au Moniteur belge.
L'agrément est accordé pour une durée indéterminée et est dès lors en principe valable à vie. Le réviseur perd toutefois son agrément dans trois cas. Primo, l'agrément expire de plein droit lorsque le réviseur d'entreprises agréé n'a pas exercé la fonction de commissaire dans une société de promotion immobilière pendant dix ans. Secundo, un réviseur peut perdre son agrément lorsqu'il est définitivement hors d'état d'exercer sa fonction. Tertio, un réviseur peut perdre son agrément lorsqu'il commet une faute lourde dans l'accomplissement de ses missions de contrôle dans une société de promotion immobilière.
Le souci d'exhaustivité nous oblige encore à préciser que le réviseur d'entreprises agréé perd également son agrément lorsqu'il perd la qualité de membre de l'Institut des réviseurs d'entreprises : pour pouvoir être « réviseur agréé », une personne doit évidemment être réviseur.
La tâche que doit accomplir le réviseur agréé dans une société de promotion immobilière est double. D'une part, il exerce la fonction de commissaire conformément au Code des sociétés, ce qui signifie qu'il est chargé du contrôle des comptes annuels et du rapport annuel ainsi que de la rédaction d'un rapport de contrôle. D'autre part, il s'acquitte de la mission de contrôle spécifique prévue par la loi sur la construction d'habitations, en vertu de laquelle il doit contrôler si la société de promotion immobilière répond aux cinq conditions pour pouvoir prétendre au régime de faveur applicable en matière de constitution d'un cautionnement égal à 5 % du prix.
Lorsque la société de promotion immobilière répond aux cinq conditions, le réviseur délivre un certificat. Ce certificat est un document distinct (une mention supplémentaire dans le rapport de contrôle, que le réviseur rédige dans le cadre de sa première mission, ne suffit pas). Le certificat est établi en deux exemplaires originaux, en vue de leur double publication (les intéressés, tels que le candidat acquéreur, le candidat maître de l'ouvrage et le notaire chargé de recevoir l'acte de vente notarié et de contrôler si la garantie légale a été fournie, peuvent donc obtenir une copie du certificat par deux voies différentes). Un exemplaire est annexé au rapport de contrôle, qui est rendu public en même temps que les comptes annuels. De la sorte, le certificat est rendu public de la même manière que les comptes annuels (par l'intermédiaire de la Banque nationale, selon la procédure qui est prévue dans le Code des sociétés. Le second exemplaire est déposé au greffe du tribunal de commerce, où il est versé au dossier de la société.
Les comptes annuels et le rapport de contrôle, avec en annexe le certificat, sont déposés au siège local de la Banque nationale. Il y a lieu d'entendre par là le siège situé dans le ressort territorial du tribunal de commerce au greffe duquel est tenu le dossier de la société de promotion immobilière. Toute société de promotion immobilière qui dispose d'un certificat est tenue de publier ses comptes annuels et son rapport de contrôle, quelles que soient sa forme juridique et son importance. Chaque siège de la Banque nationale (donc pas uniquement le siège local où a eu lieu le dépôt) peut délivrer des copies des comptes annuels de n'importe quelle société de promotion immobilière.
Le deuxième exemplaire original du certificat est déposé au greffe du tribunal de commerce où est tenu le dossier de la société, c'est-à-dire le tribunal de commerce du ressort dans lequel la société de promotion immobilière a son siège. Le certificat y est versé au dossier de la société.
Les deux certificats doivent être publiés simultanément.
Le certificat est valable pour une période de dix-huit mois, à dater du jour où le réviseur d'entreprises signe le certificat. Cette période de validité est mentionnée explicitement sur le certificat, notamment en y inscrivant la date limite.
Le certificat doit être valable au moment de la conclusion de la convention de vente ou d'entreprise (lorsqu'il s'agit d'une convention de vente, il s'agit de la date de la signature du compromis de vente voir supra). Si la société ne répond plus au cinq conditions après la conclusion de la convention et si elle perd dès lors son certificat, cela n'aura pas d'incidence sur la convention signée précédemment.
Article 3
La société de promotion immobilière doit répondre à deux conditions financières (voir supra).
1. La société de promotion immobilière doit tout d'abord atteindre un ratio de solvabilité de 20 %. Les fonds propres doivent représenter 1/5 au moins du passif total de la société de promotion immobilière. Les capitaux propres sont la somme des six premières rubriques du passif du bilan (I. Capital, II. Primes d'émission, III. Plus-values de réévaluation, IV. Réserves, V. Bénéfice ou perte reporté, VI. Subsides en capital).
Le passif total est la somme de toutes les rubriques (10) du passif du bilan. Cette somme correspond au total du bilan.
