SÉNAT DE BELGIQUE BELGISCHE SENAAT
________________
Session 2007-2008 Zitting 2007-2008
________________
5 juin 2008 5 juni 2008
________________
Question écrite n° 4-1052 Schriftelijke vraag nr. 4-1052

de Alain Destexhe (MR)
van Alain Destexhe (MR)

au vice-premier ministre et ministre des Finances et des Réformes institutionnelles
aan de vice-eersteminister en minister van Financiën en Institutionele Hervormingen
________________
TVA - Immeubles taxables - Mise à disposition - Modification des conditions d’exploitation Btw - Belastbare gebouwen - Terbeschikkingstelling - Wijziging van de exploitatievoorwaarden 
________________
TVA
bâtiment
location immobilière
Cour de justice de l'Union européenne
 BTW
gebouw
verhuur van onroerend goed
Hof van Justitie van de Europese Unie
________ ________
5/6/2008Verzending vraag
(Einde van de antwoordtermijn: 10/7/2008)
14/7/2008Antwoord
5/6/2008Verzending vraag
(Einde van de antwoordtermijn: 10/7/2008)
14/7/2008Antwoord
________ ________
Question n° 4-1052 du 5 juin 2008 : (Question posée en français) Vraag nr. 4-1052 d.d. 5 juni 2008 : (Vraag gesteld in het Frans)

Lorsque le prix de la mise à disposition d’un immeuble dépend du chiffre d’affaires réalisé par l’exploitant, et que le propriétaire de cet immeuble dispose du droit de modifier les conditions d’exploitation pour répondre à des exigences d’appartenance à une entreprise internationale, est-il est exclu de considérer cette activité comme une activité relativement passive, liée au simple écoulement du temps, comme l’est une location immobilière ?

 

Wanneer de prijs voor de terbeschikkingstelling van een gebouw afhankelijk is van de gerealiseerde omzet van de uitbater, en de eigenaar van dat gebouw het recht heeft om de exploitatievoorwaarden te wijzigen om te beantwoorden aan de eisen die worden gesteld als het bedrijf deel uitmaakt van een internationale onderneming, is het dan uitgesloten dat die activiteit beschouwd wordt als een relatief passieve activiteit die enkel verband houdt met het tijdsverloop, zoals de verhuur van een onroerend goed?

 
Réponse reçue le 14 juillet 2008 : Antwoord ontvangen op 14 juli 2008 :

La notion de location immobilière pour l'application de la TVA constitue, comme l'a déjà précisé la Cour de justice des Communautés européennes, une notion autonome du droit communautaire et doit dès lors recevoir une définition communautaire. Dans de nombreux arrêts, dont notamment l'affaire C-326/99 du 4 octobre 2001, Stichting Goed Wonen contre staatssecretaris van Financiën, la Cour a ainsi défini cette notion de location de biens immeubles comme consistant en substance dans le fait qu'un bailleur confère à un preneur, pour une durée convenue et contre rémunération, le droit d'occuper un immeuble comme s'il en était propriétaire et d'exclure toute autre personne du bénéfice d'un tel droit, la location immobilière constituant normalement une activité relativement passive liée au simple écoulement du temps et ne générant pas une valeur ajoutée significative.

De cette définition et des nombreux arrêts de la Cour sur ce sujet, il ressort que, si la rémunération du bailleur qui est liée strictement à la durée d'occupation du bien par le preneur, semble le mieux refléter le caractère passif de l'opération de location, il ne saurait en être inféré qu'une rémunération prenant en considération d'autres éléments imposerait d'écarter la qualification de « location de biens immeubles » au sens de l'article 135, § 1, point I) de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 (anciennement article 13, B, sous b), de la sixième directive et dont l'article 44, § 3, 2º, du Code de la TVA constitue la transcription en droit belge), en particulier lorsque les autres éléments pris en considération ont un caractère manifestement accessoire au regard de la partie de la rémunération liée à l'écoulement du temps ou ne rémunèrent pas une prestation autre que la simple mise à disposition du bien (voir le point 23 de l'affaire C-284/03 du 18 novembre 2004, État belge contre Temco Europe).

On ne saurait donc exclure la notion de location immobilière du simple fait que le prix de la mise à disposition d'un immeuble dépend du chiffre d'affaires réalisé par l'exploitant. L'avocat général Alber, dans ses conclusions du 10 octobre 2002 dans l'affaire C-275/01, Commissioners of Customs and Excise contre Sinclair Collis Ltd, précise même qu'il est sans importance pour la qualification de la prestation principale du contrat que la contrepartie ne soit pas une somme fixe mais plutôt un pourcentage des ventes.

