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Question écrite n° 4-2558

de Miet Smet (CD&V) du 12 janvier 2009

au ministre de la Justice

Loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction (Loi Breyne)

industrie du bâtiment
réglementation de la construction
entrepreneur
garantie
logement

Chronologie

12/1/2009Envoi question (Fin du délai de réponse: 12/2/2009)
16/2/2009Réponse

Réintroduction de : question écrite 4-1812

Question n° 4-2558 du 12 janvier 2009 : (Question posée en néerlandais)

La loi du 9 juillet 1971 (appelée la « loi Breyne ») réglementant la construction et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction règle les relations contractuelles entre les maîtres de l'ouvrage et les entrepreneurs de certains travaux.

L'article 12 de cette loi prévoit un système de cautionnement afin que le vendeur/entrepreneur achève complètement les travaux. Cet article établit une distinction entre, d'une part, un entrepreneur agréé et, d'autre part, d'autres personnes non agréées.

Pour l'entrepreneur agréé, le loi du 9 juillet 1971 (et l'arrêté d'exécution) prévoit le versement d'une garantie s'élevant à 5% des travaux sur un compte auprès de la Caisse des dépôts et consignations. De plus, la doctrine récente estime que cette garantie ne porte que sur 5% du prix de l'appartement individuel.

La réception des travaux se fait en deux phases, la réception provisoire et la réception définitive. Entre ces deux phases, il s'écoule un délai d'au moins un an. La garantie est libérée par moitiés, la première lors de la réception provisoire et la seconde lors de la réception définitive. Cela devrait permettre à l'acheteur/maître de l'ouvrage d'avoir suffisamment de garanties d'achèvement total des travaux par l'entrepreneur. En pratique, il s'avère toutefois que le maître de l'ouvrage n'est pas suffisamment protégé par cette garantie de 5% en cas de faillite de l'entrepreneur agréé.

Pour les personnes n'ayant pas le statut d'entrepreneur agréé en vertu de la loi du 20 mars 1991 réglementant l'agrément d'entrepreneurs de travaux (par exemple un promoteur immobilier) la loi du 9 juillet 1971 (et l'arrêté d'exécution) impose une caution par une institution de crédit. Cet engagement prend cependant fin dès la réception provisoire du bâtiment et non au moment de la réception définitive.

Lors de la réception provisoire du bâtiment qui constate la fin des travaux, un procès-verbal mentionnant les éventuels vices et remarques peut être rédigé. La réception provisoire prévoit généralement une période d'essai et un délai permettant à l'entrepreneur de remédier aux vices constatés.

À cet égard, il se pose le problème suivant : lors de la réception provisoire, différents vices peuvent encore être constatés. Étant donné que l'engagement de la caution prend fin à la réception provisoire, le maître de l'ouvrage dispose de peu de moyens permettant de contraindre le promoteur immobilier à achever les travaux conformément au procès-verbal. La seule possibilité est d'intenter un procès, une situation peu efficace et décourageante étant donné la durée d'une action en justice et les frais qu'elle entraîne.

Je souhaite une réponse aux questions suivantes.

Cette problématique est-elle connue?

Pour quelle raison une distinction est-elle faite entre les entrepreneurs agréés et les entrepreneurs non agréés en ce qui concerne la fourniture d'une garantie pour le consommateur?

Quel serait l'éventuel coût supplémentaire pour le secteur si tous les entrepreneurs devaient obtenir un cautionnement par une institution de crédit ou une caisse de garantie?

Le ministre dispose-t-il de données chiffrées concernant le nombre de garanties versées auprès de la Caisse des dépôts et consignations, d'une part, et du nombre de cautionnements auprès d'une institution de crédit et d'une caisse de garantie, d'autre part?

Quel est le coût du cautionnement pour un entrepreneur non agréé?

Le ministre a-t-il une idée du nombre d'actions en justice réclamant l'achèvement des travaux?

Réponse reçue le 16 février 2009 :

e peux apporter les éléments de réponse suivants aux différents points de la question:

1. La problématique que vous soulevez m’est déjà connue et je renvoie à la question 4-1428 de Monsieur Vankrunkelsven qui traitait de la même matière.

À ce sujet, le gouvernement a annoncé une évaluation de la loi Breyne dans son plan PME d’octobre 2008. Je coopère à cet égard avec le ministre de l’Économie. Cette évaluation devrait à terme mener à une adaptation de la loi.

2. La distinction s’explique par le fait qu’un entrepreneur agréé est censé répondre à un certain nombre de conditions qui garantissent qu’il n’ acceptera pas trop de travaux. En revanche, les entrepreneurs non agréés (ou les entrepreneurs agréés qui acceptent des travaux qui les conduisent à sortir du cadre de leur catégorie professionnelle et qui sont ainsi assimilés à des entrepreneurs non agrées) ne remplissent pas ces conditions et leur solvabilité est dès lors plus difficile à évaluer. En outre, des pratiques frauduleuses avaient souvent lieu. Pour y faire face, les entrepreneurs non agréés se sont vus et se voient contraints de se porter caution solidaire avec un établissement de crédit.

3. Il ne fait aucun doute que l’extension à tous les entrepreneurs de l’obligation de cautionnement via un établissement de crédit engendrerait un surcoût pour le secteur. Un surcoût qui, il faut le dire, sera vraisemblablement répercuté sur le client.

Il n’est toutefois pas possible d’estimer ce surcoût. Par ailleurs, il ne me semble pas indiqué dans le climat économique actuel d’imposer une charge supplémentaire aux entrepreneurs agréés.

4. J’estime que le quatrième point de la question entre dans les attributions du ministre des Finances, compétent pour la Caisse des dépôts et consignations.

5. Je n’ai pas connaissance du coût que représente la caution pour un entrepreneur non agréé. Il dépend probablement également de la taille de l’entreprise et de l’ampleur des prestations à livrer.

6. J’ai demandé les données sollicitées au Collège des Procureurs généraux dans le cadre de la question 4-1428 de Monsieur Vankrunskelsven mais celle-ci n’a pu les extraire du système d’enregistrement TPI.Cette instance m’a indiqué que les données pouvaient être obtenues en adressant une demande séparée auprès de chaque procureur du roi mais elle a attiré mon attention sur le fait que la charge de travail qu’entraîne cette méthode est excessive et mettrait en péril la poursuite d’autres priorités des parquets. Je suis donc au regret de vous communiquer que le nombre de procédures engagées les dernières années sur la base des deux alinéas de l’article 12 de la loi Breyne n’est pas connu.