1-505/2

1-505/2

Sénat de Belgique

SESSION DE 1996-1997

12 FÉVRIER 1997


Projet de loi modifiant certaines dispositions en matière de baux


Procédure d'évocation


AMENDEMENTS


Nº 1 DE MM. DESMEDT ET FORET

Art. 3bis (nouveau)

Insérer un article 3bis (nouveau), libellé comme suit :

« Art. 3bis. ­ Dans le Livre III, Titre VIII, Chapitre II, section II du Code civil, l'article 1er est remplacé par la disposition suivante :

« Article 1er . ­ La présente section s'applique aux baux relatifs aux biens immeubles non meublés qui, de l'accord des parties, constituent la résidence principale du preneur.

En l'absence d'écrit, le bailleur peut apporter la preuve, par toute voie de droit, que le logement n'est pas affecté à la résidence principale du preneur.

Toute clause interdisant l'affectation des lieux loués à la résidence principale du preneur doit être appuyée par une justification sérieuse. »

Justification

Il est proposé ici de modifier de façon fondamentale l'article 1er de la section II insérée dans le Code civil après l'article 1762bis du Code civil par la loi du 20 février 1991.

En effet, cette disposition est confuse et ne laisse aucun choix au bailleur : c'est le locataire qui décide de l'affectation de l'immeuble loué comme résidence principale.

Il y a dès lors lieu de la simplifier et de prévoir que l'accord des parties est nécessaire pour que l'immeuble soit affecté à la résidence principale du preneur.

Moyennant quelques aménagements, nous conservons le principe selon lequel toute clause interdisant l'affectation des lieux loués à la résidence principale du preneur doit être appuyée par une justification sérieuse.

Nº 2 DE MM. DESMEDT ET FORET

Art. 5

Supprimer cet article.

Justification

Nous estimons que c'est au juge qu'il revient de déterminer si un bien loué répond ou non aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité. C'est donc lui qui détermine quelles sont ces exigences.

Quant aux conséquences qui découlent de la non-conformité du bien loué à ces exigences, la jurisprudence les a clairement énoncées.

Nº 3 DE MM. DESMEDT ET FORET

(Amendement subsidiaire à l'amendement nº 2)

Art. 5

Dans le texte proposé, au premier alinéa, remplacer le mot « fixe » par les mots « après avoir consulté les associations de propriétaires et de locataires, détermine ».

Justification

Lors des réunions de la commission d'évaluation de la « loi Wathelet », les représentants des associations de locataires et de propriétaires avaient atteint un accord sur les critères minimaux auxquels doit répondre un logement. Etant donné qu'un accord existe entre les représentants des personnes concernées directement par cette mesure, il est indiqué que le Roi consulte les deux groupes pour rechercher si les critères proposés par Lui rencontrent leur approbation.

Nº 4 DE MM. DESMEDT ET FORET

(Amendement subsidiaire à l'amendement nº 2)

Art. 5

Dans le texte proposé :

A. au deuxième alinéa, entre les mots « avec les conditions de l'alinéa premier » et les mots « soit de demander » insérer les mots « lorsque celle-ci est possible »;

B. entre les deuxième et troisième alinéas, insérer l'alinéa suivant :

« Le juge se prononce sur l'exécution des travaux demandés, en tenant compte des intérêts respectifs des parties et des possibilités financières du bailleur. Si ces travaux s'élèvent à plus de deux ans de loyer, l'exécution de l'obligation du bailleur de délivrer le bien dans l'état prévu à l'alinéa 1er , est présumée impossible. »

Justification

Selon l'article 1184 du Code civil, « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisferait point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts ... ».

Selon cette disposition, si le bailleur n'exécute pas son obligation de délivrance (sachant que le bien doit répondre aux conditions élémentaires de salubrité, etc.), le locataire peut le contraindre à exécuter le contrat, pour peu que l'exécution soit possible.

Cette dernière condition est notamment fonction des moyens financiers du bailleur. L'intention du législateur ne peut être d'obliger le bailleur à effectuer des investissements qu'il ne peut raisonnablement supporter.

