Tweetalige printerversie Eentalige printerversie

Schriftelijke vraag nr. 4-6342

van Sabine de Bethune (CD&V) d.d. 15 december 2009

aan de minister van Justitie

Mede-eigendom - Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen (Wet Breyne) - Uitvoeringsgarantie

huisvesting
mede-eigendom
garantie
bouwnijverheid
bouwvoorschriften
ondernemer

Chronologie

15/12/2009 Verzending vraag (Einde van de antwoordtermijn: 18/1/2010 )
6/5/2010 Einde zittingsperiode

Vraag nr. 4-6342 d.d. 15 december 2009 : (Vraag gesteld in het Nederlands)

Recent werden mij enkele klachten ter kennis gebracht die betrekking hadden op de mede-eigendom van appartementen.

De wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen regelt de contractuele relatie tussen opdrachtgevers- en aannemers van bepaalde bouwwerken (de zogenaamde " wet Breyne "). Artikel 12 van deze wet voorziet een systeem van zekerheidstelling opdat de verkoper / aannemer de werken volledig zou voltooien. In het artikel wordt een onderscheid gemaakt tussen enerzijds een erkend aannemer en anderzijds andere personen die deze erkenning niet genieten.

Voor de erkende aannemer voorziet de wet van 9 juli 1971 (en het uitvoeringsbesluit) dat de erkende aannemer een waarborg ter waarde van 5 % van de werken op een rekening bij de Deposito- en Consignatiekas (DCK) stort (cf. artikel 3 van het koninklijk besluit van 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen).

De oplevering gebeurt in twee fasen, de voorlopige- en de definitieve oplevering. Tussen deze twee fasen zit er een termijn van minstens een jaar (cf. artikel 9 van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen). De waarborg wordt vrijgegeven bij helften, de eerste helft bij de voorlopige oplevering en de tweede helft bij de definitieve oplevering (cf. artikel 3 van het koninklijk besluit van 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen). Op deze wijze zou de koper / opdrachtgever voldoende waarborgen moet hebben dat de aannemer zijn werkzaamheden volledig voltooit. In de praktijk blijkt echter dat de bouwheer met deze 5 %-waarborg onvoldoende beschermd is in geval van faillissement van de erkende aannemer.

Voor andere personen die niet de hoedanigheid van erkend aannemer genieten (bijvoorbeeld een bouwpromotor) voorziet de wet van 9 juli 1971 (en het uitvoeringsbesluit) dat er een borgstelling door een kredietinstelling of borgstellingskas moet gebeuren. Deze verbintenis eindigt echter reeds bij de voorlopige oplevering van het gebouw en niet de definitieve oplevering (cf. artikel 4, in fine, van het koninklijk besluit van 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen).

De voorlopige oplevering van het gebouw stelt de beŽindiging van de werken vast waarbij in een proces-verbaal de eventuele gebreken en opmerkingen worden vastgesteld. De voorlopige oplevering voorziet meestal in een proeftermijn en in een termijn voor de aannemer om de vastgestelde gebreken te verhelpen.

Het probleem hierbij is het volgende: er kunnen bij de voorlopige oplevering nog diverse gebreken worden vastgesteld. Aangezien de verbintenis van de borg (kredietinstelling of borgstellingskas) bij de voorlopige oplevering vervalt, beschikt de opdrachtgever over weinig mogelijkheden om de afwerking volgens het proces-verbaal af te dwingen van de bouwpromotor. De enige mogelijkheid bestaat erin een rechtszaak aan te spannen, een weinig efficiŽnte en bemoedigende situatie gezien de duurtijd van het gerechtelijk verloop en de hiermee gepaard gaande kosten.