2. La société de promotion immobilière doit disposer d'un minimum de fonds propres, déterminé en fonction de la valeur totale de construction des travaux exécutés simultanément au cours du dernier exercice. Par valeur de construction, il y a lieu d'entendre le coût global des constructions érigées, à l'exclusion de la TVA, tel qu'il ressort des factures d'entrée.
Une classification comportant sept catégories est prévue. Pour chacune des catégories successives, la valeur de construction augmente et, dès lors aussi, le minimum de fonds propres exigé. Les montants sont adaptés tous les cinq ans par arrêté ministériel, en fonction des fluctuations de l'indice ABEX, c'est-à-dire de l'indice du coût de construction qui est fixé deux fois par an par l'Association des experts belges.
Ces montants sont identiques à ceux qui valent pour les entrepreneurs agréés et valent pour toutes les sociétés de promotion immobilière, quelle que soit leur forme juridique. Cette condition déroge donc au Code des sociétés, qui établit une distinction selon la forme juridique et prévoit seulement un capital minimum et non un minimum de fonds propres. L'importance de l'entreprise n'a pas non plus d'incidence.
La catégorie inférieure doit avoir des fonds propres s'élevant au moins à 2 550 000 francs (63 212 euros). Il est ainsi tenu compte du capital minimum prescrit pour les sociétés anonymes, qui, à partir du 1er janvier 2002, s'élèvera à 62 000 euros (2 501 074 francs) au moins.
| Didier RAMOUDT. |
Article 1er
La présente loi règle une matière visée à l'article 78 de la Constitution.
Art. 2
Dans la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction, sont insérés les articles 12bis à 12sexies, libellés comme suit :
« Art. 12bis. Par dérogation à l'article 12, le vendeur ou l'entrepreneur qui ne répond pas aux conditions de la loi du 20 mars 1991 organisant l'[agrément] d'entrepreneurs de travaux, mais qui exerce son activité dans le cadre d'une société de promotion immobilière, peut néanmoins constituer le cautionnement prévu à l'article 12, alinéa 1er, à condition que la société de promotion immobilière concernée réponde, au plus tard le premier jour du mois précédant celui au cours duquel la convention visée à l'article 1er est signée, aux conditions suivantes :
1º avoir été constituée sous la forme d'une société commerciale dotée de la personnalité morale, conformément à l'article 2, § 2, du Code des sociétés sauf celle du groupement d'intérêt économique;
2º respecter toutes les obligations prescrites par le même code et par les lois particulières en matière de publicité, notamment en ce qui concerne le dépôt des statuts et l'inscription au registre du commerce;
3º publier annuellement, quelle que soit son importance ou sa forme juridique, ses comptes annuels par dépôt de ceux-ci au siège de la Banque nationale situé dans le ressort territorial du tribunal de commerce au greffe duquel est tenu le dossier de la société;
4º répondre aux conditions financières fixées par le Roi en matière de solvabilité et de fonds propres minimaux;
5º disposer du certificat prévu à l'article 12quinquies.
Art. 12ter. Toute société de promotion immobilière souhaitant bénéficier du régime de cautionnement visé à l'article 12bis est tenue, quelle que soit son importance ou sa forme juridique, de désigner un commissaire.
La mission de commissaire ne peut être confiée qu'à des réviseurs d'entreprises ou à des sociétés de réviseurs qui sont membres de l'Institut des réviseurs d'entreprises et qui disposent de l'agrément visé à l'article 12quater.
Le commissaire est nommé par l'assemblée générale.
Les dispositions prévues par le Code des sociétés relativement au commissaire sont applicables à la désignation et à la mission du commissaire dans les sociétés de promotion immobilière.
Une société de promotion immobilière peut également désigner un commissaire suppléant, qui assume la mission du commissaire en cas d'empêchement prolongé de ce dernier. Les dispositions du présent article et des articles 12quater, 12quinquies et 12sexies sont applicables à ce suppléant.
Art. 12quater. L'Institut des réviseurs d'entreprises accorde l'agrément qui est requis pour exercer la fonction de commissaire dans une société de promotion immobilière. Les conditions d'agrément sont les suivantes :
1º être membre de l'Institut des réviseurs d'entreprises;
2º avoir exercé pendant cinq ans au moins une activité professionnelle dans le cadre de laquelle le candidat a acquis une expérience concernant l'organisation et l'accomplissement de missions de contrôle externe dans des sociétés commerciales;
3º avoir réussi l'examen portant sur la connaissance élémentaire des aspects juridiques et pratiques de la promotion immobilière.
Le jury de l'examen visé à l'alinéa précédent est nommé par le ministre ayant l'économie dans ses attributions et est composé de représentants de l'Institut des réviseurs d'entreprises, de représentants des organisations professionnelles représentatives des promoteurs immobiliers et d'experts scientifiques en matière de droit immobilier.