L'exécution forcée des travaux doit en outre être ordonnée en fonction du loyer effectivement payé, faute de quoi on pourrait contraindre le bailleur à restaurer complètement un bien qui présente des défauts structurels. L'impossibilité de délivrer le bien aux conditions prévues par la loi est démontrée lorsque le coût des travaux excède deux années de loyer.

Nº 5 DE MM. DESMEDT ET FORET

(Amendement subsidiaire à l'amendement nº 2)

Art. 5

Compléter le texte proposé par l'alinéa suivant :

« Le juge détermine le nouveau loyer qui sera exigible à partir de la fin des travaux prescrits. Si dans ce cas, le loyer est majoré d'au moins 25 %, le preneur, par dérogation à l'article 3, § 5, n'est redevable que de la moitié de l'indemnité prévue en cas de rupture au cours du premier triennat. »

Justification

Il est fort possible que, lors de la conclusion du contrat, le loyer soit fixé en fonction de l'état défectueux du bien loué (par exemple, un bien qui se louerait normalement à 12 000 francs par mois, est loué à 7 000 francs). Le bailleur est condamné à effectuer des travaux de remise en état. L'équité commande qu'après la fin des travaux, le loyer soit adapté à l'état amélioré du bien. Sinon, les preneurs pourraient abuser de cette disposition en prenant à bail des habitations en mauvais état pour un loyer très bas, contraindre ensuite le bailleur à adapter le bien pour pouvoir bénéficier finalement d'un loyer qui n'est plus en rapport avec l'état de celui-ci.

Le preneur qui serait dans l'incapacité financière d'assumer cette augmentation peut, conformément à l'article 3, § 5, de la loi actuelle, mettre fin au bail à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Nous prévoyons dans notre amendement un correctif afin de diminuer de moitié l'indemnité normalement due en cas de rupture du contrat dans le courant du premier triennat.

Nº 6 DE MM. DESMEDT ET FORET

(Amendement subsidiaire à l'amendement nº 2)

Art. 5

Compléter le texte proposé par l'alinéa suivant :

« Le preneur doit, à peine de nullité, introduire son action en résolution du contrat ou en exécution des travaux nécessaires, dans les trois mois de l'entrée en vigueur du contrat. »

Justification

L'actuel article 2 de la loi du 20 février 1991 prévoit à juste titre que le jugement intervient sur base de l'état dans lequel le bien se trouve au moment où le preneur prend possession du bien.

Il faut éviter que le preneur introduise son action au moment où l'état du bien lors de l'entrée en vigueur du contrat ne peut plus être démontré.

En outre, la sécurité juridique du bailleur doit également être garantie. Il est donc équitable de prévoir un délai pour l'intentement de la procédure.

On évite par là que le preneur n'invoque ce moyen de résolution, par exemple pour mettre fin au contrat en cours et échapper à ses obligations légales et contractuelles.

Nº 7 DE MM. DESMEDT ET FORET

Art. 6

Remplacer cet article par la disposition suivante :

« Art. 6. ­ L'article 3 de la même section II est remplacé par la disposition suivante :

« Art. 3. ­ § 1 er . Si aucune durée n'est convenue dans le bail, celui-ci est présumé conclu pour une durée de trois années prenant cours à la date d'entrée en vigueur du bail. Si celle-ci n'est pas définie, elle peut être établie par toute voie de droit.

À l'issue des trois ans, le bailleur ou le preneur peut mettre fin au bail moyennant un préavis de six mois pour le bailleur et de trois mois pour le preneur; à défaut, le bail est prorogé pour une même durée de trois années.

§ 2. Si un bail est conclu pour une durée déterminée, les parties peuvent convenir d'une ou plusieurs échéances intermédiaires.

Le bailleur ou le preneur peut mettre fin au bail à chaque échéance intermédiaire moyennant un préavis d'au moins six mois pour le bailleur et de trois mois pour le preneur.

