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Question écrite n° 4-1812

de Miet Smet (CD&V) du 16 octobre 2008

au vice-premier ministre et ministre de la Justice et des Réformes institutionnelles

Loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction (Loi Breyne)

industrie du bâtiment
réglementation de la construction
entrepreneur
garantie
logement

Chronologie

16/10/2008Envoi question (Fin du délai de réponse: 20/11/2008)
5/1/2009Dossier clôturé

Aussi posée à : question écrite 4-1811
Aussi posée à : question écrite 4-1813
Réintroduite comme : question écrite 4-2558

Question n° 4-1812 du 16 octobre 2008 : (Question posée en néerlandais)

La loi du 9 juillet 1971 (appelée la « loi Breyne ») réglementant la construction et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction règle les relations contractuelles entre les maîtres de l'ouvrage et les entrepreneurs de certains travaux.

L'article 12 de cette loi prévoit un système de cautionnement afin que le vendeur/entrepreneur achève complètement les travaux. Cet article établit une distinction entre, d'une part, un entrepreneur agréé et, d'autre part, d'autres personnes non agréées.

Pour l'entrepreneur agréé, le loi du 9 juillet 1971 (et l'arrêté d'exécution) prévoit le versement d'une garantie s'élevant à 5% des travaux sur un compte auprès de la Caisse des dépôts et consignations. De plus, la doctrine récente estime que cette garantie ne porte que sur 5% du prix de l'appartement individuel.

La réception des travaux se fait en deux phases, la réception provisoire et la réception définitive. Entre ces deux phases, il s'écoule un délai d'au moins un an. La garantie est libérée par moitiés, la première lors de la réception provisoire et la seconde lors de la réception définitive. Cela devrait permettre à l'acheteur/maître de l'ouvrage d'avoir suffisamment de garanties d'achèvement total des travaux par l'entrepreneur. En pratique, il s'avère toutefois que le maître de l'ouvrage n'est pas suffisamment protégé par cette garantie de 5% en cas de faillite de l'entrepreneur agréé.

Pour les personnes n'ayant pas le statut d'entrepreneur agréé en vertu de la loi du 20 mars 1991 réglementant l'agrément d'entrepreneurs de travaux (par exemple un promoteur immobilier) la loi du 9 juillet 1971 (et l'arrêté d'exécution) impose une caution par une institution de crédit. Cet engagement prend cependant fin dès la réception provisoire du bâtiment et non au moment de la réception définitive.

Lors de la réception provisoire du bâtiment qui constate la fin des travaux, un procès-verbal mentionnant les éventuels vices et remarques peut être rédigé. La réception provisoire prévoit généralement une période d'essai et un délai permettant à l'entrepreneur de remédier aux vices constatés.

À cet égard, il se pose le problème suivant : lors de la réception provisoire, différents vices peuvent encore être constatés. Étant donné que l'engagement de la caution prend fin à la réception provisoire, le maître de l'ouvrage dispose de peu de moyens permettant de contraindre le promoteur immobilier à achever les travaux conformément au procès-verbal. La seule possibilité est d'intenter un procès, une situation peu efficace et décourageante étant donné la durée d'une action en justice et les frais qu'elle entraîne.

Je souhaite une réponse aux questions suivantes.

Cette problématique est-elle connue?

Pour quelle raison une distinction est-elle faite entre les entrepreneurs agréés et les entrepreneurs non agréés en ce qui concerne la fourniture d'une garantie pour le consommateur?

Quel serait l'éventuel coût supplémentaire pour le secteur si tous les entrepreneurs devaient obtenir un cautionnement par une institution de crédit ou une caisse de garantie?

Le ministre dispose-t-il de données chiffrées concernant le nombre de garanties versées auprès de la Caisse des dépôts et consignations, d'une part, et du nombre de cautionnements auprès d'une institution de crédit et d'une caisse de garantie, d'autre part?

Quel est le coût du cautionnement pour un entrepreneur non agréé?

Le ministre a-t-il une idée du nombre d'actions en justice réclamant l'achèvement des travaux?