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Habitation - Surface habitable - Abus - Mode de détermination - Définition - Concertation
courtier
industrie du bâtiment
propriété immobilière
politique du logement
| 28/5/2025 | Envoi question (Fin du délai de réponse: 26/6/2025) |
| 26/6/2025 | Réponse |
Aussi posée à : question écrite 8-229
La surface habitable d'une habitation constitue, pour les acquéreurs et les vendeurs, l'un des principaux critères pour la détermination de la valeur d'une habitation. Chaque mètre carré en moins ou en plus se répercute sur le prix. Il est dès lors primordial que chaque vendeur ou agent immobilier détermine la surface habitable de la même manière et l'indique dans l'annonce correctement. Lorsqu'il s'agit d'une vente sur plan, l'acheteur est totalement dépendant des indications faites dans l'annonce par le vendeur ou l'agent immobilier puisqu'il n'est pas encore possible de visiter le bien.
Il n'existe aujourd'hui aucune règle claire précisant ce qu'il y a lieu d'entendre par «surface habitable» dans le cadre de la vente d'un bien immobilier. Cela donne lieu à des abus. Certains acheteurs constatent après la signature de l'acte de vente que la surface habitable réelle est plus petite que ce qu'a indiqué l'agent ou promoteur immobilier dans l'annonce. L'absence de définition légale favorise de tels abus.
Il s'impose donc de définir sans délai une méthode uniforme pour la détermination de la surface habitable et un mode de calcul précis indiquant clairement ce qui doit être pris en compte et ce qui ne doit pas l'être. Cette définition doit être ancrée dans la loi afin que les personnes victimes d'une tromperie puissent engager une action en responsabilité à l'encontre des vendeurs ou agents immobiliers déloyaux.
Le problème concerne donc l'information (correcte et précise) à donner lors du transfert de propriété d'une habitation. Il s'agit au fond des renseignements précontractuels fournis à l'occasion d'une convention de vente. La Flandre est compétente pour la politique du logement, mais la réglementation relative aux droits d'usage (comme la propriété, l'emphytéose, les règles communes à tous les baux, etc.), ainsi que le droit des obligations et des contrats sont, en vertu de l'article 35 de la Constitution, des compétences résiduelles de l'autorité fédérale. La législation relative au courtage immobilier est d'ailleurs également une matière fédérale. Ces principes ne connaissent que trois exceptions: depuis la sixième réforme de l'État, les Régions sont compétentes pour les «régimes particuliers de baux», à savoir le bail à ferme, le bail commercial et le bail de résidence principale. La propriété et l'achat ne font en revanche pas partie des matières flamandes. Ils sont régis par le Code civil fédéral. De plus, la loi Breyne fédérale assure aussi une protection particulière en cas de vente sur plan ou de contrat clé sur porte, entre autres. Il appartient donc à l'autorité fédérale de répondre à la question de savoir si les pouvoirs publics sont prêts à définir un mode de détermination de la «surface habitable». Cette question concerne la ministre de la Justice et, pour ce qui a trait spécifiquement aux agents immobiliers, le ministre des Classes moyennes.
Envisagez-vous, avec votre collègue, de vous pencher sur ce problème et de vous entretenir avec la ministre flamande du Logement, Melissa Depraetere, afin de mettre un terme à cette pratique déloyale?
En réponse à la question écrite que je lui ai adressée à ce sujet au Parlement flamand, la ministre Depraetere a déjà annoncé qu'elle était toute disposée à discuter de cette problématique.
Selon le droit actuel, les articles 1616 à 1623 de l’ancien Code civil traitent de l’obligation de livraison du vendeur en matière de contenance lors de la vente d’un bien immobilier. Il importe toutefois de souligner que ces dispositions ont un caractère supplétif et qu’il est devenu courant dans la pratique notariale de s’en écarter.
Une proposition de nouveau livre 7 «Les contrats spéciaux» du Code civil est en cours d’examen par la commission Justice de la Chambre des représentants. Étant donné que l’un des piliers de ce nouveau livre 7 est la simplification des dispositions de l’ancien Code civil relatives à la vente, notamment en supprimant les dispositions qui s’écartent du droit commun et qui sont généralement évitées par les parties, il a été décidé de ne plus reprendre les dispositions relatives à la contenance dans la vente immobilière, car celles-ci sont généralement évitées dans la pratique notariale lors de la vente d’un immeuble.
Une protection impérative de l’acheteur reste cependant garantie par l’article 7, c), de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction. Il semble en effet admis que la «description précise des parties privatives et des parties communes», telle qu’elle est requise par cet article, implique que soit mentionnée la superficie des parties privatives vendues et qu’une clause exonératoire ne répondrait pas à l’exigence posée par cet article.
De plus, l’article VI.83, 6°, du Code de droit économique répute abusives, dans les contrats conclus entre une entreprise et un consommateur, les clauses ayant pour objet d’«accorder à l’entreprise le droit de déterminer unilatéralement si le produit livré est conforme au contrat, ou lui conférer le droit exclusif d’interpréter une quelconque clause du contrat». Il semble admis qu’une clause exonérant le vendeur de sa responsabilité quant à la superficie des biens vendus serait contraire à cet article.
Par ailleurs, le droit commun prévoit déjà des sanctions efficaces en cas de non-respect d’une obligation contractuelle (article 5.83 du Code civil), ce qui permet difficilement de justifier un système dérogatoire, surtout dans le contexte de la simplification des dispositions relatives à la vente.
Je suis bien entendu disposée à m’entretenir à ce sujet avec la ministre flamande du Logement.