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11 MARS 1996
I. Objectifs
Cette proposition a pour but de soumettre, chez le locataire, la déductibilité des locations à usage professionnel à titre de frais professionnels à la condition de déclarer cet usage, afin de protéger les propriétaires d'immeubles contre une déduction par les locataires au mépris du bail.
Aussi, il est proposé de ne considérer le loyer et les charges locatives afférents aux immeubles ou parties d'immeubles affectés à l'exercice de la profession comme frais professionnels, que si le locataire prouve que le propriétaire a permis l'affectation professionnelle. Le locataire devra donc montrer à cette fin l'accord du propriétaire sur cette affectation.
Ceci évitera des déductions abusives chez certains locataires entraînant une taxation alourdie chez les propriétaires désarmés devant cette situation.
1. Lorsqu'un propriétaire donne un immeuble, sis en Belgique, en location à une personne physique qui le loue à usage privé (c'est-à-dire ne l'affecte ni totalement ni partiellement à l'exercice de son activité professionnelle), le propriétaire est taxé sur la base du revenu cadastral majoré ou non de 25 p.c. selon qu'il s'agit de biens immobiliers non bâtis ou d'autres biens (art. 7, § 1er , 2º, a ), du Code des impôts sur les revenus 1992).
2. Par contre, quand le locataire est soit une personne physique qui affecte totalement ou partiellement le bien pris en location à l'exercice de son activité professionnelle, soit une personne morale de droit public ou privé belge ou étranger, soit une société, association ou groupement ne possédant pas la personnalité juridique, alors le revenu imposable chez le propriétaire comprendra le revenu cadastral augmenté de la partie du montant net du loyer et des charges locatives qui dépasse le revenu cadastral (art. 7, § 1er , 2º, c ), du Code des impôts sur les revenus 1992).
Par montant net, on entend le montant brut diminué pour frais d'entretien et de réparation, de 40 p.c. pour les biens immobiliers bâtis (avec limitation de la déduction forfaitaire à deux tiers du revenu cadastral revalorisé), et de 10 p.c. pour les biens immobiliers non bâtis (art. 13 du Code des impôts sur les revenus 1992).
La ratio legis de cette disposition est la suivante : le législateur a voulu, en 1979, substituer le revenu immobilier réel au revenu forfaitaire dans tous les cas où le loyer et les charges locatives réellement supportables par le locataire pouvaient être contrôlés dans les écritures de celui-ci (J. Malherbe et J. Autenne, « Réformes de la fiscalité immobilière par la loi du 19 juillet 1979 », Journal des Tribunaux, 1980, pp. 55 à 66).
Pour des locations mixtes à usage privé et professionnel, l'ensemble du revenu immobilier sera considéré comme revenu d'un immeuble loué à des fins professionnelles, sauf si le loyer et les charges y afférents sont ventilés en fonction des usages privé et professionnel dans un bail enregistré.
Cette ventilation n'est possible qu'en cas de location à une personne physique (art. 8 du Code des impôts sur les revenus 1992).
Donc, le montant net du loyer et des charges locatives étant souvent supérieur au revenu cadastral, le propriétaire voit sa base d'imposition augmenter, s'il loue à une personne physique qui donne à l'immeuble une affectation professionnelle, ou s'il loue à une société.
Lorsque le propriétaire le sait et l'autorise expressément, notamment par une clause du contrat de bail, il en tient compte dans le calcul du loyer demandé.
Si le locataire n'y est pas autorisé et malgré tout, porte en déduction son loyer à titre de frais professionnels, le propriétaire voit sa base taxable augmenter.
En effet, lorsqu'un immeuble est loué à titre privé avec interdiction pour le locataire d'y installer une activité professionnelle (un cabinet médical, par exemple), il y a là une interdiction pour le locataire de transformer l'affectation du bien, et si, au mépris de cette interdiction, il affecte le bien loué à l'exercice d'une profession et surtout, s'il déduit de ses revenus professionnels tout ou partie du loyer comme frais professionnels, son contrôleur des contributions accepte la plupart du temps cette déduction, sans demander au locataire la preuve de l'affectation professionnelle du loyer. Mais le propriétaire, à l'insu de qui cette déduction a été admise, risque dans ce cas de se voir réclamer un complément d'impôt des personnes physiques sur la base de l'article 7, § 1er , 2º, c ), du Code des impôts sur les revenus 1992, parce que sa déclaration n'a, comme de juste, mentionné que le seul revenu cadastral et non pas le loyer net.
C'est donc au mépris de la convention de bail que le locataire a établi dans l'immeuble une activité professionnelle et opéré la déduction du loyer de ses revenus professionnels.
Le problème ne se pose d'ailleurs normalement que pour les personnes physiques puisque toute location à une société ou à une personne morale sera assimilée à une location à usage professionnel, et le propriétaire doit alors savoir qu'il sera taxé sur le revenu réel net, et non sur le revenu cadastral.
Il nous apparaît que le moyen le plus efficace pour protéger les propriétaires contre ces abus de la part des locataires est d'exiger soit un bail écrit enregistré autorisant les locataires à exercer une activité professionnelle dans les biens loués, soit la preuve écrite de l'autorisation accordée par le propriétaire à son locataire quant à l'affectation professionnelle, ce qui permettra à ceux-ci de revendiquer la déductibilité du loyer comme frais professionnels.
De cette façon, le propriétaire est censé connaître l'usage professionnel de l'immeuble, et adaptera sa déclaration en fonction.
Il est donc proposé d'insérer une disposition dans l'article 54 du Code des impôts sur les revenus 1992, qui soumet certains frais professionnels à des conditions.
Il est proposé d'introduire un article 54, § 1er , qui impose la production soit d'un contrat de bail enregistré comportant une clause permettant l'affectation professionnelle de l'immeuble, soit la preuve écrite de l'autorisation accordée par le propriétaire à son locataire quant à l'affectation professionnelle, afin de permettre la déductibilité du loyer comme frais professionnels.
Corrélativement, l'article 54 actuel devient l'article 54, § 2.
| Philippe CHARLIER. |
Article premier
La présente loi règle une matière visée à l'article 78 de la Constitution.
Art. 2
Dans l'article 54 du Code des impôts sur les revenus 1992, tel que modifié par la loi du 28 juillet 1992, et dont le texte actuel formera le § 2, il est inséré un § 1er , libellé comme suit :
« § 1er . Le loyer et les charges locatives afférents aux immeubles ou parties d'immeubles affectés à l'exercice de la profession visés à l'article 52, 1º, ne sont considérés comme frais professionnels que si le locataire produit, soit le contrat de bail enregistré y afférent et comportant une clause permettant l'affectation professionnelle des immeubles ou parties d'immeubles, soit la preuve écrite de l'autorisation accordée par le propriétaire à son locataire quant à l'affectation professionnelle. »
Art. 3
La présente loi entre en vigueur le 1er janvier qui suit sa publication au Moniteur belge.
| Philippe CHARLIER. |