Si le preneur est maintenu dans les lieux à l'échéance finale du bail, celui-ci est renouvelé, aux mêmes conditions, sous réserve de la durée qui est déterminée conformément au § 1 er du présent article.

§ 3. Si en raison de circonstances exceptionnelles et personnelles le preneur désire mettre fin anticipativement au bail, il peut le faire à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours des trois premières années du contrat de bail, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année. »

Justification

Nous proposons de remplacer le texte actuel de l'article 3 de la même section II par un nouveau libellé.

Nous avons déjà souligné que le système mis en place par la nouvelle législation est beaucoup trop compliqué et suscite de nombreuses interrogations chez les commentateurs et chez les praticiens.

Il est dès lors proposé de remplacer le système d'un bail légal de « 9 ans » par un bail légal de « 3 ans ».

Le libellé retenu dans le cadre de la présente proposition de loi simplifie radicalement l'article 3 de la même section II en ramenant la durée légale des baux à durée indéterminée à trois ans renouvelables. Cette durée étant raisonnable et conforme à la pratique courante, il n'y a plus lieu de faire intervenir une quelconque interruption par le bailleur pour occupation personnelle, travaux ou sans motif quelconque moyennant une indemnité. La sécurité du preneur est donc totale pendant une période de trois ans au moins. À défaut de préavis, le bail est prorogé pour une même durée de 3 années.

Le § 2 du nouveau libellé proposé pour l'article 3 retient le principe de la liberté contractuelle pour les baux à durée déterminée. Ces derniers peuvent, de plus, comporter des échéances intermédiaires tels que cela existait précédemment dans la pratique du bail 3, 6, 9. Sans compter que pour assurer la sécurité des parties et spécialement du preneur, ces baux sont reconduits si le preneur se maintient dans les lieux sans protestation du bailleur.

Le § 3 du nouveau libellé proposé pour l'article 3 permet enfin au seul preneur de rompre le bail à tout moment en raison de circonstances exceptionnelles et personnelles, moyennant un préavis de trois mois. Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours des trois premières années du contrat de bail, le bailleur aura droit à une indemnité dégressive. Notons que si le bail est reconduit tacitement, il faut considérer que l'entrée en vigueur du bail initial sert de point de départ au calcul du délai de 3 ans.

Par circonstances exceptionnelles et personnelles, nous visons par exemple un changement du lieu de travail qui était imprévisible, des modifications inopinées dans la composition de la famille qui occupait le logement, un accident provoquant un handicap tel que les lieux ne sont plus adaptés, ...

Nº 8 DE MM. DESMEDT ET FORET

(Amendement subsidiaire à l'amendement nº 7)

Art. 6

Au 5º, dans le nouvel alinéa proposé, supprimer les mots « S'il y est contraint ».

Justification

Cette expression est superfétatoire et le terme « contraint » inopportun.

Nº 9 DE MM. DESMEDT ET FORET

(Amendement subsidiaire à l'amendement nº 7)

Art. 6

Au 7º, compléter le texte proposé par ce qui suit :

« Lorsque le preneur met fin au bail, il ne peut invoquer les dispositions de l'article 11. »

Justification

Le preneur ayant signifié son congé ­ il doit respecter un préavis de trois mois (article 5) ­ le bailleur prend des dispositions pour la relocation et la remise en état de l'appartement. Il est même possible qu'il le reloue, et, en tout cas, engage des frais d'annonce,...

Il est donc logique que le preneur ne puisse pas, ensuite, se prévaloir de circonstances exceptionnelles (article 11) qui seraient très préjudiciables au bailleur, voire aux futurs locataires.

Nº 10 DE MM. DESMEDT ET FORET

(Amendement subsidiaire à l'amendement nº 7)

Art. 6

Au 7º, compléter le texte proposé par l'alinéa suivant :

« Si le bailleur met fin au bail conformément au paragraphe 4 et que le preneur signifie un contre-préavis, l'indemnité à charge du bailleur est diminuée de moitié. »

Justification

Si le bailleur met fin au bail sans motif, il est tenu au paiement d'une indemnité de six ou neuf mois de loyer selon que le bail prend fin après le premier ou le deuxième triennat.

