3-2121/2

3-2121/2

Sénat de Belgique

SESSION DE 2006-2007

28 MARS 2007


Projet de loi portant des dispositions diverses (IV)


AMENDEMENTS


Nº 1 DE MME NYSSENS

Art. 99

Dans l'article 1716 proposé, remplacer les mots « à l'habitation au sens large » par les mots « à la résidence principale du preneur ».

Justification

La disposition précise qu'elle s'applique à la « mise en location d'un bien affecté à l'habitation au sens large ». Ce champ d'application nous semble incertain et inapproprié. Il serait judicieux de limiter l'application de la disposition aux « baux affectés à la résidence principale du preneur » au sens de la loi du 20 février 1991. Ainsi, ne seraient pas soumis au formalisme de l'article la location de secondes résidences, les kots d'étudiant ou encore les meublés loués à la petite semaine.

Nº 2 DE MME NYSSENS

Art. 103

Remplacer cet article comme suit:

« Art. 103. — Dans la même section du même Code, l'article 10, modifié par la loi du 13 avril 1997, est remplacé par la disposition suivante:

« Art. 10. — Hormis les sûretés prévues à l'article 1752 du Code civil, il ne peut être réclamé au preneur, pour assurer le respect de ses obligations, qu'une « garantie bancaire locative » émise sur production du bail signé par les parties, par un établissement de crédit choisi par le preneur, sous la forme d'un document dont le modèle est déterminé par le Fonds fédéral des garanties locatives.

Cette garantie combine un privilège sur la somme d'argent figurant à l'actif d'un compte individualisé, ouvert au nom du preneur auprès de l'établissement de crédit choisi par lui, et une caution du Fonds fédéral des garanties locatives, pour une somme correspondant à la différence entre les montants figurant sur le compte et l'équivalent de trois mois de loyer.

Le preneur est tenu de verser une somme correspondant à trois mois de loyer sur ce compte individualisé, dans un délai qui ne peut dépasser 36 mois ou la durée du contrat de bail, si celle-ci est plus courte. Le bailleur acquiert privilège sur l'actif du compte, pour toute créance résultant de l'inexécution totale ou partielle des obligations du preneur.

L'actif du compte, majoré des intérêts au taux moyen du marché financier, dont il est déduit la contribution pour le fonctionnement du Fonds fédéral des garanties locatives, est libéré en faveur du preneur ou du bailleur, moyennant production soit d'un accord écrit établi au plus tôt à la fin du bail, soit d'une copie d'une décision judiciaire.

Si l'actif du compte n'atteint pas trois mois de loyer, il peut être fait appel à la caution du Fonds fédéral des garanties locatives pour la différence. ».

Nº 3 DE MME NYSSENS

Art. 103bis (nouveau)

Insérer un article 103bis (nouveau) rédigé comme suit:

« Art. 103bis. — Dans la même section du même Code, il est inséré un article 10bis rédigé comme suit:

« Art. 10bis. — Hormis la garantie prévue à l'article 10, toute autre forme de garantie personnelle ou réelle est interdite et nulle de plein droit. Toute forme de garantie réelle irrégulière donne droit au paiement, de plein droit et sans mise en demeure préalable par le preneur, d'une indemnité, calculée au taux d'intérêt légal, sur la contre-valeur des actifs immobilisés ou remis en gage et ce, à partir de la date de remise par le preneur jusqu'à la date de restitution par le bailleur. ».

Justification

Il n'est pas bénéfique de prévoir trois voies de constitution de la garantie locative et de limiter l'importance de la garantie offerte au bailleur de 3 à 2 mois dans certains cas.

La première disposition proposée par cet amendement prévoit un mécanisme unique « garantie bancaire locative » spécifique émise par un établissement de crédit. Cette garantie combine un privilège sur la somme d'argent figurant à l'actif d'un compte individualisé ainsi qu'une caution du « Fonds fédéral des garanties locatives » pour une somme correspondant à la différence entre les montants figurant sur ce compte et trois mois de loyer.

Le preneur est tenu de verser sur ce compte une somme correspondant à trois mois de loyer dans un délai qui ne peut dépasser 36 mois ou la durée du contrat de bail si celle-ci est plus courte. Ce Fonds est mis en place par la proposition mentionnée ci-dessous en vue d'apporter une telle caution aux engagements des preneurs des baux relatifs à la résidence principale.

La seconde disposition prévoit que toute autre forme de garantie personnelle ou réelle est interdite et nulle de plein droit.

Les dispositions proposées figurent dans la proposition de loi nº 2480/001.

Nº 4 DE MME NYSSENS

(Subsidiaire à l'amendement nº 2)

Art. 103

Compléter l'article 10, § 1er, alinéa 2, proposé par la disposition suivante:

« Une institution bancaire ne pourra refuser cette garantie pour des raisons liées à l'état de solvabilité du locataire ».

Justification

Si le projet prévoit que la forme de la garantie locative relève du choix du preneur, rien dans le texte ne permet de conclure à une obligation inconditionnelle dans le chef de l'institution financière de devoir donner suite à une demande de garantie bancaire formulée par un candidat locataire. Il est utile de préciser qu' « une institution bancaire ne pourra refuser cette garantie pour des raisons liées à l'état de solvabilité du locataire ».