Quant à l'ingérence du bailleur dans les conditions d'exploitation du locataire, il y a lieu de prendre en considération la nature objective de l'opération en cause. Une telle ingérence ne saurait, à elle seule, constituer l'élément déterminant permettant de qualifier l'opération, d'autant plus que cette ingérence peut, somme toute, être fort relative. Il s'agit en fait, avant tout, de pouvoir distinguer l'opération de location immobilière d'autres activités qui, soit ont un caractère d'affaires industrielles et commerciales, soit ont un objet qui est mieux caractérisé par l'exécution d'une prestation que par la simple mise à disposition d'un bien. Pour ce faire, il y a donc lieu de s'en référer à un ensemble de critères (durée de jouissance, droit d'exclure des tiers, ...) et non seulement à l'un d'entre eux.

Quoi qu'il en soit, si l'honorable membre vise un cas particulier, je l'invite à me fournir les coordonnées des assujettis concernés afin que je puisse soumettre ce cas aux services compétents de mon administration.

Het begrip onroerende verhuur is voor de toepassing van de BTW, zoals het Hof van Justitie van de Europese Gemeenschappen reeds heeft benadrukt, een autonoom communautair rechtsbegrip waaraan derhalve een communautaire definitie moet worden gegeven. Het Hof heeft in talrijke arresten, waaronder de zaak C-326/99 van 4 oktober 2001, Stichting Goed wonen tegen staatssecretaris van Financiën, dat begrip verhuur van onroerende goederen aldus omschreven dat het er in wezen in bestaat dat een verhuurder van een onroerend goed onder bezwarende titel en voor een overeengekomen tijdsduur aan de huurder het recht verleent, een onroerend goed te gebruiken als ware hij de eigenaar ervan en ieder ander van het genot van dat recht uit te sluiten. De onroerende verhuur vormt in de regel een betrekkelijk passieve activiteit die enkel verband houdt met het tijdsverloop en geen toegevoegde waarde van betekenis oplevert.

Uit deze definitie en talrijke arresten van het Hof over dat onderwerp, blijkt dat hoewel de tegenprestatie voor de verhuurder, die strikt verband houdt met de duur van het gebruik van het goed door de huurder, het passieve karakter van de verhuur het beste lijkt weer te geven, hieruit niet kan worden afgeleid dat een tegenprestatie waarbij ook met andere elementen rekening wordt gehouden de kwalificatie als « verhuur van onroerende goederen » in de zin van artikel 135, lid 1, punt I) van de richtlijn 2006/112/EG van de Raad van 28 november 2006 (voorheen artikel 13, B, sub b), van de zesde richtlijn waarvan het artikel 44, § 3, 2º, van het BTW-Wetboek de omzetting in het Belgisch recht vormt), noodzakelijkerwijze uitsluit, met name wanneer de andere elementen waarmee rekening wordt gehouden een kennelijk bijkomstig karakter hebben ten opzichte van het deel van de tegenprestatie dat met het tijdsverloop verband houdt of geen vergoeding vormen voor een andere prestatie dan de eenvoudige terbeschikkingstelling van een goed (zie punt 23 van de zaak C-284/03 van 18 november 2004, Belgische Staat tegen Temco Europe).

Men kan het begrip onroerende verhuur bijgevolg niet uitsluiten door het eenvoudig feit dat de prijs van de terbeschikkingstelling van een onroerend goed afhankelijk is van de door de uitbater gerealiseerde omzet. Bovendien benadrukt advocaat-generaal Alber, in zijn conclusies van 10 oktober 2002, in de zaak C-275/01, Commissioners of Customs and Excise tegen Sinclair Collis Ltd, dat het irrelevant is voor de kwalificatie van de hoofdprestatie van de overeenkomst dat de tegenprestatie niet uit een vast bedrag, maar uit een percentage van de opbrengst bestaat.

Wat de inmenging van de verhuurder in de exploitatievoorwaarden van de huurder betreft, dient de objectieve aard van de betrokken handeling in aanmerking te worden genomen. Deze inmenging kan op zichzelf geen onderscheidend criterium zijn dat toelaat de handeling te kwalificeren, des te meer omdat deze inmenging, alles tezamen genomen, zeer beperkt kan zijn. Waar het in de eerste plaats om gaat is de onroerende verhuur te kunnen onderscheiden van andere activiteiten die ofwel een zakelijk-industrieel en commercieel karakter hebben, ofwel een voorwerp hebben dat beter wordt gekarakteriseerd door het leveren van een prestatie dan door de eenvoudige terbeschikkingstelling van een goed. Men dient zich daarom te baseren op een geheel van criteria (duur van het gebruik, het recht derden uit te sluiten, ...) en niet enkel op één ervan.

Hoe dan ook, indien het geachte lid een bijzonder geval beoogt, nodig ik hem uit mij de gegevens van de betrokken belastingplichtigen mee te delen zodat ik dat geval kan voorleggen aan de bevoegde diensten van mijn administratie.