Cet examen est organisé chaque année.
Le règlement de l'examen est établi par le ministre qui a l'économie dans ses attributions, après consultation des réviseurs d'entreprises et des organisations professionnelles représentatives des promoteurs immobiliers.
L'agrément est accordé pour une durée indéterminée. Il devient caduc de plein droit si le réviseur agréé n'a pas exercé pendant dix ans la fonction de commissaire dans une société de promotion immobilière. L'Institut des réviseurs d'entreprises peut retirer l'agrément si le réviseur agréé n'est définitivement plus en mesure d'exercer sa fonction ou s'il a commis des fautes graves dans l'accomplissement de ses missions de contrôle dans des sociétés de promotion immobilière.
L'Institut des réviseurs d'entreprises tient une liste distincte des réviseurs qui sont agréés pour le contrôle des sociétés de promotion immobilière. Cette liste est publiée chaque année dans le rapport annuel de l'Institut des réviseurs d'entreprises et au Moniteur belge.
Art. 12quinquies. Le réviseur agréé est chargé, en tant que commissaire de la société de promotion immobilière, du contrôle de la situation financière, des comptes annuels, de la régularité des opérations à constater dans les comptes annuels, et du rapport annuel si la société est tenue d'en rédiger un.
Il contrôle en outre si la société de promotion immobilière répond aux conditions juridiques et financières fixées par l'article 12bis et par le Roi.
Lorsque la société contrôlée répond à toutes les conditions juridiques et financières, le commissaire délivre un certificat en deux exemplaires originaux, dans lequel il atteste expressément que ces conditions sont remplies.
Un exemplaire original de ce certificat est annexé au rapport de contrôle rédigé par le commissaire.
Le certificat est transmis, conjointement avec le rapport de contrôle, à l'assemblée générale de la société.
Art. 12sexies. Le certificat délivré par le réviseur agréé conformément à l'article 12quinquies est déposé, avec le rapport de contrôle, au siège de la Banque nationale situé dans le ressort territorial du tribunal de commerce au greffe duquel est tenu le dossier de la société.
Simultanément, un exemplaire original du certificat est déposé au greffe du même tribunal de commerce. Le certificat est versé au dossier de la société.
Le certificat délivré par le réviseur agréé, qui a été déposé dans les délais au greffe du siège local de la Banque nationale, est valable pour une période de dix-huit mois, qui commence à courir le jour où le réviseur agréé signe le certificat. Le certificat mentionne expressément cette période de validité. »
Art. 3
Un article 4bis, libellé comme suit, est inséré dans l'arrêté royal du 21 octobre 1971 portant exécution de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations à construire ou en voie de construction :
« Art. 4bis. Les conditions relatives à la capacité financière, prévues à l'article 12bis, alinéa 2, 4º, de la même loi, sont fixées comme suit :
1º À la fin de l'exercice, la société de promotion immobilière doit atteindre un ratio de solvabilité de 20 % au moins. Ce ratio sa calcule comme suit : (fonds propres/passif total) × 100;
2º À la fin de l'exercice, la société de promotion immobilière doit disposer d'un minimum de fonds propres, déterminé en fonction de la valeur totale de construction des travaux effectués simultanément au cours de ce même exercice.
Ce minimum de fonds propres s'élève, en francs/en euros :
à 2 550 000 francs/63 212 euros pour une valeur totale de construction de 88 000 000 de francs/2 181 463 euros;
à 3 400 000 francs/84 283 euros pour une valeur totale de construction de 160 000 000 de francs/3 966 296 euros;
à 6 000 000 de francs/148 736 euros pour une valeur totale de construction de 280 000 000 de francs/6 941 018 euros;
à 12 400 000 francs/307 387 euros pour une valeur totale de construction de 580 000 000 de francs/14 377 824 euros;
à 22 000 000 de francs/545 365 euros pour une valeur totale de construction de 1 040 000 000 de francs/25 780 966 euros;
à 36 000 000 de francs/892 416 euros pour une valeur totale de construction de 1 720 000 000 de francs/42 637 686 euros;
à 72 000 000 francs/1 784 833 euros pour une valeur totale de construction de 10 500 000 000 de francs/260 288 201 euros;
La valeur de construction est le coût total des constructions érigées, hors TVA, tel qu'il ressort des factures reçues concernant les travaux effectués.
Les montants précités peuvent être adaptés tous les cinq ans par le ministre qui a les affaires économiques dans ses attributions, sur la base des fluctuations de l'indice ABEX et arrondis au millier supérieur.
3. Les fonds propres correspondent à la somme des six premières rubriques figurant au passif du bilan, établi conformément au schéma figurant à l'article 88 de l'arrêté royal du 30 janvier 2001 portant exécution du Code des sociétés.
| Didier RAMOUDT. |