|
|
Coronacrisis - Zelfstandige sector - Kredieten in mandaat - Verplichte omzetting naar hypotheek - Cijfers - Procedures - Steun van de overheid (Covid-19)
cultuurindustrie
epidemie
zelfstandig beroep
handelskrediet
hypotheek
bank
kredietinstelling
overheidssteun
horecabedrijf
| 24/11/2020 | Verzending vraag (Einde van de antwoordtermijn: 24/12/2020) |
| 28/1/2021 | Rappel |
| 22/3/2021 | Rappel |
| 25/5/2021 | Antwoord |
De zware financiële gevolgen die de coronacrisis en de bijhorende maatregelen met zich meebrengen voor verschillende sectoren zijn ons allen bekend. Vanuit de verschillende overheden worden dan ook diverse steunmaatregelen uitgerold ter ondersteuning voor zij die het moeilijk hebben. Enkele sectoren worden extra zwaar getroffen omwille van de noodzakelijke maatregelen om het virus in te dijken. We denken hier onder andere aan de eventsector, de culturele sector en de horeca. De overheden trachten via de verschillende maatregelen en bijhorende middelen de koopkracht te bewaken en onze economie te ondersteunen.
Verschillende zelfstandigen gaan voor de opstart van hun zaak een lening aan bij de bank. Om de bijhorende kosten verbonden aan een lening te doen zakken, adviseren banken om een deel van de lening op te nemen in mandaat (lees: geen volledige hypotheek). Hierdoor zakken onder andere de verplichte notariskosten, wat uiteraard aantrekkelijk is voor opstartende zelfstandigen. De laatste weken en maanden worden verschillende (horeca)zaken opnieuw gecontacteerd door hun bank met de mededeling dat het geleende budget in mandaat volledig of deels wordt omgezet in hypotheek. Dit brengt uiteraard bijkomende kosten met zich mee voor de zaakvoerders wat deze sector op dit moment kan missen als kiespijn. Vaak gebeurt deze omzetting zonder voorafgaand overleg waardoor zelfstandigen op één maand tijd erg veel onvoorzien kosten moeten maken.
1) Bij hoeveel afgesloten leningen door zelfstandigen werden het afgelopen jaar mandaten (gedeeltelijk of volledig) omgezet in hypotheken? Graag kreeg ik cijfers per maand, per sector, per provincie en indien mogelijk per bank.
2) Wat is de totale financiële opbrengst voor de bank(en) door deze omzetting?
3) Hoe verklaart de geachte minister deze omzettingen? Hoe analyseert hij deze feiten?
4) Bij hoeveel leningen van zelfstandigen werden in het jaar 2017, 2018 en 2019 mandaten (gedeeltelijk of volledig) omgezet in hypotheken? Graag kreeg ik cijfers per maand, per sector en indien mogelijk per bank.
5) Onder welke redenen kan een bank een omzetting van mandaat naar een volledige of gedeeltelijke hypotheek éénzijdig doorvoeren? Wat zijn hiervoor de vereiste procedures? Zijn er verschillende regels of modaliteiten voor ondernemers, zelfstandigen, particulieren, enz.?
Vanuit de federale overheid werd er wetgeving ontwikkeld waardoor zelfstandigen kunnen genieten van tijdelijke vrijstellingen van een deel van de noodzakelijke kosten, verbonden aan deze omzettingen (zegelrecht, registratiekosten, enz.) (cf. de wet van 29 mei 2020 houdende diverse dringende fiscale bepalingen ten gevolge van de COVID-19 pandemie, Belgisch Staatsblad van 11 juni 2020, blz. 42500; koninklijk besluit van 26 juni 2020 tot verlenging van artikel 7 van de wet van 30 april 2020 houdende diverse bepalingen inzake justitie en het notariaat in het kader van de strijd tegen de verspreiding van het coronavirus COVID-19, Belgisch Staatsblad van 30 juni 2020, blz. 48567). Volgens de laatste informatie waarover ik beschik zijn deze «Corona-vrijstellingen» niet meer van toepassing op hypothecaire mandaten. Deze zouden enkel nog voor de traditionele volmachten gelden.
6) Wat is het concrete verschil tussen hypothecaire mandaten en traditionele volmachten?
