1-159/2 | 1-159/2 |
21 NOVEMBER 1995
Art. 2
Dit artikel aan te vullen met de volgende leden :
« De huurovereenkomst wordt niet verlengd indien de verhuurder, vóór de inwerkingtreding van deze wet, met een nieuwe huurder een schriftelijk en geregistreerd contract heeft gesloten.
Ze wordt evenmin verlengd indien de verhuurder de opzegging uitdrukkelijk heeft gemotiveerd overeenkomstig artikel 3, § 3, van afdeling 2, hoofdstuk II, titel VIII, boek III, van het Burgerlijk Wetboek. »
Verantwoording
Zoals de Raad van State heeft onderstreept, heeft dit wetsontwerp de facto terugwerkende kracht. Het doet ook rechtsonzekerheid ontstaan, bijvoorbeeld wanneer de verhuurder opzegging heeft gedaan en een nieuw huurcontract heeft gesloten met een andere huurder die zelf zijn lopende huurovereenkomst heeft opgezegd.
Die huurder zou dan ten gevolge van deze wetgeving zonder woning kunnen komen te zitten.
Met het oog op de rechtszekerheid dient dus te worden voorkomen dat een dergelijke situatie kan voortvloeien uit de toepassing van de nieuwe wet.
Voorts moet duidelijk worden gesteld dat de opzeggingen die worden gedaan voor het uitvoeren van belangrijke werkzaamheden, niet onder deze wet vallen.
Art. 3bis (nieuw)
Een artikel 3bis (nieuw) in te voegen, luidende :
« Art. 3bis. Tot 28 februari 1996 kan de verhuurder zonder motivering de overeenkomstig de voorwaarden van artikel 2 verlengde huurovereenkomst opzeggen, mits hij een opzeggingstermijn van zes maanden in acht neemt en een vergoeding betaalt die overeenstemt met het bedrag van drie maanden huur. »
Verantwoording
De wet van 20 februari 1991 stelt de verhuurder in staat een einde te maken aan de huurovereenkomst, zonder motivering maar met een vergoeding, op het einde van de eerste en de tweede periode van drie jaar.
Het amendement bepaalt dat dit ook mogelijk wordt op het einde van de derde periode van drie jaar aangezien de huurovereenkomst automatisch wordt verlengd.
Dit amendement moet worden gezien tegen de achtergrond van eventuele nieuwe soortgelijke wetgeving die de huurovereenkomst later zou verlengen tot na 31 december 1996.
Art. 3ter (nieuw)
Een artikel 3ter (nieuw) in te voegen, luidende :
« Art. 3ter. In afwijking van de termijn bepaald in artikel 3, § 3, van afdeling 2, hoofdstuk II, titel VIII, boek III, van het Burgerlijk Wetboek kan de huurder, met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand, een einde maken aan de bij deze wet verlengde huurovereenkomst. »
Verantwoording
Dit amendement wil de huurder in staat stellen afstand te doen van de verlenging op grond van het feit dat hij reeds een andere huurovereenkomst heeft gesloten.
Art. 3quater (nieuw)
Een artikel 3quater (nieuw) in te voegen, luidende :
« Art. 3quater. Tot 31 december 1995 kan de verhuurder opnieuw opzegging doen voor een termijn van zes maanden om, overeenkomstig artikel 3, § 3, van afdeling 2, hoofdstuk II, titel VIII, boek III, van het Burgerlijk Wetboek, werkzaamheden uit te voeren aan het verhuurde goed. »
Verantwoording
Aangezien de in deze wet bedoelde huurovereenkomsten op 31 december 1995 eindigen bij een gewone niet-gemotiveerde opzegging, is het mogelijk dat de verhuurder het niet nodig heeft geacht te vermelden dat belangrijke werkzaamheden waren voorzien.
Aangezien de huurovereenkomst thans automatisch wordt verlengd, moet de verhuurder de mogelijkheid krijgen een nieuwe opzegging te doen op grond van de uitvoering van werken, zoals bepaald in de wet van 20 februari 1991.
| Claude DESMEDT. |
(Hoofdamendement)
Art. 2
Dit artikel te vervangen als volgt :
« De gevolgen van de door de verhuurder gedane opzegging om op 31 december 1995 een einde te maken aan de huurovereenkomsten die, met toepassing van artikel 16 van de wet van 20 februari 1991 houdende wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur geacht worden te zijn ingegaan op 1 januari 1987, worden gedurende een jaar geschorst tot 31 december 1996. »
Verantwoording
Dit amendement wil de tekst in overeenstemming brengen met wat te lezen staat in de memorie van toelichting van de Regering : « In afwachting daarvan moet er een maatregel worden genomen om alle opzeggingen die door de verhuurders op geldige wijze vóór 30 juni 1995 zijn betekend, met een jaar te verlengen, tot 31 december 1996. » (gedr. st. Kamer 133/1, blz. 2).
Dit amendement zorgt ervoor dat de verhuurder die de wet zorgvuldig heeft toegepast door een opzeggingstermijn van zes maanden in acht te nemen en de overeenkomst vóór 30 juni 1995 op te zeggen, niet opnieuw tot een dergelijke opzegging moet overgaan en een nieuwe uitgave moet doen voor het aangetekend versturen van de opzegging. Deze wet dient niet om « De Post » van extra geld te voorzien via 200 000 tot 400 000 bijkomende aangetekende brieven (indien deze cijfers al juist zouden zijn, quod non ).