En outre, le bailleur ne peut mettre fin au bail que moyennant un préavis de six mois.

Le projet de loi actuel améliore la loi du 20 février 1991 en permettant au preneur de signifier un contre-préavis d'un mois. Si celui-ci fait usage de cette latitude, le bailleur devra non seulement payer une indemnité de neuf ou six mois de loyer mais également endurer la perte de loyer pendant les mois restant à courir. Il est équitable de diminuer de moitié cette indemnité.

Nº 11 DE MM. DESMEDT ET FORET

(Amendement subsidiaire à l'amendement nº 7)

Art. 6

Au 8º, remplacer le troisième alinéa du § 6 proposé par la phrase suivante :

« Il ne peut être prorogé que par écrit et, à l'exception de la durée, aux mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans. »

Justification

De nombreuses situations rencontrées par les locataires exigent de pouvoir conclure des baux de courte durée successifs. Si on respecte une durée totale maximale de trois ans, aucune raison ne justifie de ne permettre qu'une seule prorogation.

Dès lors que l'on prévoit l'exigence d'un écrit et le respect des mêmes conditions, notamment du loyer, il nous paraît opportun de permettre la prorogation pour une durée différente de celle prévue dans le contrat originaire. À défaut, il serait impossible de prolonger un bail de deux ans, ne fut-ce que pour un an.

Nº 12 DE MM. DESMEDT ET FORET

Art. 8

Remplacer cet article par la disposition suivante :

« Art. 8. ­ L'article 6 de la même section II est remplacé par la disposition suivante :

« Art. 6. ­ § 1er . Si elle n'a pas été exclue expressément, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due une fois par année de location à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail ou au 1er janvier pour les baux antérieurs au 1er janvier 1981, dans les conditions prévues à l'article 1728bis.

Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite et n'a d'effet pour le passé que pour les douze mois précédant celui de la demande.

§ 2. Les sommes que le preneur aurait payées en matière d'indexation, au-delà de celles dues en application de la loi ou de la convention lui seront remboursées à sa demande. Celle-ci devra être adressée au bailleur par lettre recommandée à la poste.

La restitution n'est toutefois exigible que pour des montants échus et payés au cours des deux années qui précèdent cette demande.

L'action en recouvrement se prescrit dans un délai d'un an comme prévu à l'article 2273. »

Justification

Il est proposé ici de remplacer le texte actuel de l'article 6 de la même section II par un nouveau libellé qui tient compte des remarques suivantes.

1. Critique du texte en projet :

L'intention du législateur est de garantir une meilleure stabilité de logement au preneur grâce à des contrats de longue durée (neuf ans).

Or, cet article vise à contraindre le bailleur à conclure un bail écrit et il y a de sérieuses chances qu'il en profite pour proposer un bail de courte durée à son candidat preneur, tout en s'assurant de pouvoir indexer le loyer.

La loi du 20 février 1991 a justement, dans son article 6, consacré le principe inverse à celui de la disposition critiquée. À moins que cette faculté ne soit « expressément exclue » par le contrat, le loyer est annuellement adaptable à l'évolution du coût de la vie. Cette règle a été instaurée à juste titre parce que tous les contrats verbaux qui jusqu'alors étaient résiliables à tout moment moyennant un préavis de six mois pour le bailleur et de trois mois pour le preneur, se trouvaient transformés par la loi en baux de longue durée de neuf ans.

Si jusqu'alors on pouvait indexer le bail à tout moment, la loi rendait désormais cela impossible.

L'exposé des motifs de la loi du 20 février 1991 énonçait : « La loi en projet autorise, pour tous les contrats qu'elle vise, l'adaptation du loyer au coût de la vie, et cela même si elle n'a pas été convenue entre parties. Cette disposition ... aligne le revenu que constitue pour le bailleur le loyer qu'il perçoit, sur l'ensemble des autres revenus qu'il est désormais convenu d'indexer. »

On ne voit pas pourquoi cette motivation devrait être battue en brèche aujourd'hui.