7) Waarom werden de «corona-vrijstellingen» voor hypothecaire mandaten niet verlengd?
8) Zal deze wetgeving in de nabije toekomst opnieuw aangepast worden in functie van de financiële ondersteuning van zelfstandigen binnen onder andere de horecasector?
9) Op welke manier beoogt de federale overheid in samenwerking met de Vlaamse overheid de zelfstandigen van extra kosten, die ze nog steeds dragen omwille van de omzettingen en in deze tijden absoluut kunnen missen, verder te ondersteunen?
Tot slot worden verschillende (horeca)zaken die met deze omzettingen geconfronteerd worden opnieuw gecontacteerd door hun bankfiliaal met het voorstel een kaskrediet aan te gaan om eventuele kosten te dekken waar vervolgens een rente van 10 %-11 % op betaald moet worden.
10) Onder welke omstandigheden kunnen zaken dergelijke kaskredieten aangaan? Onder welke omstandigheden kunnen banken dergelijke kredieten geven?
11) Hoe bewaakt de overheid dat «afgenomen» middelen (omzetting van mandaat naar hypotheek) niet opnieuw uitgeleend worden aan hogere rentes via de kaskredieten?
12) Hoe analyseert de geachte minister deze praktijken?
1) Navraag bij de sectorfederatie Febelfin leverde geen resultaat op. Febelfin beschikt niet over deze cijfers.
2) In geval een bank de omzetting uitoefent van een hypothecair mandaat in een hypothecaire inschrijving, gaat dit onvermijdelijk gepaard met notariskosten en registratierechten aan de desbetreffende overheden (gewesten). De omzetting levert de bank zelf geen enkele “financiële opbrengst” op.
3) Om redenen die de vraagsteller zelf al aangaf (kostenbesparing in hoofde van de kredietnemer), is het niet uitzonderlijk dat kredietverlening (groten-)deels gebeurt op hypothecair mandaat. Vaak wordt voor ondernemingskredieten slechts voor een (klein) deel van het verstrekt krediet een effectieve hypotheekinschrijving genomen.
In de mate dat de kredietrisico-inschatting dit toelaat, zullen de banken zich dus tevreden stellen met een hypothecair mandaat voor het resterend bedrag van het krediet dat niet gedekt wordt door de hypotheek.
Let wel: de techniek van een hypothecair mandaat laat (bij ondernemingskredieten) toe dat de bank op gelijk welk ogenblik, zonder hiertoe het akkoord van de kredietnemer/mandaatgever te moeten solliciteren en zelfs zonder dat hiertoe een verantwoording dient gegeven te worden, kan beslissen om het mandaat te laten omzetten in een effectieve hypotheek. De mogelijkheid om dus snel tot effectieve hypotheekvestiging over te gaan verklaart ook de intrinsieke waarde als zekerheidsinstrument van een hypothecair mandaat.
In de praktijk wordt de beslissing tot omzetting doorgaans genomen wanneer de bank vaststelt dat de onderneming in kwestie in minder gunstige financiële omstandigheden terecht is gekomen. Hoewel er geen motivering dient gegeven te worden in geval van beslissing tot omzetting van het hypothecair mandaat, mag de bank hierbij geen rechtsmisbruik plegen (zie o.m.: Cass. 23 maart 2006). In de praktijk zal de bank tot omzetting beslissen als zij meent dat het kredietrisico gestegen is.
Gegeven de covid-19 epidemie en de daaruit voortvloeiende (financiële) problemen en beperkte(re) toekomstperspectieven die in sommige sectoren groter zijn dan in andere, is het verklaarbaar dat banken momenteel meer geneigd zullen zijn om hun risico te laten afdekken met een effectieve hypotheekinschrijving en daardoor beslissen de hypothecaire mandaten om te zetten. Dit kadert binnen een logische kredietpraktijk waarbij de bank de risico’s op niet-terugbetaling managet.
Daarnaast draagt de tijdelijke steunmaatregel van de Waalse Overheid betreffende de verlaging van het registratierecht tot 0 % voor de omzetting van het hypothecair mandaat in een hypothecaire inschrijving bij aan de toename van het totaal aantal omzettingen.
4) Navraag bij de sectorfederatie Febelfin leverde geen resultaat op. Febelfin beschikt niet over deze cijfers.
