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Question écrite n° 5-11251

de Bert Anciaux (sp.a) du 17 mars 2014

au ministre des Finances, chargé de la Fonction publique

TVA - Code de la TVA - Article 12 § 2 - Interprétation - Immeubles à appartements - Occupation

TVA
logement collectif

Chronologie

17/3/2014Envoi question
22/4/2014Réponse

Question n° 5-11251 du 17 mars 2014 : (Question posée en néerlandais)

L'article faisant l'objet de la présente question est libellé comme suit : « L’assujetti qui, d’une manière habituelle cède à titre onéreux des biens visés à l’article 1er, § 9, 1°, qu’il a construits, fait construire ou acquis, avec application de la taxe, au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu leur première occupation ou leur première utilisation, est censé prélever pour ses propres besoins le bien non cédé à l’expiration du délai précité, lorsque ce bien n’a pas encore fait l’objet à ce moment de l’utilisation visée au paragraphe 1er, alinéa 1er, 3°. Cet assujetti est également censé prélever pour ses propres besoins le sol y attenant lorsque celui-ci a ouvert droit à une déduction complète ou partielle de la taxe. Le prélèvement qu’il est censé effectuer à cette date est assimilé à une livraison à titre onéreux. »

La pratique démontre que cet article de loi est interprété comme suit par les offices de contrôle de la TVA : dès lors qu'un seul appartement ou garage d'un immeuble à appartements est occupé, il faut considérer que l'ensemble de l'immeuble est occupé. En voici un exemple. Le constructeur d'un immeuble à appartements vend ces appartements sous le régime de la TVA, jusqu'à ce qu'il reste, par exemple, un garage qui sera acquis par la suite, avec perception de la TVA, par un habitant ayant déjà acheté plus tôt un appartement. Ce garage a été vendu le 14 novembre 2007, date de la première occupation. Les offices de contrôle de la TVA interprètent l'article 12, § 2 en ce sens que la première occupation des appartements ayant eu lieu en 2007, la TVA devait être versée pour l'ensemble de l'immeuble au plus tard pour le quatrième trimestre 2009. Selon cette interprétation, les offices de contrôle de la TVA se basent par conséquent sur le fait que lorsqu'un appartement est occupé, il faut considérer que l'ensemble de l'immeuble est occupé, y compris les garages.

D'où les questions suivantes :

1) Lorsqu'un appartement ou un garage faisant partie d'un immeuble à appartements est occupé, doit-on considérer que l'ensemble du bâtiment est occupé ?

2) Les appartements et garages ne doivent-ils pas être considérés comme des entités séparées, soumises chacune à l'obligation prévue en matière de TVA, à savoir verser la TVA au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l'occupation individuelle de chaque entité ?

3) Le fait qu'un dernier garage soit vendu à une personne ayant déjà acheté auparavant un appartement dans le bâtiment implique-t-il automatiquement que le garage ait été occupé en même temps que l'appartement, alors qu'en réalité, ce n'était absolument pas le cas et que l'achat d'un garage devrait être considéré comme une transaction purement séparée, indépendante de l'achat antérieur de l'appartement ?

Réponse reçue le 22 avril 2014 :

La vente d’un bâtiment neuf et du sol y attenant constitue une exception à l’exemption de l’article 44, § 3, 1°, du Code de la TVA lorsque la cession est effectuée endéans le délai TVA, c’est-à-dire au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ce bâtiment neuf.

Pour les immeubles à appartements dont la propriété est divisée entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans les parties communes (comp. article 577-3, du Code Civil), l’occupation ou l’utilisation doit être appréciée lot par lot. Cela signifie que les quotes-parts indivises dans les parties communes de l’immeuble à appartements obéissent au régime applicable aux parties privatives auxquelles elles se rapportent.

Compte tenu de ce qui précède, la première occupation d’un appartement dans un immeuble nouvellement érigé n’a donc pas pour effet que le délai TVA commence à courir pour les autres appartements de l’immeuble non encore occupés.

L’honorable membre vise apparemment un cas concret où un assujetti visé à l’article 12, § 2, du Code de la TVA vend un garage non encore occupé, faisant partie d’un projet de nouvelle construction commercialisé par cet assujetti, à une personne qui, quelques années auparavant, a acheté un appartement dans le même projet de construction et l’a occupé. Eu égard aux éléments qui précèdent, l’occupation antérieure de l’appartement par cette personne n’a dès lors pas pour conséquence que le délai TVA a déjà à ce moment commencé à courir pour le garage nouvellement construit acheté séparément mais non occupé précédemment.