1-1224/3 | 1-1224/3 |
25 FÉVRIER 1999
Evocatieprocedure
Projet de loi relatif à l'action en cessation des infractions à la loi relative aux contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation d'immeubles à temps partagé
La commission a consacré quatre réunions à l'examen de ces projets de loi, à savoir le 27 janvier, les 2, 9 et 25 février 1999.
1. Exposé du ministre
Les deux projets de loi qui sont soumis à l'examen de la commission visent à transposer la directive européenne du 26 octobre 1994 concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers (appelée directive timeshare ou timesharing).
Les règles contenues dans cette directive concernent surtout l'information de l'acquéreur, la formation et le contenu du contrat, ainsi que l'octroi d'un droit de renoncer au contrat. Ces dispositions visent clairement à améliorer la protection du consommateur et sont dites « minimales ». Les États membres peuvent en effet adopter des règles plus protectrices.
À l'heure actuelle, aucune législation ne régit en Belgique de façon spécifique l'offre et la conclusion de contrats de timesharing. Les consommateurs sont aussi régulièrement victimes d'abus manifestes de la part de personnes sans scrupules.
Il est à noter que ni la directive ni le projet de loi ne règlent la nature juridique des droits qui font l'objet d'un contrat de timesharing. L'acquéreur d'un droit d'utilisation à temps partagé acquiert le droit de séjourner pendant plusieurs jours ou plusieurs semaines de l'année dans un appartement, une villa ou une résidence de vacances équipé ou meublé, moyennant le paiement d'un prix préétabli.
Ce droit de séjour peut prendre diverses formes juridiques (droit de propriété, droit de jouissance, droit d'associé, ...) et sa durée varie, selon les sites et les pays, de 20 à 99 ans; il est parfois illimité dans le temps.
Dans la plupart des formules de timesharing, l'acquéreur dispose également de la faculté, en s'affiliant à une bourse internationale, d'échanger la période dont il dispose dans un lieu de vacances, contre celle dont quelqu'un d'autre bénéficie dans un autre lieu de séjour.
En résumé, le projet de loi comporte des dispositions :
qui réglementent la publicité, ainsi que le contrat de timesharing,
qui imposent la délivrance gratuite d'un prospectus, lors de toute offre d'un contrat ou à la demande de tout consommateur intéressé,
qui organisent un droit de renon au contrat dans des délais bien déterminés,
qui imposent un enregistrement des vendeurs de timesharing auprès du ministère des Affaires économiques,
qui organisent un système de sanctions et de recherche et de constatation des infractions largement inspiré des législations sur les pratiques du commerce et sur le crédit à la consommation.
Le projet de loi I règle une matière visée à l'article 78 de la Constitution. Le projet de loi II règle, quant à lui, une matière visée à l'article 77. En effet, il instaure une procédure d'action en cessation des actes interdits et modifie ainsi la liste des compétences dévolues au président du tribunal de commerce par l'article 589 du Code judiciaire.
Un membre constate qu'au fur et à mesure qu'on réduit les activités du ministère des Affaires économiques, on en rajoute de nouvelles. En effet, maintenant ce genre de contrat doit y être enregistré.
En plus, l'intervenant estime que c'est une matière éminemment locale et territoriale, qui aurait pu se faire au niveau des ministres régionaux de l'Économie. Pourquoi cela n'a-t-il pas été confié aux régions?
Pourquoi, d'autre part, ne suffirait-il pas d'un acte notarié, enregistré par définition? Nos actes notariés sont parmi les meilleurs du monde entier, en ce qui concerne le droit de propriété.
Le ministre répond, premièrement, que la protection des consommateurs est une compétence exclusivement fédérale en vertu des lois spéciales de réformes institutionnelles du 8 août 1980 et du 8 août 1988.
Deuxièmement, le time-sharing ne concerne pas nécessairement un droit de propriété, un droit réel, matérialisé, mais de plus en plus un droit de créance. C'est le droit de disposer d'un logement de vacances quelque part dans le monde, pendant un nombre déterminé de jours.
Compte tenu de la directive européenne, de la pratique et de la réalité, ces projets de loi sont parfaitement justifiés.
Le membre est étonné que quelque chose d'aussi important financièrement et qui représente aussi un volume important d'activités qui ne fera que croître dans les années à venir, ne donne pas lieu à un droit réel à proprement parler.
Un autre membre voudrait savoir si cela signifie que, dans ce domaine, rien ne se retrouve dans l'enregistrement au cadastre.
Le ministre déclare que lorsqu'il s'agit d'un droit réel immobilier, les dispositions légales applicables aux transactions immobilières s'appliquent. Mais, comme il l'a déjà souligné, il ne s'agit souvent que d'un droit de créance, d'un droit personnel qu'a le consommateur à l'égard de la société de timesharing.
