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Question écrite n° 5-6551

de Fabienne Winckel (PS) du 22 juin 2012

à la ministre de la Justice

Loyers - Indexation - Hausses pour nouveau bail - Dépassement de l'Indice-santé - Révision des méthodologies de calcul des loyers - Application stricte de la loi - Enregistrement des baux

location immobilière
bail
indexation des prix
augmentation des prix
réglementation des loyers

Chronologie

22/6/2012Envoi question
28/1/2013Réponse

Question n° 5-6551 du 22 juin 2012 : (Question posée en français)

Le loyer moyen augmenterait d'au moins 1 % par an de plus que la hausse de l'indice-santé et par conséquent plus que ne le prévoit la loi. Cette situation avait déjà été dénoncée il y a sept ans mais l'anomalie semblerait perdurer.

En effet, chaque année, en vertu d'une réforme législative datant de 1976, le loyer peut être adapté au coût de la vie à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat de bail. Depuis 1994, propriétaires et locataires recourent donc à l'indice-santé.

Pourtant, la compilation de toutes les informations d'usage (comptabilité nationale, enquête sur les budgets des ménages, données de l'observatoire des loyers, ...) montrerait que " d'évidence, la comptabilité nationale et l'indice des prix sous-estiment encore la hausse des loyers ".

La hausse des loyers observée est une hausse moyenne et elle résulterait de l'évolution des loyers qui sont simplement indexés pendant la durée du bail et de hausses qui interviennent lors d'un changement de locataire.

De plus, la sous-estimation de la hausse des loyers conduirait à une sous-estimation de la hausse du " revenu imputé " aux propriétaires.

1) L'honorable ministre confirme-t-elle ces informations ?

2) Les méthodologies relatives au calcul des loyers seront-elles revues ? Dans l'affirmative, ne faudrait-il pas modifier les données de référence utilisées pour ce calcul ?

3) L'application véritable de la loi sera-t-elle, à l'avenir, plus stricte en ce qui concerne le respect de l'enregistrement des baux et l'exploitation des données contenues dans ces baux ?

Réponse reçue le 28 janvier 2013 :

Si le contrat de bail prévoit une indexation du loyer, le montant de celui-ci est adapté à l'inflation. L'indexation permet d'adapter le loyer de telle manière que celui-ci corresponde également au pouvoir d'achat réel dans la société de demain. De cette manière, le pouvoir d'achat du bailleur est donc préservé. L'article 1728 du Code civil dispose que l'indexation ne peut être appliquée qu'une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. En outre, le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ. Le nouvel indice est l'indice santé. Ce système de calcul de l'indexation, qui fait appel à l'indice santé, est appliqué depuis des dizaines d'années. La modification de ces règles s'avérera dès lors difficile et compliquée, d'autant plus que l'on doit pouvoir compter sur un mécanisme de protection fiable et scientifiquement valable. En tout cas, la révision éventuelle de ce mécanisme d'indexation relève de la compétence du ministre de l'Économie. 

De plus, une modification des règles en matière d'indexation des loyers n'empêchera pas qu'un bailleur propose sur le marché un bien à un loyer fixe. Plus encore, il semble que la hausse des loyers est due à ces pratiques. 

Enfin, il convient de souligner que cette matière sera bientôt régionalisée et que les choix politiques y relatifs reviendront de la sorte aux régions. Il semble dès lors peu indiqué de modifier ces règles de base fondamentales dès à présent au niveau fédéral.  

L'obligation d'enregistrement de baux conclus à compter du 1er janvier 2007 est totalement à la charge du bailleur. Celui-ci est tenu de remplir cette obligation dans les deux mois de la conclusion du bail.  

Si le bail n'a pas été enregistré dans le délai légal, le bailleur peut se voir infliger une amende et en outre, s'il s'agit d'un bail de neuf ans, la règle selon laquelle le preneur peut résilier ce bail sans observer de délai de préavis et sans verser d'indemnité est d'application depuis le 1er juillet 2007. Cette disposition est applicable uniquement tant que le bail n'a pas été enregistré. 

Le bailleur a donc tout intérêt à procéder à l'enregistrement du bail.  

De surcroît, l'enregistrement du bail préserve les droits du preneur vis-à-vis de tiers, de sorte qu'il est tout aussi important pour le preneur que le bail soit enregistré. 

Les dispositions légales actuelles me paraissent donc suffisantes pour faire observer l'obligation d'enregistrement.  

L'exploitation des données contenues dans les baux doit en outre être comprise dans le cadre de la politique du logement. La matière relative au logement est toutefois une compétence des régions, comme ce sera bientôt également le cas pour les matières relatives aux baux.