Clotilde NYSSENS.

Nº 5 DE M. STEVERLYNCK

Art. 88

Remplacer l'article 7, § 1er, proposé, par ce qui suit:

« § 1er. Les titres au porteur qui n'ont pas été convertis conformément à l'article 5 doivent être convertis, au choix de leur titulaire, en titres nominatifs ou en titres dématérialisés, au plus tard le 31 décembre 2013, dans les limites des dispositions statutaires et du cadre légal et réglementaire de l'émission. »

Justification

Cet amendement vise à prévoir un régime transitoire cohérent.

Jan STEVERLYNCK

Nº 6 DE M. HUGO VANDENBERGHE

Art. 97

Supprimer cet article.

Justification

Cet article n'a pas sa place dans une loi portant des dispositions diverses (que le Conseil d'État assimile à une loi-programme, cf. DOC 51-2760/002, p. 565), mais il doit faire l'objet d'une proposition de loi distincte.

La présence de cet article dans le projet à l'examen est inadmissible et a pour conséquence que son examen par le Parlement a lieu dans des conditions qui sont contraires tant à la lettre qu'à l'esprit de la Constitution.

Le Conseil d'État a déjà affirmé à maintes reprises qu'une loi-programme a uniquement pour but de grouper toutes les mesures économiques, financières et sociales que commande la situation budgétaire, et que la (prétendue) nécessité d'adopter rapidement des dispositions dans d'autres matières ne peut en principe être admise pour justifier le recours au procédé des lois-programmes (voir entre autres doc. Chambre, 93-94, nº 1551/8; doc. Sénat, 94-95, nº 1218/1; doc. Chambre 95-96, nº 207/1, cités par Velaers, J., De Grondwet en de Raad van State Afdeling Wetgeving, Maklu 1999, p. 154, point 4).

Depuis un an, le gouvernement s'évertue, avec beaucoup de mauvaise foi, à esquiver la critique du Conseil d'État selon laquelle la loi-programme ne devrait contenir que des dispositions budgétaires, en scindant cette loi-programme en un volet « loi-programme » et un volet « dispositions diverses ». Or, cette scission est purement formelle car le résultat est le même: des centaines d'articles qui n'ont pas le moindre lien avec les matières budgétaires, mais qui règlent des questions sociales essentielles, sont soumis au Parlement, qui est prié de les traiter en toute hâte, sans qu'aucun contrôle ou débat parlementaire sérieux puisse avoir lieu.

Le Conseil d'État assimile dès lors expressément les projets de dispositions diverses à des lois-programmes (cf. DOC 51-2760/002, p. 565).

Par extension, il en va de même du fait de recourir à des projets de loi portant des dispositions diverses, à plus forte raison lorsque, comme en l'espèce, l'intention sous-jacente est de contourner la critique précitée du Conseil d'État.

Dans ses avis concernant le projet à l'examen, le Conseil d'État critique à nouveau sans ambages cette méthode de travail et regrette explicitement d'avoir à rendre un avis dans un délai ne dépassant pas cinq jours sur des projets traitant de matières aussi sensibles et complexes, ce qui empêche tout examen approfondi du projet. De plus, les modifications projetées sont contenues dans une loi-programme (le Conseil d'État désigne de la même manière les projets portant des dispositions diverses) comptant plusieurs centaines d'articles.

À cela s'ajoute que la demande d'examen de ces projets, qui invoque le bénéfice de l'urgence, est rédigée en des termes très généraux. De plus, il manque aussi une motivation portant sur chaque aspect particulier des projets. Pour certains aspects, le Conseil se demande même ce qui pourrait justifier l'urgence.

Ainsi qu'il a été relevé, le Conseil d'État est tenu, en vertu de l'article 84, § 3, alinéa 1er, des lois coordonnées sur le Conseil d'État, de limiter son avis aux points les plus essentiels. Certaines dispositions de l'avant-projet ont trait à des droits et libertés fondamentaux que la Constitution charge en particulier le législateur de garantir, ou contiennent des innovations lourdes de conséquences. Dans les deux cas, ces dispositions devraient être soumises à un examen approfondi tant par les chambres législatives que par la section de législation. Elles ne devraient dès lors pas pouvoir figurer dans une loi-programme. La rapidité avec laquelle on travaille a des conséquences préjudiciables pour la qualité de la législation, ce qui nécessite d'ailleurs souvent que l'on adopte par la suite une législation dite de réparation.

Les nombreuses remarques formulées par le service d'Évaluation de la législation du Sénat sur le projet de loi à l'examen indiquent que le même constat s'applique en l'espèce. Le service précité déclare en outre explicitement que cette partie du projet de loi a été mal rédigée, sur le plan tant légistique que rédactionnel, ainsi qu'en matière de cohérence entre les nouvelles dispositions et les dispositions existantes du Code civil.

De surcroît, cette manière de légiférer est anticonstitutionnelle.

En effet, l'article 36 de la Constitution dispose que le pouvoir législatif s'exerce collectivement par le Roi, la Chambre des représentants et le Sénat.

