(Fr.): Question posée en français - (N.): Question posée en néerlandais
Il me revient qu'un important agent immobilier belge qui assure notamment la gestion (syndic) d'immeubles à appartements a envoyé, l'année dernière, au conseil de gérance de ces immeubles, une lettre (rédigée en français) dans laquelle on peut lire ce qui suit (je cite) :
« Madame, Monsieur,
Concerne : honoraires syndic
Par sa circulaire nº 13 du 20 septembre 1995, la TVA précise qu'à dater du 1er août 1995, la possibilité est donnée au syndic de ne plus appliquer la TVA sur les honoraires du syndic, ceci suite à la loi du 30 juin 1994, le syndic devenant un organe officiel de la copropriété.
Nous avons choisi de ne plus appliquer la TVA sur les honoraires que nous établissons pour notre mission de syndic. D'autre part, l'Institut Professionnel Immobilier (institut officiel de notre profession) nous signale que lorsque le client ne paie pas de TVA, le syndic ne peut plus récupérer la TVA sur ses achats et dans cette hypothèse, l'absence de TVA pour le client justifie une adaptation des honoraires du syndic.
D'autre part, la CIB (Confédération des Immobiliers de Belgique) dont fait partie la CSA (Chambre Syndicale belge des professionnels Administrateurs de biens) vient de nous communiquer que suite à un examen effectué par ses services, il apparaît que le pourcentage de TVA récupéré dans le système actuel par les SYNDICS PROFESSIONNELS représente approximativement la moitié des TVA appliquées sur les factures adressées aux Associations de copropriétaires. En bref, cela signifie que sur les 20,5 p.c. (taux actuel de la TVA) payés par les copropriétaires, la moitié est récupérée par le syndic et l'autre moitié est payée par lui à l'Administration de la TVA.
Nous avons donc décidé, pour être clairs et parfaitement transparents, d'admettre tant les recommandations et observations de l'IPI que de la CIB et la CSA et ce dans l'intérêt même de l'ensemble de nos copropriétaires. À cet effet, nous avons envoyé une demande de NON-ASSUJETTISSEMENT à l'Administration de la TVA ce qui devrait nous permettre de réduire à dater du 1er août 1995 le coût total de nos prestations de 10,25 p.c. par rapport au coût facturé actuellement.
Il s'agit donc bien d'une réduction importante au bénéfice de notre fidèle clientèle.
Lors de la plus proche Assemblée générale, nous informerons les copropriétaires des présentes dispositions. »
L'honorable ministre pourrait-il me dire :
a) Si un syndic peut légalement récupérer la TVA qu'il a acquittée sur ses « achats » (en particulier lorsqu'il s'agit d'achats effectués dans sa qualité de mandataire de l'association des copropriétaires);
b) Plus particulièrement, si le procédé proposé par l'agence en question est conforme à la loi;
c) D'une manière plus générale, si la loi du 30 juin 1994 modifiant le Code civil en ce qui concerne la copropriété forcée, qui a accordé la personnalité juridique aux associations des copropriétaires d'immeubles à appartements ne permet plus aux copropriétaires assujettis à la TVA de récupérer un montant de TVA sur les livraisons et/ou travaux facturés à l'association des copropriétaires (proportionnel à leur part dans les charges de la copropriété);
d) Enfin, quel est le taux de TVA qui doit être appliqué aux travaux effectués aux parties communes d'un immeuble à appartements de plus de 20 ans d'âge, lorsque'une partie des copropriétaires est composée de particuliers et une autre de copropriétaires qui n'utilisent pas leur appartement à des fins uniquement privées ?
Réponse : a) et b) L'honorable membre vise manifestement le cas où une personne morale agissant exclusivement comme syndic et comme organe de l'association des copropriétaires et qui, en outre, n'exerce aucune autre activité économique (par exemple : courtier en location et/ou vente de biens immeubles) a, par analogie avec les personnes physiques qui agissent en la même qualité, opté pour ne pas être identifiée comme assujetti à la TVA (voir circulaire nº 13/1995, nº 4).
Comme organe de l'association des copropriétaires, le syndic personne physique n'agit d'ailleurs pas de manière indépendante pour l'application de l'article 4, paragraphe 4, de la sixième directive du Conseil des Communautés européennes du 17 mai 1977 de sorte qu'il n'a pas la qualité d'assujetti à la TVA.
Il va de soi que la société visée au premier alinéa qui a opté pour le non-assujettissement, ne peut déduire la TVA perçue sur les livraisons de biens et prestations de services fournies. La TVA non déduite constitue par conséquent un coût dans le chef du syndic et représente, en règle, un élément de ses honoraires.
En cette matière, il est également renvoyé à la question parlementaire de M. le représentant De Croo du 25 octobre 1995 (bulletin des Questions et Réponses, Chambre, SO 1995-1996, nº 18, 22 janvier 1996, pp. 1896-1898).
c) Les livraisons de biens et les prestations de services fournies par des tiers qui sont relatives tant à des dépenses périodiques (par exemple : frais de chauffage et d'éclairage) qu'à des dépenses non-périodiques (par exemple : dépenses pour le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou le placement d'une nouvelle toiture) doivent être facturées à l'association des copropriétaires avec indication de la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, à l'adresse communiquée par le syndic.
Le copropriétaire qui est un assujetti avec droit à déduction peut déduire la TVA ayant grevé les livraisons de biens et les prestations de services faites à l'association des copropriétaires à concurrence de sa quote-part, sur la base de l'article 45, § 1er , du Code de la TVA, à condition qu'il détienne un compte détaillé que le syndic à délivré au nom de l'association des copropriétaires.
Ce compte, qui doit être établi au moins une fois par an, doit mentionner le prix exact à payer aux fournisseurs ou prestataires, le montant de la taxe et la quote-part de chaque copropriétaire dans les dépenses communes et dans la taxe.
En outre, le syndic ne peut, en sa qualité de mandataire ou de représentant de l'association des copropriétaires, adresser à cette dernière une facture, une note de débit ou tout autre écrit équivalent libellés en son propre nom, sauf pour lui réclamer, le cas échéant, ses propres rémunérations.
d) Pour les opérations immobilières effectuées aux parties communes d'un immeuble à appartements dans lequel chaque copropriétaire participe aux frais en fonction de sa quote-part dans les parties communes, le taux de TVA relatif à ces frais dépend de la destination qu'il a donnée à son appartement.
Dès lors, il y a lieu de ventiler le prix des travaux pour l'application respective des taux de 6 et 21 p.c. en ce qui concerne les opérations immobilières à appartements pour lequel la première occupation remonte au moins à 15 ans (avant le 1er novembre 1995, 20 ans) et dans lequel tous les appartements ne sont pas utilisés exclusivement ou à titre principal comme logement privé.