Quelle justification peut-on invoquer pour dénier au bailleur le droit à l'indexation ? Cette adaptation n'est pas une augmentation du loyer mais uniquement le maintien d'un rapport entre le loyer et la dévaluation monétaire.

Supprimer l'indexation annuelle du loyer implique que pendant neuf ans le bailleur voie son revenu diminuer annuellement et que le locataire paie de moins en moins de loyer. Ainsi, pendant la période de 1987 à 1995, les loyers auraient baissé de 20 %.

Remarquons également que l'impossibilité éventuelle d'indexer les loyers n'a pas été discutée par la commission d'évaluation et que les représentants des locataires ne semblent pas être demandeurs à cet égard.

Enfin, cette disposition risque de renforcer l'insécurité juridique dans la mesure où il existe une controverse sur la définition du bail verbal : un bail écrit de trois ans qui est automatiquement prolongé pour six ans faute de congé signifié dans le délai légal reste-t-il un bail écrit ou devient-il verbal ... ou « légal » ?

2. Présentation de notre amendement :

Sur base des différentes lois en matière de blocage des loyers, les baux antérieurs au 1er janvier 1981 ont été indexés depuis des années au 1er janvier de chaque année. Tel n'a cependant pas été le cas pour les baux postérieurs au 1er janvier 1981 qui, eux, ont été indexés à la date anniversaire d'entrée en vigueur du bail.

Dès lors, pour des questions de sécurité juridique évidentes qu'il est inutile d'expliquer davantage, il y a lieu de prévoir que pour les baux antérieurs au 1er janvier 1981, l'indexation se fera au 1er janvier de chaque année. Il convient de compléter le premier alinéa de l'actuel article 6 de la même section II en ce sens.

Le deuxième alinéa de ce même article 6 prévoit que la demande d'indexation n'a aucun effet rétroactif sauf pour les trois mois précédant la demande.

Or, l'index n'est connu qu'en fin de mois, par définition. Pour peu que le bailleur soit absent, malade, blessé ou décédé, il est évident qu'un délai d'un mois, voire même de plus de trois mois, s'écoulera avant que lui ou ses ayants droit puissent demander une indexation au preneur. La gestion locative devient d'autant plus difficile.

Par ailleurs, l'article 2273 du Code civil a toujours été interprété comme donnant la possibilité au bailleur de réclamer l'indexation pendant un délai d'un an et ceci n'a jamais été contesté. Cette position est d'autant plus logique que le preneur dispose d'un délai de cinq ans pour réclamer les indus. Il y a là un déséquilibre nouveau.

En conséquence, les mots « les trois mois » retenus au second alinéa de l'article 6 sont remplacés par les mots « les douze mois ».

Dans le nouveau texte proposé, les deux alinéas de l'actuel article 6 de la section II constitueront le premier paragraphe du nouvel article 6 que nous proposons.

En effet, nous proposons d'insérer un second paragraphe à cet article 6.

L'article 1728quater actuel prévoit que les sommes payées par le preneur au-delà de celles dues par la loi (notamment les indexations erronées) sont exigibles pour des montants payés au cours des cinq années qui précèdent la demande.

Par contre, comme explicité déjà ci-avant, pour les indexations non réclamées par le bailleur, ce dernier ne peut remonter que de trois mois.

Cette discrimination est illogique et il est dès lors proposé de ramener le délai donné au preneur de cinq ans à deux ans.

Nº 13 DE MM. DESMEDT ET FORET

Art. 9

Remplacer cet article par la disposition suivante :

« Art. 9. ­ L'article 7 de la même section II est abrogé. »

Justification

Cet article vise à supprimer purement et simplement l'article 7 de la même section II.

En effet, cette disposition ne se justifie plus à partir du moment où l'article 3 de la même section est fondamentalement modifié dans le cadre de la présente proposition de loi.

Il est en outre indéniable qu'une telle disposition est particulièrement difficile à mettre en oeuvre et entraîne un encombrement des prétoires.