Cette égalité sur le plan du droit d'initiative législative et de la possibilité d'examiner et d'amender une proposition ou un projet ne connaît qu'une seule exception, qui figure à l'article 74 de la Constitution: le Sénat est exclu du principe d'égalité de participation au processus législatif pour l'octroi des naturalisations, pour les lois relatives à la responsabilité civile et pénale des ministres du Roi et des ministres, pour les budgets et les comptes de l'État, sans préjudice du droit du Sénat de fixer chaque année sa propre dotation de fonctionnement, et pour la fixation du contingent de l'armée.

Pour le surplus, le pouvoir législatif, en ce compris le droit d'examen et d'amendement, est exercé sur un pied d'égalité par la Chambre et le Sénat, ce qui se manifeste de deux manières. D'une part, la Constitution prévoit qu'une série de matières doivent être traitées selon la procédure bicamérale obligatoire (article 77 de la Constitution). D'autre part, le Sénat dispose, pour les autres matières, d'un droit d'évocation qui lui permet d'examiner sur un pied d'égalité avec la Chambre les projets transmis en application de l'article 78 de la Constitution, pourvu qu'au moins 15 de ses membres en fassent la demande.

En ayant recours à la technique de la loi-programme et de la loi portant des dispositions diverses, que le Conseil d'État assimile à une loi-programme, le Roi, en tant que branche du pouvoir législatif, respecte certes formellement l'obligation contenue à l'article 75, alinéa 2, de la Constitution, mais cette obligation exige plus qu'un simple formalisme.

En déposant à la Chambre des projets réglant une matière bicamérale optionnelle et en les transmettant ensuite au Sénat, le Roi ne fait en effet qu'accomplir son devoir, alors que pour les projets soumis à la procédure bicamérale obligatoire, la Constitution lui laisse le choix de les déposer soit à la Chambre, soit au Sénat.

Cette pratique suppose toutefois que l'examen des textes puisse avoir lieu d'une manière identique au sein des deux Chambres, ce qui n'est pas le cas: en raison du délai très court qui lui est imparti pour examiner le projet de loi à l'examen, le Sénat se trouve dans l'impossibilité de fait d'accomplir sérieusement la tâche législative qui lui est attribuée par l'article 36 de la Constitution. Cette inégalité de traitement est contraire à l'intention du constituant.

Cette situation est d'autant plus déplorable qu'il s'agit, en l'espèce, de dispositions touchant d'innombrables citoyens dans une matière telle que le logement, qui est pourtant d'une importance capitale.

Or, ces citoyens doivent avoir l'assurance que les membres des chambres législatives, qui représentent la Nation, sont en mesure de protéger leurs droits fondamentaux de manière appropriée dans le cadre du travail législatif.

Or, en l'espèce, au moins une des deux Chambres en est empêchée dans les faits. Le citoyen, qui est en droit d'attendre du législateur une protection adéquate et qualitativement suffisante de ses droits fondamentaux, est donc lésé dans ses droits fondamentaux. En effet, si des modifications massives et rapides, des corrections et des suppressions successives de règles juridiques adaptées ne peuvent déjà plus être examinées par au moins une des Chambres législatives, comment ces règles pourront-elles être suffisamment prévisibles et accessibles pour le citoyen individuel ?

La Cour européenne des droits de l'homme s'est ralliée à ce point de vue et cela fait longtemps qu'elle a intégré dans la Convention européenne des droits de l'homme quelques exigences qualitatives auxquelles la législation doit satisfaire. La Cour parle à cet égard de l'exigence de prévisibilité et d'accessibilité de la loi. Ces exigences forment ensemble un volet du principe de sécurité juridique (Popelier, P., « Behoorlijke wetgeving in de rechtspraak van het Europees Hof voor de rechten van de Mens », T.V.W., 2003, 126).

La Cour considère que ce principe de sécurité juridique est inhérent à la Convention, étant entendu qu'il ne s'agit pas uniquement de l'aspect objectif, mais aussi de sa concrétisation subjective, à savoir le principe de confiance, qui requiert le respect des attentes légitimes (Cour des droits de l'homme, Ogis-Institut Stanislas, Ogec St. Pie X et Blanche de Castilles et consorts/France, 27 mai 2004; Cour des droits de l'homme, Kjartan Assmundsson/Islande, 12 octobre 2004).

Lorsque le législateur crée un cadre réglementaire qui régit, voire limite, le cas échéant, les droits fondamentaux du citoyen, celui-ci peut attendre de ce travail législatif qu'il soit le résultat d'un examen minutieux et d'une mise en balance des intérêts en présence. La Cour confirme qu'elle peut vérifier si une ingérence importante dans les droits fondamentaux comporte des garanties suffisantes d'une mise en balance des intérêts, laquelle doit être opérée en premier lieu dans le cadre d'un débat législatif (Popelier, P., « Behoorlijke wetgeving in de rechtspraak van het Europees Hof voor de rechten van de Mens », T.V.W., 2004, 144).

Le recours à la technique des lois-programmes et des lois portant des dispositions diverses a cependant pour effet de frustrer le citoyen dans cette attente pourtant légitime: vu les délais impartis, la Chambre dispose à peine du temps suffisant pour mener un débat sérieux, tandis que le Sénat, qui est pourtant compétent sur un pied d'égalité, n'est absolument pas en mesure d'exercer la fonction d'examen et de contrôle qui lui est conférée par la Constitution.