Het concrete probleem hierbij schuilt in artikel 4, in fine, van het koninklijk besluit van 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen (Belgisch Staatsblad van 4 november 1971). Het laatste lid bepaalt het volgende: " De verbintenis van de borg eindigt bij de voorlopige oplevering der werken. "

Om een betere bescherming te voorzien voor de koper / opdrachtgever van het bouwwerk wordt zou kunnen bepaald worden dat de verbintenis van de borg slechts eindigt bij de definitieve oplevering van de werken. Op deze wijze heeft de koper / opdrachtgever een effectieve zekerheid ten aanzien van de borg indien de verkoper / aannemer niet aan zijn verbintenissen voldoet om het gebouw volledig af te werken zoals voorzien. Om de kostprijs van deze borgstelling beperkt te houden zou voorzien kunnen worden dat de aannemer slechts een terugbetalingswaarborg moet voorzien tot op het moment van de voorlopige oplevering. Deze borgstelling voorziet dat de kredietinstelling of de Borgstellingskas hoofdelijk borg staat met de aannemer voor de terugbetaling van de reeds betaalde bedragen van de bouwheer indien het contract wordt ontbonden door de schuld van de aannemer. Voor wat betreft de periode tussen de voorlopige en de definitieve oplevering zou kunnen voorzien worden in een voltooiingswaarborg. Deze borgstelling komt er op neer dat de kredietinstelling of de Borgstellingskas en de aannemer hoofdelijk borg staan voor de kosten van de afwerking van het gebouw indien de aannemer niet aan zijn verplichtingen terzake voldoet.

Deze visie wordt uitdrukkelijk gesteund in de rechtsleer terzake: " De wetgever zou terzake, zoals eerder aangehaald, beter opteren voor een gemengd systeem waarbij de aannemer voor het eerste deel van de werken een terugbetalingswaarborg zou stellen en voor het tweede deel een voltooiingswaarborg. " (cf. . Boes, " De notariŽle verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en met de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen ", T. Not., 1973, 202; M. Devroey, De wet Breyne, 2000, 151, nr. 65; en S. Maes, " Wet Breyne: knelpunten bij de toepassing ", NJW, nr. 175, 30 januari 2008, p. 67).

Daarnaast zou voorzien kunnen worden dat zowel de erkende als de niet-erkende aannemers een borgstelling moeten vragen bij een kredietinstelling of een Borgstellingskas. Op deze wijze wordt een vorm van oneerlijke concurrentie uit de wereld geholpen tussen de erkende en de niet-erkende aannemers. Deze discriminatie kan op geen enkele objectieve wijze worden verantwoord (cf. H. Uyttersprot, " De wet Breyne: zekerheidsstelling en achterpoorten ", TVV, 2006, 787, nr. 8 e.v.; en S. Maes, " Wet Breyne: knelpunten bij de toepassing ", NJW, nr. 175, 30 januari 2008, p. 66). Bovendien kan de erkende aannemer het bedrag van 5 % waarborg die geÔmmobiliseerd werd op een rekening bij de DCK aanwenden voor zijn bedrijfsuitoefening wat onze economie alleen maar ten goede kan komen.

Binnen het kader van Bouwunie werd een zogenaamde " Borgstellingskas " opgericht. Zowel kleine als grote aannemers van openbare of private werken kunnen hierop een beroep doen om een borg af te sluiten. Voor deze borgstelling wordt eenmalig een aansluitingsvergoeding van 75 euro gevraagd. Dat bedrag wordt terugbetaald of verrekend met een nieuwe aanvraag van zodra de borg door de opdrachtgever wordt vrijgegeven. De aannemer wordt vennoot van de Borgstellingskas ŗ rato van een aandeel van 25 euro per schijf van 2 500 euro borg. De algemene vergadering van aandeelhouders bepaalt jaarlijks welk dividend aan de aandeelhouders wordt toegekend. Aan de aannemer wordt er een retributie van slechts 1 % per jaar aangerekend op het bedrag van de openstaande borgen. Dat bedrag vormt de uiteindelijke kostprijs voor de aannemer (zie website van Bouwunie: http://www.bouwunie.be/viewobj.jsp?article=50663). Het grote voordeel van deze Borgstellingskas is de administratieve eenvoud waarmee een aanvraag voor een borgstelling wordt afgehandeld.

Om deze redenen had ik van de geachte minister graag een antwoord gekregen op de volgende vragen:

1. Wat is het standpunt van de geachte minister met betrekking tot het voorstel inzake de opsplitsing van de garantie voor de bouwheer tussen enerzijds een uitvoeringsgarantie en anderzijds een voltooiingsgarantie?

2. Wat is zijn standpunt met betrekking tot het gelijkschakelen van de garantieverplichting voor de erkende en de niet-erkende aannemers?

3. Is hij bereid om zelf een initiatief in deze zin te nemen of een parlementair initiatief te steunen?