Belgische Senaat

ZITTING 2009-2010

29 APRIL 2010

Wetsvoorstel tot wijziging van de hypotheekwet van 16 december 1851, met het oog op de verlenging van de geldigheidsduur van de hypothecaire inschrijving

(Ingediend door de heer Marc Verwilghen)

TOELICHTING

Dit wetsvoorstel strekt ertoe, in een optiek van modernisering en vereenvoudiging, de geldigheids-duur van de hypothecaire inschrijving te verlengen tot 50 jaar. Hierdoor blijft het voordeel van fiscale aftrek langer gegarandeerd voor mensen die op latere leeftijd investeren in energie-efficiëntie. Het strekt er meer bepaald toe de artikelen 90 en 108 van de hypotheekwet aan te passen.

De aanpassingen beogen een modernisering en vereenvoudiging van deze bepalingen in het voordeel van de betrokken partijen. De huidige inschrijvingstermijn bedraagt 30 jaar. Een aantal recente evoluties maken dat deze termijn niet meer aangepast lijkt :

— De overheid stimuleert de mensen om bijkomend te investeren in energie-efficiëntie voor hun bestaande woning. Vaak gaat het om oudere woningen waarbij het eerste krediet voor de aankoop (bijna) werd afgelost. Wie een hypothecair krediet wil aangaan voor deze investeringen om te genieten van een lagere rentevoet zal vaak een nieuwe hypothecaire inschrijving moeten nemen. De kosten voor de nieuwe inschrijving doen het rentevoordeel van een hypothecair krediet tegenover een consumentenkrediet aanzienlijk teniet.

— In het kader van de vergrijzing is het belangrijk dat mensen zo lang mogelijk zelfredzaam blijven en in hun vertrouwde woning kunnen wonen. Na vele jaren is er vaak nood aan modernisering van het basiscomfort van de woning, waaronder de vervanging van keukens en badkamers die na 20/25 jaar hopeloos verouderd, zelfs versleten zijn.

— Indien de mensen bijkomend willen blijven genieten van de fiscale aftrek van hun krediet, eist de fiscus bovendien dat bij het aangaan van het krediet er nog een geldige hypothecaire inschrijving is van minstens 10 jaar (1) . Dit betekent dat mensen reeds na 20 jaar verplicht worden een nieuwe hypothecaire inschrijving te nemen indien zij voor een bijkomend kleiner krediet van de fiscale aftrek willen blijven genieten. Dat in het kader van de fiscale aftrek de facto de duur van de hypothecaire inschrijving aldus gereduceerd wordt van 30 jaar naar 20 jaar is niet de bedoeling van de wetgever geweest. Artikel 58 van de wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet wijzigde artikel 90, eerste lid, van de hypotheekwet : de geldigheidsduur van de hypothecaire inschrijvingen werd immers van 15 op 30 jaar gebracht.

— De vernieuwing brengt administratieve formaliteiten en bijkomende kosten met zich mee. Voor de hypotheken niet vervallen op 1 januari 1993, datum van inwerkingtreding van de wet op het hypothecair krediet, dienden tijdens de periode 1993-2007 geen inschrijvingen vernieuwd te worden. In de praktijk moest dus vóór eind 2007 worden overgegaan tot de voorbereiding van de vernieuwing van de inschrijvingen die in de eerste maanden van 2008 vervielen.

De akten, waarvoor vanaf 1 januari 1978 hypothecaire inschrijvingen genomen werden, en de akten, waarvoor vanaf 1 januari 1963 inschrijvingen genomen werden en waarvan de inschrijving reeds vernieuwd werd, moesten geïdentificeerd worden.

De kredietnemer moet schriftelijk geïnformeerd worden over de noodzaak om tot de vernieuwing over te gaan, over de kosten die de vernieuwing met zich meebrengt en over de keuze tussen laten vernieuwen of vervroegd terugbetalen van het krediet welke hij eventueel moet maken.

Op welk bedrag slaat de vernieuwing ? Er zijn verschillende situaties naar gelang van het type krediet.

1. Gewone lening (komt nog zeer weinig voor) : vernieuwing op het verschuldigd blijvende kapitaalsaldo (rekening gehouden met de contractuele en vrijwillige terugbetalingen);

2. In geval van kredietopening met mogelijkheid van wederopneming bij onderhandse akte of van hypotheek voor huidige en toekomstige schuldvorderingen (« voor alle sommen ») (beide zijn zeer ruim verspreide technieken (± 95 % van de contracten)) vernieuwt men de hypothecaire inschrijving best voor het oorspronkelijke bedrag, zodat het doel van dit type krediet, namelijk de kredietnemer de mogelijkheid bieden zonder kosten van een nieuwe notariële akte, bijvoorbeeld een verbouwingskrediet aan te gaan, niet verloren gaat.

