|
|
Woning - Bewoonbare oppervlakte - Misbruik - Berekeningswijze - Definitie - Overleg
makelaar
bouwnijverheid
onroerend eigendom
woningbeleid
| 28/5/2025 | Verzending vraag (Einde van de antwoordtermijn: 26/6/2025) |
| 26/6/2025 | Antwoord |
Ook gesteld aan : schriftelijke vraag 8-229
De bewoonbare oppervlakte van een woning is een van de belangrijkste criteria voor kopers en verkopers om de waarde van een woning te bepalen. Elke vierkante meter meer of minder, heeft een aanzienlijke invloed op de prijs. Het is dan ook van groot belang dat elke verkoper of makelaar de bewoonbare oppervlakte op dezelfde wijze berekent en adverteert. Zeker bij aankopen op plan is de koper volledig afhankelijk van wat die verkoper of makelaar hem adverteren, aangezien hij de woning nog niet kan bezichtigen.
Vandaag zijn er geen duidelijke regels die bepalen wat er onder «bewoonbare oppervlakte» moet worden verstaan in het kader van de verkoop van onroerend goed. Dat zorgt voor misbruik. Kopers stellen na ondertekening van de verkoopovereenkomst vast dat de werkelijke bewoonbare oppervlakte kleiner is dan wat de makelaar of bouwpromotor had geadverteerd. Dat misbruik wordt in de hand gewerkt door het gebrek aan een wettelijke definitie.
Daarom moet er dringend een eenvormige methode komen om de bewoonbare oppervlakte te meten. Een duidelijke berekeningswijze waarin duidelijk omschreven is wat meetelt en wat niet. Die definitie moet wettelijk worden verankerd, zodat gedupeerden de misleidende verkopers en makelaars juridisch aansprakelijk kunnen stellen.
De problematiek gaat dus over het verstrekken van – correcte, eenduidige – informatie bij de overdracht van een woning. In wezen gaat het om het verstrekken van precontractuele informatie bij een koopovereenkomst. Vlaanderen is daarbij bevoegd voor het huisvestingsbeleid, maar de regeling rond gebruiksrechten (zoals eigendom, erfpacht, algemeen huurrecht, enz.) en het verbintenissen- en contractenrecht zijn – krachtens artikel 35 van de Grondwet – residuaire bevoegdheden van de federale overheid. Overigens is ook de wetgeving op de vastgoedmakelarij een federale aangelegenheid. Op die principes bestaan slechts drie uitzonderingen: sinds de zesde Staatshervorming zijn de Gewesten bevoegd voor de «bijzondere huurregimes», met name pacht, handelshuur en woninghuur. Eigendom en koop zijn daarentegen géén Vlaamse materie. Dit wordt geregeld in het federale Burgerlijk Wetboek. Daarnaast voorziet de federale Wet Breyne bijvoorbeeld ook een specifieke bescherming bij onder meer verkoop op plan en sleutel-op-de-deur-contracten. De vraag of de overheid werk wil maken van een berekeningswijze van «bewoonbare oppervlakte», is dus een vraag die de federale overheid zou moeten beantwoorden. Dit in de persoon van de minister van Justitie en, voor zover het specifiek om vastgoedmakelaars gaat, de minister van Middenstand.
Overwegen de beide ministers werk te maken van deze problematiek en in gesprek te gaan met Vlaams minister van wonen, Melissa Depraetere, om een einde te maken aan die misleidende praktijk?
Daarover door mij schriftelijk bevraagd in het Vlaams Parlement, deelde minister Depraetere mij alvast mee dat zij over deze problematiek zeker in overleg wil gaan.
Volgens het huidige recht, behandelen de artikelen 1616 tot 1623 van het oude Burgerlijk Wetboek de verbintenis tot levering van de verkoper in verband met de oppervlakte bij de verkoop van onroerend goed. Doch is het van belang te onderstrepen dat deze bepalingen een aanvullend karakter hebben en dat het in de notariële praktijk de standaard is geworden om hiervan af te wijken.
Voorts is er reeds een voorstel hangende in de commissie Justitie van de Kamer van volksvertegenwoordigers van het nieuwe boek 7 «Bijzondere contracten» van het Burgerlijk Wetboek. Gelet op het feit dat één van de pijlers van dit nieuwe boek 7 de vereenvoudiging van de kooprechtbepalingen van het oud Burgerlijk Wetboek uitmaakt, met name door de bepalingen te schrappen die afwijken van het gemeen recht, die over het algemeen door de partijen worden gemeden, werd beslist om de bepalingen in verband met de oppervlakte bij de verkoop van onroerend goed niet meer te hernemen, aangezien deze doorgaans worden vermeden in de notariële praktijk bij de verkoop van onroerend goed.
Er is immers nog steeds een dwingende bescherming van de koper gewaarborgd bij artikel 7, c), van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen. Men lijkt het er immers over eens te zijn dat de bij dat artikel vereiste «nauwkeurige beschrijving [...] van de privatieve en van de gemeenschappelijke gedeelten» impliceert dat de oppervlakte van de verkochte privatieve gedeelten wordt vermeld en dat een bevrijdingsbeding niet aan de vereiste van dat artikel zou voldoen.
Evenzo worden bedingen in overeenkomsten gesloten tussen een onderneming en een consument die ertoe strekken «de onderneming het recht te geven eenzijdig te bepalen of het geleverde product aan de bepalingen van de overeenkomst beantwoordt of haar het exclusieve recht te geven om een of ander beding van de overeenkomst te interpreteren» in artikel VI.83, 6°, van het Wetboek van economisch recht als onrechtmatig beschouwd. Men lijkt het erover eens te zijn dat een beding dat de verkoper bevrijdt van zijn aansprakelijkheid met betrekking tot de oppervlakte van de verkochte goederen in strijd zou zijn met dat artikel.
Verder voorziet het gemeen recht reeds in afdoende sancties bij niet-nakoming van een contractuele verbintenis (artikel 5.83 van het Burgerlijk Wetboek), waardoor een afwijkend systeem moeilijk te rechtvaardigen is, zeker in het licht van de vereenvoudiging van de kooprechtbepalingen.
Uiteraard ben ik zeker bereid tot overleg hieromtrent met Vlaams minister van Wonen.