Nº 14 DE MM. DESMEDT ET FORET

(Amendement subsidiaire à l'amendement nº 13)

Art. 9

A. Supprimer le 1º;

B. Supprimer le 3º.

Justification

a) Cet amendement est le complément à notre amendement nº 5 qui prévoit explicitement que le juge déterminera le nouveau loyer exigible à partir de l'achèvement des travaux prescrits.

b) Comme le précise le Conseil d'État dans son avis (doc. Chambre nº 717/1, p. 26), « on peut se demander si l'effectivité de la disposition qui est prévue par l'article 7, § 1er bis , en projet ne risque pas d'être fort aléatoire, compte tenu de la difficulté de pouvoir déterminer de manière certaine tous les éléments qui sont à prendre en considération pour l'application de cette disposition ».

En outre, la commission instaurée par le ministre de la Justice pour évaluer la loi du 20 février 1991 est arrivée à un accord sur certains points non négligeables. Cette commission se composait notamment de représentants des locataires et des propriétaires. Le consensus auquel on est arrivé reposait sur un équilibre approximatif qui devait être respecté le mieux possible par le législateur.

La loi du 20 février 1991 n'avait aucunement pour but de soustraire le développement des loyers aux mécanismes du marché, au contraire de l'article 9, 3º, du projet.

Le problème de la détermination du loyer dans les contrats de courte durée successifs, s'il fut évoqué lors de la commission d'évaluation, ne fit pas l'objet d'un accord dans le sens du projet actuel.

L'introduction de cette disposition, menace l'équilibre précaire qui était à la base du consensus entre propriétaires et locataires.

En outre, depuis l'entrée en vigueur de la loi du 20 février 1991, le nombre de contrats de courte durée a fortement diminué par rapport aux baux de la durée normale de neuf ans.

Nº 15 DE MM. DESMEDT ET FORET

(Amendement subsidiaire à l'amendement nº 14, b )

Art. 9

Au 3º, insérer entre le premier et le second alinéa du § 1er bis proposé, un nouvel alinéa rédigé comme suit :

« Les termes « circonstances nouvelles » recouvrent la même acceptation que celle des termes identiques utilisés au § 1er du présent article. »

Justification

Le présent article, ainsi que l'exposé des motifs qui dispose que « l'évolution générale du marché immobilier ou du marché locatif ne peut pas constituer en soi une nouvelle circonstance au sens de l'article 9, 3º, du projet (le nouvel article 7, § 1er bis ) », ne répond nullement à l'objection formulée par le Conseil d'État. Dans son avis (doc. Chambre nº 717/1, p. 26), celui-ci estime qu'il serait incohérent qu'une même notion soit comprise différemment, selon qu'il est fait application d'un paragraphe ou d'un autre du même article ». Or, rappelons que les travaux préparatoires de la loi du 20 février 1991 ont, sans ambiguïté, précisé que l'évolution du marché pouvait constituer une circonstance nouvelle justifiant une hausse de loyer, au sens de l'article 7, § 1er .

Nº 16 DE MM. DESMEDT ET FORET

Art. 12bis (nouveau)

Insérer un article 12bis (nouveau), libellé comme suit :

« Art. 12bis. ­ L'article 11 de la même section II est remplacé par la disposition suivante :

« Art. 11. ­ Lorsque le bail vient à échéance ou prend fin par l'effet d'un congé, le preneur peut demander une prorogation pour autant qu'il justifie de circonstances exceptionnelles.

À peine de nullité, cette prorogation est demandée au bailleur par lettre recommandée à la poste, au plus tard deux mois avant l'expiration du bail.

Par dérogation à l'alinéa précédent, lorsque le bail prend fin par l'effet d'un congé notifié par l'acquéreur visé à l'article 9, alinéa 2, de la présente section, la prorogation doit, à peine de nullité, lui être demandée par lettre recommandée à la poste au plus tard dans les quinze jours suivant la notification du congé.