Un membre répond qu'on ne laisse pas au promoteur le soin, par exemple, de mettre des immeubles à disposition par un droit d'usage. Si cela se fait régulièrement, il faut demander que cela soit enregistré. L'argument que tout dépend du promoteur n'est pas valable à long terme. Tout le patrimoine immobilier passerait aux mains des promoteurs qui ne feront plus de contrat réel.
C'est ainsi qu'est gérée une partie de la ville de Londres. Le Duc de Westminster est resté l'un des personnages les plus riches, tout simplement parce qu'il est resté propriétaire de tout l'est de Hyde Park, quartier aristocratique de Londres. Ils accordent des « leases » qui durent cent ans, mais restent propriétaires.
On pourrait donc en arriver à une situation à la britannique si ceci se généralisait chez nous.
Le ministre précise que dans un cadre international, le timesharing s'est développé selon les systèmes à points. L'objet direct du contrat ne consiste pas en la propriété pendant une ou plusieurs semaines, d'un bien immobilier déterminé, mais bien en une certaine quantité de points achetés pour une valeur déterminée. Le consommateur utilise ensuite ses points comme une monnaie d'échange pour choisir des séjours d'une valeur variable selon l'endroit. L'immeuble n'est pas déterminé. La matière des timesharings sera gérée par le Service de la protection du consommateur, qui est parfaitement compétent et qui sera renforcé à cet effet.
Un membre souhaite savoir si ce secteur connaît en fait beaucoup d'escroqueries.
Le ministre répond que c'est particulièrement la manière dont le timesharing se vend qui pose problème. La conclusion du contrat est précédée et entourée de pratiques commerciales abusives inacceptables. La directive européenne du 26 octobre 1994 impose, au profit des consommateurs, un droit de renonciation au contrat de timesharing. Le projet de loi à l'examen reprend évidemment cette régle essentielle.
Le membre demande si des conditions sont prévues.
Le ministre explique que le droit de renonciation est inconditionnel. Le projet est en fait plus favorable pour les consommateurs que la directive.
Le droit de renonciation est en principe de 15 jours, sans que des motifs précis doivent être donnés. Le projet de loi prévoit différents cas dans lesquels ce délai de réflexion est prolongé : si les informations prévues ne figurent pas au contrat, mais sont communiquées dans les trois mois, le consommateur peut renoncer pendant quinze jours après avoir pris connaissance de ces conditions; si les informations manquantes ne sont pas communiquées dans ce délai de trois mois, le délai de renonciation est d'un an à compter de la signature du contrat.
Le Conseil d'État avait proposé de prévoir dans ce cas la nullité du contrat, mais le gouvernement n'a pas suivi cette suggestion parce que prévoir la nullité risque de créer une insécurité juridique. Après l'écoulement d'un an, le consommateur qui n'a pas renoncé, est censé couvrir toute nullité du contrat. Ce délai d'un an semble raisonnable. En effet, au cours de cette période, le consommateur a pu avoir pleinement connaissance de toutes les informations obligatoires que le vendeur aurait pu lui cacher (il a eu l'occasion d'aller sur place et de se rendre compte de toutes les réalités de ce qu'il a acheté). Il peut alors prendre sa décision en pleine connaissance de cause.
Le membre se demande ce qui se passe en cas de faillite du vendeur.
Le ministre admet que la faillite du vendeur est un grand problème qui n'est malheureusement pas un cas d'école, mais qui se produit régulièrement, et qui est extrêmement dommageable pour le consommateur. Si la nature du droit concédé n'est pas un droit réel immobilier, mais un droit de créance, le consommateur perd tout. Le projet de loi prévoit l'obligation pour le vendeur de disposer de garanties sous forme d'assurance, de cautionnement ou de garantie bancaire.
Comme le risque est très important, il sera difficilement assurable. L'arrêté royal qui sera pris en vue d'organiser les garanties pourrait prévoir un amortissement annuel du montant des obligations à garantir. Ce montant serait donc dégressif.
Le membre fait observer que cela alourdit le prix du produit.
Le ministre rétorque qu'on doit quand même constater que beaucoup d'entreprises peu scrupuleuses ont surtout vendu du vent sous le couvert du timesharing. Pour le consommateur le risque est immense, surtout dans le cas d'un droit de créance, et la directive européenne ne règle pas la question de savoir si le droit concédé est un droit réel immobilier ou un droit de créance.
Le membre souligne que la directive européenne ne peut pas trancher entre les différentes natures de ce droit, vu la différence existant entre le droit anglo-saxon et le droit des pays du Code Napoléon.
3. Discussion des amendements
M. Charlier dépose un amendement nº 1 au projet nº 1224 qui vise à :
« Art. 16. Remplacer le 1er alinéa de cet article par ce qui suit :
« L'action en cessation est formée à la demande : »
Justification
Si l'amendement nº 1 au projet de loi relatif à l'action en cessation des infractions à la loi relative aux contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation d'immeubles à temps partagé est accepté, il convient de ne plus se référer à l'article 2 de la dite loi.