De kosten voor een vernieuwing van een inschrijving voor het volle oorspronkelijke bedrag van een krediet van 100 000,00 euro (bijvoorbeeld in geval van kredietopening of hypotheek voor alle sommen, opdat nog wederopnemingen zouden kunnen gebeuren) bedragen :

Uit het voorgaande blijkt dat het voor de kredietnemer geenszins coherent overkomt enerzijds over een nuttig instrument op lange termijn te kunnen beschikken, namelijk een hypotheek voor alle sommen of een kredietopening, en anderzijds op een bepaald ogenblik een aantal kosten te moeten betalen omdat nu eenmaal een moment bepaald wordt voor vernieuwing van de hypothecaire inschrijving.

In dit wetsvoorstel wordt gekozen voor een verlenging tot 50 jaar.

Ook in Frankrijk is de maximale geldigheidsduur van de hypothecaire inschrijving voortaan 50 jaar en de uiterste datum van uitwerking is één jaar na de eindvervaldag. Dit laatste aspect kan voor de Belgische situatie niet gelden, gezien het niet kan samengaan met de kredietopeningen en de hypotheken voor alle sommen waarvoor na volledige terugbetaling opnieuw onderhandse kredietovereenkomsten (voorschotten) kunnen toegekend worden.

Voor Nederland geldt voor inschrijving in openbare registers van een hypotheek bij het Kadaster dat de inschrijvingstermijn onbeperkt is. De hypotheek verdwijnt pas na doorhaling door de notaris (in opdracht van de hypotheekhouder of de rechter). Het Kadaster haalt de hypotheek niet zelfstandig of automatisch door. Deze optie wordt niet genomen omdat dit noodzakelijk lijkt. Voor België zou de eeuwigdurendheid bovendien vandaag wellicht problemen stellen, gezien het verleden niet geautomatiseerd is en het opzoekingswerk voor de hypotheekbewaarder dan te groot kan zijn.

Volgens sommigen is een algemene verlenging niet wenselijk omdat dan eventueel kosten voor de opheffing/doorhaling van de inschrijving zouden moeten betaald worden. Maar indien de mensen hun hypotheek om de voormelde redenen moeten vernieuwen binnen het huidige wettelijke kader, dan geldt de vernieuwing opnieuw voor 30 jaar. In totaliteit zou de termijn van de inschrijving dan ongewild zelfs tot 60 jaar bedragen. Indien mensen in sommige gevallen hun fiscale aftrek willen veiligstellen (zie supra) dan zullen ze moeten hernieuwen vanaf 20 jaar, wat eveneens neerkomt op 50 jaar.

Dat een dergelijke verlenging een concurrentiebeperking zou inhouden, zoals sommigen het willen laten verstaan, is verkeerd. Indien de kredietnemer meent redenen te hebben om zich tot een andere kredietgever te wenden, zoals goedkopere voorwaarden, dan kan hij dit steeds. Dit staat los van een termijn van 30 jaar of 50 jaar en de geldigheidsduur van de inschrijving staat dergelijke beslissing geenszins in de weg.

ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING

Artikel 2

Artikel 58 van de wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet wijzigde artikel 90, eerste lid, van de hypotheekwet in die zin dat het de geldigheidsduur van de hypothecaire inschrijvingen van 15 op 30 jaar bracht.

Er wordt in dit wetsvoorstel gekozen voor een verlenging van de geldigheidsduur van de hypothecaire inschrijving tot 50 jaar.

Artikel 3

De vier leden van het 5º uit artikel 108 van de hypotheekwet, dat de bevrijdende verjaring van het hypotheekrecht in hoofde van de derde-bezitter betreft, moeten zonder meer geschrapt worden.

In artikel 108 van de hypotheekwet, dat de wijzen van tenietgaan van de voorrechten en de hypotheken betreft, is het 5º gewijd aan het tenietgaan van de inschrijving door verjaring.

Men heeft hier te maken met de verjaring van het hypotheekrecht die enkel de derde-bezitter van het onroerend goed, die zelf de hypotheek niet gevestigd heeft, betreft. Door deze verjaring wordt na dertig jaar de bevrijding van hypotheek voor het onroerend goed verkregen.

