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Construction d’habitations - Protection - Distinction entre entrepreneurs agréés et non agréés
industrie du bâtiment
entrepreneur
propriété immobilière
garantie
| 4/9/2008 | Envoi question (Fin du délai de réponse: 9/10/2008) |
| 13/11/2008 | Réponse |
Aussi posée à : question écrite 4-1429
Aussi posée à : question écrite 4-1430
La loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction, généralement appelée « loi Breyne », et l’arrêté royal du 21 octobre 1971, modifié par l’arrêté royal du 21 septembre 1993, établissent une distinction, pour le versement d’une caution lors de la vente d’une nouvelle construction, entre les entrepreneurs agréés et non agréés. Les entrepreneurs agréés doivent constituer un cautionnement de 5% du prix de l’immeuble et en fournir une preuve signée par la Caisse des dépôts et consignations dans les trente jours suivant la signature du contrat.
L’entrepreneur non agréé doit constituer une garantie d’achèvement, c’est-à-dire qu’un organisme financier s’oblige envers l’acheteur ou le maître de l’ouvrage à avancer les montants nécessaires pour l’achèvement de la maison ou de l’immeuble comprenant l’appartement (dans ce cas, les parties privatives de l’appartement et les parties communes de l’immeuble, à l’exclusion des parties purement privatives des autres appartements). Lors de la vente d’une habitation existante liée à un contrat d’entreprise relatif à l’exécution de travaux de transformation ou d’agrandissement, la garantie d’achèvement sert à couvrir les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux prévus.
Étant donné que les promoteurs immobiliers prennent de plus en plus souvent la place des entrepreneurs agréés, on peut se demander si cette distinction se justifie encore. La procédure judiciaire contraignante envers les entrepreneurs non agréés qui ne respectent pas leurs obligations en matière d’achèvement dure en effet des années.
Je souhaiterais que le ministre réponde aux questions suivantes :
1. Combien de procédures ont-elles été lancées ces dernières années sur la base de l’article 12, alinéa 1er de la loi du 9 juillet 1971 et combien sur la base de l’article 12, alinéa 2 de cette loi ?
2. Le ministre estime-t-il que la réglementation actuelle est toujours pertinente ?
3. Ne serait-il pas préférable de supprimer la distinction, prévue à l’article 12, entre entrepreneurs agréés et non agréés ?
En réponse aux questions posées, je peux communiquer ce qui suit :
La raison d'être de la distinction évoquée est qu'un entrepreneur agréé doit apporter un cautionnement beaucoup moins important dans la mesure où il est censé remplir certaines conditions qui garantissent qu'il n'acceptera pas trop de travaux et ne “se noiera” pas... En revanche, les entrepreneurs non agréés (ou les entrepreneurs agréés qui acceptent des travaux en conséquence desquels ils se retrouvent en dehors de leur classe et sont de ce fait assimilés à des entrepreneurs non agréés) ne remplissent pas ces conditions et leur solvabilité est dès lors plus difficile à. évaluer. En outre, les pratiques frauduleuses étaient jadis monnaie courante. Afin de réprimer ces pratiques frauduleuses, il était et il est toujours exigé des entrepreneurs non agréés qu'ils signent un engagement de caution solidaire avec un organisme de crédit.
À noter cependant aussi que des non- entrepreneurs tels que des promoteurs immobiliers, des 'project managers' et des bureaux d'études n'ont pas la possibilité d'être agréés et sont par conséquent d'office tenus d'apporter la caution d'achèvement ou de remboursement plus coûteuse.
1. Mon administration ne dispose pas des données demandées, mais les a sollicitées auprès de l'instance compétente. Lorsque je serai en possession des chiffres, je les communiquerai.
2. Malgré les mesures déjà prises, des faillites douteuses se produisent encore régulièrement Les entrepreneurs qui souhaitent obtenir une agréation sont tenus de se conformer à un certain nombre de règles qui visent précisément à accroître leur solvabilité et leur fiabilité. Il semble en soi justifié qu'ils doivent dans ce cas constituer un cautionnement moindre. Force est cependant de reconnaître que l'agréation a perdu une grande part de son utilité. Depuis l'instauration d'une procédure de demande électronique d'agréation, il est devenu beaucoup plus facile d'obtenir l'agréation sans remplir effectivement les conditions. En outre, une part sans cesse croissante du marché est accaparée par des promoteurs immobiliers, auxquels il n'est pas possible d'accorder une agréation dans l'état actuel de la législation.
Par ailleurs, il convient de ne pas perdre de vue que la construction ou l'acquisition d'une maison constitue pour de nombreuses personnes un investissement quasi à vie. Il est un fait que le maître de l'ouvrage n'est pas suffisamment protégé par le cautionnement de 5%. Notamment pour les raisons évoquées ci-dessus, l'agréation ne constitue aucunement une garantie absolue que l'entrepreneur en question est suffisamment solvable ou effectue les travaux de manière correcte. En cas de faillite de l'entrepreneur agréé, le maître de l'ouvrage se retrouvera face une désillusion (financière) et les 5% qu'il pourra récupérer ne seront dans la majorité des cas pas suffisants pour compenser la perte financière.
Pour toutes ces raisons, il convient d'examiner la faisabilité d'une uniformisation des cautionnements qui doivent être constitués par les entrepreneurs agréés et les entrepreneurs non agréés. Une diminution du cautionnement obligatoire des entrepreneurs non agréés semble â. première vue la moins bonne solution. On pourrait envisager de supprimer le cautionnement de 5% pour les entrepreneurs agréés et de les obliger eux aussi à. signer un engagement de caution solidaire avec un organisme de crédit ou hypothécaire agréé. Toute piste sera analysée comme il se doit.
Il convient bien entendu de s'attendre à. ce que ceci représentera un surcoût pour le groupe-cible et que celui-ci le répercutera plus que probablement sur le client, un facteur qui devra être pris en compte dans le cadre de l'analyse mentionnée supra.
3. Je renvoie à la réponse donnée à la deuxième question.