Ensuite, M. Charlier dépose un amendement nº 1 au projet nº 1225 :
« Art. 2. A) Faire précéder cet article par ce qui suit :
« Un article 15bis (nouveau), rédigé comme suit, est inséré au chapitre 5, section 2, de la loi du ... relative aux contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation d'immeubles à temps partagé : »
B) À cet article supprimer les mots « du ... relative aux contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation d'immeubles à temps partagé ».
C) À cet article insérer le mot « présente » entre les mots « de la » et le mot « loi. »
Justification
S'il est exact que la disposition prévue à l'article 2 du présent projet de loi doit effectivement figurer dans un projet de loi distinct de celui relatif aux contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation d'immeubles à temps partagé (doc. nº 1-1224) en raison de l'application des articles 77 et 78 de la Constitution, aucun motif apparent ne semble toutefois justifier que l'article 2 du projet soit rédigé comme une disposition autonome. Cette disposition peut être intégrée sans problème à la loi du ... relative aux contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation d'immeubles à temps partagé, plus précisément au chapitre 5 section 2 et ce conformément à l'avis du Conseil d'État qui s'est exprimé dans le même sens dans les projets de loi modifiant la loi du 9 mars 1993 tendant à réglementer et à contrôler les activités des entreprises de courtage matrimonial (doc. Chambre nº 1-1815-1, p. 22). Il est dès lors proposé ici de remédier à cette anomalie et d'apporter les modifications au texte qui en résultent.
L'auteur de l'amendement explique que ces amendements sont complémentaires. L'objectif est d'améliorer le texte conformément à l'avis du Conseil d'État. En application des articles 77 et 78 de la Constitution, le texte du projet a été scindé, mais le Conseil d'État dit clairement dans son avis (doc. Chambre nº 1815-1, p. 22) qu'aucun motif apparent ne semble justifier que l'article 2 du projet soit rédigé comme une disposition autonome. Après l'adoption de l'amendement, le texte du projet de loi sera plus lisible et plus clair dans son application. L'amendement ne change rien au dispositif du texte mais est uniquement une amélioration de la rédaction.
Le ministre explique que dans le projet soumis au Conseil d'État, l'article 2 du projet de loi relatif à l'action en cessation des infractions à la loi relative aux contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation d'immeubles à temps partagé (nº 1-1225/1) constituait le § 1er de l'article 13 du projet de loi relatif aux contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation d'immeubles à temps partagé (nº 1-1224/1).
Dans son avis (doc. Chambre, nº 1716-1, 97/98, p. 41), le Conseil d'État a estimé que cette disposition, qui concerne la compétence du président du tribunal de commerce d'ordonner la cessation des actes qui constituent une infraction aux dispositions du projet, devait faire l'objet de la procédure bicamérale complète visée à l'article 77 de la Constitution.
Le gouvernement a tenu compte de cette remarque et a inséré la disposition en question (en l'espèce le § 1er de l'article 13) dans le projet de loi relatif à l'action en cessation des infractions à la loi relative aux contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation d'immeubles à temps partagé (nº 1-1225/1), lequel règle une matière visée à l'article 77 de la Constitution.
Ce projet de loi, une fois voté, comportera ainsi une disposition autonome, en l'espèce son article 2. C'est la raison pour laquelle son intitulé est le suivant : « Projet de loi relatif à l'action en cessation des infractions à la loi relative aux contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation d'immeubles à temps partagé ».
Le gouvernement a estimé qu'il convenait de suivre à la lettre l'avis du Conseil d'État. Le fait qu'un second texte légal, parfaitement autonome, règle la problématique de l'action en cessation est sans doute regrettable. Les deux textes seront cependant publiés ensemble pour garder toute leur cohérence.
Un membre met la commission en garde contre l'adoption de ces amendements qui sont rationnels et conviennent bien, mais, avec la vision qu'ont les députés de leur rôle, la Chambre va certainement rediviser le projet de loi en deux.
Le bicaméralisme étant ce qu'il est, l'auteur retire ses amendements.
Procédure d'évocation
a) Projet de loi relatif aux contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation d'immeubles à temps partagé (nº 1-1224/1).
La commission constate qu'aucun amendement n'a été déposé. L'ensemble du projet de loi est adopté à l'unanimité des 8 membres présents.
b) Projet de loi relatif à l'action en cessation des infractions à la loi relative aux contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation d'immeubles à temps partagé (nº 1-1225/1).
Les articles 1er à 4, ainsi que le projet de loi dans son ensemble, sont adoptés à l'unanimité des 8 membres présents.
Le présent rapport est approuvé à l'unanimité des 8 membres présents.
| Le rapporteur,
Tuur VAN WALLENDAEL. |
Le président,
Paul HATRY. |
Voir doc. Sénat nºs 1-1224/4 et 1-1225/4