La méthode suivie pour « légiférer » est donc contraire non seulement aux règles constitutionnelles relatives à l'exercice du pouvoir législatif, mais aussi au titre II de la Constitution relatif aux droits et libertés, en ce qu'elle porte atteinte au concept de « loi » que requièrent ces dispositions.

Nº 7 DE M. HUGO VANDENBERGHE

Art. 98

Supprimer cet article.

Justification

Voir la justification de l'amendement nº 6.

Nº 8 DE M. HUGO VANDENBERGHE

Art. 99

Supprimer cet article.

Justification

Voir la justification de l'amendement nº 6.

Nº 9 DE M. HUGO VANDENBERGHE

Art. 100

Supprimer cet article.

Justification

Voir la justification de l'amendement nº 6.

Nº 10 DE M. HUGO VANDENBERGHE

Art. 101

Supprimer cet article.

Justification

Voir la justification de l'amendement nº 6.

Nº 11 DE M. HUGO VANDENBERGHE

Art. 102

Supprimer cet article.

Justification

Voir la justification de l'amendement nº 6.

Nº 12 DE M. HUGO VANDENBERGHE

Art. 103

Supprimer cet article.

Justification

Voir la justification de l'amendement nº 6.

Nº 13 DE M. HUGO VANDENBERGHE

Art. 97

Remplacer le texte néerlandais de l'article proposé par la disposition suivante:

« In artikel 1714 van het Burgerlijk Wetboek, gewijzigd bij de wet van 20 februari 1991, worden de woorden « Men kan » vervangen door de woorden « Behalve tegenstrijdige wettelijke bepalingen, kan men. »

Justification

Ainsi que le service d'Évaluation de la législation le fait remarquer à juste titre, le texte néerlandais de l'article 1714 du Code civil, tel que modifié par l'article 97 en sa rédaction actuelle, serait formulé comme suit:

« Behalve tegenstrijdige wettelijke bepalingen, men kan huren bij geschrift of mondeling. »

Cette construction de phrase néerlandaise est évidemment très maladroite. L'article 97 devrait être rédigé comme suit:

« In artikel 1714 van het Burgerlijk Wetboek, gewijzigd bij de wet van 20 februari 1991, worden de woorden « Men kan » vervangen door de woorden « Behalve tegenstrijdige wettelijke bepalingen, kan men. »

La version adaptée de l'article 1714 du Code civil serait ainsi formulée dans un néerlandais lisible.

Nº 14 DE M. HUGO VANDENBERGHE

Art. 98

Remplacer l'article proposé par la disposition suivante:

« Art. 1714bis. — Les baux relatifs à la chambre destinée au logement d'un ou de plusieurs étudiants doivent être établis par écrit. »

Justification

Le texte actuel de l'article 1714bis proposé fait référence à l'article 1erbis de la loi sur les baux à loyer, alors que les baux relatifs aux chambres d'étudiants relèvent généralement du droit commun des baux, et non de la loi sur les baux à loyer.

Il est dès lors plus clair de disposer simplement que les baux relatifs aux chambres d'étudiants doivent être établis par écrit, sans faire référence à l'article 1erbis.

Nº 15 DE M. HUGO VANDENBERGHE

Art. 99

Supprimer cet article.

Justification

Cet article sera inapplicable, vu la piètre qualité de sa formulation, et il risque de ce fait d'entraîner une violation du principe d'égalité. En effet, il prévoit, en son alinéa 1er, la communication obligatoire du montant du loyer demandé et des charges communes, alors que les auteurs visent probablement une toute autre communication, celle du montant du loyer et des charges locatives, telles que la provision pour la consommation d'eau et d'électricité, et aussi, le cas échéant, les charges communes telles que le coût du nettoyage des parties communes ou de l'entretien de l'ascenseur dans un immeuble à appartements.

L'inégalité créée par le texte réside dans le fait qu'en violation de l'esprit de la loi, le bailleur d'un immeuble à appartements ne sera tenu de communiquer que le montant des « charges communes » (ce qui n'inclut donc ni l'eau ni l'électricité), alors que le bailleur d'une habitation isolée n'aura absolument aucune charge à communiquer puisque ce type de logement ne comporte pas de charges communes.

Cet article doit donc être intégralement remanié sur le plan des obligations en matière de communications.

En outre, la mesure de publicité qui consiste à obliger le bailleur à communiquer le montant du loyer est une disposition qui portera radicalement atteinte au principe de la liberté contractuelle et entraînera, de surcroît, une violation de la vie privée du bailleur, qui se verra ainsi obligé de divulguer (une partie de) son revenu personnel.

Cette disposition devrait à tout le moins être soumise à l'avis de la Commission de la protection de la vie privée.

Elle ne permettra très vraisemblablement pas d'atteindre l'objectif visé par le gouvernement, qui est de rendre le marché locatif plus transparent, puisque rien ne s'opposera à ce que des bailleurs affichent un montant de loyer différent (lisez: plus élevé) de celui qu'ils réclament effectivement dans le but de faire fuir les locataires moins aisés, ce qui, de surcroît, aura sans doute pour effet de provoquer une augmentation des prix.

De plus, le pouvoir d'appréciation très large qui est octroyé aux fonctionnaires communaux dans la détermination du montant de l'amende (de 50 à 200 euros) est excessif pour une simple infraction susceptible d'être constatée, ce qui met la sécurité juridique en péril.