(Subsidiair)
Art. 2
Dit artikel aan te vullen met een tweede lid, luidende :
« Elke huurovereenkomst die betrekking heeft op dezelfde woning en die gesloten is met een nieuwe huurder, is nietig. Ongeacht enige aansprakelijkheidsvordering is de Belgische Staat een forfaitaire schadevergoeding van 5 000 frank verschuldigd aan de partijen die een dergelijke overeenkomst met vaste dagtekening hebben gesloten vóór 16 november 1995. »
Verantwoording
Dit amendement wil duidelijk maken wat er moet gebeuren met huurovereenkomsten die betrekking hebben op dezelfde woning en die gesloten zijn met nieuwe huurders nadat de overeenkomst door de verhuurder op geldige wijze is opgezegd.
Het is de bedoeling in de wetsbepaling het algemene beginsel op te nemen dat « fait du prince » wordt genoemd en waarnaar de minister bij de bespreking van het ontwerp in de Kamer verwezen heeft. Op die manier zullen heel wat betwistingen voor de rechtbank worden voorkomen.
Om daarenboven alle benadeelden een schadevergoeding te kunnen toekennen zonder dat ze daarvoor verplicht worden bij de rechtbank een aansprakelijkheidsvordering in te stellen wat neerkomt op een lange en dure procedure is het wenselijk dat de Staat die benadeelden een forfaitaire vergoeding van 5 000 frank uitkeert, voor zover hun overeenkomst een vaste dagtekening heeft. Om fraude te voorkomen wordt de datum waarop het ontwerp in de Kamer is goedgekeurd als referentiedatum gebruikt.
Deze bepaling doet geen afbreuk aan de andere vorderingen die de benadeelde zou kunnen instellen.
| Michel FORET. Claude DESMEDT. |
Art. 3ter (nieuw)
Een artikel 3ter (nieuw) in te voegen, luidende :
« Art. 3ter. In afwijking van de termijn bepaald in artikel 7 van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek, kan elk van de partijen tot 29 februari 1996 de vrederechter conform de voorwaarden bepaald in bovengenoemd artikel om de herziening verzoeken van de huurprijs en van de forfaitaire kosten en lasten in verband met een huurovereenkomst die door de onderhavige wet wordt verlengd. »
Verantwoording
Uit opportuniteitsoverwegingen ten aanzien van een huurder die het pand reeds lange tijd huurt en rekening houdend met het feit dat de huurovereenkomst in ieder geval toch zou worden beëindigd op 31 december 1995, hebben bepaalde verhuurders voor 30 juni 1992 geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid die artikel 7 van afdeling II hen bood.
Het amendement strekt ertoe hen die mogelijkheid te laten na afloop van de derde driejarige periode. De wet bood hen die mogelijkheid namelijk reeds na het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode.
| Michel FORET. |
Art. 2
Dit artikel te vervangen als volgt :
« Alle huurovereenkomsten die, als gevolg van een door de huurder gedane opzegging overeenkomstig artikel 3 van de wet van 20 februari 1991 houdende wijziging van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur, tussen 31 december 1995 en 31 december 1996 verstrijken, worden met één jaar verlengd. »
Verantwoording
Het wetsontwerp schendt op grove wijze het gelijkheidsbeginsel.
In de vorm zoals het door de Kamer van volksvertegenwoordigers is aangenomen, zouden enkel de huurovereenkomsten worden verlengd die geacht zijn op 1 januari 1987 te zijn aangegaan en die op 31 december 1995 ingevolge opzegging door de verhuurder zouden eindigen.
Huurovereenkomsten die bijvoorbeeld op 2 januari zijn aangegaan voor negen jaar zouden niet worden verlengd. Huurovereenkomsten die niet onder toepassing van artikel 16 vallen maar wel eindigen op 31 december 1995, worden evenmin verlengd.
Er wordt met andere woorden slechts aan één beperkte categorie van huurders een voorlopige bescherming gegeven.
Onderhavig amendement wil de gelijkheid tussen de huurders herstellen door alle huurovereenkomsten met één jaar te verlengen, dit in afwachting van een ruim debat over de wijziging van de woninghuurwet. Deze wijziging ten gronde dient uiteraard vóór 31 december 1996 tot stand te zijn gekomen.
Art. 2
Dit artikel aan te vullen met een tweede lid, luidende :
« Er is geen verlenging indien de verhuurder al een nieuwe overeenkomst heeft gesloten met een nieuwe huurder die vaste datum heeft verkregen, uiterlijk op 21 november 1995. »
Verantwoording
Bij het voorontwerp van wet heeft de Raad van State reeds opgemerkt dat dit de facto terugwerkende kracht heeft.
De terugwerkende kracht van een wet is niet goed te keuren omdat zij de rechtszekerheid en de contractvrijheid schendt.
In dit geval kan de terugwerkende kracht zeer onbillijke gevolgen hebben voor nieuwe huurders.
Wanneer immers de verhuurder tijdig de bestaande huurovereenkomst heeft opgezegd, wanneer er geen nieuwe overeenkomst met de bestaande huurder tot stand is gekomen doch wel een nieuwe overeenkomst met een nieuwe huurder, dan bestaat bij verlenging het gevaar dat de nieuwe huurder op 1 januari 1996 dakloos is ! Deze nieuwe huurder zal immers zelf zijn vroegere woning dienen te verlaten op 31 december 1995.
De minister heeft deze problemen toegegeven gedurende de commissiebesprekingen in de Kamer van volksvertegenwoordigers.
Dit amendement beoogt de woonzekerheid van de betrokken nieuwe huurders te beschermen. De oude huurders die geen nieuwe overeenkomst met dezelfde eigenaar hebben willen afsluiten, zullen immers een andere woning gaan betrekken op 1 januari aanstaande.
De vereiste van een huurovereenkomst die is afgesloten en vaste datum heeft verkregen op heden, wordt gesteld om te vermijden dat er tussen de besprekingen en het van kracht worden van de wet misbruiken zouden plaatsvinden.
| Stef GORIS. |