Belgische Senaat

ZITTING 2008-2009

17 MAART 2009

Wetsvoorstel tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek om de koper van een onroerend goed beter te beschermen bij benadeling inzake de oppervlakte

(Ingediend door de heer Philippe Mahoux c.s.)

TOELICHTING

Het uitgangspunt van dit wetsvoorstel is een eenvoudige vaststelling. Een particulier die een onroerend goed wenst te verwerven, kan een slordige of zelfs weinig scrupuleuze verkoper op zijn pad vinden. Vaak is het resultaat dat de koper wordt tekortgedaan wat een deel van de netto-oppervlakte, dat wil zeggen de oppervlakte waarover hij werkelijk beschikt, betreft.

Onze wetgeving, een erfenis van de Code Napoléon, beschermt vooral de verkoper door middel van de oude regel van de benadeling van meer dan zeven twaalfden van de prijs van het onroerend goed (artikelen 1674 tot 1685 van het Burgerlijk Wetboek). Die artikelen beschermen de verkoop als vaststaande regeling, met als doel de rechtszekerheid van de transacties te waarborgen. Die wetgeving kwam tot stand in een tijd waarin men weinig oog had voor de belangen van de kopers. Daar moet evenwel verandering in komen en de consument moet als koper beter worden beschermd. Bij de verkoop van onroerende goederen is de opgave van de netto-vloeroppervlakte (voor een pand) of van de oppervlakte (percelen) niet altijd gewaarborgd. Heel wat akten verwijzen naar de vorige akte, of de plannen zijn gewoonweg onvindbaar.

De oppervlakte van het onroerend goed, het voorwerp van de verkoop, is bijgevolg niet altijd gewaarborgd. Op zich is dat geen probleem, indien de kandidaat-koper op de hoogte wordt gebracht van de onzekerheid over de oppervlakte. Dit wetsvoorstel heeft niet tot doel het inschakelen van een expert te verplichten om de oppervlakte van het onroerend goed met zekerheid te bepalen. Dat kan immers tot gevolg hebben dat de kostprijs van het deskundigenonderzoek zijn weerslag heeft op de verkoopprijs die de consument moet betalen. Het wil er daarentegen voor zorgen dat de consument optimaal wordt geïnformeerd, zodat hij het goed met volledige kennis van zaken kan kopen.

Dit wetsvoorstel heeft drie doelstellingen.

Eerst en vooral is het de bedoeling de koper van een onroerend goed (pand of perceel) heel wat beter te beschermen, door middel van een heel eenvoudige regel. De koper die inzake de oppervlakte benadeeld is, kan gedurende twee jaar een terugbetaling verkrijgen ten belope van de vierkante meters waarmee hij benadeeld werd. De verkoper moet het pand dat hij te koop stelt waarborgen. Het is dus normaal dat hij aansprakelijk is wanneer de oppervlakte van het onroerend goed onjuist blijkt. Een foutieve oppervlakte (perceel) of netto-vloeroppervlakte (pand) publiceren komt neer op het verstrekken aan de consument van leugenachtige informatie, om de verkoopprijs kunstmatig op te voeren. Of dat nu het gevolg is van opzet, onhandigheid of amateurisme, is van weinig belang. De consument moet goede informatie krijgen.

De tweede doelstelling van dit wetsvoorstel is de spelers op de vastgoedmarkt op hun verantwoordelijkheid te wijzen. Enerzijds moeten de al dan niet professionele verkopers het onroerend goed dat ze te koop stellen waarborgen. Anderzijds spelen landmeters en notarissen eveneens een doorslaggevende rol in het waarborgen van de te koop gestelde oppervlakte. Indien de verkoper immers weet dat hij gemakkelijker aansprakelijk kan worden gesteld, valt het te verwachten dat hij ervoor zal terugdeinzen een willekeurige of te hoge oppervlakte te vermelden. Tevens moet de notaris de verkoper wijzen op het risico dat hij loopt wanneer hij een oppervlakte vermeldt die hij niet kan waarborgen.

Met dat voorstel willen we de sector eindelijk doorzichtiger maken, om de kopers meer vertrouwen te geven. Een vastgoedmarkt die doorzichtiger is zal gunstig zijn voor de consumenten, maar ook voor de professionals van de sector (vastgoedmakelaars, notarissen, landmeters-experten, enz.).

WETSVOORSTEL

Artikel 1

Deze wet regelt een aangelegenheid als bedoeld in artikel 78 van de Grondwet.

Art. 2

In Boek III, Titel VI, Hoofdstuk VI, van het Burgerlijk Wetboek, wordt een Afdeling III ingevoegd, die de artikelen 1685/1 tot 1685/3 bevat, luidende :

« Afdeling III. — Bescherming van de koper van een onroerend goed bij benadeling inzake de oppervlakte.

« Art. 1685/1. Voor de toepassing van deze afdeling moet worden verstaan onder :

1º ‏onroerend goed : zowel panden als percelen;

2º ‏netto-vloeroppervlakte van een pand : de oppervlakte van de vloeren van de gesloten en overdekte ruimtes, zonder de muren, scheidingswanden, treden, trapgaten, vensterbanken, deur- en vensteropeningen. Met de vloeren van gedeelten van ruimtes met een hoogte van minder dan 1m 80 wordt geen rekening gehouden. Bouwdelen met een oppervlakte van minder dan 8 m² worden niet meegerekend.

Art. 1685/2. Wanneer bij de oppervlakte van een perceel in de voorlopige koopakte of in de authentieke akte niet vermeld wordt dat ze ter informatie geldt, en die in de voorlopige akte of in de authentieke akte vermelde oppervlakte niet overeenkomt met de werkelijke oppervlakte, draagt de verkoper een proportionele verlaging van de verkoopprijs.

De koper moet de rechtsvordering tot verlaging van de prijs op straffe van verval instellen binnen een termijn van twee jaar te rekenen vanaf het verlijden van de authentieke akte die de verkoop vaststelt.

Art. 1685/3. Wanneer bij de netto-vloeroppervlakte van een pand in de voorlopige koopakte of in de authentieke akte niet vermeld wordt dat ze ter informatie geldt, en die in de voorlopige akte of in de authentieke akte vermelde oppervlakte niet overeenkomt met de werkelijke oppervlakte, draagt de verkoper een proportionele verlaging van de verkoopprijs.

De koper moet de rechtsvordering tot verlaging van de prijs op straffe van verval instellen binnen een termijn van twee jaar te rekenen vanaf het verlijden van de authentieke akte die de verkoop vaststelt.

Indien de koper zijn gelijk haalt en hij daartoe een beroep heeft moeten doen op een landmeter-expert, draagt de verkoper de kosten daarvan. ».

Overgangsbepaling

Art. 3

De rechtsvordering tot verlaging van de prijs waarin de artikelen 1685/2, tweede lid, en 1685/3, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek voorzien, staat open voor de verkopen van onroerende goederen vastgesteld bij authentieke akte in de tien jaar voorafgaand aan de inwerkingtreding van deze wet. Die rechtsvorderingen moeten worden ingesteld binnen twee jaar na de inwerkingtreding van deze wet.

Art. 4

Deze wet treedt in werking de dag waarop zij in het Belgisch Staatsblad wordt bekendgemaakt.

11 februari 2009.