En laissant aux communes la liberté d'infliger ou non des sanctions, la proposition fera naître une source supplémentaire de discriminations potentielles.

En raison de l'autonomie communale, la sanction ne sera en effet pas plus qu'une possibilité, de sorte que l'absence de sanction aboutira sans doute dans certaines communes à la non-application des dispositions légales en question (plusieurs responsables politiques ont d'ailleurs déjà fait part de leur intention de ne pas appliquer la sanction dans leur commune ...).

Aussi l'objectif visé, qui est de rendre le marché locatif plus transparent, ne sera-t-il pas atteint puisque seules quelques communes appliqueront la réglementation.

À cela, il faut ajouter que l'applicabilité des sanctions administratives est telle qu'une partie du contentieux locatif sera transférée de facto vers les juges des tribunaux de police, ce qui va à l'encontre du but poursuivi: le juge de paix est le juge naturellement désigné pour statuer dans les affaires locatives et il doit rester exclusivement compétent en cette matière.

Enfin, dans le texte néerlandais, on notera, à l'alinéa 2, la présence malheureuse d'un gallicisme (« zal de betaling kunnen rechtvaardigen ») et, à l'alinéa 3, l'utilisation peu courante qui est faite du verbe « bevinden » pour définir l'emplacement d'un bien immobilier.

Nº 16 DE M. HUGO VANDENBERGHE

Art. 100

Supprimer cet article.

Justification

Cet article rend obligatoire l'établissement d'un « état des lieux », mais ne prévoit aucune sanction en cas de non-respect de cette obligation.

Par ailleurs, lors de la discussion en commission de la Chambre, la ministre a déclaré explicitement qu'en cas de non-respect de cette disposition, « il est présumé que le locataire quitte le bien, au terme de la location, dans l'état dans lequel il l'a reçu » (doc. Chambre, nº 51-2873/020, p. 36).

Par conséquent, l'absence d'état des lieux désavantagerait uniquement le bailleur, de telle sorte que l'obligation d'établir un tel état des lieux n'a aucune utilité.

En outre, il faudrait également que l'état des lieux soit enregistré en même temps que le bail. En l'absence d'enregistrement, celui-ci resterait néanmoins opposable au preneur qui a signé le document. (doc. Chambre, nº 51-2873/20, p. 37).

Dès lors, le texte proposé est totalement inopérant et superflu. D'une part, il est de droit supplétif et n'est pas assorti de sanction. D'autre part, même lorsqu'un inventaire a bel et bien été établi mais qu'il n'a pas été enregistré comme de rigueur, l'état des lieux sort uniquement des effets à l'encontre du bailleur.

Par conséquent, il vaudrait mieux conserver intacte la formulation actuelle de l'article 1731, § 1er, du Code civil, qui est d'ailleurs excellente. En effet, l'article en question est rédigé comme suit: « S'il n'a pas été fait état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit. » La charge de la preuve incombe donc déjà au bailleur, pour démontrer l'existence de dommages.

Nº 17 DE M. HUGO VANDENBERGHE

(Amendement subsidiaire à l'amendement nº 16)

Art. 100

Dans l'alinéa proposé, insérer, après le mot « enregistrement. », les mots « Cet enregistrement sera gratuit, même s'il n'est pas effectué en même temps que l'enregistrement du bail ».

Justification

La ministre Onkelinx a affirmé en commission de la Chambre que l'enregistrement obligatoire de l'état des lieux serait gratuit (doc. 51-2873/020, p. 37).

Pourtant, le projet ne contient aucune disposition en ce sens, si bien que l'on peut se demander très pertinemment si les bureaux de l'enregistrement se contenteront de l'observation de la ministre pour effectivement accorder, dans la pratique, la gratuité de l'enregistrement.

Il convient dès lors de prévoir formellement la gratuité dans le texte.

Nº 18 DE M. HUGO VANDENBERGHE

(Amendement subsidiaire à l'amendement nº 16)

Art. 100

Dans le texte néerlandais de l'article proposé, remplacer le mot « inventaris » par le mot « plaatsbeschrijving ».

Justification

Le terme néerlandais « inventaris » est une traduction totalement boiteuse et dénuée de tout sens juridique de l'état des lieux pourtant bien connu dans la langue française, dont le pendant néerlandais est, depuis plusieurs décennies, « plaatsbeschrijving ».

Il est d'ailleurs frappant de constater que dans l'exposé des motifs, la ministre emploie elle-même le terme « plaatsbeschrijving » et non « inventaris » ... (doc. 51-2873/20 p. 37).

Nº 19 DE M. HUGO VANDENBERGHE

(Amendement subsidiaire à l'amendement nº 16)

Art. 100

Dans l'article proposé, remplacer les mots « au cours du premier mois d'occupation » par les mots « pendant le premier mois suivant la date d'entrée en vigueur du bail ».

Justification

L'emploi du terme « occupation » prête à confusion et suscitera immanquablement des discussions à propos du moment de « l'occupation ».

La référence à l'entrée en vigueur du bail lève toute ambiguïté.

Nº 20 DE M. HUGO VANDENBERGHE

Art. 101

Au 1º, alinéa 2 proposé, remplacer les mots « au moment de l'entrée en jouissance du preneur » par les mots « pendant le premier mois suivant la date d'entrée en vigueur du bail ».

