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Agent immobilier - Syndic - Banque-Carrefour des Entreprises - Association de copropriétaires - Commissaire aux comptes
promotion immobilière
courtier
Banque-Carrefour des Entreprises
copropriété
propriété immobilière
contrôle financier
| 26/1/2023 | Envoi question (Fin du délai de réponse: 2/3/2023) |
| 7/3/2023 | Réponse |
Question similaire aussi posée à : question écrite 7-1436
Il s'agit bien entendu d'une compétence principalement fédérale, mais les compétences en matière d'habitat, de logement et de location relèvent des Régions. La relation entre le conseil de copropriété et le commissaire aux comptes concerne donc toutes les autorités de notre pays et constitue certainement une compétence transversale.
Ces dernières années, la professionnalisation des agents immobiliers s'est renforcée. La protection des copropriétaires vis-à-vis du syndic demeure une question prioritaire. C'est la raison pour laquelle le législateur a instauré le 1er avril 2017 l'obligation d'inscription du syndic à la Banque-Carrefour des entreprises pour sa gestion de toute association de copropriétaires.
Le commissaire aux comptes a pour mission de contrôler la situation financière de l'association des copropriétaires (c'est-à-dire la comptabilité et les comptes), ainsi que la régularité des opérations financières effectuées par le syndic.
Selon la doctrine (notamment le cabinet Argus advocaten, D. Meulemans), lorsque la fonction de conseil de copropriété et celle de commissaire aux comptes existent toutes les deux au sein de l'association des copropriétaires, les pouvoirs qui leur sont attribués doivent être bien séparés. Comme le commissaire aux comptes se charge de la surveillance de la gestion financière et comptable, seul le reliquat de cette surveillance sera dévolu au conseil de copropriété (c'est-à-dire la gestion administrative et technique).
1) Existe-t-il une interdiction de cumul entre les fonctions de membre du conseil de copropriété et de commissaire aux comptes? Si oui, sur quoi se base-t-elle? Si non, quels arguments justifient la non-interdiction de ce cumul?
2) S'il n'y a pas d'interdiction de cumul, comment peut-on garantir que les deux pouvoirs accordés sont bien séparés l'un de l'autre?
1) Non, une telle interdiction de cumul n’existe pas. En ce qui concerne les mandats au sein des organes de l’association des copropriétaires, le Code civil ne comprend qu’une interdiction de cumul explicite, à savoir l’interdiction du syndic d’être en même temps membre du conseil de copropriété ou commissaire aux comptes (article 3.89, § 9, du Code civil). En d’autres termes, la loi n’empêche pas que le mandat de commissaire aux comptes soit exercé par un membre du conseil de copropriété. Plus encore, dans l’exposé des motifs de la loi du 18 juin 2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges (Moniteur belge du 2 juillet 2018), le législateur dispose expressément ce qui suit: «Étant donné que le commissaire aux comptes contrôle également le syndic, ce dernier ne peut pas non plus intervenir en qualité de commissaire aux comptes. Cela n’empêche naturellement pas qu’un copropriétaire puisse à la fois siéger au conseil de copropriété et être commissaire aux comptes. Rien n’empêche d’exercer un contrôle tant financier qu’opérationnel sur le syndic.» (doc. Chambre, no 54-2919/1, p. 219).
Cette flexibilité peut s’expliquer par le souci de trouver suffisamment de candidats pour l’exercice volontaire des deux fonctions et, ce faisant, de faciliter au maximum l’existence et la continuité des deux organes.
Par ailleurs, les membres du conseil de copropriété et le commissaire aux comptes ont par essence une même mission, à savoir contrôler l’exercice de la gestion par le syndic. Toutefois, le contrôle de la gestion financière peut, contrairement à la gestion opérationnelle, être une tâche très technique et complexe, pour laquelle les copropriétaires ne disposent pas des connaissances et de l’expertise nécessaires. C’est pourquoi l’article 3.91 du Code civil prévoit que pour cette tâche, une personne externe, c’est-à-dire qui n’est pas copropriétaire, peut être désignée (cf. proposition de loi visant à moderniser et assurer une meilleure transparence dans le fonctionnement des copropriétés, doc. Chambre, no 52-1334/1, p. 35, où il est question d’«expert extérieur, agréé à cette fin»). Ce n’est certainement pas un luxe superflu pour de nombreuses copropriétés. Si, toutefois, la gestion financière de la copropriété ne justifie pas les frais d’un contrôleur externe, la fonction de commissaire aux comptes peut être exercée par un copropriétaire; rien n’empêche que cela s’effectue au sein – et par un membre – du conseil de copropriété.
Par contre, en raison des exigences légales prévues à l’article 3.90, § 1er, du Code civil, il est impossible qu’un commissaire aux comptes désigné en externe soit membre du conseil de copropriété. Cela permet de réduire toute ingérence plus poussée.
2) Bien que la loi ne prévoie pas d’interdiction de cumul, elle définit en revanche les différentes missions. L’article 3.90, § 1er, du Code civil, prévoit que le conseil de copropriété est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions. Il est ajouté que cette mission est accomplie sans préjudice de l’article 3.91, qui distingue clairement les tâches du conseil de copropriété de la mission du commissaire aux comptes. L’article 3.91 du Code civil prévoit en effet que le commissaire aux comptes contrôle les comptes de l’association des copropriétaires. En outre, les compétences et obligations du commissaire aux comptes sont déterminées par le règlement d’ordre intérieur.
Cette disposition permet d’éviter des discussions concernant la mission du conseil de copropriété définie de manière générale, d’une part, et les tâches du commissaire aux comptes fixées dans le règlement d’ordre intérieur, d’autre part.
L’assemblée générale décide et vote concernant le règlement d’ordre intérieur et, ce faisant, concernant les compétences et obligations qui sont attribuées au commissaire aux comptes dans le cadre du contrôle des comptes de l’association de copropriétaires. Elle a donc le dernier mot quant à la mission du commissaire aux comptes.
Outre une mission légalement distincte, il a été prévu une titularité distincte pour les deux organes, qui doivent continuer à garantir un contrôle solide et approprié du syndic. Ainsi, seuls les titulaires d’un droit réel disposant d’un droit de vote à l’assemblée générale entreront en ligne de compte comme membres pour le conseil de copropriété. La fonction de commissaire aux comptes est en revanche ouverte aux copropriétaires ainsi qu’aux non-copropriétaires en général.
En d’autres termes, la loi garantit que les tâches du conseil de copropriété et celles du commissaire aux comptes sont suffisamment distinctes les unes des autres. Le commissaire aux comptes peut uniquement accomplir les tâches qui ont été attribuées à la fonction par l’assemblée générale dans le règlement d’ordre intérieur.