De Page vraagt zich af of deze verjaring wel gerechtvaardigd is (2) . Die verjaring was aanvaardbaar in een regime van clandestiniteit van de hypotheken. Er was al kritiek op vóór de rechtshervorming van Napoleon, aangezien toen reeds de hypotheken krachtens het gebruik aan publiciteit onderworpen waren. De derde-bezitter kan en kon dus op de hoogte zijn van het bestaan van de hypotheek alvorens te contracteren. Hij weet en wist tot wat hij zich engageerde en het logische gevolg bestond er dus in het (verre) verleden reeds in dat die verjaring zou worden opgeheven.

De Page voegt eraan toe : « Ajoutons que le créancier ignore souvent l'aliénation du bien, et qu'étant régulièrement payé des intérêts de sa créance, il ne songera à accomplir aucun acte interruptif. La prescription du droit d'hypothèque est donc pour lui pleine de dangers. ». Wanneer hij in zijn daarop volgende zin schrijft dat de wetgever van 1851 geen oor had naar deze argumenten, gaat het niet alleen om deze situatiebeschrijving van de hypotheekonderneming-schuldeiser, maar vooral om de eraan voorafgaande juridische argumenten tegen het behoud van het 5º.

Alleszins heeft het weinig zin enerzijds te pleiten voor een verlenging van de geldigheidsduur van de hypothecaire inschrijving, als anderzijds deze schuldeiser moet rekening houden met deze juridisch onnodige en ongerechtvaardigde verjaringsregel, waarbij niemand baat kan hebben, maar die qua opvolging administratief wel zwaar uitvalt. Het zou van administratieve maar tevens van juridische vereenvoudiging getuigen dat deze bepaling uit de reglementering zou verdwijnen. We hebben trouwens bij de kantoren van hypotheekbewaring een degelijk uitgewerkt publiciteitsregime.

WETSVOORSTEL

Artikel 1

Deze wet regelt een aangelegenheid als bedoeld in artikel 78 van de Grondwet.

Art. 2

In artikel 90, eerste lid, van de hypotheekwet van 16 december 1851, gewijzigd bij de wet van 4 augustus 1992, wordt het woord « dertig » vervangen door het woord « vijftig ».

Art. 3

In artikel 108 van dezelfde wet wordt de bepaling onder 5º opgeheven.

18 maart 2010.

(1) De hogervermelde fiscale aangelegenheid betreft de fiscale aftrekbaarheid van de bestedingen voor een onderhandse kredietovereenkomst in het kader van kredietopnemingen van onbepaalde duur of hypotheek voor alle sommen, wanneer bij het aangaan van een dergelijk nieuw krediet wordt vastgesteld dat de inschrijving van de hypotheek vervalt binnen de tien jaar na het aangaan van dit krediet. De administratie van de Ondernemings- en Inkomensfiscaliteit interpreteert het Wetboek van inkomstenbelasting 1992 zo dat de hypothecaire inschrijving bij het aangaan van de onderhandse kredietovereenkomst nog minstens tien jaar moet lopen. Ze verzet zich tegen het afgeven van attesten door de hypotheekondernemingen voor kredieten van minstens tien jaar, wanneer de resterende geldigheidsduur van de hypothecaire inschrijving korter is, tenzij in het kader van een administratieve tolerantie deze attesten — voor de zoveelste keer — worden aangepast en de kredietcontracten met een bijzondere clausule worden aangepast, clausule die ook voor de bestaande contracten aan de kredietnemers zou moeten gepresenteerd worden. Het alternatief zou erin bestaan dat de kredietgevers de kredietnemers moeten aanraden ter gelegenheid van het nieuwe krediet vroegtijdig reeds de hypotheek te vernieuwen, wat al helemaal vreemd overkomt. Inderdaad, hierdoor wordt afbreuk gedaan aan de bestaande verlenging tot 30 jaar van de geldigheidsduur van de hypothecaire inschrijving, de werking van het hypotheeksysteem, dat ook geldt ten opzichte van de fiscus, en de werking van de hypothecaire kredietopening en de hypotheek voor de huidige en toekomstige schuldvorderingen en zelfs van de effectiseringstechniek. Een logische oplossing voor deze problematiek is een bijkomende verlenging van de geldigheidsduur van de inschrijving.

(2) H. De Page, Traité élémentaire de Droit civil belge, Livre VI, Des sûretés — Partie IV, Les sûretés réelles — Les Hypothèques — Titre VIII Extinction, p. 834-835