Justification

L'emploi des termes « au moment de l'entrée en jouissance du preneur » prête à confusion et suscitera immanquablement des discussions à propos du moment de « l'entrée en jouissance ».

La référence à l'entrée en vigueur du bail lève toute ambiguïté.

Nº 21 DE M. HUGO VANDENBERGHE

Art. 101bis (nouveau)

Insérer un article 101bis (nouveau), libellé comme suit:

« Art. 101bis. — L'article 3, § 6, alinéa 4, du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil, inséré par la loi du 20 février 1991 et remplacé par la loi du 13 avril 1997, est complété par la disposition suivante:

« Il peut en outre y être mis fin par le preneur, moyennant le respect des conditions prévues au § 5, alinéas 1er et 2, si un logement lui est proposé par la Vlaamse Huisvestingsmaatschappij, la Société régionale wallonne du logement, la Société du logement de la Région bruxelloise ou une société agréée par celles-ci ou par une association ou des personnes morales visées à l'article 1717, alinéa 3, ou si un gîte est proposé au preneur au sein d'une structure de soins pour personnes âgées. »

Justification

Si le bail de courte durée offre une sécurité de logement absolue au preneur pendant trois ans au maximum, cette formule lui posera aussi beaucoup de problèmes s'il souhaite résilier cet engagement anticipativement.

Lorsqu'une personne figure sur une liste d'attente pour un logement d'une société de logements sociaux ou d'une agence immobilière sociale, ou pour une résidence-services, une habitation pour personnes âgées ou un gîte dans une maison de repos et/ou de soins, il est impossible de prévoir quand une place se libérera.

Le candidat locataire ne dispose en général que d'un délai d'un mois au maximum pour accepter ou refuser l'offre. Qui plus est, il ne peut dans de nombreux cas refuser une offre qu'une seule fois.

Aux candidats locataires qui ne disposent que d'un revenu modeste et pour lesquels le marché locatif privé est pratiquement inabordable, il convient de permettre de mettre prématurément fin à leur bail de courte durée sur le marché locatif privé.

Le présent amendement vise à prévoir l'application du congé et de l'indemnité de résiliation fixés pour le bail de neuf ans dans le cas où le preneur souhaiterait résilier un contrat de courte durée parce qu'il peut déménager pour s'installer dans un logement d'une société de logement social ou d'une agence immobilière sociale, ou dans une résidence-services, une habitation pour personnes âgées ou une maison de repos et/ou de soins.

Nº 22 DE M. HUGO VANDENBERGHE

Art. 102

Supprimer le § 2 de l'article 11bis proposé.

Justification

L'ajout d'un grand nombre d'annexes standardisées à tout bail devant être conclu crée une multitude de tracasseries administratives, ce que personne ne souhaite.

Il est à craindre que les baux volumineux ne favorisent pas la confiance qui est tout de même très importante dans la relation entre le bailleur et le preneur.

Qui plus est, cette disposition n'est avantageuse pour le preneur qu'en apparence seulement: ce dernier ne sera, en effet, pas vraiment encouragé à prendre connaissance du bail et des annexes, en raison de leur volume, et a fortiori à les décortiquer de a à z, alors que, du fait de la signature d'un bail auquel toutes ces annexes sont jointes, il est réputé en avoir pris connaissance, de telle manière que sa position juridique s'en trouve affaiblie.

Nº 23 DE M. HUGO VANDENBERGHE

Art. 103

Supprimer cet article.

Justification

L'article 10 nouveau sur la garantie locative, remplacé par l'article 103 du projet, doit être entièrement retravaillé, ainsi que le service d'Évaluation de la législation du Sénat le fait très justement remarquer.

Le texte manque de structure, il est trop long et la lecture en est malaisée.

Il est évidemment inacceptable de régler de la sorte une réglementation d'une telle importance, qui aura des répercussions énormes sur le terrain et qui affectera directement d'innombrables locataires et bailleurs.

Le citoyen a droit à une législation d'une certaine qualité, tout comme il a droit à un débat démocratique digne de ce nom préalablement à l'élaboration de celle-ci.

En voulant faire approuver au pas de charge, par les chambres législatives, une nouvelle législation sur les baux insérée dans une loi portant des dispositions diverses, le gouvernement a d'ores et déjà privé le citoyen de son droit à un tel débat.

Un minimum de qualité est alors la moindre des choses à laquelle s'obliger.

Or, comme le service d'Évaluation de la législation l'a abondamment démontré, le texte à l'examen est d'une qualité déplorable.

Un problème fondamental provient de ce que l'article mélange dans un même texte relatif à la problématique de la garantie, ce qui concerne les rapports bailleur-locataire et les rapports locataire-tiers garant.

Pour une lecture plus aisée et en toute logique, le projet devrait se contenter de fixer les différentes formes de garantie locative, qui concernent les rapports bailleur-locataire, les modalités détaillées des garanties bancaires, qui intéressent les rapports locataire-tiers garant, n'apparaissant pas directement dans le texte mais étant détaillées par arrêté royal.