À défaut d'accord entre les parties, le juge peut accorder la prorogation en tenant compte de l'intérêt des deux parties. Il en fixe la durée qui ne peut excéder un an. Il peut également, s'il l'estime équitable, accorder dans ce cas une augmentation de loyer au bailleur qui lui en fait la demande. »

Justification

Nous suggérons de remplacer le texte actuel de l'article 11 de la même section II par un nouveau libellé.

Tout d'abord, il y a lieu de prévoir que la prorogation ne peut être demandée au bailleur qu'au plus tard trois mois avant l'expiration du bail. En effet, le délai d'un mois tel que retenu dans la disposition actuelle est beaucoup trop bref.

Une exception toutefois : si le congé est notifié par le nouvel acquéreur du bien conformément à l'article 9, alinéa 2, de la même section II, la demande doit être adressée à cet acquéreur dans les quinze jours qui suivent la notification du congé.

Ensuite, nous proposons de supprimer toute référence au grand âge éventuel d'une des parties. Cette disposition n'ajoute rien au pouvoir d'appréciation du juge et est donc superflue. D'ailleurs, on pourrait tout aussi bien viser les personnes handicapées mentales ou physiques, les femmes seules vivant avec des enfants en bas âge,... De plus, une référence aussi expresse à une catégorie de locataire peut se révéler néfaste : certains bailleurs ont parfois tendance à refuser de contracter un bail avec les locataires « de grand âge », craignant les contraintes supplémentaires.

Par ailleurs, les pouvoirs donnés au juge quant à la fixation de la durée de la prorogation doivent être limités. Dans l'état actuel des choses, ce pouvoir est exorbitant. Rien n'empêche un juge de paix d'accorder une prorogation de cinq, dix ou vingt ans. Il y a lieu de prévoir une limite maximale d'un an.

Enfin, les quatrième et cinquième alinéas de l'actuel article 11 doivent être supprimés. La prorogation doit présenter un caractère exceptionnel et non devenir la règle générale. Nous ne comprenons pas pourquoi, après avoir obtenu une première prorogation, un locataire pourrait en obtenir une seconde.

Nº 17 DE MM. DESMEDT ET FORET

Art. 12ter (nouveau)

Insérer un article 12ter (nouveau), libellé comme suit :

« Art. 12ter. ­ Un article 13 (nouveau), rédigé comme suit, est inséré dans la même section II :

« Art. 13. ­ À défaut de décret, d'ordonnance ou d'arrêté contraires propres à la Région wallonne, à la Région flamande ou à la Région bruxelloise, les dispositions de la présente section s'appliquent également au logement social. »

Justification

Cette disposition précise qu'à défaut de réglementation contraire propre à la Région flamande, à la Région wallonne ou à la Région bruxelloise, les dispositions de la présente section s'appliquent également au logement social.

Le rapport de la Commission d'évaluation souligne à juste titre que « la jurisprudence (...) admet la compétence réglementaire du pouvoir régional sous réserve de l'application de la loi fédérale en cas de carence du législateur régional. »

Or, nous voyons mal pour quelles raisons les locataires sociaux qui, par définition, ont affecté leur logement à leur résidence principale, ne pourraient pas bénéficier des protections prévues dans cette même section II. Quelle est la différence entre le logement principal d'un locataire privé et le logement principal d'un locataire social ?

Rappelons donc que tant la doctrine que la jurisprudence s'accordent à souligner le caractère hybride de la relation juridique existant entre le locataire social et la société agréée de logement : tantôt le droit commun du bail à loyer, tantôt la réglementation administrative des baux sociaux est applicable.

Nº 18 DE MM. DESMEDT ET FORET

Art. 16 (nouveau)

Ajouter un article 16 (nouveau), libellé comme suit :

« Art. 16. ­ La présente loi entre en vigueur six mois après sa publication au Moniteur belge. »

Justification

Afin de permettre une publicité et une diffusion suffisante dans le grand public, il est prévu que la loi n'entrera en vigueur que six mois après sa publication au Moniteur belge .

Claude DESMEDT.
Michel FORET.