5) Zoals reeds aangegeven in het antwoord op vraag drie, laten hypothecaire mandaten toe dat de bank op eigen initiatief, zonder motivering en zonder voorafgaand akkoord van de mandaatgever kan overgaan tot omzetting van het mandaat in een effectieve hypotheek. De kredietnemer heeft daartoe zijn volmacht gegeven aan de bank bij het aangaan van dit hypothecair mandaat. Eens de bank deze volmacht tot omzetting van het hypothecair mandaat uitoefent, zal zij aan de lasthebber (die werd aangeduid door de kredietnemer in de hypothecaire volmacht) vragen hiertoe het nodige te doen. Er wordt dan contact opgenomen met een notaris (vaak de notaris die de hypothecaire volmacht verleden heeft) om de akte hypotheekvestiging op te stellen. Hierbij treedt de bank op als hypotheeknemer en zal de in de hypothecaire volmacht aangeduide lasthebber de kredietnemer vertegenwoordigen die effectieve hypotheek verleent.
6) Een hypothecair mandaat is een mandaat dat specifiek verleend wordt met het oog op het verstrekken van een hypotheek op één of meerdere onroerende goederen. Aangezien de hypotheek bij notariële akte dient gevestigd te worden moet ook het mandaat daartoe onder vorm van een notariële akte verleend worden. Dit is vastgelegd in art. 76 van de hypotheekwet.
Met een traditionele volmacht kan om het even welke (rechts)handeling gedelegeerd worden door de lastgever aan de lasthebber. Deze volmacht hoeft niet noodzakelijk via notariële akte verleend te worden.
Het artikel 7 van de wet van 30 april 2020 houdende diverse bepalingen inzake justitie en het notariaat in het kader van de strijd tegen de verspreiding van het coronavirus COVID-19 is van toepassing tot en met 30 juni 2021. Een differentiatie ten aanzien van hypothecaire mandaten wordt niet gemaakt.
7) Federale maatregelen worden op korte termijn niet voorzien. Afhankelijk van de sanitaire evolutie kunnen eventueel nog maatregelen worden genomen. De gewesten zijn bevoegd om maatregelen te nemen inzake de verschuldigde registratierechten voor de hypotheekvestiging.
8) Een eventuele steun voor het dragen van vaste kosten betreft een steun aan ondernemingen. Steun aan ondernemingen is een bevoegdheid van de gewesten die binnen dit kader reeds meerdere steunmaatregelen voorzien.
9) Het aangaan van een kaskrediet gebeurt in principe volgens dezelfde modaliteiten als het aangaan van een ander krediet en vereist dus toestemming van de klant en de bank.
10) Uiteraard brengt de omzetting van het hypothecair mandaat aanzienlijke kosten teweeg voor de onderneming, maar zoals geantwoord op vraag 2 levert de omzetting van een hypothecair mandaat de bank zelf geen enkele directe “financiële opbrengst” op.
11) De mogelijkheid om snel tot effectieve hypotheekvestiging over te gaan verklaart de intrinsieke waarde als zekerheidsinstrument van een hypothecair mandaat. Indien de bank op basis van objectieve elementen vaststelt dat de onderneming in kwestie in minder gunstige financiële omstandigheden terecht is gekomen is het logisch dat zij tot de omzetting van het hypothecair mandaat overgaat, deze eenzijdige mogelijkheid tot omzetting is immers inherent aan de techniek van het hypothecair mandaat zelf. Zo niet heeft dit zekerheidsinstrument geen enkel nut als zekerheidsinstrument en zal de bank in de toekomst voor nieuwe kredieten altijd eisen dat voor het volledige kredietbedrag een hypothecaire inschrijving wordt genomen met bijkomende kosten voor de kredietnemer tot gevolg. Ik ben wel van mening dat louter de situatie van de Covid-19 crisis op zich geen aanleiding mag zijn tot het omzetten van een hypothecair mandaat. Ik ga er van uit dat een bank op basis van objectieve elementen in een concreet dossier nagaat of de financiële situatie van een onderneming de omzetting rechtvaardigt en hierbij ook tewerk gaan als een goed huisvader, goed wetende dat de omzetting van het hypothecair mandaat bijkomende kosten voor een onderneming veroorzaakt die momenteel reeds getroffen kan zijn door een sterke omzetdaling.