Le libellé sur les différents modes de garantie est en outre inapproprié (§ 1er, alinéa 2):

« Les garanties mentionnées à l'alinéa précédent peuvent prendre, au choix du preneur, trois formes: soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière. »

Le projet parle de « trois formes » de garantie locative. En réalité, il n'y en a que deux:

— soit la garantie est constituée par le preneur directement; c'est la garantie en espèces versée sur un compte individualisé;

— soit une « garantie bancaire ».

Le texte utilise la notion de « garantie bancaire » sans la définir et s'égare dans le détail des modalités de règlement de celle-ci dans les rapports locataire-institution financière.

Or il s'agit d'un mécanisme qui, s'il n'est pas réglementé légalement, existe dans la pratique, avec ses caractéristiques établies.

Il s'agit d'un aval de la banque. La banque remet au bailleur une lettre par laquelle elle déclare garantir au bailleur, à concurrence du montant fixé dans le bail, le paiement des sommes dont le preneur resterait redevable à l'égard du bailleur, en fin de bail.

L'avantage de la formule pour le locataire est qu'il ne doit pas immobiliser une somme importante.

Ce service n'est toutefois pas gratuit, les banques réclamant des frais d'ouverture de dossier ainsi qu'un coût annuel de quelques pour cent du montant garanti.

Qu'en est-il ici ? Les banques pourront-elles continuer à réclamer un pourcentage pour l'aval octroyé ?

Il est erroné de parler d'une garantie bancaire « qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie ».

Il faut distinguer rapports bailleur-locataire et rapports locataire-institution financière.

L'on parlera éventuellement d'une garantie bancaire dont le montant couvert par la banque au profit du bailleur est assuré, en ce qui concerne l'institution financière, par des versements mensuels du locataire au profit de l'institution financière, sur une durée et selon des modalités détaillées dans un contrat entre le locataire et l'institution financière.

Selon l'exposé des motifs, « la seconde formule (NB: garantie bancaire « à constitution progressive par le preneur »), réside en l'étalement du montant de la garantie locative auprès d'une institution bancaire qui sera obligée de garantir automatiquement le montant total de la garantie, dès la conclusion du contrat de bail ».

Si le projet prévoit que la forme de la garantie locative relève du choix du preneur, rien dans le texte ne permet de conclure à une obligation inconditionnelle dans le chef de l'institution financière de devoir donner suite à une demande de garantie bancaire formulée par un candidat locataire.

Il est sans doute précisé qu'« une institution bancaire ne pourra refuser cette garantie pour des raisons liées à l'état de solvabilité du locataire ».

Mais pareil libellé ne suffit pas à créer une obligation inconditionnelle dans le chef de la banque d'accorder une garantie bancaire, ni vis-à-vis du bailleur, ni vis-à-vis du locataire. À l'heure actuelle, aucune banque n'est obligée d'accorder une garantie bancaire à un locataire qui en fait la demande, et le texte en projet n'est à notre sens pas contraignant à cet égard. La banque pourrait continuer de refuser d'accorder une garantie bancaire, non pour des raisons de solvabilité, mais par exemple, parce que ce genre de service ne cadre pas avec la politique commerciale de l'institution financière, ou parce que les encours de cette nature ne peuvent dépasser un certain quota ...

Si le projet entend ôter tout pouvoir aux banques de refuser l'octroi d'une garantie bancaire dans le cadre d'un bail de résidence principale, le texte doit être retravaillé.

L'article multiplie les formules alambiquées et le recours à des délégations au Roi:

Extrait de l'alinéa 4 du § 1er:

« ...Si le preneur met fin au versement de ses revenus professionnels ou de remplacement dans l'institution en question, celle-ci est en droit de réclamer la reconstitution intégrale et immédiate de la garantie, sans préjudice de la possibilité de transférer celle-ci à une autre institution financière ... »

On ne comprend pas la logique du système: pourquoi exiger la constitution intégrale et immédiate de la garantie si ce n'est parce que la banque continue vis-à-vis du bailleur à être garante ? Mais dans ce cas-là, pourquoi prévoir la possibilité de transférer la garantie à une autre institution financière ?

Extrait de l'alinéa 4 du § 1er:

« ...Le Roi peut, par arrêté délibéré en Conseil des ministres, modaliser l'obligation de l'institution financière de constituer une garantie bancaire dans le cas où le candidat locataire est tenu, au moment de sa demande, par plus d'une autre obligation de reconstitution pour des garanties bancaires locatives octroyées antérieurement ... »

Cette phrase soulève plusieurs questions et objections:

— comme déjà dit, le texte ne contient pas d'obligation générale dans le chef de la banque;

— la banque ne « constitue » pas mais octroie ou accorde la garantie;

—  si le locataire est confronté à plusieurs « obligations de reconstitution pour des garanties locatives octroyées antérieurement », c'est qu'il a mis fin à des baux antérieurs, ce qui logiquement entraîne l'appel à la garantie. Il est donc question à ce stade, non pas tant d'une obligation de « reconstitution », mais d'une obligation de remboursement de la banque pour les sommes versées au bailleur.

Nº 24 DE M. HUGO VANDENBERGHE

(Amendement subsidiaire à l'amendement nº 23)

Art. 103

Remplacer cet article par ce qui suit:

« Art. 103. — Dans la même section du même Code, l'article 10 est remplacé par la disposition suivante:

« Art 10. — § 1er. Si, indépendamment des sûretés prévues à l'article 1752 du Code civil, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues à l'alinéa suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative.

Les garanties mentionnées à l'alinéa précédent peuvent prendre au choix du preneur, trois formes: soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'un établissement de crédit, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et un établissement de crédit.

Lorsque le preneur opte pour un compte individualisé, la garantie locative ne peut excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer. Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur et le bailleur acquiert privilège sur l'actif du compte pour toute créance résultant de l'inexécution totale ou partielle des obligations du preneur.

Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire qu'il s'engage à reconstituer totalement par mensualités constantes pendant la durée du contrat, avec un maximum de trois ans, celle-ci est d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum. L'établissement de crédit devra être celui auprès duquel le preneur dispose, le cas échéant, du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement.

Si le preneur met fin au versement de ses revenus professionnels ou de remplacement dans l'établissement en question, celui-ci est en droit de réclamer la reconstitution intégrale et immédiate de la garantie, sans préjudice de la possibilité de transférer celle-ci à un autre établissement de crédit. Nonobstant la loi relative au statut et au contrôle des établissements de crédit du 22 mars 1993, un établissement de crédit ne peut pas refuser cette garantie pour des raisons liées à l'état de solvabilité du locataire. La loi du 12 juin 1991 relative au crédit à la consommation n'est pas d'application. Le Roi peut, par arrêté délibéré en Conseil des ministres, modaliser l'obligation de l'établissement de crédit de constituer une garantie bancaire dans le cas où le candidat locataire serait, au moment de sa demande, par plus d'une autre obligation de reconstitution pour des garanties bancaires locatives octroyées antérieurement. Après une évaluation faite un an après l'entrée en vigueur de ce système, le Roi, par arrêté royal délibéré en Conseil des ministres, pourra organiser une garantie publique pour couvrir les garanties octroyées par les établissements de crédit à certaines catégories de locataires qu'Il définit, selon les modalités de financement qu'Il définit.

Le preneur ne devra aucun intérêt débiteur à l'établissement de crédit, qui lui accordera des intérêts dès le jour de la constitution totale de la garantie. L'établissement de crédit dispose des privilèges de droit commun vis-à-vis du preneur en cas de non-exécution de son obligation de constituer progressivement la garantie.

Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire, d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum, résultant d'un contrat-type entre un CPAS et un établissement de crédit, c'est le CPAS qui effectue la demande auprès de l'établissement de crédit qui l'accorde au profit du bailleur.

Le Roi fixe le formulaire par lequel les établissements de crédit attesteront, vis-à-vis des bailleurs, que la garantie locative est octroyée, peu importe la manière dont cette garantie est constituée.

§ 2. Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s'abstient de la placer de la manière prévue au § 1er, alinéa 3, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci.

Ces intérêts sont capitalisés. Toutefois, à dater du jour où le preneur met en demeure le bailleur de satisfaire à l'obligation qui lui est imposée par le § 1er, alinéa 3, les intérêts dus sont les intérêts légaux sur le montant de la garantie.

§ 3. Il ne peut être disposé du compte bancaire, tant en principale qu'en intérêts, ni de la garantie bancaire ni du compte sur lequel la reconstitution de la garantie s'est effectuée, qu'au profit de l'une ou l'autre des parties, moyennant production soit d'un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, soit d'une copie d'une décision judiciaire. Cette décision est exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement. »

Justification

Le terme « institution financière » n'est pas correct, le terme utilisé en droit pour désigner cette institution étant « établissement de crédit ».

Nº 25 DE M. HUGO VANDENBERGHE

Art. 103bis (nouveau)

Ajouter un art. 103bis (nouveau), libellé comme suit:

« Art. 103bis. — L'article 8 de la loi sur les baux de résidence principale, inséré par l'article 2 de la loi du 20 février 1991 et remplacé par l'article 10 de la loi du 13 avril 1997, est abrogé. »

Justification

Les nouvelles dispositions mettent impérativement à charge du bailleur, dans le cadre d'un bail de résidence principale, toutes les réparations autres que locatives (cf. l'article 101, 3º, qui ajoute un § 2 à l'article 2 de la loi sur les baux de résidence principale). Ce faisant, elles rendent désormais impossible la conclusion d'un bail de rénovation, institution introduite par la loi du 13 avril 1997 et organisée à l'article 8 de la législation spécifique aux baux de résidence principale, dont la phrase liminaire prévoit:

« Les parties peuvent convenir par écrit à tout moment que le preneur s'engage à réaliser à ses frais, dans le bien loué, des travaux déterminés qui incombent au bailleur ... »

Le bail de rénovation repose sur un équilibre qui est détaillé à l'article 8, la prise en charge de travaux s'accompagnant pour le locataire d'une garantie quant à la durée du bail ou quant au montant du loyer.

Il s'impose d'abroger l'article 8 de la loi sur les baux de résidence principale, le maintien de cette disposition étant inconciliable avec le texte en projet. « L'abrogation d'un texte antérieur ne doit pas se déduire de sa seule contradiction avec le texte nouveau, mais doit être formulée » (1) .

Hugo VANDENBERGHE.

(1) www.consetat-raadvst.be, recommandations de légistique formelle, nov. 2001, p. 52, point 8.8.3.